房地產(chǎn)企業(yè)工程項目成本核算管控問(wèn)題研究

陳琪琦 溫州奧林匹克假日大酒店有限公司

新時(shí)期下，國家對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提出新要求，企業(yè)為了實(shí)現可持續發(fā)展目標，必須做好成本核算與管控任務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)開(kāi)展成本核算與管控工作，能夠明確成本架構、成本支出等情況。然而，房地產(chǎn)企業(yè)的成本內容比較多，財務(wù)人員很難理清開(kāi)發(fā)成本、設施費用、施工成本的內容與關(guān)系，可能會(huì )增加導致企業(yè)的經(jīng)濟損失。鑒于此，深入分析房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算、管控問(wèn)題，具備較強的現實(shí)意義。

（一）增加企業(yè)利潤

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)程中，國家進(jìn)行了多次干預和調控，從而抑制房?jì)r(jià)的增長(cháng)。當前，房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始進(jìn)入到深度調整期，導致利潤空間被壓縮，企業(yè)要做好成本核算與管控，降低成本支出，增加經(jīng)濟利潤。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要科學(xué)開(kāi)展成本管理工作，尤其是要管控費用支出，從而擴大利潤空間，保證經(jīng)濟效益。

（二）降低企業(yè)的總體風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)要科學(xué)評估項目投資、收益問(wèn)題，以此為基準控制成本支出。成本控制工作，對房地產(chǎn)項目的利潤空間影響大，如果不注重控制成本支出，則會(huì )減少項目開(kāi)發(fā)利潤，加大企業(yè)的資金風(fēng)險。

（三）提升企業(yè)的管理水平

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內容非常多，成本核算、管控只是一部分工作，但要重視成本核算、成本管控的價(jià)值，加大管理力度，才可以提升企業(yè)的管理效益，控制成本支出，擴展利潤空間。

（一）核算對象問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)缺乏明確的成本核算對象，開(kāi)展成本核算之前，沒(méi)有做好全方位調查與研究工作，所掌握的數據信息不完整。此外，企業(yè)的核算對象選擇單一，沒(méi)有科學(xué)篩選核算內容，加大了核算的盲目性，很難獲得準確結果，導致成本判定的漏洞較多。同時(shí)，企業(yè)在選擇核算對象時(shí)，沒(méi)有參考階段性標準，導致各階段的核算對象固定。核算人員沒(méi)有把握好動(dòng)態(tài)影響因素，致使成本核算方向的偏差大，凸顯出核算工作的矛盾。房地產(chǎn)企業(yè)不注重分析成本核算對象，沒(méi)有認識到不同核算對象的差異性，所以在未來(lái)工作中，企業(yè)要謹慎選擇核算對象，從而加強成本核算效果。

（二）核算費用問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算費用問(wèn)題多，特別是成本費用歸類(lèi)、整理不完整，盲目使用成本費用。費用核算時(shí)，核算人員總是等到工程竣工后，再開(kāi)展集中核算，并未采用分階段核算法，加大了成本核算壓力。針對在建項目、投建項目、完工項目，也會(huì )產(chǎn)生核算費用問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有把控好成本核算費用，致使費用使用權限不明確，很難獲得各部門(mén)配合，還會(huì )影響費用核算的準確度。在調整和改善核算費用時(shí)，企業(yè)應當基于多角度分析，掌握生產(chǎn)運營(yíng)的具體情況，做好核算費用的改善工作，最大限度提升核算效率與準確性。

（三）核算科目問(wèn)題

在近幾年發(fā)展中，社會(huì )各界都非常關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算問(wèn)題，特別是核算科目問(wèn)題。企業(yè)的核算科目問(wèn)題，主要是前期整理不到位，缺乏完善的基礎保障，所以很難獲得理想的科目核算效果，還會(huì )增加核算偏差與錯漏問(wèn)題。核算科目少，多是由于企業(yè)不關(guān)注成本核算的細節，盡管核算方向準確，但是核算流程非常簡(jiǎn)單，嚴重影響核算結果的準確性。房地產(chǎn)企業(yè)要系統處理成本核算科目問(wèn)題，確定核算科目后，細化每個(gè)科目的影響，加大核算科目的支持度，減少潛在的風(fēng)險隱患。

