論文摘要：土地增值稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要稅種之一，其重要性不亞于營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅，由于對企業(yè)的利潤影響較大，故加強對土地增值稅清算的籌劃就更顯重要。該文主要分析土地增值稅的征收特點(diǎn)、清算條件、銷(xiāo)售下面是小編為大家整理的2023年度土地增值稅論文【五篇】（全文完整）,供大家參考。
土地增值稅論文范文第1篇
論文摘要：土地增值稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要稅種之一，其重要性不亞于營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅，由于對企業(yè)的利潤影響較大，故加強對土地增值稅清算的籌劃就更顯重要。該文主要分析土地增值稅的征收特點(diǎn)、清算條件、銷(xiāo)售收入確認，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計稅扣除成本的審核，并針對減免稅優(yōu)惠政策采取了相應的清算辦法。
土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著(zhù)物產(chǎn)權并取得增值性收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅負構成中，土地增值稅占有較大比重，對企業(yè)的利潤影響較大，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要稅種之～，因而對其進(jìn)行籌劃是十分必要的。土地增值稅是以轉讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對象，采用扣除法和評估法計算增值額，實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率計算征收。
計算公式為：土地增值稅稅額=增值額×適用稅率一扣除項目金額×速算扣除系數。其中：①增值額是納稅人轉讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規定的扣除項目金額后的余額。②四級超率累進(jìn)稅率是以增值額占扣除項目金額的比例確定的。最低稅率為30％，最高稅率為60％，其稅收負擔高于企業(yè)所得稅。例如增值額不超過(guò)扣除項目金額50％的部分，稅率為3O％等等。
由于超率累進(jìn)稅率的特點(diǎn)是，增值率越高的部分適用稅率就越高。為了避免高稅負，企業(yè)必須千方百計地降低增值額，從而降低增值率，避免適用高稅率?，F從以下幾個(gè)方面闡述清算的具體方法。
l理解土地增值稅自行清算和要求清算的界定
(1)納稅人符合下列條件之一的，應自行進(jìn)行土地增值稅的清算：①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；
②整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的；
③直接轉讓土地使用權的。
(2)對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：①已竣工驗收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過(guò)85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
②取得銷(xiāo)售(預售)許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的；
③納稅人申請注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續的；
④省(自治區、直轄市、計劃單列市)稅務(wù)機關(guān)規定的其他情況。
對前款所列第③項情形，應在辦理注銷(xiāo)登記前進(jìn)行土地增值稅清算。
2正確確定清算計稅單位
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，應以國家有關(guān)部門(mén)審批、備案的項目為單位進(jìn)行清算：對于分期開(kāi)發(fā)的項目，應以分期項目為單位清算；
對不同類(lèi)型房地產(chǎn)應分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。對分期開(kāi)發(fā)項目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項目的，應按不同期間和不同項目合理歸集有關(guān)收入、成本、費用。
3認真審核銷(xiāo)售收入的真實(shí)性
企業(yè)應根據銷(xiāo)售發(fā)票、銷(xiāo)售合同(含房管部門(mén)網(wǎng)上備案登記資料)、商品房銷(xiāo)售(預售)許可證、房產(chǎn)銷(xiāo)售分戶(hù)明細表及其他有關(guān)資料，制定銷(xiāo)售明細表：對銷(xiāo)售面積與項目可售面積的數據差異進(jìn)行核實(shí)：對銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測量面積不一致，而發(fā)生補、退房款的收入調整情況進(jìn)行核對；
對銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行評估時(shí)，審核其真實(shí)性。
4認真審核計稅的扣除項目
(1)根據《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》[國稅發(fā)(2006)187號]第四條第一款規定：“扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費用及與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；
不能提供合法有效憑證的，不予扣除”。①土地征用及拆遷補償費。指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(或開(kāi)發(fā)權)而發(fā)生的各項費用，包括土地征用費、耕地占用稅、契稅、勞動(dòng)力安置費及有關(guān)地上、地下附著(zhù)物拆遷補償的凈支出、安置動(dòng)遷用房支出等。合法有效憑證為：土地規費專(zhuān)用收據、行政事業(yè)單位票據、轉讓無(wú)形資產(chǎn)發(fā)票、稅票、服務(wù)業(yè)發(fā)票、協(xié)議、建筑安裝發(fā)票、非經(jīng)營(yíng)性收入專(zhuān)用發(fā)票等。②前期工程費。指項目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費用。合法有效憑證為：服務(wù)業(yè)發(fā)票、行政事業(yè)單位票據、建筑安裝發(fā)票等。③建筑安裝工程費。指開(kāi)發(fā)項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。
主要包括開(kāi)發(fā)項目建筑工程費和開(kāi)發(fā)項目安裝工程費等。合法有效憑證為：除購門(mén)窗和電梯可以提供工商業(yè)發(fā)票外，監理費應提供服務(wù)業(yè)發(fā)票、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。④基礎設施建設費。指開(kāi)發(fā)項目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項基礎設施支出，主要包括開(kāi)發(fā)項目?jì)鹊缆?、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。合法有效憑證為：非應稅行為的提供行政事業(yè)單位票據、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。⑤公共配套設施費：指開(kāi)發(fā)項目?jì)劝l(fā)生的、獨立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出。合法有效憑證為：電動(dòng)門(mén)、智能化系統、信報箱、路燈設施、健身運動(dòng)設施等可以提供工商業(yè)發(fā)票，非應稅行為的提供行政事業(yè)單位票據、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。⑥開(kāi)發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動(dòng)保護費、工程管理費、周轉房攤銷(xiāo)以及項目營(yíng)銷(xiāo)設施建造費等。合法有效憑證為：提供工商業(yè)發(fā)票、建筑安裝發(fā)票、工資表、非應稅行為的提供行政事業(yè)單位票據。⑦與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。指在轉讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加等，必須以各種完稅(費)憑證為依據。
(2)在審核扣除項目過(guò)程中，應注意的事項：①計算扣除項目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。②扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實(shí)際發(fā)生的。如拆遷補償費不一定需要取得稅務(wù)發(fā)票，但強調是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。③扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。這就要求正確區分開(kāi)發(fā)成本與開(kāi)發(fā)費用，稅務(wù)機關(guān)決不允許將開(kāi)發(fā)費用計入開(kāi)發(fā)成本中的前期工程費、基礎設施費和開(kāi)發(fā)問(wèn)接費用等。④扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開(kāi)發(fā)中直接發(fā)生的或應當分攤的。⑤納稅人分期開(kāi)發(fā)項目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項目的，或者同一項目中建造不同類(lèi)型房地產(chǎn)的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。特別是建筑安裝發(fā)票應該在項目所在地稅務(wù)機關(guān)開(kāi)具。⑥將利息支出從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中調整至開(kāi)發(fā)費用。土地增值稅法規定，利息費用要單獨計算，不計入開(kāi)發(fā)成本，更不得計入加計扣除基數。⑦對同一類(lèi)事項，應當采取相同的會(huì )計政策或處理方法。會(huì )計核算與稅務(wù)處理規定不一致的，以稅務(wù)處理規定為準。
