【摘 要】 本文闡述了高校實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)外包的原因，分析了其優(yōu)勢與劣勢，提出了優(yōu)化高校物業(yè)管理體制的對策。要切實(shí)把握高校物業(yè)管理體制改革重點(diǎn)，選擇好服務(wù)外包的模式和項目;落實(shí)監督管理制度，提高物業(yè)服務(wù)外包的管理水平;建立完善的評價(jià)制度和激勵措施;兼顧經(jīng)濟性和公益性，將短期計劃與長(cháng)期計劃相結合。
【關(guān)鍵詞】 高校;后勤服務(wù);物業(yè)管理;外包;對策
眾所周知，國家設置高等院校的目的就是為了培育人才。高校后勤部門(mén)雖不是教育教學(xué)機構，但承擔著(zhù)為教育教學(xué)提供服務(wù)保障的重要功能。起初，我國高等院校的后勤機構都由學(xué)校自己負責，伴隨著(zhù)改革開(kāi)放的逐步深入，市場(chǎng)經(jīng)濟的全面發(fā)展，高校之間的競爭日趨激烈，而高校的后勤管理體制也越來(lái)越不適應于新的形勢。隨著(zhù)許多高校的不斷創(chuàng )新嘗試，目前大部分高校物業(yè)管理方式采用物業(yè)外包的形式，使物業(yè)服務(wù)品質(zhì)有了明顯改善。但是，在改革的大環(huán)境下，依然有一部分高校在后勤管理體制變革創(chuàng )新中出現了很多不可避免的問(wèn)題，從而使改革停滯不前、舉步維艱，無(wú)法使學(xué)校的后勤服務(wù)質(zhì)量走上新的臺階。那么是什么原因導致改革滯后呢？一方面，高校后勤體制改革尚處于摸索階段，局勢還不明朗;另一方面，乃是高校管理者自身理念陳舊，不愿意接受新鮮事物，從而使改革創(chuàng )新工作不能取得有效突破。本文主要探討如何更高品質(zhì)的實(shí)現高校物業(yè)管理外包工作。
一、高校在改革中實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)外包的原因
對于高校而言，物業(yè)管理工作看似不是主要側重點(diǎn)，但它為高校教育教學(xué)、科研、師生生活方面提供服務(wù)保障，而且良好的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量也是學(xué)校不斷前進(jìn)發(fā)展的后勤保障。學(xué)校不同于企業(yè)，物業(yè)管理看似不如專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理機構精細化，學(xué)校物業(yè)管理也不以盈利為目的，但高校的物業(yè)管理運作卻絲毫不能差于其他物業(yè)形式，服務(wù)質(zhì)量也容不得半點(diǎn)差錯。
在計劃經(jīng)濟體制下，我國高校物業(yè)管理體制不夠科學(xué)和專(zhuān)業(yè)，普遍具備“機構大而雜亂”、“小而周全”的顯著(zhù)特征。大部分高校物業(yè)管理自給自足，封閉滯后，完全不與外界合作，我們姑且稱(chēng)之為全包型物業(yè)管理，此類(lèi)高校物業(yè)管理服務(wù)模式與市場(chǎng)經(jīng)濟體制格格不入。在這種模式下，物業(yè)管理偏重于投入，不重視產(chǎn)出;偏重于為公共服務(wù)而忽視了經(jīng)濟效益;偏重于師生福利而不顧學(xué)校經(jīng)濟實(shí)力。雖然高校不是盈利機構，物業(yè)服務(wù)也不能以營(yíng)利為目的，但是這種不科學(xué)的物業(yè)管理模式造成學(xué)校物業(yè)管理經(jīng)費捉襟見(jiàn)肘，基本靠學(xué)校經(jīng)費補貼，致使學(xué)校無(wú)法將全部精力致力于教育、教學(xué)、科研等主要工作。而且物業(yè)服務(wù)品質(zhì)也普遍低下，致使師生與物業(yè)管理部門(mén)矛盾叢生，顛倒工作主次，使學(xué)校得不到良性發(fā)展。在這種體制下，我國高等院校物業(yè)管理資源重復浪費，管理效能普遍低下，從而使高校物業(yè)運營(yíng)風(fēng)險系數增大，使得高校后勤管理的前景越來(lái)越暗淡，增加了學(xué)校的管理壓力和經(jīng)濟負擔。因此，高校物業(yè)管理雖然不是主要工作，但在這些負面作用的影響下，學(xué)校的良性發(fā)展受到了制約，造成了不好的社會(huì )影響。因此，高校后勤管理急需改革，科學(xué)、合理、高效的物業(yè)管理模式是高校物業(yè)管理改革的目標。高校物業(yè)管理外包之路便適時(shí)地呈現在了改革者眼前。
