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住宅物業(yè)管理方案范文第1篇
近十幾年來(lái),我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快。尤其是城市住宅建設發(fā)生了翻天覆地的變化,各地以綜合開(kāi)發(fā)的方式建成一大批住宅小區。據不完全統計, 現在我市已經(jīng)有各類(lèi)不同類(lèi)型的住宅小區8 000多個(gè),房屋建筑面積已達上億平方米。這些小區的建成,不僅給城市面貌帶來(lái)了顯著(zhù)的變化,而且也緩解了城市居民住房困難,提高城市建設的社會(huì )化水平,增強城市建設的有序性,合理性和完整性提供了必要的物質(zhì)條件。本文依據檔案資料對居民住宅小區管理及模式,談?wù)剛€(gè)人的看法。
一、住宅小區的管理是城市管理中一個(gè)重要組成部分
表現在:
1.住宅小區是國家和人民的重要財富,應通過(guò)必要的管理手段使其充分發(fā)揮作用。住宅小區是國家化費了很大的人力,物力,財力建設起來(lái)的,是人民的寶貴財富。因此,更要加強管理,使其達到它應有的使用年限,發(fā)揮其社會(huì )功能和效益。
2.加強對住宅小區的管理是國家對人民群眾關(guān)心地具體表現,搞好小區的管理,這應該體現黨和政府對人民群眾的關(guān)心和愛(ài)護。通過(guò)小區管理和服務(wù)可以聯(lián)絡(luò )政府和人民群眾之間的感情,可以提高黨和政府的威信和凝聚力。
3.住宅小區管理關(guān)系到社會(huì )主義物質(zhì)文明和精神文明建設的內容,關(guān)系到人民群眾物質(zhì)生活,精神面貌的體現,是社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展水平的綜合表現。
住宅小區是人們居住生活的活動(dòng)空間,從封閉的室內延續到開(kāi)敞的室外自然環(huán)境空間。由于采取綜合開(kāi)發(fā),配套建設,所以住宅小區集合了土地、道路、房屋、市政綠化、環(huán)衛、供水、供電、供氣、電訊、公用設施等多項建設,同時(shí),還包含行政,文教,經(jīng)營(yíng),服務(wù)等多種社會(huì )職能和經(jīng)濟活動(dòng)的綜合載體。是多種因素的復合反映,過(guò)去由于小區重建設,忽視管理,不注意小區檔案原始資料的積累,給在建或已投入使用的住宅小區管理,帶來(lái)了許多新的問(wèn)題,還存在著(zhù)許多亟待解決的矛盾。
二、小區管理中存在的問(wèn)題
1.由于小區建設是個(gè)新事物,沒(méi)有現成的管理方法、模式,檔案資料記載不全,住宅小區普遍存在管理不到位,制度不全,物業(yè)管理與小區管理不相適應的問(wèn)題。
2.小區管理跟不上建設速度。多年來(lái),小區建設發(fā)展快,規模大,但小區管理卻是個(gè)薄弱環(huán)節。據檔案資料記載國內、國外小區住宅建設從形式到布局種類(lèi)繁多,但小區管理資料檔案都很少,小區管理無(wú)從借鑒。
三、通過(guò)小區管理模式,確定小區管理方法
小區住宅管理模式即管理與經(jīng)營(yíng)結合起來(lái),成立住宅小區的物業(yè)管理機構,依據物業(yè)管理條列以經(jīng)營(yíng)的方式對住宅小區進(jìn)行有償服務(wù),綜合管理。它的優(yōu)點(diǎn):
1.有利于邊建設邊管理。一個(gè)住宅小區從建設到全部建成交付使用,由于建設周期長(cháng),許多管理中的矛盾還沒(méi)有到小區全部建成就已經(jīng)發(fā)生。因此,物業(yè)管理機構就可以在邊建設的同時(shí)邊進(jìn)行管理。這樣,能及時(shí)解決發(fā)生的矛盾,保證小區管理的即時(shí)性和連續性。
2.各種原始檔案資料齊全,有利于售后服務(wù)。由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對住宅小區進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā),從規劃設計、征地施工、管道鋪設、各種圖紙、表格、數據都有第一手檔案資料,為便于日后小區管理工作,物業(yè)公司應有專(zhuān)業(yè)的檔案管理部門(mén)。
3.有利于管理資金的籌措。在商品房屋銷(xiāo)售成本中,分攤一部分管理維修消費,可以彌補小區管理費用不足,而這部分費用的提取,只有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司才具備優(yōu)越的條件。
四、依據檔案資料,完善小區管理辦法
物業(yè)管理機構對住宅小區進(jìn)行管理優(yōu)點(diǎn)明顯,但同時(shí)也還要解決綜合管理中的其他一些問(wèn)題。
1.必須建立各種規章制度,應根據國家頒布物業(yè)管理法規,完整準確的收集好與開(kāi)發(fā)建設小區有關(guān)的檔案資料,并以此制定小區的各項管理辦法和規章制定。
2.必須建立一支專(zhuān)業(yè)管理隊伍,特別是檔案管理人員及時(shí)提供給專(zhuān)業(yè)人員各種數據資料,以解決小區住房維修和管理方面的需求。
3.經(jīng)常對住宅小區進(jìn)行日常管理,除了檔案管理要保證必要投資外。還要解決維護管理,養護修繕,改造添置的經(jīng)費開(kāi)支,應當有一條穩定的資金來(lái)源渠道,保證小區管理工作正常開(kāi)展。
住宅物業(yè)管理方案范文第2篇
《*市城市綠化管理實(shí)施辦法》等有關(guān)規定，結合我市實(shí)際，現就
加強新建住宅區綠化建設管理工作提出如下意見(jiàn)。
一、住宅區綠化建設規定標準
住宅區綠化應以植物造景為主，合理配置喬、灌、草、花、常綠
、落葉植物，采用多種形式美化綠化住宅區的環(huán)境，住宅區的建設必
須符合下列規定的綠化指標：
（一）征地新建的住宅區綠地率不得少于30％，屬于舊城改造的
住宅區綠地率不得少于25％。
（二）住宅區內的公共綠地根據居住區不同的規劃組織結構類(lèi)型
相應設置，指標按居住人口規劃分別達到：組團不少于0.5平方米/人
，小區（含組團）不少于1平方米/人，居住區（含小區與組團）不小
于1.5平方米/人。公共綠地內的綠化面積（含水面）不小于70％。
二、住宅區綠化建設審批程序
（一）凡涉及到調整公共綠地、風(fēng)景林地、古樹(shù)名木保護范圍內
用地的建設項目立項時(shí)應征求市園林局意見(jiàn)。
