淺談住房維修基金管理中的問(wèn)題與解決方案

□ 文| 羅靖華

住房維修基金的管理比較復雜，既要保障房屋所有人的合法權益，又不能跨行區管理，其數額巨大，只能專(zhuān)款專(zhuān)用，是受我國法律保護的基金項目。隨著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，住房管理模式面臨著(zhù)一些問(wèn)題，這些問(wèn)題影響到住房維修基金的管理和使用的安全性。因此，使用科學(xué)有效，適當和系統的方法來(lái)正確管理房屋維修資金對于促進(jìn)房屋維修資金評估和通過(guò)確保人身安全及財產(chǎn)保護至關(guān)重要。

房屋維修基金是用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后共用部位以及公用設施設備發(fā)生損壞后進(jìn)行的大中修、翻新和改造等所需的儲存資金，堪稱(chēng)“房屋養老金”，其實(shí)行原則是“錢(qián)隨房走”。房屋轉讓后，帳戶(hù)中剩余的錢(qián)也將轉給該物業(yè)的新的財產(chǎn)所有者，不能以任何理由挪作他用。

我國法律規定，住房維修基金是一項特別的專(zhuān)款專(zhuān)用基金，涵蓋了物業(yè)區域內所有住戶(hù)公共財產(chǎn)，此屬性可確保該范圍內房屋的使用安全，有利于提高房屋使用效能，確保共有財產(chǎn)的保值增值。

1.對住房維修基金重視程度的弱化。由于受政府宣傳不到位，住房維修基金沒(méi)有得到足夠重視。盡管早在1998年住房維修基金就成為我國法律保護的金融項目，但是直到今天，多數業(yè)主對專(zhuān)戶(hù)儲存、使用程序、收費標準、監督管理等情況知之甚少，甚至還有人不知道住房維修基金存在。

開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理公司對住宅維修資金的繳存使用、結存情況、列支的項目、費用以及分攤管理情況等有意隱瞞，未進(jìn)行公示，導致多數住戶(hù)在住房維修基金繳納時(shí)很不積極，甚至有抵觸情緒，不僅給基金代管部門(mén)的工作帶來(lái)困難，也不利于優(yōu)化住房維修基金監督機制。

2.住房維修基金保值增值率低。當前，大多數人處于“消極”狀態(tài)，因為維持管理基金沒(méi)有發(fā)揮增值效益。絕大多數住房維修基金交給代管部門(mén)托管，導致大額基金積壓與閑置，阻礙了住房維修基金的保值增值。特別是近些年來(lái)，代管維修基金的如何使用，代管部門(mén)和業(yè)主之間分歧比較大，且沒(méi)有統一的使用標準，大額住房維修基金反而成為國民經(jīng)濟的資金負擔，沒(méi)有充分發(fā)揮出其實(shí)質(zhì)性使用價(jià)值。

3.住房維修基金法律監督的弱化。住房維修基金是一筆大額資金款項，且在很多情況下涉及到資金鏈。然而大量基金處于托管狀態(tài)，這就在無(wú)形中增加了住房維修基金的安全保障。法律沒(méi)有根據經(jīng)濟資金定義具體的使用標準，使用規格和管理措施。

4.住房維修基金實(shí)際監管力度不夠?，F在，大量住房維修基金都處于“休眠”狀態(tài)。目前，經(jīng)濟問(wèn)題層出不窮。大量的金錢(qián)增加了人們的欲望，而缺乏經(jīng)濟控制導致了一些經(jīng)濟問(wèn)題的出現。一些內部機制不完善的機構會(huì )帶來(lái)嚴重的潛在風(fēng)險，并將住房資金用于威脅住房保護的高風(fēng)險投資和低安全性項目。住房維修資金被挪用是住房維修資金管理上突出問(wèn)題，住房維修基金管理中有的交給開(kāi)發(fā)商直接代收代繳，從繳納資金到最初申請使用，一般已經(jīng)過(guò)了該工程竣工后5年保修期，這期間資金極容易被挪作它用，一些不良開(kāi)發(fā)商在代業(yè)主辦理住房維修資金手續過(guò)程中，私自截留或者挪用，而業(yè)主毫不知情?；蛘呤翘鏄I(yè)主代收住房維修資金后，當時(shí)并沒(méi)有將資金轉到專(zhuān)項賬戶(hù)，在辦理完房產(chǎn)證之后才轉入，使住房維修資金存在一定安全性風(fēng)險。