二、高校物業(yè)管理外包的優(yōu)勢與劣勢分析
1、高校物業(yè)管理外包優(yōu)勢
“外包是指企業(yè)動(dòng)態(tài)地配置自身和其他企業(yè)的功能和服務(wù)，并利用企業(yè)外部資源為企業(yè)內部的生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)服務(wù)，外包是一個(gè)戰略管理模型?！备咝Ｎ飿I(yè)管理畢竟有其獨特的地方，不可能將其完全放手外包，可以將一些次要的、無(wú)關(guān)學(xué)校核心的管理工作外包給有實(shí)力的專(zhuān)業(yè)組織。這樣可以充分將他們的專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢和管理效率發(fā)揮出來(lái)，取長(cháng)補短，為高校所用。學(xué)校就可以擺脫繁瑣、低效的物業(yè)管理工作，將力量轉移至教育、教學(xué)、科研等核心工作上來(lái)。和以前效率低下、社會(huì )化程度低、管理混亂的傳統高校物業(yè)管理模式相比，物業(yè)外包的管理模式無(wú)疑更具有優(yōu)勢。
（1）減少辦學(xué)成本，整肅低效混亂的高校物業(yè)管理形象，提升學(xué)校綜合競爭力。計劃經(jīng)濟體制下的高等院校物業(yè)管理統歸后勤機構管理，在這種體制下，高校后勤機構設置普遍存在人員冗雜、機構臃腫，導致工作效能低下，增加了物業(yè)管理工作的運營(yíng)成本，浪費嚴重。運用物業(yè)管理外包的形式改革現有的高校物業(yè)體制，利用專(zhuān)業(yè)組織的工作優(yōu)勢和規?；咝实奶攸c(diǎn)，既能改善高校物業(yè)服務(wù)效率，又能很大程度的節約運營(yíng)成本，從而塑造高校良好的辦學(xué)形象。另外，通過(guò)改革物業(yè)管理模式，可以使高校真正切實(shí)的實(shí)現“教學(xué)相長(cháng)、育人強國”的辦學(xué)宗旨，增強我國高校的辦學(xué)水平和效益，有效提高高校的競爭力。
（2）有效避開(kāi)不必要的責任和糾紛，降低管理風(fēng)險。高等院校的主要任務(wù)是為國家培育人才，同時(shí)進(jìn)行科學(xué)技術(shù)研究以及為社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展提供服務(wù)。在這些主要任務(wù)之外，高校管理者還應做好校園環(huán)境安全、和諧融洽的服務(wù)工作，這些工作無(wú)疑都是物業(yè)后勤的主要工作。在師生以及社會(huì )各界人士眼中，學(xué)校管理者對在學(xué)校的各色人等的財產(chǎn)人身安全負有主要責任，如果與之相關(guān)的人（尤其是學(xué)生）的人身財產(chǎn)安全受到損失，那么問(wèn)責對象往往會(huì )指向高校管理機構，學(xué)校的管理風(fēng)險系數無(wú)疑增高了不少。通過(guò)改革高校物業(yè)管理模式，實(shí)行物業(yè)外包的物業(yè)管理體制，可以有效的運用社會(huì )力量的合理和市場(chǎng)機制的調節作用，使高校后勤管理機構的生產(chǎn)力得到發(fā)展，從一些不必要的法律糾紛和社會(huì )責任中解放出來(lái)，有效減少學(xué)校管理風(fēng)險系數。
（3）有利于推動(dòng)社會(huì )外部的服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實(shí)現社會(huì )資源的優(yōu)化配置。遵循“哪里有需求，哪里就有市場(chǎng)”的原則，實(shí)行高校物業(yè)管理服務(wù)外包體制，在節省學(xué)校經(jīng)濟開(kāi)支的同時(shí)，最主要的是學(xué)?？梢詮娜莶黄鹊膶⒅饕D移到教育教學(xué)以及科研工作等主要工作上來(lái)，而且改善了物業(yè)管理服務(wù)的品質(zhì)。實(shí)行高校物業(yè)管理服務(wù)外包體制，可以有效地開(kāi)發(fā)擴大高等院校物業(yè)管理外包服務(wù)市場(chǎng)，擴展相關(guān)服務(wù)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈條，實(shí)現社會(huì )專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理機構公正、公平、公開(kāi)的參與競標，形成行業(yè)良性競爭機制，引進(jìn)科學(xué)的理念和制度，任用杰出的物業(yè)管理人才，最大程度的優(yōu)化社會(huì )資源配置。