（二）市園林綠化主管部門(mén)參與建設項目規劃設計方案的會(huì )審。
（三）審批綠化種植設計方案。建設單位應根據市規劃局核發(fā)的
“建設用地規劃許可證”和規劃設計方案批復以及城市綠化管理有關(guān)
規定，委托有資質(zhì)的綠化設計單位設計。市園林局在接到建設單位申
報的綠化種植設計方案后15天內完成審查及批準手續。符合規定要求
的，市園林局核發(fā)“種植設計方案審批意見(jiàn)書(shū)”，并加蓋“*市園
林管理局綠化審批專(zhuān)用章”。
三、住宅區綠化施工管理
（一）住宅區綠化工程應實(shí)行招投標管理，綠化工程的施工應由
具備資質(zhì)的綠化施工企業(yè)承擔。外地園林綠化施工企業(yè)須取得市園林
局核發(fā)的進(jìn)錫施工許可證后方可參與投標。
（二）綠化施工企業(yè)應向市園林局申請辦理項目開(kāi)工登記，領(lǐng)取
綠化施工許可證，方可施工。
（三）加強綠化工程的質(zhì)量監督，根據國家有關(guān)標準評定綠化工
程質(zhì)量等級。
四、住宅區綠化工程的驗收
住宅區綠化工程須與主體工程同步建成。綠化工程竣工后，建設
單位應報請市園林局組織驗收。經(jīng)驗收合格的，市園林局發(fā)放“綠化
工程驗收合格證”，并加蓋“*市園林管理局綠化驗收合格專(zhuān)用章
”。綠化工程未經(jīng)驗收合格的，房屋不得交付使用、不得銷(xiāo)售、不得
辦理產(chǎn)權手續。
五、住宅區綠地養護管理
（一）住宅區管理機構（住宅區管委會(huì )或物業(yè)管理部門(mén)）是住宅
區綠化的管理單位；
在未設立管理機構的住宅區由區、街道組織力量
養護管理。
（二）建成的住宅區綠地在養護了一個(gè)生長(cháng)季節后，按有關(guān)部門(mén)
制訂的標準在市園林局的簽證下，交付于住宅區管理機構。
（三）住宅區管理機構在收取物業(yè)管理服務(wù)費后，應按規定比例
用于綠化管理。
（四）住宅區管理機構應按市有關(guān)部門(mén)制訂的公共綠地養護定額
進(jìn)行綠地養護管理。
（五）住宅區綠地的調整充實(shí)、養護管理，當地綠化管理部門(mén)應
進(jìn)行技術(shù)業(yè)務(wù)指導。
六、加強住宅區綠化管理，查處違反綠化管理的行為。
凡未按期完成綠化建設的，綠化工程質(zhì)量不合格的，擅自改變綠
化設計方案或減少綠化面積的，綠化施工隊伍無(wú)資質(zhì)的，擅自移（伐
）樹(shù)木的，市園林局應依法予以處罰。
七、在城市中進(jìn)行的新建、擴建、改建的民用、公共建筑等工程
建設項目中的綠化工程，以及單位附屬綠化建設項目，可參照上述規
定執行。
住宅物業(yè)管理方案范文第3篇
第二條商品住宅、售后公有住房住宅專(zhuān)項維修資金的交存、使用、管理和監督，適用本辦法。
本辦法所稱(chēng)住宅專(zhuān)項維修資金，是指專(zhuān)項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造的資金。
第三條本辦法所稱(chēng)住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買(mǎi)賣(mài)合同，由單幢住宅內業(yè)主或者單幢住宅內業(yè)主及與之結構相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶(hù)外的墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等。
本辦法所稱(chēng)共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買(mǎi)賣(mài)合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線(xiàn)、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
第四條住宅專(zhuān)項維修資金管理實(shí)行專(zhuān)戶(hù)存儲、專(zhuān)款專(zhuān)用、所有權人決策、政府監督的原則。
第五條國務(wù)院建設主管部門(mén)會(huì )同國務(wù)院財政部門(mén)負責全國住宅專(zhuān)項維修資金的指導和監督工作。
縣級以上地方人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門(mén)會(huì )同同級財政部門(mén)負責本行政區域內住宅專(zhuān)項維修資金的指導和監督工作。第二章交存第六條下列物業(yè)的業(yè)主應當按照本辦法的規定交存住宅專(zhuān)項維修資金：
（一）住宅，但一個(gè)業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設施設備的除外；
（二）住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅。
前款所列物業(yè)屬于出售公有住房的，售房單位應當按照本辦法的規定交存住宅專(zhuān)項維修資金。
第七條商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專(zhuān)項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專(zhuān)項維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價(jià)的5%至8%。
直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門(mén)應當根據本地區情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期住宅專(zhuān)項維修資金的數額，并適時(shí)調整。
第八條出售公有住房的，按照下列規定交存住宅專(zhuān)項維修資金：
（一）業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專(zhuān)項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專(zhuān)項維修資金的數額為當地房改成本價(jià)的2%。
（二）售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專(zhuān)項維修資金。