(3)扣除項目金額分攤方法：①成本受讓、分期分批開(kāi)發(fā)的成本費用分攤。企業(yè)成片受讓土地使用權后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務(wù)機關(guān)確認的其他方式計算分攤。②多個(gè)房地產(chǎn)項目共同的成本費用分攤。屬于多個(gè)房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個(gè)項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。③同一個(gè)項目多種產(chǎn)品共同的成本費用分攤。對企業(yè)既建造住宅又從事其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，統一按其各占總建筑面積的比例，分別計算扣除項目金額。
5靈活運用減免稅優(yōu)惠政策
土地增值稅論文范文第2篇
1.扣除項目金額的確認和計算
包含在清算的項目之中，但是已扣除的金額一定要嚴格按照相關(guān)文件上的規定進(jìn)行歸類(lèi)集合，再按照起哦實(shí)際的成本費用進(jìn)行合理的分配；
另外，對于扣除的金額一定要提供其有效且合法的憑證進(jìn)行證明，否則一律不能記在扣除的金額之中。
2.土地增值稅應納稅金額計算
房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的征收過(guò)程中一般會(huì )采用兩種計算方法：一是按照其開(kāi)發(fā)的房屋面積分開(kāi)項目來(lái)計算其增值額和增值率，其增值稅的計算則要使用與之相應的使用稅率來(lái)進(jìn)行；
二是先整體計算增值額的增值率，將增值稅進(jìn)行確定，然后再使用面積分別計算其土地的增值稅。對于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)在增值稅的計算時(shí)可以先通過(guò)預算來(lái)將兩種計算結果進(jìn)行橫向縱向的對比，然后取有利于企業(yè)的計算方法進(jìn)行清算操作。
3.土地增值稅清算審核鑒證
國家在《土地增值稅鑒證業(yè)務(wù)準則》明確要求，在清算土地增值稅時(shí)一定要附送稅務(wù)中介機構所出具的清算鑒證報告，作為稅務(wù)機關(guān)的工作人員也要對其所呈現的清算鑒證報告進(jìn)行審核，審核的內容一方面是內容是否完整，鑒證報告是否合法，另外就是其格式是否合乎規范，內容之間的聯(lián)系和銜接是否邏輯清晰等。6.土地增值稅的申請清算清算有細分為兩種：要求清算和自行清算。要求清算就是納稅人（房企）在受到稅務(wù)機關(guān)的書(shū)面通知之后按照稅務(wù)部門(mén)要求的清算內容進(jìn)行清算的操作；
自行清算顧名思義就是房企自己將清算所需要的所有資料和鑒證報告全部準備完畢，然后在稅收部門(mén)所規定的時(shí)間限定之內向稅收部門(mén)主動(dòng)提出增值稅的清算請求。
二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中的問(wèn)題
1.計算方式復雜
在對土地增值稅的計算時(shí)一般采用超率累進(jìn)稅的方法進(jìn)行，因此清算過(guò)程中所涉及的內容也比較多，比如企業(yè)銷(xiāo)售收入的總金額、扣除的項目和需要交納的稅金等三個(gè)部分。三部分任何一個(gè)部分的核算難度和復雜程度都比較高，更何況是要清算全部的三項內容，這就表明需要耗費許多人力物力，對于那些業(yè)務(wù)繁雜、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)周期較長(cháng)、投資的活動(dòng)更為復雜的企業(yè)來(lái)說(shuō)，要對其每一個(gè)項目進(jìn)行清算，所要耗費的人力和物力和可操作性上君是一個(gè)難題。
2.房地產(chǎn)項目的特殊性
房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)的產(chǎn)品銷(xiāo)售類(lèi)公司有著(zhù)一些明顯的區別。在市場(chǎng)經(jīng)濟的大環(huán)境下，為了規避風(fēng)險越來(lái)越多的房地產(chǎn)項目更趨向于合作開(kāi)發(fā)。為了鉆政策的孔子甚至可以臨時(shí)組間一個(gè)空殼的建設公司，在項目完工之后直接進(jìn)行注銷(xiāo)，所以導致房地產(chǎn)企業(yè)的賬目越發(fā)的復雜和混亂，經(jīng)過(guò)長(cháng)時(shí)間的清算終于得出最終結果時(shí)，兩家或者多家企業(yè)早已分道揚鑣，不知所蹤導致稅款追繳困難。