2、高校物業(yè)管理外包的不足和限制條件
（1）由于信息的不流暢和不對稱(chēng)，高等院校物業(yè)管理改革步履維艱。高等院校物業(yè)管理改革的目的是為了減少辦學(xué)成本，利用專(zhuān)業(yè)物管機構的管理機制和資源，優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量。在經(jīng)濟運行過(guò)程中，經(jīng)常會(huì )有信息不流暢和不對稱(chēng)的情況出現，在高校物業(yè)管理改革開(kāi)始階段，由于高校沒(méi)辦法對社會(huì )物業(yè)運營(yíng)機構的經(jīng)營(yíng)管理情況獲取足夠的了解，加之目前物業(yè)外包體制尚不完善，也未出臺配套的法律法規，而且整個(gè)物業(yè)行業(yè)的體制也不完善，這就給高校物業(yè)管理者出了個(gè)難題，如果選擇不當，高校希望提高物業(yè)管理服務(wù)水平、降低辦學(xué)成本的初衷可能適得其反，也會(huì )承擔更多的風(fēng)險。
（2）社會(huì )物業(yè)管理機制與高等院校原有后勤物業(yè)管理機制難以做到有機協(xié)調。社會(huì )物業(yè)組織管理機構在對高校物業(yè)服務(wù)進(jìn)行整合接管時(shí)，由于服務(wù)對象不同于社會(huì )人員，業(yè)務(wù)范疇也不盡相同，不可避免的面臨一些棘手的難以協(xié)調的矛盾。加之高校是知識分子的聚集地，高校物業(yè)服務(wù)外包必將成為社會(huì )關(guān)注度較高的話(huà)題。高校的后勤管理范圍涵蓋面廣，包括教師公寓管理、學(xué)生宿舍管理、學(xué)生教師管理、學(xué)生及教師人身及財產(chǎn)安全管理等，這會(huì )讓社會(huì )物業(yè)管理機構在短時(shí)間內必然產(chǎn)生難以適從的感覺(jué)。
目前，高校物業(yè)外包體制尚處于探索階段，有些高校已經(jīng)探索出了適合自身發(fā)展的物業(yè)管理機制，有些高校還在摸索階段。而且政府部門(mén)也未出臺相關(guān)的政策法規來(lái)管理這方面的業(yè)務(wù)，高校自身對物業(yè)外包的改革目標與計劃模棱兩可，大部分是照貓畫(huà)虎，模仿照搬情況比較普遍。
三、當前背景下，優(yōu)化高校物業(yè)管理體制的對策
1、切實(shí)把握高校物業(yè)管理體制改革重點(diǎn)，選擇好服務(wù)外包的模式和項目
高等院校物業(yè)管理工作至關(guān)重要，要實(shí)現物業(yè)管理體制改革，需要思索以下幾個(gè)問(wèn)題：
（1）高校物業(yè)管理體制改革是否按照外包模式進(jìn)行。合理的物業(yè)管理體制能優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量，選擇什么樣的物業(yè)管理體制關(guān)乎學(xué)校大局發(fā)展，尤其是有影響力的學(xué)校，可以說(shuō)高校物業(yè)改革處于風(fēng)口浪尖。因此，高校對于物業(yè)外包一定要制定周祥完備的計劃與應對風(fēng)險措施。
（2）如果實(shí)行物業(yè)外包，將哪些服務(wù)項目外包。高等院校后勤服務(wù)機構的服務(wù)項目還是很完備的，有基礎設施維修、環(huán)境保潔、商戶(hù)管理等服務(wù)，管理層必須經(jīng)過(guò)科學(xué)而周密的論證后，決定將哪些項目外包出去，哪些項目留給學(xué)校自己管理。這些決策無(wú)一不關(guān)系著(zhù)學(xué)校的榮辱得失。
（3）如何選擇物業(yè)外包的時(shí)間節點(diǎn)。選擇實(shí)行物業(yè)管理體制改革的時(shí)間點(diǎn)也很關(guān)鍵，要對學(xué)校的情況進(jìn)行充分評估，還應考慮學(xué)校的自身經(jīng)濟條件，以及學(xué)校所在地的經(jīng)濟情況和物業(yè)管理發(fā)展情況。在充分做好各種前期準備之后，著(zhù)手改革便會(huì )取得成功。反之，進(jìn)行改革的時(shí)間點(diǎn)不好，前期工作準備不充分，便有半途而廢的危險。