第九條業(yè)主交存的住宅專(zhuān)項維修資金屬于業(yè)主所有。
從公有住房售房款中提取的住宅專(zhuān)項維修資金屬于公有住房售房單位所有。
第十條業(yè)主大會(huì )成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的住宅專(zhuān)項維修資金，由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門(mén)代管。
直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門(mén)應當委托所在地一家商業(yè)銀行，作為本行政區域內住宅專(zhuān)項維修資金的專(zhuān)戶(hù)管理銀行，并在專(zhuān)戶(hù)管理銀行開(kāi)立住宅專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)。
開(kāi)立住宅專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)，應當以物業(yè)管理區域為單位設賬，按房屋戶(hù)門(mén)號設分戶(hù)賬；
未劃定物業(yè)管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶(hù)門(mén)號設分戶(hù)賬。
第十一條業(yè)主大會(huì )成立前，已售公有住房住宅專(zhuān)項維修資金，由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府財政部門(mén)或者建設（房地產(chǎn)）主管部門(mén)負責管理。
負責管理公有住房住宅專(zhuān)項維修資金的部門(mén)應當委托所在地一家商業(yè)銀行，作為本行政區域內公有住房住宅專(zhuān)項維修資金的專(zhuān)戶(hù)管理銀行，并在專(zhuān)戶(hù)管理銀行開(kāi)立公有住房住宅專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)。
開(kāi)立公有住房住宅專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)，應當按照售房單位設賬，按幢設分賬；
其中，業(yè)主交存的住宅專(zhuān)項維修資金，按房屋戶(hù)門(mén)號設分戶(hù)賬。
第十二條商品住宅的業(yè)主應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專(zhuān)項維修資金存入住宅專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)。
已售公有住房的業(yè)主應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專(zhuān)項維修資金存入公有住房住宅專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)或者交由售房單位存入公有住房住宅專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)。
公有住房售房單位應當在收到售房款之日起30日內，將提取的住宅專(zhuān)項維修資金存入公有住房住宅專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)。
第十三條未按本辦法規定交存首期住宅專(zhuān)項維修資金的，開(kāi)發(fā)建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買(mǎi)人。
第十四條專(zhuān)戶(hù)管理銀行、代收住宅專(zhuān)項維修資金的售房單位應當出具由財政部或者省、自治區、直轄市人民政府財政部門(mén)統一監制的住宅專(zhuān)項維修資金專(zhuān)用票據。
第十五條業(yè)主大會(huì )成立后，應當按照下列規定劃轉業(yè)主交存的住宅專(zhuān)項維修資金：
（一）業(yè)主大會(huì )應當委托所在地一家商業(yè)銀行作為本物業(yè)管理區域內住宅專(zhuān)項維修資金的專(zhuān)戶(hù)管理銀行，并在專(zhuān)戶(hù)管理銀行開(kāi)立住宅專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)。
開(kāi)立住宅專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)，應當以物業(yè)管理區域為單位設賬，按房屋戶(hù)門(mén)號設分戶(hù)賬。
（二）業(yè)主委員會(huì )應當通知所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門(mén)；
涉及已售公有住房的，應當通知負責管理公有住房住宅專(zhuān)項維修資金的部門(mén)。
（三）直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門(mén)或者負責管理公有住房住宅專(zhuān)項維修資金的部門(mén)應當在收到通知之日起30日內，通知專(zhuān)戶(hù)管理銀行將該物業(yè)管理區域內業(yè)主交存的住宅專(zhuān)項維修資金賬面余額劃轉至業(yè)主大會(huì )開(kāi)立的住宅專(zhuān)項維修資金賬戶(hù)，并將有關(guān)賬目等移交業(yè)主委員會(huì )。
第十六條住宅專(zhuān)項維修資金劃轉后的賬目管理單位，由業(yè)主大會(huì )決定。業(yè)主大會(huì )應當建立住宅專(zhuān)項維修資金管理制度。
業(yè)主大會(huì )開(kāi)立的住宅專(zhuān)項維修資金賬戶(hù)，應當接受所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門(mén)的監督。
第十七條業(yè)主分戶(hù)賬面住宅專(zhuān)項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時(shí)續交。
成立業(yè)主大會(huì )的，續交方案由業(yè)主大會(huì )決定。