3.資料和鑒證報告不規范
稅收部門(mén)對于房地產(chǎn)企業(yè)所呈現的相關(guān)資料和鑒證報告要求內容準確合理，格式規范。但是某些中介鑒證報告機構的人員專(zhuān)業(yè)技能不過(guò)關(guān)，導致企業(yè)所委托出具的報告不合乎規范，因此在具體其清算過(guò)程中需要稅務(wù)部門(mén)進(jìn)一步的進(jìn)行審核和修改，影響其工作人員的進(jìn)度，也給清算工作增加了難度。
4.故意逃避和拖延
部分企業(yè)為了增加企業(yè)的經(jīng)濟效益，采用違法的手段進(jìn)行逃稅和漏稅操作，一般慣用的手段是分期開(kāi)發(fā)和保留尾盤(pán)等方式，另外還有可能在財務(wù)會(huì )計賬目上進(jìn)行改動(dòng)，一般的對于房地產(chǎn)企業(yè)其項目銷(xiāo)售比例在超過(guò)85%以上則需要繳的稅金，而通過(guò)做假賬的方式可以人為的將銷(xiāo)售比降低到85%以下，這樣按照規定不必進(jìn)行稅務(wù)清算。
5.收入確認不規范
企業(yè)的收入在確認上不夠規范，主要的表現為對工程款推遲結算，不能夠及時(shí)的將預收的房款和當期的銷(xiāo)售所得的房款進(jìn)行轉入和登記；
或者將房子的銷(xiāo)售款當成建筑施工的工程款進(jìn)行轉償；
刻意的降低房?jì)r(jià)來(lái)間接的降低增值稅的稅基額度等。上述這些問(wèn)題均是影響房企土地增值稅正常、及時(shí)、準確、公正的清算的原因，從而使國家的利益受到損傷，需要嚴厲打擊。
三、做好房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作的措施
1.提高清算工作的準確性
在對房地產(chǎn)公司進(jìn)行土地增值稅的清算時(shí)，首先將清算的對向進(jìn)行區分，將該企業(yè)的產(chǎn)品分布全部了解清楚，同時(shí)要將其銷(xiāo)售的總收入金額進(jìn)行準確的核算。在清算完畢之后對于目前未清算且剛銷(xiāo)售的房源也要進(jìn)行土地增值稅的核算，并要求企業(yè)及時(shí)繳納該部分的稅金。
2.準確計算工程項目的竣工面積
稅收部門(mén)對于房企中那些非貨幣轉讓的房源，比如用于投資或者贈送只要房源的所有權完成轉移，那么就應該當成其銷(xiāo)售完畢，然后征收稅金。
3.房源銷(xiāo)售收入的確定
在進(jìn)行銷(xiāo)售收入的確定時(shí)，為防止其故意降價(jià)，可以將企業(yè)的房源價(jià)格進(jìn)行橫向對比，在了解市場(chǎng)的均價(jià)之后然后有一個(gè)相對較為準確的判斷，同時(shí)對于其銷(xiāo)售方式要清楚的了解，避免房企依靠預售等方式來(lái)拖延土地增值稅的繳納。
4.嚴格控制扣除項目審核
同樣為了漏稅部分企業(yè)甚至鋌而走險通過(guò)虛開(kāi)發(fā)票等方式來(lái)擴大自己的建筑成本，從而造成微利或者虧損的假象，所以稅收部門(mén)在審核時(shí)要對其所開(kāi)出的發(fā)票進(jìn)行審核，確保其真實(shí)性然后控制扣除項目的金額。
5.把握成本控制分攤
房地產(chǎn)項目的成本費分攤的依據是按照建筑面積進(jìn)行的，因此在清算時(shí)一定要遵循其相關(guān)的原則處理，避免所應征收的稅款出現流失。
6.土地增值稅的計算過(guò)程要規范
土地增值稅的清算和審核過(guò)程非常的復雜，稍不注意便會(huì )導致錯誤的出現，稅務(wù)機關(guān)的工作人員一定要嚴格按照相關(guān)的規定堅決執行，確保稅收的清算過(guò)程規范科學(xué)。
7.提高清算工作的質(zhì)量
清算工作質(zhì)量的提高要從稅收工作人員抓起，稅收部門(mén)在聘用人員時(shí)務(wù)必要提高門(mén)檻和，加強對專(zhuān)業(yè)技能的考核制度，確保每一位工作人員熟知并掌握會(huì )計制度、財務(wù)制度和稅收制度，保證每一項核算的結果的真實(shí)和準確。
四、結語(yǔ)
土地增值稅論文范文第3篇
[關(guān)鍵詞]稅收籌劃 土地增值稅 代收費用
[中圖分類(lèi)號]F293.3[文獻標識碼]A[文章編號]1009-5349(2010)05-0108-01
目前,房地產(chǎn)企業(yè)十分火熱,各地的樓盤(pán)如雨后春筍般紛紛開(kāi)盤(pán),搶先占領(lǐng)有利的地理位置以期贏(yíng)得極佳的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)。由于地理位置的原因房?jì)r(jià)高低不一,收入金額的巨大性,繳納稅種的多樣性,使得房地產(chǎn)企業(yè)成為納稅大戶(hù),同時(shí)也是稅務(wù)機關(guān)稽查的重點(diǎn)。
房地產(chǎn)企業(yè)如何在不違反國家法律法規的前提下來(lái)合理合法地節稅就成為這個(gè)行業(yè)開(kāi)發(fā)商追求利潤最大化要解決的重點(diǎn)問(wèn)題。節稅就要對所繳納的稅來(lái)籌劃,可以從集資、建房、銷(xiāo)售等各個(gè)階段的不同方面來(lái)進(jìn)行。本文就房地產(chǎn)企業(yè)在售房時(shí)的代收費用從收費的不同方式上來(lái)進(jìn)行土地增值稅交稅金額的案例分析,尋找最佳的代收費收取方式。