完善相關(guān)專(zhuān)項法律法規制

為解決住房維修基金在管理問(wèn)題、繳納問(wèn)題和使用效率問(wèn)題，首先應不斷完善住房維修資金管理相應的法律制度，提高其法律的權威性。通過(guò)健全的法律制度體系，對住房維修資金的使用情況進(jìn)行保護，做到專(zhuān)款專(zhuān)用，避免業(yè)主在物業(yè)區域內的公有財產(chǎn)被非法侵占。目前我國住房維修資金缺乏相對完善的法律規定管理制度，現有的法律程序配套性、協(xié)調性、整體性較差，甚至各項規定之間存在相互矛盾。為促進(jìn)基金管理的和諧，保障業(yè)主的合法權益，需要在住房維修資金管理中，區分其他相關(guān)物業(yè)規定，對其使用情況進(jìn)行保護。這也有利于基金解決代管部門(mén)與住房業(yè)主所產(chǎn)生資金糾紛。其次，通過(guò)法律手段對住房維修基金的管理措施進(jìn)行加強，對基金的使用、管理、繳納方式等進(jìn)行明確的規定，從而有利于避免不良開(kāi)發(fā)商鉆法律空子占用資金。另外，安排專(zhuān)業(yè)人員看管處于托管狀態(tài)的住房維修基金，并征討代管部門(mén)、住戶(hù)以及經(jīng)濟學(xué)家三方意見(jiàn)，共同出謀劃策，提升住房維修基金的增值與使用效益。這樣不僅有利于盤(pán)活閑置的住房維修基金，也有利于保障業(yè)主的資金投資安全。

加大宣傳力度，提升重視程度

對于住房維修基金國民弱化現象，政府必須采取有力措施及時(shí)改進(jìn)，這不僅關(guān)系到個(gè)體住戶(hù)的切身利益，也關(guān)系到代管部門(mén)的社會(huì )形象與社會(huì )信譽(yù)。例如，代管部門(mén)可以合理運用傳播資源，與媒介進(jìn)行有效對接，如可以利用地方電視臺、地方報紙、網(wǎng)絡(luò )以及一切可以使用多媒體交互傳播的資源作為媒介通道，將住房維修基金的使用、管理和監督等重要性向大眾公示，使之家喻戶(hù)曉、提高參與積極性。

優(yōu)化監督機制，增強安全保障

行政管理部門(mén)應著(zhù)重于對住房維修基金的管理監督方面，重點(diǎn)培育業(yè)主自治管理委員會(huì )、主管部門(mén)多層面的監管機制。這不僅使住房維修基金管理有了雙重安全保障，也有利于提高公眾參與度與監管力度，維護了自身利益，同時(shí)優(yōu)化了住房維修基金的監督機制。

規范和強化對住房維修資金的專(zhuān)戶(hù)轉賬專(zhuān)項管理

加強住房維修資金專(zhuān)項獨立賬戶(hù)管理的規范化，進(jìn)一步建立和完善住房維修基金管理體系。對住房維修資金保值增值方法進(jìn)行合理研究，以確保其資金保值增值效益，并將增值后的收益轉入專(zhuān)項維修資金保留待用。對于沒(méi)有及時(shí)繳納住房維修基金的業(yè)主，依實(shí)際情況采取補救辦法。另外，對違法違規亂用住房維修基金的行為嚴肅查處，并追究其法律責任。

簡(jiǎn)化申報程序

目前，由于住房維修資金的申請和審批手續辦理繁雜，而動(dòng)用維修資金需要業(yè)主代表大會(huì )共同表決，取得規定比例的票數同意，然而業(yè)主意見(jiàn)也很難統一，使住房維修資金啟動(dòng)難度增加而不能發(fā)揮其應有作用。

即使是政府代管的住房維修資金，資金的安全能夠保證，但基金申請使用的難度也大，從而使維修基金使用效率低下。因此，政府可以通過(guò)相關(guān)法規的制定，簡(jiǎn)化其申請程序，以方便住房維修基金的合理使用。同時(shí)政府應該提供必要的公共服務(wù)，履行監管職責。

加強政府監管并引入第三方監督機構

引入第三方監督機構對維修資金管理非常必要。業(yè)主可通過(guò)會(huì )計師事務(wù)所、安全評估機構、監理機構、物業(yè)管理咨詢(xún)公司、律師等第三方機構的介入，參與監督維修資金的使用和管理，將維修資金真正發(fā)揮其應用的作用。

有效實(shí)現房屋維修基金的保值增值

住房維修基金能否保值增值，不但與國家資本市場(chǎng)的發(fā)育程度息息相關(guān)，還取決于管理機構的投資決策。根據維修基金的特點(diǎn)，進(jìn)行資本交易后，必須滿(mǎn)足高安全性，高流動(dòng)性和高盈利性的要求。當前的經(jīng)濟形勢下，為了使住房基金保值增值，在保證住房維修基金運轉正常情況下，閑置的住房維修基金可以按國家相關(guān)規定用來(lái)購買(mǎi)國債。

對住房維修資金管理存在的問(wèn)題及解決方案進(jìn)行研究，科學(xué)妥善管理住房維修基金，不僅有利于保障業(yè)主個(gè)人資產(chǎn)的安全住房維修基金的保值增值，也有利于住房維修基金的管理模式的完善，使基金得到更合理、有序的使用，達到便民利民的目的，還有利于對住房維修基金的監督，從而保障了居民的合理權益，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。