未成立業(yè)主大會(huì )的，續交的具體管理辦法由直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門(mén)會(huì )同同級財政部門(mén)制定。第三章使用第十八條住宅專(zhuān)項維修資金應當專(zhuān)項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造，不得挪作他用。
第十九條住宅專(zhuān)項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開(kāi)透明、受益人和負擔人相一致的原則。
第二十條住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列規定分攤：
（一）商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。
（二）售后公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專(zhuān)項維修資金的比例分攤；
其中，應由業(yè)主承擔的，再由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。
（三）售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關(guān)物業(yè)。其中，售后公有住房應分攤的費用，再由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專(zhuān)項維修資金的比例分攤。
第二十一條住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開(kāi)發(fā)建設單位或者公有住房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。
第二十二條住宅專(zhuān)項維修資金劃轉業(yè)主大會(huì )管理前，需要使用住宅專(zhuān)項維修資金的，按照以下程序辦理：
（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據維修和更新、改造項目提出使用建議；
沒(méi)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議；
（二）住宅專(zhuān)項維修資金列支范圍內專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主討論通過(guò)使用建議；
（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實(shí)施使用方案；
（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門(mén)申請列支；
其中，動(dòng)用公有住房住宅專(zhuān)項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專(zhuān)項維修資金的部門(mén)申請列支；
（五）直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門(mén)或者負責管理公有住房住宅專(zhuān)項維修資金的部門(mén)審核同意后，向專(zhuān)戶(hù)管理銀行發(fā)出劃轉住宅專(zhuān)項維修資金的通知；
（六）專(zhuān)戶(hù)管理銀行將所需住宅專(zhuān)項維修資金劃轉至維修單位。
第二十三條住宅專(zhuān)項維修資金劃轉業(yè)主大會(huì )管理后，需要使用住宅專(zhuān)項維修資金的，按照以下程序辦理：
（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時(shí)使用住宅專(zhuān)項維修資金的情況的處置辦法等；
（二）業(yè)主大會(huì )依法通過(guò)使用方案；
（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施使用方案；
（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會(huì )提出列支住宅專(zhuān)項維修資金；
其中，動(dòng)用公有住房住宅專(zhuān)項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專(zhuān)項維修資金的部門(mén)申請列支；
（五）業(yè)主委員會(huì )依據使用方案審核同意，并報直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門(mén)備案；
動(dòng)用公有住房住宅專(zhuān)項維修資金的，經(jīng)負責管理公有住房住宅專(zhuān)項維修資金的部門(mén)審核同意；
直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門(mén)或者負責管理公有住房住宅專(zhuān)項維修資金的部門(mén)發(fā)現不符合有關(guān)法律、法規、規章和使用方案的，應當責令改正；
（六）業(yè)主委員會(huì )、負責管理公有住房住宅專(zhuān)項維修資金的部門(mén)向專(zhuān)戶(hù)管理銀行發(fā)出劃轉住宅專(zhuān)項維修資金的通知；
（七）專(zhuān)戶(hù)管理銀行將所需住宅專(zhuān)項維修資金劃轉至維修單位。
第二十四條發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進(jìn)行維修和更新、改造的，按照以下規定列支住宅專(zhuān)項維修資金：
（一）住宅專(zhuān)項維修資金劃轉業(yè)主大會(huì )管理前，按照本辦法第二十二條第四項、第五項、第六項的規定辦理；
（二）住宅專(zhuān)項維修資金劃轉業(yè)主大會(huì )管理后，按照本辦法第二十三條第四項、第五項、第六項和第七項的規定辦理。
發(fā)生前款情況后，未按規定實(shí)施維修和更新、改造的，直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門(mén)可以組織代修，維修費用從相關(guān)業(yè)主住宅專(zhuān)項維修資金分戶(hù)賬中列支；
其中，涉及已售公有住房的，還應當從公有住房住宅專(zhuān)項維修資金中列支。
第二十五條下列費用不得從住宅專(zhuān)項維修資金中列支：
（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；