房地產(chǎn)公司在出售房屋時(shí),通常會(huì )代替相關(guān)單位和部門(mén)收取一些家外費用,如取暖費、有線(xiàn)電視費、水、電、氣的初裝費和各項基金。代收費是指企業(yè)代為收取的,且不是所售產(chǎn)品的售價(jià)組成部分的款項。出具的應是委托方的票據,而不是代收企業(yè)的票據,在會(huì )計處理上做往來(lái)處理。而如果是出具的代收企業(yè)的票據,那是要作為收入處理,不管會(huì )計上如何核算。因此房地產(chǎn)企業(yè)的代收費的收取方式分為兩種:一是視為房產(chǎn)銷(xiāo)售收入,并入房?jì)r(jià)向購買(mǎi)方一并收取;二是在房?jì)r(jià)之外向購買(mǎi)方單獨收取。這兩種方式會(huì )導致企業(yè)在稅收待遇上不一樣,從而就會(huì )很大地影響企業(yè)的稅后利潤。下面以實(shí)例來(lái)分析歸納:
甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司出售一棟寫(xiě)字樓,獲得銷(xiāo)售收入3300萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)該樓盤(pán)的支出:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為900萬(wàn)元,支付土地出讓金200萬(wàn)元,其他允許稅前扣除的項目合計300萬(wàn)元。并按當地市政府的要求,在售房時(shí)代收200萬(wàn)元的代收費用。
方案A:假如公司將代收費用并入房?jì)r(jià)向購買(mǎi)方一并收取
按土地增值稅的規定,對于代收費用作為收入一并收取的,在計算扣除項目金額時(shí)可予以扣除,但不允許作為加計20%扣除的基數。
扣除項目金額:(900+200)×(1+20%)+300+200=1820萬(wàn)元
增值額:3500-1820=1680萬(wàn)元
增值率:1680÷1820=92.3%
應納稅額:1680×40%-1820×5%=581萬(wàn)元
方案B:假如公司未將代收費用計入房?jì)r(jià),單獨向購房方收取
按土地增值稅的規定,單獨向購買(mǎi)方收取的,在計算扣除項目時(shí)不能扣除
扣除項目金額:(900+200)×(1+20%)+300=1620萬(wàn)元
增值額:3300-1620=1680萬(wàn)元
增值率:1680÷1620=103.7%
應納稅額:1680×50%-1620×15%=597萬(wàn)元
通過(guò)案例得出,代收費用無(wú)論是否并入房?jì)r(jià),增值額都是一致的,但是前者將代收費用并入房?jì)r(jià)卻會(huì )減少土地增值稅的交稅金額16萬(wàn)元。
結論一:當代收費用的兩種代收方式下的增值率在同一個(gè)范圍內時(shí)
此時(shí),由于增值額一致,增值率在同一個(gè)范圍導致稅率和速算扣除率一致,從土地增值稅=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數得知,代收費用并入房?jì)r(jià)時(shí)的扣除項目金額越大,稅金就越少?？梢缘贸鲆韵陆Y論:如果納稅人轉讓房地產(chǎn)所獲得的增值率未超過(guò)50%,無(wú)論代收費用如何處理,均不會(huì )改變應納的土地增值稅數額;增值率位于50%～100%之間,將代收費用并入房?jì)r(jià)總額,可少納稅款5%X;增值率位于100%～200%之間,可少納稅款15%X;增值率超過(guò)200%,可少納稅款25%X. 。
結論二:當代收費用的兩種代收方式下的增值率不在同一個(gè)范圍內時(shí)
此時(shí),代收費并入房?jì)r(jià)時(shí):土地增值稅=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數=X×a%-Y×b%
未將代收費并入房?jì)r(jià)時(shí):土地增值稅=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數=X×c%-(Y+Z)×d%
兩者的差額為:(增值額-扣除項目金額)×10%+5%Z,這就是納稅人經(jīng)過(guò)籌劃后的節稅金額。
可見(jiàn)對于房地產(chǎn)企業(yè)在售房時(shí)代收費用作為房?jì)r(jià)一并計入與否會(huì )直接影響到土地增值稅納稅金額的高低,同時(shí)當然也就會(huì )影響到房地產(chǎn)方稅后利潤的大小。納稅人在合理合法的前提下尋求節稅的最佳途徑就需要企業(yè)在更高的稅收籌劃領(lǐng)域的進(jìn)行不斷地摸索,這也是各個(gè)企業(yè)追求的最高目標。
【參考文獻】
[1]孫進(jìn)鵬.芻議土地增值稅納稅籌劃.商業(yè)會(huì )計,2008年09期.
土地增值稅論文范文第4篇
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；
土地增值稅；
籌劃
中圖分類(lèi)號：F810.42 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）12-0-01