（一）成本管理意識薄弱

房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員、財務(wù)人員，均缺乏成本管控意識。在制定考核制度時(shí)，企業(yè)只關(guān)注銷(xiāo)售指標，不太重視其他內容，比如公司成本管理成效。此外，多數房地產(chǎn)企業(yè)缺乏成本管控制度，致使員工不太了解成本管控職責，缺乏積極的工作態(tài)度，很難管控好成本效益，也不能準確核算企業(yè)成本，精益化管理成效不足。

（二）成本核算不清晰，科目處置不合理

房地產(chǎn)項目用地，多采用分期、分批方式。房地產(chǎn)項目中，涉及多個(gè)產(chǎn)品種類(lèi)，包括公寓樓、商鋪、普通住宅等。然而在會(huì )計準則中，未明確劃分成本核算對象的類(lèi)別，因此企業(yè)無(wú)法了解成本組成內容。房地產(chǎn)企業(yè)缺乏明晰的成本核算對象，未區分項目開(kāi)展前的成本。所以不同時(shí)間點(diǎn)產(chǎn)生的成本，都會(huì )影響房地產(chǎn)企業(yè)的成本歸集、分配方法。

（三）成本核算人員的缺失

房地產(chǎn)企業(yè)注重培養銷(xiāo)售人才，主要是因為銷(xiāo)售與利潤掛鉤，所以導致成本核算人員缺失，并且未制定專(zhuān)項培訓內容。多重因素影響下，企業(yè)很難建立一套完整的成本管理體系，整體管理水平不高。由于房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理要求提升，人員不僅要懂得財務(wù)知識，還要具備稅收籌劃能力。但是由于具備綜合能力的人員不足，企業(yè)也不注重系統化培訓，減緩了成本核算與管控進(jìn)度。

（四）信息化管理水平一般

針對房地產(chǎn)企業(yè)而言，長(cháng)期使用傳統信息化管理方式，各部門(mén)的系統相互獨立，且遵循的規范不統一。企業(yè)的成本核算，包括資金管理、成本估算、合同結算等內容，如果采用傳統的信息化管理方式，則很難準確清洗和篩選數據。所以信息化水平對企業(yè)成本項目管控的影響明顯。

（一）明確成本核算對象

房地產(chǎn)企業(yè)持續加強成本核算意識，明確核算對象，不再出現盲目選擇核算對象的問(wèn)題。企業(yè)在選擇核算對象時(shí)，綜合考慮項目地點(diǎn)、工程結構，按照分配費用、歸集情況，明確費用承擔人員，減少成本核算對象的偏差。在核算成本時(shí)，應當遵照設計概預算，從而提升核算結果的準確性。企業(yè)明確核算對象之后，聯(lián)合對象特點(diǎn)開(kāi)展核算分析工作，凸顯成本核算的個(gè)性化，加大成本核算發(fā)展的支持度。

（二）準確歸集與分配成本

房地產(chǎn)企業(yè)逐步完善成本核算體系，加大成本費用的管控力度，減少費用控制的不良問(wèn)題。在成本費用歸集、分配操作中，限制費用的領(lǐng)取與使用，要保證費用使用過(guò)程的明晰化。比如針對基礎設施費用，則要采用因果關(guān)系法，合理分配成本費用。針對公共配套設施費用，則要參考受益比例進(jìn)行分配。針對前期工程費用、基礎設施費用、開(kāi)發(fā)間接費用，應當參考建筑面積比實(shí)行分攤機制。企業(yè)調整成本核算費用之后，要加大工作依據，提升費用的清晰度。

（三）合理設置核算科目

房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算特殊，所以要持續優(yōu)化核算科目，減少科目過(guò)少、過(guò)多等問(wèn)題，保證核算科目的可行性。設計和實(shí)施核算科目時(shí)，必須參考現有會(huì )計制度的要求，細化核算內容，避免盲目增加科目。設計核算科目時(shí)，核算人員要按照項目特點(diǎn)，建立成本明細臺賬，提升核算科目的個(gè)性化。企業(yè)在設置成本核算科目時(shí)，還要觀(guān)察合同內的信息，包括建筑面積、開(kāi)工/竣工時(shí)間等，賬表采用明細賬格式，從而掌握成本費用開(kāi)支情況。