（二）依法應當由相關(guān)單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等管線(xiàn)和設施設備的維修、養護費用；
（三）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；
（四）根據物業(yè)服務(wù)合同約定，應當由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。
第二十六條在保證住宅專(zhuān)項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關(guān)規定將住宅專(zhuān)項維修資金用于購買(mǎi)國債。
利用住宅專(zhuān)項維修資金購買(mǎi)國債，應當在銀行間債券市場(chǎng)或者商業(yè)銀行柜臺市場(chǎng)購買(mǎi)一級市場(chǎng)新發(fā)行的國債，并持有到期。
利用業(yè)主交存的住宅專(zhuān)項維修資金購買(mǎi)國債的，應當經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意；
未成立業(yè)主大會(huì )的，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上業(yè)主同意。
利用從公有住房售房款中提取的住宅專(zhuān)項維修資金購買(mǎi)國債的，應當根據售房單位的財政隸屬關(guān)系，報經(jīng)同級財政部門(mén)同意。
禁止利用住宅專(zhuān)項維修資金從事國債回購、委托理財業(yè)務(wù)或者將購買(mǎi)的國債用于質(zhì)押、抵押等擔保行為。
第二十七條下列資金應當轉入住宅專(zhuān)項維修資金滾存使用：
（一）住宅專(zhuān)項維修資金的存儲利息；
（二）利用住宅專(zhuān)項維修資金購買(mǎi)國債的增值收益；
（三）利用住宅共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，業(yè)主所得收益，但業(yè)主大會(huì )另有決定的除外；
（四）住宅共用設施設備報廢后回收的殘值。第四章監督管理第二十八條房屋所有權轉讓時(shí)，業(yè)主應當向受讓人說(shuō)明住宅專(zhuān)項維修資金交存和結余情況并出具有效證明，該房屋分戶(hù)賬中結余的住宅專(zhuān)項維修資金隨房屋所有權同時(shí)過(guò)戶(hù)。
受讓人應當持住宅專(zhuān)項維修資金過(guò)戶(hù)的協(xié)議、房屋權屬證書(shū)、身份證等到專(zhuān)戶(hù)管理銀行辦理分戶(hù)賬更名手續。
第二十九條房屋滅失的，按照以下規定返還住宅專(zhuān)項維修資金：
（一）房屋分戶(hù)賬中結余的住宅專(zhuān)項維修資金返還業(yè)主；
（二）售房單位交存的住宅專(zhuān)項維修資金賬面余額返還售房單位；
售房單位不存在的，按照售房單位財務(wù)隸屬關(guān)系，收繳同級國庫。
第三十條直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門(mén)，負責管理公有住房住宅專(zhuān)項維修資金的部門(mén)及業(yè)主委員會(huì )，應當每年至少一次與專(zhuān)戶(hù)管理銀行核對住宅專(zhuān)項維修資金賬目，并向業(yè)主、公有住房售房單位公布下列情況：
（一）住宅專(zhuān)項維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額；
（二）發(fā)生列支的項目、費用和分攤情況；
（三）業(yè)主、公有住房售房單位分戶(hù)賬中住宅專(zhuān)項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；
（四）其他有關(guān)住宅專(zhuān)項維修資金使用和管理的情況。
業(yè)主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以要求復核。
第三十一條專(zhuān)戶(hù)管理銀行應當每年至少一次向直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門(mén)，負責管理公有住房住宅專(zhuān)項維修資金的部門(mén)及業(yè)主委員會(huì )發(fā)送住宅專(zhuān)項維修資金對賬單。
直轄市、市、縣建設（房地產(chǎn)）主管部門(mén)，負責管理公有住房住宅專(zhuān)項維修資金的部門(mén)及業(yè)主委員會(huì )對資金賬戶(hù)變化情況有異議的，可以要求專(zhuān)戶(hù)管理銀行進(jìn)行復核。
專(zhuān)戶(hù)管理銀行應當建立住宅專(zhuān)項維修資金查詢(xún)制度，接受業(yè)主、公有住房售房單位對其分戶(hù)賬中住宅專(zhuān)項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢(xún)。
第三十二條住宅專(zhuān)項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門(mén)的審計監督。
第三十三條住宅專(zhuān)項維修資金的財務(wù)管理和會(huì )計核算應當執行財政部有關(guān)規定。
財政部門(mén)應當加強對住宅專(zhuān)項維修資金收支財務(wù)管理和會(huì )計核算制度執行情況的監督。
第三十四條住宅專(zhuān)項維修資金專(zhuān)用票據的購領(lǐng)、使用、保存、核銷(xiāo)管理，應當按照財政部以及省、自治區、直轄市人民政府財政部門(mén)的有關(guān)規定執行，并接受財政部門(mén)的監督檢查。第五章法律責任第三十五條公有住房售房單位有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府財政部門(mén)會(huì )同同級建設（房地產(chǎn)）主管部門(mén)責令限期改正：
（一）未按本辦法第八條、第十二條第三款規定交存住宅專(zhuān)項維修資金的；
（二）違反本辦法第十三條規定將房屋交付買(mǎi)受人的；
（三）未按本辦法第二十一條規定分攤維修、更新和改造費用的。
第三十六條開(kāi)發(fā)建設單位違反本辦法第十三條規定將房屋交付買(mǎi)受人的，由縣級以上地方人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門(mén)責令限期改正；
