房地產(chǎn)企業(yè)要用好全面預算管理利器

李林紅

近年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)競爭壓力較大，若房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在不足，不僅會(huì )影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟收益，還會(huì )出現資金斷鏈的問(wèn)題，使得各類(lèi)風(fēng)險頻發(fā)，阻礙房地產(chǎn)企業(yè)持續穩定發(fā)展。而全面預算管理作為現代化企業(yè)中重要的財務(wù)管理工具，能夠有效優(yōu)化財務(wù)管理模式，科學(xué)分配非財務(wù)資源，全面監督預算執行過(guò)程和執行結果，對強化房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)競爭實(shí)力具有助推作用。房地產(chǎn)企業(yè)應積極將全面預算管理應用到財務(wù)管理中來(lái)，立足內部實(shí)際情況設計合理的應用實(shí)踐策略，不斷提高財務(wù)管理水平。

全面預算管理和財務(wù)管理的基本概述

全面預算管理是一種需要全員參與的預算管理形式，是在預算管理的基礎上，要求非財務(wù)部門(mén)參與到財務(wù)資源分配、控制、財務(wù)數據分享等工作中來(lái)，屬于新型預算管理模式。全面預算管理通過(guò)分解房地產(chǎn)企業(yè)的整體戰略目標，根據房地產(chǎn)行業(yè)以資本為主的特征，全面監控各個(gè)項目的預算目標執行過(guò)程和執行結果，預估有關(guān)項目的現金流量，控制投入成本。

財務(wù)管理是指對房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)發(fā)展中所有的資金進(jìn)行統籌安排、分配、使用和監督控制的活動(dòng)。財務(wù)管理需要在日常工作中通過(guò)合法合規手段，正確處理房地產(chǎn)企業(yè)的各種財務(wù)關(guān)系。

全面預算管理在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中的應用實(shí)踐意義

有利于提高財務(wù)管理質(zhì)量 在全面預算管理背景下，房地產(chǎn)企業(yè)中的各個(gè)部門(mén)可以共同圍繞全面預算管理任務(wù)，形成良好的協(xié)同效應，每個(gè)非財務(wù)部門(mén)都能有效按照各自職責進(jìn)行財務(wù)數據提交、報賬等，確保財務(wù)數據更加完善準確，能夠為財務(wù)管理工作提供有效的數據支撐。這樣財務(wù)部門(mén)可以按照非財務(wù)部門(mén)反饋的財務(wù)信息有序組織財務(wù)管理工作，不必花費過(guò)多精力處理財務(wù)部門(mén)和非財務(wù)部門(mén)之間的財務(wù)溝通和報賬等問(wèn)題，能夠在非財務(wù)部門(mén)共同協(xié)助下，有效優(yōu)化財務(wù)管理模式，不斷提高財務(wù)管理質(zhì)量。

有利于降低資金使用風(fēng)險 房地產(chǎn)企業(yè)的全面預算管理涉及到的內容較多，需要對各項經(jīng)濟活動(dòng)的具體流程，如經(jīng)濟活動(dòng)規劃流程、經(jīng)濟活動(dòng)實(shí)施流程以及監督檢查流程等進(jìn)行預算管理。這樣財務(wù)部門(mén)可以從中準確了解各項資金的使用途徑，及時(shí)管理有關(guān)資金使用行為是否合理。一旦發(fā)現資金使用行為存在不足，財務(wù)部門(mén)可以在全面預算管理中對有關(guān)部門(mén)的資金使用行為進(jìn)行糾正，有計劃地重構有關(guān)經(jīng)濟活動(dòng)的預算指標。這樣不僅可以確保各項經(jīng)濟活動(dòng)順利開(kāi)展，還能有效降低資金使用風(fēng)險。