（一）優(yōu)化管理理念，細化職責

企業(yè)要注重管理層、基層成本管理理念的更新，從而優(yōu)化成本控制模式。只有管理層加強成本管控意識，才能高效處理經(jīng)濟成本問(wèn)題。企業(yè)管理層要關(guān)注成本管理的價(jià)值，改變傳統的成本管理理念，以提升成本管理效益。在更新成本管理理念時(shí)，企業(yè)管理人員承擔的責任重大，要定期召開(kāi)部門(mén)會(huì )議，全面討論成本管理內容提升對成本管控的關(guān)注度。企業(yè)成本管理，與成本部、財務(wù)部相關(guān)，但不能只依賴(lài)上述部門(mén)管控，而是要實(shí)現全員成本管控，落實(shí)崗位職責。管理層要細化成本管理內容，建立成本管理制度，聯(lián)合信息技術(shù)細化崗位職責內容，將其作為企業(yè)的工作規范。企業(yè)還要注重成本管理制度的完善，確保員工認識到成本管理內容，持續提高成本管控效果。

（二）細化成本核算對象，保證成本科目設置效果

第一，合理設置成本科目：房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中，總成本是企業(yè)生產(chǎn)、銷(xiāo)售產(chǎn)品的消耗金?；诔杀窘Y構組成，企業(yè)要設置會(huì )計部門(mén)，羅列出成本科目，科學(xué)掌控成本細節問(wèn)題。

第二，針對不同時(shí)期的項目，要采用不同的管理方法：開(kāi)展房地產(chǎn)項目之前，企業(yè)要明確成本核算對象，聯(lián)合造價(jià)工程部門(mén)的標價(jià)，準確預算項目成本。對于項目潛在成本，則要做好初步預算，既可以確保成本的明細度，又可以使企業(yè)具備統一標準，加大不同項目的對比度。企業(yè)建賬過(guò)程中，應當參考國家規定與標準，保證科目設置的合理性。聯(lián)合企業(yè)實(shí)際情況，設置明細科目，以滿(mǎn)足日常管理、上報數據分析的需求。會(huì )計核算本部門(mén)要對應成本數據、概預算數據，編制詳細的財務(wù)報表。如果項目的運行時(shí)間長(cháng)，財務(wù)部門(mén)要保證數據分類(lèi)的合理性。在各項財務(wù)軟件中，優(yōu)化調整不合理科目。項目運行期間，還要重置明細科目，維護成本的可比性，確保管理層科學(xué)分析和應用數據。

（三）培養復合型的財務(wù)人才

房地產(chǎn)企業(yè)不僅要重視銷(xiāo)售人員，還要注重財務(wù)人才的培訓。房地產(chǎn)企業(yè)中，財務(wù)人員對成本管理工作起到?jīng)Q定性影響。作為復合型財務(wù)人員，應當不斷豐富財務(wù)知識，明確業(yè)務(wù)類(lèi)型。企業(yè)組織財務(wù)人員參與培訓時(shí)，還要聯(lián)合非財務(wù)知識，搭建系統的培訓體系。對于剛入職的人員，則要做好一系列基礎培訓，確保人員熟悉企業(yè)的基本流程與工作內容。如果財務(wù)人員已經(jīng)積累了豐富的經(jīng)驗，則通過(guò)知識教育、技能培訓方法，不斷加強財務(wù)人員的業(yè)務(wù)能力。培訓過(guò)程中，落實(shí)獎懲制度、培訓活動(dòng)，保證員工的培訓效果。比如針對性培訓內容，要保證考核內容的清晰度。針對完成培訓的人員，如果考核合格，則要給予相應獎勵。如果員工沒(méi)有完成培訓任務(wù)，則要做好懲罰處理。企業(yè)還要注重為員工提供晉升機會(huì )，使財務(wù)人員了解自身職業(yè)規劃，正確認知財務(wù)工作內容，轉變傳統思想觀(guān)念，逐漸轉型為管理型會(huì )計工作，參與到企業(yè)管理、決策工作中。