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅負情況
房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，隨著(zhù)國家宏觀(guān)調控步步緊逼，房地產(chǎn)業(yè)的利潤被極度擠壓，加之現在房地產(chǎn)行業(yè)競爭越來(lái)越激烈，房地產(chǎn)企業(yè)必須通過(guò)稅收籌劃減小企業(yè)稅收負擔，減輕資金壓力，從而增加經(jīng)濟效益。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按銷(xiāo)售收入的5%交納營(yíng)業(yè)稅，按所得額的25%交納企業(yè)所得稅，土地增值稅的稅率是30%～60%不等?？傊?，房地產(chǎn)公司通過(guò)稅收籌劃，實(shí)現稅負的減輕，是公司的唯一選擇。
二、房地產(chǎn)公司涉及的稅種
房地產(chǎn)企業(yè)從項目前期、開(kāi)發(fā)過(guò)程、銷(xiāo)售等不同階段涉及耕地占用稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅、印花稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等稅種。
三、房地產(chǎn)公司土地增值稅稅收籌劃
地增值稅、企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅是房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅負，也是企業(yè)開(kāi)展稅收籌劃的重點(diǎn)稅種。以下對稅負較大的土地增值稅所存在的問(wèn)題、風(fēng)險及若何籌劃作詳細說(shuō)明。
（一）土地增值稅匯繳實(shí)務(wù)中存在問(wèn)題及風(fēng)險
土地增值稅是指對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著(zhù)物，取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。土地增值稅實(shí)行超額累進(jìn)稅率，其高低決定了稅負的大小，稅率最低為30%，最高為60%，對企業(yè)的資金壓力大，在實(shí)際操作中存在以下問(wèn)題及風(fēng)險：
1.各單位財務(wù)人員對土地增值稅的重要性都有一定認識，但在實(shí)際操作中受所在單位的限制無(wú)法充分利用稅收籌劃的切入點(diǎn)。
2.對土地增值稅的籌劃，由于缺乏與工商局、稅務(wù)局等部門(mén)的溝通，不能取得公司相關(guān)部門(mén)和人員支持，對企業(yè)整個(gè)流程了解不足，籌劃無(wú)法帶來(lái)收益。
3.對增值額計算中所涉成本扣除項目的理解不到位，致使未能合理按稅法規定歸集成本，造成項目工程建安成本虛高，給企業(yè)帶來(lái)稅收風(fēng)險。
（二）按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程對土地增值稅進(jìn)行的稅收籌劃
1.項目前期準備階段
（1）開(kāi)發(fā)主體經(jīng)營(yíng)組織形式的選擇
首先應考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目公司的組織形式是子公司還是分公司。由于子公司與分公司承擔的法律義務(wù)與責任不同，進(jìn)行選擇時(shí)，應考慮區域間的稅率差異、地區間的優(yōu)惠政策來(lái)選擇最適合開(kāi)發(fā)項目的組織形式。
（2）開(kāi)發(fā)方式選擇
一個(gè)地產(chǎn)項目可分為自建、合作建房和代建三種開(kāi)發(fā)方式。
合作建房稅法規定：對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；
建成后轉讓的，應征收土地增值稅。根據稅法規定，企業(yè)可充分利用優(yōu)惠政策，實(shí)現雙贏(yíng)。
代建房稅法規定：代建房指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代客戶(hù)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后向客戶(hù)收取代建收入的行為。
2.項目建設階段
（1）建設期扣除項目籌劃
對從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和，加計20%的扣除。按此規定，成本核算對象直接影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的核算，繼而影響土地增值稅的計算。另房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)項目所在地區差異，導致不同地方開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)增值額高低不同，所以，在確定成本核算對象時(shí)，可對同一地點(diǎn)、結構類(lèi)型相同、開(kāi)工、竣工時(shí)間接近、同一施工單位施工的群體開(kāi)發(fā)項目合并為一個(gè)成本核算對象。對個(gè)別規模較大的開(kāi)發(fā)項目，可按一定區域和不同的分攤方法劃分成本核算對象。