全面預算管理在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中的應用實(shí)踐策略

創(chuàng )新財務(wù)管理理念 雖然全面預算管理在財務(wù)管理中處于關(guān)鍵位置，但是全面預算管理涉及到的內容與財務(wù)管理不同，傳統的財務(wù)管理理念無(wú)法支撐全面預算管理實(shí)施。房地產(chǎn)企業(yè)要想將全面預算管理充分應用到財務(wù)管理中來(lái)，需要積極創(chuàng )新財務(wù)管理理念，在信息化技術(shù)革新環(huán)境下，深入學(xué)習全面預算管理。信息化技術(shù)革新為全面預算管理提供了技術(shù)條件，新形勢下需要推動(dòng)全面預算管理，從業(yè)務(wù)前端使其對財務(wù)管理工作產(chǎn)生的積極影響，從財務(wù)角度對全面預算管理工作進(jìn)行有效應用。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在創(chuàng )新財務(wù)管理理念時(shí)，應提升對反饋機制的重視程度，發(fā)揮反饋機制對全面預算管理應用起到積極作用。房地產(chǎn)企業(yè)應運用信息化技術(shù)建設相應的反饋渠道，明確各部門(mén)參與全面預算管理實(shí)施的反饋要求，定期了解各部門(mén)全面預算管理在財務(wù)管理中的實(shí)施情況以及問(wèn)題追蹤，結合實(shí)情有針對性地創(chuàng )新財務(wù)管理理念，積極將人本管理理念以及精細化管理理念運用到全面預算管理中來(lái)，不斷細化每項全面預算管理內容，對有關(guān)部門(mén)全面預算管理實(shí)施情況進(jìn)行更加細致的了解，按照相關(guān)預算指標，及時(shí)處理全面預算管理實(shí)施中存在的問(wèn)題，切實(shí)提高全面預算管理在財務(wù)管理中的應用實(shí)踐質(zhì)量。

調整財務(wù)管理結構 房地產(chǎn)企業(yè)應在內部設立獨立的預算管理部門(mén)，明確全面預算管理負責主體，確保全面預算管理從應用到審批，都有專(zhuān)人負責各項工作落實(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)應在調整財務(wù)管理結構時(shí)，從財務(wù)管理視角出發(fā)，建立財務(wù)監管機制，組織管理層負責對各部門(mén)全面預算管理執行過(guò)程進(jìn)行監督。一旦發(fā)現有關(guān)部門(mén)全面預算管理執行過(guò)程存在缺陷，房地產(chǎn)企業(yè)應要求管理層及時(shí)督促有關(guān)部門(mén)整改不合規行為。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應結合現代化財務(wù)管理發(fā)展特征，樹(shù)立動(dòng)態(tài)調整財務(wù)管理結構思想，定期結合各部門(mén)全面預算管理執行結果調整財務(wù)管理結構，為增強全面預算管理在財務(wù)管理中的應用實(shí)踐效果奠定良好基礎。

制定合理的預算編制體系 通過(guò)預算編制能夠全面了解房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)信息，應結合現有財務(wù)信息設計科學(xué)的預算編制方法。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在財務(wù)管理中應用全面預算管理時(shí)，依具體項目產(chǎn)品開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售等實(shí)際業(yè)務(wù)流程，由多部門(mén)協(xié)同資源交互完成預算編制是主要工作。目前房地產(chǎn)企業(yè)的主要經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以項目拿地啟動(dòng)、項目建設和房屋銷(xiāo)售有關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)在制定預算編制體系時(shí)，需要重點(diǎn)考量本企業(yè)的項目特征，積極將資本預算、經(jīng)營(yíng)預算和財務(wù)預算引入其中，保障預算編制體系的合理性。首先，房地產(chǎn)企業(yè)在制定預算編制體系前期，應要求財務(wù)管理人員動(dòng)態(tài)了解房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)變化信息，深入市場(chǎng)系統調研房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景、同行競爭情況等，需要財務(wù)管理人員根據企業(yè)內部資源儲備以及綜合實(shí)力，制定出符合本企業(yè)業(yè)務(wù)特征的預算編制體系。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在制定預算編制體系的過(guò)程中，應將焦點(diǎn)集中到各項內容的銜接上來(lái)，注重處理有關(guān)項目的生命周期與不同階段財務(wù)管理預算的銜接矛盾，并在每季度末結合企業(yè)內外部環(huán)境變化情況，根據預算管理執行過(guò)程，征集各部門(mén)意見(jiàn)，結合各部門(mén)反饋通過(guò)滾動(dòng)預算模式適當調整預算編制體系。最后，房地產(chǎn)企業(yè)在制定預算編制體系時(shí)，應要求財務(wù)管理人員將內部資金資源、業(yè)務(wù)資源以及人力資源等信息整合起來(lái)，通過(guò)財務(wù)管理人員對現有資源進(jìn)行統籌管理，細化全面預算管理具體內容，建立全面預算管理實(shí)施模型，確保全面預算管理在財務(wù)管理中得到有效應用。