（四）提升企業(yè)的信息化水平

在大數據時(shí)代下，房地產(chǎn)企業(yè)緊跟時(shí)代要求，全面提升信息化建設水平。比如使用“Julius”軟件、大數據軟件，收集、分析成本數據。企業(yè)還要建立相關(guān)數據庫，比如供應商數據庫，對不同供應商進(jìn)行分類(lèi)。同時(shí)建立材料質(zhì)量、履約能力、服務(wù)水平的信息庫，篩選最佳供應商。建立內部數據庫，比對分析各環(huán)節的成本數據，對照優(yōu)秀企業(yè)的成本數據，找尋成本差異。通過(guò)信息化技術(shù)，可以降低企業(yè)成本，增加經(jīng)濟效益。

在管控房地產(chǎn)企業(yè)的成本時(shí)，也要使用成本控制系統，聯(lián)合ERP 系統予以規范。建立ERP 動(dòng)態(tài)管理模式，能夠科學(xué)管控項目成本。在ERP 管理模式中，要圍繞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地成本、安置成本，聯(lián)合ERP 管理模式的內容與要求，掌握企業(yè)不同部門(mén)的成本組成情況，保證成本管控工作的開(kāi)展效益。

（五）完善企業(yè)管理制度，加大各部門(mén)溝通力度

房地產(chǎn)企業(yè)還要制定溝通制度，通過(guò)制度措施提升溝通效率，高效處理不良問(wèn)題。對于企業(yè)來(lái)說(shuō)，要制定完整的制度內容，加大制度的執行力度。房地產(chǎn)企業(yè)的各項制度良好，可以輔助績(jì)效管理，加大不同部門(mén)的聯(lián)動(dòng)度。在實(shí)際工作處理中，要提升各部門(mén)的溝通效率，加強工作成效?；诰C合角度分析，企業(yè)運行問(wèn)題多是受到制度不到位因素影響。所以房地產(chǎn)企業(yè)制定制度時(shí)，嚴禁套用其他企業(yè)的制度，而是要參考自身情況，制定針對性的管理制度。在制度規定制定過(guò)程中，要保證領(lǐng)導和員工的地位平等性。企業(yè)管理層應當加大溝通力度，實(shí)現各部門(mén)的真正融合。企業(yè)內部應當擁有良好氛圍，才能提升員工的工作積極性，加強各部門(mén)的協(xié)調能力，使各項成本費用降低，不斷提升各部門(mén)的績(jì)效水平。制定和完善管理制度，能夠促進(jìn)企業(yè)各部門(mén)溝通，降低成本、提升績(jì)效，確保成本下降幅度高于績(jì)效提升幅度。

（六）完善會(huì )計核算機制

為了有序開(kāi)展項目成本核算工作，優(yōu)化完善會(huì )計核算制度，確保核算結果的準確性。房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)行科學(xué)的會(huì )計核算制度，維護項目成本核算合理性、規范性，確保財務(wù)管理部門(mén)遵循法律要求與標準。為了保障會(huì )計核算機制的實(shí)用性，管理部門(mén)要檢查會(huì )計核算機制的落實(shí)情況，同時(shí)發(fā)揮出會(huì )計核算機制的作用和價(jià)值，優(yōu)化完善制度規定。此外，注重會(huì )計核算制度的完善，細化管理制度內容，在計入工程成本時(shí)，要遵循月份、季度周期，合理分配和歸納成本對象，以此發(fā)揮出會(huì )計核算制度作用。

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中，要將土地紅利轉變?yōu)楣芾砑t利，認識到成本核算與管理工作的重要性，增加利潤點(diǎn)。所以，企業(yè)要全面管控成本費用，完善成本核算制度，加大內部控制與管理力度，維護利潤空間的合理性，進(jìn)一步加強市場(chǎng)競爭實(shí)力。