逾期不改正的，處以3萬(wàn)元以下的罰款。
開(kāi)發(fā)建設單位未按本辦法第二十一條規定分攤維修、更新和改造費用的，由縣級以上地方人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門(mén)責令限期改正；
逾期不改正的，處以1萬(wàn)元以下的罰款。
第三十七條違反本辦法規定，挪用住宅專(zhuān)項維修資金的，由縣級以上地方人民政府建設(房地產(chǎn))主管部門(mén)追回挪用的住宅專(zhuān)項維修資金，沒(méi)收違法所得，可以并處挪用金額2倍以下的罰款；
構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用住宅專(zhuān)項維修資金，情節嚴重的，除按前款規定予以處罰外，還應由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。
直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門(mén)挪用住宅專(zhuān)項維修資金的，由上一級人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門(mén)追回挪用的住宅專(zhuān)項維修資金，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；
構成犯罪的，依法追究刑事責任。
直轄市、市、縣人民政府財政部門(mén)挪用住宅專(zhuān)項維修資金的，由上一級人民政府財政部門(mén)追回挪用的住宅專(zhuān)項維修資金，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；
構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十八條直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門(mén)違反本辦法第二十六條規定的，由上一級人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門(mén)責令限期改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；
造成損失的，依法賠償；
構成犯罪的，依法追究刑事責任。
直轄市、市、縣人民政府財政部門(mén)違反本辦法第二十六條規定的，由上一級人民政府財政部門(mén)責令限期改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；
造成損失的，依法賠償；
構成犯罪的，依法追究刑事責任。
業(yè)主大會(huì )違反本辦法第二十六條規定的，由直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門(mén)責令改正。
住宅物業(yè)管理方案范文第4篇
一、指導思想
以科學(xué)發(fā)展觀(guān)為指導，按照“構建和諧城鄉、打造民生城建”的總體要求，堅持“以人為本、政府主導、業(yè)主自愿、部門(mén)聯(lián)動(dòng)、相互協(xié)作、先易后難、分步實(shí)施”的原則，以為民、便民、利民，解決群眾最關(guān)心、最直接、最現實(shí)的利益問(wèn)題為宗旨，以建設文明、和諧、平安住宅小區為目標，以整治小區環(huán)境臟、亂、差為重點(diǎn)，積極穩妥的開(kāi)展老舊住宅小區綜合整治工作，建立健全老舊住宅小區管理體制和運行機制，全面提升老舊住宅小區管理水平。
二、任務(wù)目標
2012年計劃對**小區、**花園、**宿舍等15個(gè)老舊住宅小區實(shí)施綜合整治，擬整治面積124.54萬(wàn)平方米，受益居民11711戶(hù)。整治后的舊住宅小區達到凈化、綠化、亮化、美化并建立健全長(cháng)效管理體制。
三、整治內容
整治項目主要內容為：
1、疏通和更新小區主、支排水排污管道，增設或更新排水排污檢查井井蓋；
2、化糞池清污；
3、硬化小區內主、次道路，更換路沿石，適當擴寬路面；
4、增加小區停車(chē)位面積；
5、清理、拆除各類(lèi)違章建筑物和侵占綠地、道路的違章違法行為；
6、調整綠化方式，補植適宜樹(shù)種；
7、樓體粉刷工程（包括樓體外墻和樓梯間內墻）；
8、維修和更換落水管；
9、未實(shí)施物業(yè)管理的老舊小區，整治完成后具備條件的要組織籌備成立業(yè)主大會(huì )，指導選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
暫不具備條件的由駐地居委會(huì )牽頭，組織開(kāi)展保潔、保綠、保安等基礎；
10、改造影響居民生活的供電設施，未向供電部門(mén)移交的組織實(shí)施移交；
11、合理增設健身器材，完善小區標識、公益宣傳櫥窗等設施；
12、其他具備整治條件的項目。
四、任務(wù)分工
各相關(guān)部門(mén)要按照市政府的統一部署，各司其職，協(xié)同配合，全面抓好落實(shí)。具體職責分工如下：
1、市住房和城鄉建設局：牽頭組織協(xié)調綜合整治工作，承擔整治內容中第1—4項整治任務(wù)；
負責編制老舊住宅小區整治計劃和實(shí)施方案；
抓好督促檢查、考核驗收等工作。
2、各街道辦事處：承擔整治內容中第5—12項整治任務(wù)；
做好老舊住宅小區整治宣傳和政策解釋工作。
3、市城市管理局：配合街道辦事處拆除小區內的亂搭亂建和違章建筑；
對小區內的馬路市場(chǎng)、亂設攤點(diǎn)等進(jìn)行清理整頓。
4、市財政局：負責老舊住宅小區整治資金的安排、撥付和使用管理，協(xié)助做好工程造價(jià)審計工作。
5、市公安局：負責維護老舊住宅小區整治與執法工作秩序；
指導改造消防設施，排除消防隱患。
6、市體育局：負責小區內增設配置健身器材等工作。
7、市工商局、民政局、物價(jià)局：配合各街道辦事處、各部門(mén)做好其職責范圍內的工作。
8、相關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位：根據各自管線(xiàn)線(xiàn)路分布情況，配合整治工作的有序開(kāi)展，做好水、電、暖移交后的接管工作。
五、整治費用
整治資金根據《2012年城鄉建設實(shí)施方案》要求予以保障。
六、實(shí)施步驟