加強預算審批控制 一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應加強預算內資金審批控制。房地產(chǎn)企業(yè)可以要求預算資金審批人員先制作一份預算資金審批表格，在表格中填寫(xiě)預算資金使用途徑，規定預算資金需求部門(mén)中的負責任人上報資金審批單，預算資金需求部門(mén)的上級領(lǐng)導進(jìn)行審核。經(jīng)過(guò)上級領(lǐng)導簽字蓋章后，由財務(wù)部門(mén)進(jìn)行再次審核預算有關(guān)資金是否超標、統籌公司整體資金需求后，按照審核結果決定是否劃撥相關(guān)資金。在整個(gè)預算內資金審批中，房地產(chǎn)企業(yè)應要求財務(wù)部門(mén)和預算資金需求部門(mén)各自建設一套關(guān)于資金撥付的臺賬，要求財務(wù)部門(mén)和預算資金需求部門(mén)每月進(jìn)行臺賬核對，檢查是否存在資金撥付信息不對等的情況。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應加強預算外資金審批控制。房地產(chǎn)企業(yè)應要求預算管理人員設計預算外資金預算指標表格，要求預算管理人員在表格中標明預備費支出項目。房地產(chǎn)企業(yè)應要求預算資金需求部門(mén)負責人結合資金需求填寫(xiě)申請表，要求其在表格中寫(xiě)明有關(guān)資金的使用主體、使用途徑等信息。房地產(chǎn)企業(yè)應要求預算資金需求部門(mén)將有關(guān)申請表上交給項目責任人，由項目責任人負責審批，一旦發(fā)現申請表中存在超出預備費外資金，項目最高責任人無(wú)權對其進(jìn)行審批。房地產(chǎn)企業(yè)可以要求財務(wù)部門(mén)和有關(guān)責任部門(mén)對預算外超出預備費資金進(jìn)行另行登記，由公司領(lǐng)導層負責審批，經(jīng)過(guò)領(lǐng)導層審批后，財務(wù)部門(mén)按照申請表中的信息劃撥相關(guān)資金。房地產(chǎn)企業(yè)還應要求財務(wù)部門(mén)中的資金主管定期對預算資金和實(shí)際支付情況進(jìn)行對比分析，一旦發(fā)現超預算資金，由財務(wù)部門(mén)中的資金主管及時(shí)進(jìn)行管控，防止出現資金超付現象。

設計預算考核激勵制度 預算考核激勵制度能夠有效提高全面預算管理在財務(wù)管理中的應用質(zhì)量，協(xié)助預算管理目標的實(shí)現，確保房地產(chǎn)企業(yè)戰略目標有效實(shí)現。房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理中應用全面預算管理時(shí)，應設計預算考核激勵制度，將全面預算管理執行過(guò)程與考核激勵結合起來(lái)，通過(guò)考核激勵調動(dòng)各部門(mén)參與全面預算管理的積極性，強化全面預算管理在財務(wù)管理中的應用效果。房地產(chǎn)企業(yè)在設計預算考核激勵制度的過(guò)程中，應設計恰當的全面預算管理工作指標，結合各部門(mén)全面預算管理參與任務(wù)設定考核指標，科學(xué)地將成本總額、階段成本、管理費用等引入到考核指標中來(lái)。再者，房地產(chǎn)企業(yè)在設計預算考核激勵制度時(shí)，應將財務(wù)管理人員的工作表現與預算責任主體經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)結合起來(lái)，將預算考核結果作為財務(wù)管理人員的績(jì)效激勵組成部分，設置合理的薪資評定標準，以此促進(jìn)財務(wù)管理人員對預算工作的積極性，不斷提高全面預算管理在財務(wù)管理中的應用實(shí)踐質(zhì)量。