（2）借款費用的籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)的利息費用在計算土地增值稅時(shí)有兩種扣除率，即5%或10%。如果企業(yè)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項目主要依靠負債籌資，預計利息費用較高，則計算分攤利息，提供了金融機構證明的，據實(shí)扣除；
反之，如果主要依靠權益資本籌資，預計利息費用較低，則不計算應分攤利息，有利于實(shí)現企業(yè)價(jià)值最大化。
3.項目銷(xiāo)售階段
（1）銷(xiāo)售方式的選擇
可采取直接銷(xiāo)售和設立獨立核算的銷(xiāo)售公司銷(xiāo)售等?；谕恋卦鲋刀惗惵适浅~累進(jìn)稅率，增加銷(xiāo)售環(huán)節后，適用稅率下降，將自身的銷(xiāo)售部門(mén)分離出來(lái)，設立獨立核算的銷(xiāo)售子公司，就可免征土地增值稅，而只對外銷(xiāo)售征收土地增值稅，稅收負擔變小。
（2）銷(xiāo)售定價(jià)的籌劃
根據相關(guān)法律規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；
若超過(guò)其20%，應就其全部增值額按規定計稅?；I劃就是將普通標準住宅的增值率控制在20%以?xún)?。在扣除項目既定的情況下，合理定價(jià)就是關(guān)鍵，如在銷(xiāo)售過(guò)程中增值率略高于兩極稅率檔次交界的增值率，通過(guò)適當降低價(jià)格可以減少增值額，降低土地增值稅的適用稅率，從而減輕稅負。
（3）把代收費用并入房?jì)r(jià)減少稅基進(jìn)行籌劃
如果代收費用未計入房?jì)r(jià)中，而是在房?jì)r(jià)之外單獨收取，則不作為轉讓房地產(chǎn)的收入，在計算扣除項目金額時(shí)，代收費用就不得在收入中扣除。將代收費用并入房?jì)r(jià)向購買(mǎi)方一并收取只會(huì )增加其扣除項目金額，從而對房地產(chǎn)企業(yè)較為有利。
四、對房地產(chǎn)稅收籌劃的思考
上述籌劃方案看起來(lái)推理嚴密、論證完整、結論可靠，但在實(shí)際操作中扔存在著(zhù)很大風(fēng)險。稅收籌劃似乎成鏡花水月，存在著(zhù)理論與實(shí)踐脫節的現象。稅務(wù)籌劃不僅是稅收的事情，要把它放到整個(gè)企業(yè)的價(jià)值鏈中去考量。缺少對企業(yè)整個(gè)流程的了解，沒(méi)有充分考慮企業(yè)周?chē)嫒后w的反應的理論性籌劃，并沒(méi)有十足的實(shí)用性。
參考文獻：
土地增值稅論文范文第5篇
近日，一位名為李勁松的律師與萬(wàn)科、華遠等29家房企關(guān)于土地增值稅的爭論引起軒然大波。李勁松通過(guò)觀(guān)察分析這29家房企年報后發(fā)現，在這些房企的財務(wù)報表上，顯示應交而未交的土地增值稅（是對土地使用權轉讓及出售建筑物時(shí)所產(chǎn)生的價(jià)格增值量征收的稅種），累計高達640億元。
被點(diǎn)名的這29家房企是否真的拖欠土地增值稅？是否還有更多的房企也存在拖欠行為？消息一出，輿論嘩然，有媒體熱議，也有房企反駁，亦有律師本人的辯駁。
土地增值稅的征收一直是備受爭議的問(wèn)題，稅務(wù)部門(mén)與房企之間已博弈多年。近日有消息稱(chēng)，為了順利在二季度實(shí)現房?jì)r(jià)數據改觀(guān)，北京擬從重預征土地增值稅。
拖欠爭議
“我把29家房企在年報里明確應交、未交的土地增值稅稅額進(jìn)行匯總，一共是640億?！北本┦袘浲蓭熓聞?wù)所主任律師李勁松對記者表示，如SOHO中國為64億元，萬(wàn)科為58億元，雅居樂(lè )為83億元，富力地產(chǎn)為58億元，華僑城為49億元，招商地產(chǎn)為44億元。
記者查閱了上述多家地產(chǎn)公司的財務(wù)報表發(fā)現，上述應交的土地增值稅，被列為流動(dòng)負債，本應在一年內予以支付。但實(shí)際上，上述稅費的交付時(shí)間往往超過(guò)一年，導致賬面上的應交土地增值稅越積越多。
如合生創(chuàng )展近6年內公司實(shí)際支付土地增值稅總額不過(guò)10億元港幣，而截至2011年底，應交土地增值稅已達40.18億元港幣。
SOHO中國則更為典型。根據年報，其在2005年底應交的土地增值稅總額僅5.94億元，而到了2012年底，這一數字已經(jīng)增長(cháng)至64億元。
對此，多家房企負責人表示上述“拖欠”的概念有誤?！肮静⑽赐锨吠恋卦鲋刀?，律師說(shuō)法有誤?！北本┤f(wàn)科相關(guān)負責人表示，該律師把會(huì )計上的“預提”誤解為“拖欠”、“欠交”。而華遠等房企近期也發(fā)表了相似觀(guān)點(diǎn)，否認拖欠土地增值稅，但幾家公司都未進(jìn)一步作出解釋。
中國注冊稅務(wù)師協(xié)會(huì )常務(wù)理事、首都經(jīng)濟貿易大學(xué)財政稅務(wù)學(xué)院教授丁蕓表示，企業(yè)一般在“應交稅金”科目下設“應交土地增值稅”明細科目，專(zhuān)門(mén)用來(lái)核算土地增值稅的發(fā)生和繳納情況。