（一）宣傳發(fā)動(dòng)階段（2012年3月底前）。制定下發(fā)全市老舊住宅小區綜合整治實(shí)施方案。各責任部門(mén)和單位按照方案要求，落實(shí)具體責任單位、責任人、工作計劃和保障措施；
組織工程公開(kāi)招標，擇優(yōu)選擇施工隊伍。各單位要廣泛深入宣傳，創(chuàng )造良好的輿論氛圍。
（二）全面整治階段（2012年4月至2012年11月）。各責任單位按照整治任務(wù)，分階段進(jìn)行小區排水排污管網(wǎng)、化糞池、道路、停車(chē)位建設、外墻粉刷、綠化工程、增設健身器材等項目的維修改造，11月底前完成綜合整治任務(wù)。
（三）檢查驗收階段（2012年12月）。市老舊住宅小區綜合整治工作領(lǐng)導小組組織財政、審計、監理等相關(guān)部門(mén)，對綜合整治工程進(jìn)行綜合檢查驗收。
（四）總結表彰：對綜合整治工作成績(jì)突出的先進(jìn)單位和個(gè)人給予表彰獎勵。
七、工作措施
（一）加強組織領(lǐng)導，明確工作職責。各責任單位要把老舊住宅小區綜合整治工作作為維護和實(shí)現廣大人民群眾根本利益的“民心工程”來(lái)抓，納入重要工作議事日程，主要領(lǐng)導親自抓、分管領(lǐng)導靠上抓，精心組織、抓好落實(shí)。各部門(mén)要密切配合，協(xié)同作戰，保質(zhì)保量、按期完成綜合整治任務(wù)。
（二）加大宣傳力度，營(yíng)造良好氛圍。老舊住宅小區綜合整治工作涉及千家萬(wàn)戶(hù)，居民的積極參與理解支持是決定工作順利與否的關(guān)鍵。要充分利用各種媒體，通過(guò)多種形式，大力宣傳綜合整治工作的重要意義。要將每個(gè)小區的具體整治方案和管理方案在小區內公示，充分聽(tīng)取居民意見(jiàn)。要把整治工作給居民群眾帶來(lái)的好處具體化，把整治后的效果直觀(guān)化、形象化，推動(dòng)整治工作順利開(kāi)展。街道辦事處、社區和居委會(huì )要積極發(fā)揮疏導、協(xié)調作用，引導居民樹(shù)立大局觀(guān)念，配合好整治工作的實(shí)施。
（三）完善工作機制，提高整治成效。老舊住宅小區綜合整治工作涉及面廣，業(yè)務(wù)性強，要從項目實(shí)施開(kāi)始，采取有效措施，加強管理，提高整治成效。
一是實(shí)行方案管理。各街道辦事處和相關(guān)單位要嚴格按照市老舊住宅小區綜合整治工作領(lǐng)導小組批準的整治方案組織實(shí)施。對確有特殊原因需要調整方案、增減項目的，由各實(shí)施單位報市老舊住宅小區綜合整治工作領(lǐng)導小組同意后方可實(shí)施。
二是堅持規范運作。實(shí)行統一評定整治方案，統一整治內容和標準、統一實(shí)施工程招投標和監理、統一組織竣工驗收、統一進(jìn)行決算審計。
三是實(shí)行專(zhuān)報制度。各責任單位要制定工程進(jìn)度計劃安排表和形象進(jìn)度表，及時(shí)反映工程形象進(jìn)度，開(kāi)工、竣工比例及資金到位情況。各街道工程進(jìn)展情況每周要向市老舊住宅小區綜合整治工作領(lǐng)導小組辦公室報送。
住宅物業(yè)管理方案范文第5篇
一、縣級物業(yè)管理公司的現狀
縣級物業(yè)管理公司的管理范圍主要是居民住宅。一般來(lái)說(shuō)，居民住宅中的經(jīng)濟適用住房，其物業(yè)管理由房管局下設的物業(yè)管理公司負責；
其他住宅或者商用樓由原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商成立物業(yè)公司負責管理，很少有專(zhuān)門(mén)從外界引入專(zhuān)職的物業(yè)管理公司進(jìn)行獨立管理和運轉。因此，房屋建設方和物業(yè)管理方一般都有直接的隸屬關(guān)系，在經(jīng)營(yíng)理念、盈虧補缺等方面都有著(zhù)千絲萬(wàn)縷的關(guān)系。
從整體的物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)情況看，物業(yè)管理公司主要負責母公司--房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所建設的樓盤(pán)管理，主要收費有物業(yè)管理費、小區停車(chē)場(chǎng)收費以及各類(lèi)代收費用。物業(yè)管理收費依據《河北省物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施辦法》，主要是分為兩種價(jià)格模式：一是普通住宅的物業(yè)管理費，實(shí)行政府指導價(jià)格；
二是高檔住宅、商業(yè)用樓實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。根據這一指導原則，我們會(huì )同市房管局等相關(guān)部門(mén)，2004年在召開(kāi)制定物業(yè)管理費聽(tīng)證會(huì )的基礎上，制定了我市的普通住宅物業(yè)管理三級收費方案，并得以執行。但隨著(zhù)城市建設、物業(yè)管理水平、城市居民生活水平、經(jīng)濟發(fā)展水平等因素的不斷提高，原有的物業(yè)收費標準確已不能適應形勢的發(fā)展，不少物業(yè)管理企業(yè)認為收費標準偏低，甚至有些單位違反備案管理，擅自調高收費；
與此相對應的是消費者對物業(yè)管理的要求在逐步提高，對收費標準也充滿(mǎn)質(zhì)疑和不滿(mǎn)，反映和意見(jiàn)頗多。
二、目前物業(yè)管理中存在的問(wèn)題
（一）借前期物業(yè)管理合同的簽訂，提高物業(yè)管理收費。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商交房的同時(shí)，一般要簽訂《前期物業(yè)管理合同》，主要是明確物業(yè)管理收費，為以后的正式物業(yè)管理合同進(jìn)行鋪墊，服務(wù)的水平和項目有欠缺；
基本上后期正式合同的價(jià)格只能高不會(huì )低，而且實(shí)際服務(wù)水準不可能再提高。不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商借此機會(huì )，一路調高了物業(yè)收費標準，而購房的消費者為了拿到鑰匙也不得不接受。比如今年交房的物業(yè)費均在0.5元/平方米左右，遠遠高于原來(lái)的一級收費標準。