增強人員培訓力度 在工作中發(fā)現，非財務(wù)部門(mén)對全面預算管理和財務(wù)管理缺乏充分了解，在參與全面預算管理時(shí)極易出現人為失誤，導致財務(wù)數據整理不全面、賬表信息不準確。同時(shí)，財務(wù)部門(mén)對全面預算管理的重要性缺乏清晰認知，在執行全面預算管理中存在工作行為不規范的問(wèn)題，影響全面預算管理在財務(wù)管理中的應用實(shí)踐效果。由此可以看出，全體人員的思想認知和職業(yè)素養與全面預算管理在財務(wù)管理中的應用實(shí)踐質(zhì)量息息相關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)應加大全體人員培訓力度，按照全體人員工作表現設計多樣化培訓模式，確保財務(wù)管理人員和非財務(wù)人員都能在培訓中提高對全面預算管理的認知程度。第一，房地產(chǎn)企業(yè)可以邀請同行中工作經(jīng)驗豐富的專(zhuān)家負責線(xiàn)下培訓，組織財務(wù)管理人員和非財務(wù)人員參與其中，讓有關(guān)工作人員在培訓中重點(diǎn)了解全面預算管理內涵，學(xué)習全面預算管理在財務(wù)管理中的應用技巧等知識。第二，房地產(chǎn)企業(yè)應在培訓中加大財務(wù)管理人員培訓力度，要求財務(wù)管理部門(mén)領(lǐng)導者定期開(kāi)展培訓活動(dòng)，讓其在培訓中講明資金變動(dòng)、資源配置和財務(wù)管理等問(wèn)題處理辦法，該部門(mén)領(lǐng)導者在培訓中通過(guò)分享工作經(jīng)驗，協(xié)助財務(wù)管理人員不斷提升職業(yè)素養。第三，房地產(chǎn)企業(yè)可以與當地先進(jìn)單位聯(lián)系，組織外派進(jìn)修培訓實(shí)踐，定期派遣不同部門(mén)人員前往指定單位進(jìn)行進(jìn)修學(xué)習，使有關(guān)工作人員在外派進(jìn)修學(xué)習中能夠汲取切實(shí)可行的全面預算管理在財務(wù)管理中的應用方法。這樣有關(guān)工作人員在后期按照實(shí)際需求，將所學(xué)方法靈活運用到工作中來(lái)，切實(shí)提高有關(guān)工作人員的綜合能力。

綜上，全面預算管理在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中的應用實(shí)踐，能夠有效提高財務(wù)管理質(zhì)量，降低資金使用風(fēng)險，增強生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)經(jīng)濟收入。房地產(chǎn)企業(yè)應在財務(wù)管理中注重全面預算管理應用。為了提升全面預算管理在財務(wù)管理中的應用效果，房地產(chǎn)企業(yè)應根據內部實(shí)際情況和項目特征，設置恰當的應用實(shí)踐策略，創(chuàng )新財務(wù)管理理念、制定合理的預算編制體系、加強預算審批控制、設計預算考核激勵制度、加大全體人員培訓力度，力求通過(guò)多種方法助推全面預算管理在財務(wù)管理中的應用實(shí)踐，使房地產(chǎn)企業(yè)在全面預算管理輔助下實(shí)現長(cháng)遠發(fā)展。

作者單位：中鐵房地產(chǎn)集團華中有限公司