（4）選定適合學(xué)校發(fā)展的社會(huì )組織機構。選擇好社會(huì )物業(yè)組織機構對于高校的物業(yè)改革也很重要。在遴選社會(huì )物業(yè)組織之時(shí)，由于高校難以了解清楚物業(yè)服務(wù)機構的全部情況，高?？梢赃x擇競標的方式來(lái)了解與選擇物業(yè)管理服務(wù)商。經(jīng)過(guò)反復考察后，從廣闊的市場(chǎng)中精選出適合學(xué)校發(fā)展的有良好信譽(yù)和豐富經(jīng)驗的物業(yè)服務(wù)商。首先要確定社會(huì )物業(yè)服務(wù)商的管理原則;其次是確定社會(huì )物業(yè)服務(wù)商的評價(jià)準則和標準來(lái)選擇。
（5）如何外包。高校物業(yè)管理如何實(shí)施服務(wù)外包，選擇經(jīng)驗豐富、管理水平出色的物管機構有很大關(guān)系，直接影響物業(yè)改革的質(zhì)量。因此，在高校物業(yè)改革進(jìn)程中，必須制定合理的規劃步驟，建立公平透明的招標制度，明確合同條款，并在物業(yè)外包后及時(shí)建立高效的服務(wù)質(zhì)量監督體系。以使物業(yè)承包商的服務(wù)質(zhì)量得到有效保證。
2、落實(shí)監督管理制度，提高物業(yè)服務(wù)外包的管理水平
縱觀(guān)已經(jīng)實(shí)施物業(yè)改革的高校，有經(jīng)驗也有教訓，失誤之處無(wú)外乎物業(yè)外包商無(wú)視合同要求，甚至鉆合同漏洞，使得物業(yè)服務(wù)水平與質(zhì)量得不到有效保障。這些都是高校管理部門(mén)忽視監督管理工作造成的。因此，高校管理者首先要轉變工作作風(fēng)，樹(shù)立現代管理觀(guān)念，加強現代管理制度。具體來(lái)說(shuō)，應著(zhù)手成立專(zhuān)門(mén)的管理物業(yè)外包商的機構，以實(shí)施對外包商的有效監管，制定明確的監督管理標準，并研究學(xué)習相關(guān)制度，借鑒國內外經(jīng)驗，不斷完善監管機制，保證監督管理工作的順利進(jìn)行。在工作態(tài)度上，管理人員必須端正工作態(tài)度，加強對承包商的監督管理工作，堅決杜絕違規操作，保證物業(yè)管理工作有序進(jìn)行。
3、建立完善的評價(jià)制度和激勵措施
制定完善的考評制度和激勵措施是保障物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的有效辦法。對物業(yè)服務(wù)的內容、工作方式方法等一些細節性的工作，一定要有考核的具體條文?？己诵问桨ǎ何飿I(yè)外包機構自身考核、高校管理機構對外包機構的考核以及師生對外包機構的考核和物業(yè)工作人員自我評價(jià)等。高校物業(yè)改革領(lǐng)導小組定時(shí)進(jìn)行評審評分，師生都應積極參與此項工作，將考核結果公示，并根據獎懲制度實(shí)施獎勵與懲罰。物業(yè)外包服務(wù)商應虛心接受師生的服務(wù)建議，對自身存在的問(wèn)題及時(shí)改進(jìn)。另外，還可以委托專(zhuān)業(yè)評價(jià)機構對服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評價(jià)，為其服務(wù)提升提供真實(shí)可靠的數據。
4、兼顧經(jīng)濟性和公益性，將短期計劃與長(cháng)期計劃相結合
社會(huì )物業(yè)管理組織接受高校物業(yè)管理改革需求的目的是為了獲取經(jīng)濟利益。在服務(wù)過(guò)程中難免會(huì )出現服務(wù)成本過(guò)高的問(wèn)題。這與高校物業(yè)管理機構的公益屬性有相違背的地方?；诖?，既要維護高校物業(yè)管理機構的公益屬性又不能損失物業(yè)承包商的利益便成了擺在高校管理者面前的一大難題。一般來(lái)說(shuō)，在保障物業(yè)公益性的基礎上，優(yōu)化整合學(xué)校資源，發(fā)揮高等院校的各項優(yōu)勢，充分利用各種資源，酌情補助物業(yè)服務(wù)商。在此基礎上，不應只顧眼前利益而忽視長(cháng)遠利益，
做好長(cháng)期規劃與遠期規劃，分步進(jìn)行，穩步推進(jìn)高校物業(yè)改革。
綜上所述，在市場(chǎng)經(jīng)濟體制改革不斷深入的背景下，高等院校的物業(yè)管理改革也蓬勃發(fā)展，高校物業(yè)服務(wù)外包是大勢所趨。而在改革過(guò)程中，肯定會(huì )出現很多問(wèn)題，面對改革過(guò)程中的困難和不足，高校管理者必須謹慎面對，妥善處理，將高校物業(yè)改革的進(jìn)程不斷深入推進(jìn)下去。
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