據業(yè)內人士介紹，土地增值稅是按項目進(jìn)行清算的，一般必須全部竣工并完成銷(xiāo)售的85%之后，才進(jìn)行清算。從開(kāi)發(fā)到完成銷(xiāo)售，周期長(cháng)，土地增值稅正常的清算時(shí)間也隨之延遲?！暗欠袼闶峭锨窇撚烧块T(mén)根據相關(guān)規定作出判斷?！倍∈|表示。
“這個(gè)數據是在公司年報里，報表上這個(gè)概念非常清楚”，李勁松說(shuō)，自己不僅僅是律師，還是注冊會(huì )計師、注冊稅務(wù)師，不至于連這個(gè)概念都搞不清楚。李勁松認為，既然已經(jīng)在報表中體現出來(lái)，就表示已達到清算標準，應報給稅務(wù)局申請清算。但這么多年過(guò)去還是“應交未交”，不排除拖欠嫌疑。
博弈下的“糊涂賬”
作為一個(gè)重要稅種，土地增值稅本可以帶來(lái)巨大的財政收入。據李勁松介紹，根據不同項目毛利率，開(kāi)發(fā)商應繳的土地增值稅額應占樓盤(pán)銷(xiāo)售收入的5%至20%。
但土地增值稅征收不力一直是行業(yè)的現狀。據克而瑞的研究報告透露，一直以來(lái)，我國土地增值稅都存在征管不力的現象。2012年我國土地增值稅征收額只有2719億元，不僅遠少于土地出讓收入的2.69萬(wàn)億元，甚至少于契稅的2874億元。2010年，更有學(xué)者提出，全國流失的土地增值稅高達數萬(wàn)億兀。
據丁蕓介紹，土地增值稅征收分兩部分，一個(gè)是提前征收，然后等到項目完成以后，再進(jìn)行土地增值稅清算。一般是分普通住宅、非普通住宅、別墅、度假村等級，按銷(xiāo)售收入1%-5%預征率進(jìn)行預計征收，普通項目預征2%或3%的情況居多。
“現實(shí)問(wèn)題不是無(wú)法清算出土地增值稅，而是房企已經(jīng)把應交未交的增值稅部分在報表上明確了，稅務(wù)部門(mén)卻不去征收?！痹诶顒潘煽磥?lái)，背后是政企利益的盤(pán)根錯節，他透露，已經(jīng)致信北京稅務(wù)部門(mén)，要求回答其相關(guān)增值稅問(wèn)題。
丁蕓表示，如要核實(shí)上述房企拖欠的土地增值稅數據，是一項耗費很大的工作。
據了解，項目從拿地到銷(xiāo)售完畢可能要五六年，需要定期及時(shí)跟蹤掌握房企每個(gè)項目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度情況。又由于房?jì)r(jià)在不斷上漲，企業(yè)的成本也在變化，要明確哪些成本需要扣除，并要算清楚增值了多少，然后對增值部分進(jìn)行征稅。由于地方稅務(wù)部門(mén)沒(méi)有足夠的人力物力去做這樣的核算，許多土地增值稅的收繳也就不了了之。
除了征收制度問(wèn)題外，房企利用稅收政策漏洞“合理”避稅，也增加了土地增值稅清算難度。據李勁松介紹，房企的常規做法是，把成本做高，使增值部分減少，以降低土地增值稅。
據了解，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細則》，清算土地增值稅時(shí)，包括前期費用、工程費用、間接費用等六項費用可以扣除，不少房企就把部分員工工資和福利列入到項目開(kāi)發(fā)間接費用，這樣所需要繳納土地增值稅就隨之減少。此外，有的開(kāi)發(fā)商通過(guò)分期開(kāi)發(fā)、捂盤(pán)惜售等辦法，拖延開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售周期，有的開(kāi)發(fā)商甚至在項目結束后撤銷(xiāo)公司，消失得無(wú)影無(wú)蹤。
“我可以舉兩個(gè)例子，比如北京朝陽(yáng)的紫玉山莊和東小口的太平家園，就是老板、股東換人，稅務(wù)部門(mén)找不到清算對象的典型案例?！崩顒潘赏嘎?，據其測算，前者欠繳的土地增值稅甚至高達一兩個(gè)億。隨時(shí)可能捏緊的“手”
由于土地增值稅可以作為調節房地產(chǎn)冷熱的工具，在房地產(chǎn)過(guò)熱之時(shí)，即有業(yè)內人士建議全面清算土地增值稅，抑制房?jì)r(jià)過(guò)快增長(cháng)，防止國家土地收益流失。
近期有市場(chǎng)消息傳言稱(chēng)，北京為順利在二季度實(shí)現房?jì)r(jià)數據改觀(guān)，擬對申請預售價(jià)格比成本增幅較大的地產(chǎn)項目，從重預征土地增值稅，最高為8%。業(yè)內人士表示，這一情況如屬實(shí)并且嚴格執行，必然能對抑制房?jì)r(jià)增長(cháng)起到作用。
據悉，由于近年來(lái)地價(jià)和房?jì)r(jià)上漲速度較快，多數地產(chǎn)公司應交的土地增值稅都較數年前有大幅增長(cháng)，特別是一些開(kāi)發(fā)時(shí)間較長(cháng)的核心地段，房企后續需要補交的數額較大。一旦地方稅務(wù)部門(mén)啟動(dòng)對土地增值稅的清算，對企業(yè)資金鏈就是一個(gè)考驗。
但亦有業(yè)內人士對執行力度表示質(zhì)疑。2006年和2010年，國家稅務(wù)總局就兩次發(fā)文要求清算土地增值稅，但迄今為止仍無(wú)公開(kāi)權威的結果反饋。
丁蕓表示，業(yè)界對土地增值稅的爭議一直很大，“取消土地增值稅”的呼聲也常有。據了解，提倡取消者主要有兩個(gè)原因，一是土地增值稅與企業(yè)所得稅重合，涉嫌雙重收費；
另一方面，在核實(shí)環(huán)節耗費太大是弊端。