（二）物業(yè)管理公司在運轉一段時(shí)間后擅自調高價(jià)格。不少住宅小區的物業(yè)管理公司聲稱(chēng)入不敷出，經(jīng)營(yíng)處在嚴重虧損狀態(tài)，部分公司不履行調價(jià)申報制度，也不與業(yè)主委員會(huì )協(xié)商或者征求大多數居民意見(jiàn)，擅自調高物業(yè)管理費，時(shí)有突破政府指導價(jià)的浮動(dòng)幅度，與業(yè)戶(hù)發(fā)生矛盾。如某小區的物業(yè)費由原來(lái)的一級收費標準一下子提高到了0.7元/平方米，服務(wù)水平卻未見(jiàn)提高。
（三）部分小區的物業(yè)管理公司不執行價(jià)格備案制度和價(jià)格公示制度。物業(yè)管理費的備案制度是在《河北省物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施辦法》中規定的，因此，作為一項價(jià)格管理制度，就必須得到落實(shí)。然而有少數物業(yè)公司不來(lái)備案，對此種行為我們又沒(méi)有合理準確的處罰依據，《價(jià)格法》以及《價(jià)格違法行為處罰規定》中遍尋無(wú)果，造成一些物業(yè)管理公司的僥幸心理，嚴重影響了我們執法的嚴肅性；
同時(shí)在收費公示方面，也存在著(zhù)公示內容不全面、公示的標準和服務(wù)內容含混不清的問(wèn)題，甚至有不公示的情況。
（四）住宅小區停車(chē)場(chǎng)收費問(wèn)題存在爭議。小區停車(chē)場(chǎng)收費屬于國家定價(jià)，必須辦理《收費許可證》。目前規格較低小區內的停車(chē)場(chǎng)是免費的，部分高檔小區建有地下停車(chē)場(chǎng)，車(chē)位已經(jīng)賣(mài)給了業(yè)主，但物業(yè)公司因管理上需要，彌補燈、水、電以及管理人員等開(kāi)支，收取了車(chē)位管理費、租用車(chē)位管理費以及臨時(shí)停車(chē)費等費用。如某小區把地下停車(chē)場(chǎng)以9萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)給了業(yè)戶(hù)后，每月還收取車(chē)位管理費30元；
租車(chē)位、臨時(shí)停車(chē)等也收費不等。這些都屬于停車(chē)收費衍生出的項目，應該采用什么樣的價(jià)格形式來(lái)管理并無(wú)恰當依據。
（五）對普通住宅小區和高檔住宅小區的定義模糊，造成監管不力。在《河北省物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施辦法》中，明確了普通住宅小區物業(yè)管理實(shí)行政府指導價(jià)格，高檔小區、商業(yè)用樓實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)格。但在這個(gè)《辦法》中，并沒(méi)有明確什么是普通住宅小區，什么是高檔住宅小區。目前，在縣城小區住房建設中，6層以上和有電梯的樓盤(pán)、別墅很多，有不少小區是混建的。那么，從價(jià)格管理上該怎么劃分普通和高檔呢？一個(gè)住宅小區是不是可以同時(shí)存在多種物業(yè)費標準？如果說(shuō)以6層以下、不帶電梯的住宅為界線(xiàn)劃分普通小區和高檔小區的話(huà)，那么在《河北省物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施辦法》和相關(guān)的物業(yè)管理收費的文件中規定“對住宅電梯和加壓供水設施的維護費用實(shí)行政府指導價(jià)”與此相悖，因為這些是高檔小區的設施，應屬于高檔住宅小區市場(chǎng)調節的價(jià)格內容，市場(chǎng)調節價(jià)格的原則是自負盈虧。
（六）物業(yè)收費管理備案制度存在缺陷。目前我們要求的物業(yè)管理費備案，要求物業(yè)公司也必須按規定上報與業(yè)主簽訂的物業(yè)管理合同，或者是與業(yè)主委員會(huì )簽訂的合同。這是理論上的程序，在實(shí)際中執行不力。因為在房地產(chǎn)商交房時(shí)，根本不可能有業(yè)主委員會(huì )，就是在居住年久的小區內，擁有業(yè)主委員會(huì )的也寥寥無(wú)幾。這樣，因為缺少了備案硬件，造成物業(yè)管理公司備案不合格，甚至有的物業(yè)公司干脆就不備案。目前看來(lái)，實(shí)現了前期物業(yè)備案的寥寥無(wú)幾，提價(jià)備案的也是以前備案的公司，少而又少。
三、建議和對策
（一）建議上級物價(jià)管理部門(mén)盡早協(xié)同建設部門(mén)、房管部門(mén)對普通、高檔住宅小區做出規范性定義，至少應該在價(jià)格管理方面有個(gè)較為明確的界定，以便切實(shí)對普通住宅小區的物業(yè)收費管理到位，制定切實(shí)可行的物業(yè)管理收費標準，實(shí)現物業(yè)管理公司良性運轉，解決業(yè)主對物業(yè)收費疑惑和矛盾；
同時(shí)徹底放開(kāi)高檔小區的物業(yè)收費管理，使物業(yè)管理企業(yè)自主決定收費項目和標準，發(fā)揮物價(jià)部門(mén)的引導作用，促進(jìn)物業(yè)公司的健康發(fā)展。
（二）建議上級物價(jià)部門(mén)明確下放的物業(yè)收費管理權限，以便使當地物價(jià)部門(mén)能夠根據當地的實(shí)際情況，及時(shí)監審物業(yè)管理成本的變動(dòng)，制定切合本地經(jīng)濟和消費水平的物業(yè)收費區域性標準；
同時(shí)要明確物業(yè)管理中存在的其他收費，如停車(chē)場(chǎng)收費、車(chē)位管理等收費的核定權限、標準以及格管理形式、制定原則，以利于基層物價(jià)部門(mén)的管理和規范。
（三）認真開(kāi)展縣區的物業(yè)管理收費水平的調查研究，按照當地的生活水平和消費水平核定，制定相應的價(jià)格標準。筆者以為，應當實(shí)現以下目標：對普通住宅小區，應該實(shí)現一個(gè)總體的區域性的指導價(jià)格標準，既要實(shí)現一定時(shí)期內的穩定，又要兼顧經(jīng)濟社會(huì )的發(fā)展變化情況，具有一定的前瞻性；
對于高檔小區，應當本著(zhù)合理利潤的原則，適時(shí)開(kāi)展高檔小區物業(yè)成本調查，公布社會(huì )平均價(jià)格，建立高檔小區經(jīng)營(yíng)成本公示制度，抑制不當得利和虛高收益問(wèn)題；
對于住宅電梯、供水輔助設備等設備維護費用的標準，應該核定社會(huì )成本，予以監督；
實(shí)現一小區多級物業(yè)收費標準。
