近年來(lái)，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。房地產(chǎn)中介行業(yè)作為房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，貫穿于房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟運行的全過(guò)程之中，為房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)、流通和消費提供了多元化的中介服務(wù)，在我國的社會(huì )主義經(jīng)濟發(fā)展中也充當著(zhù)舉足輕下面是小編為大家整理的2023年房地產(chǎn)公司年會(huì )主題【五篇】【精選推薦】,供大家參考。
房地產(chǎn)公司年會(huì )主題范文第1篇
關(guān)鍵詞：中小房地產(chǎn)中介公司；
薪酬管理；
房地產(chǎn)經(jīng)紀人
中圖分類(lèi)號：F24 文獻標識碼：A doi：10.19311/ki.1672-3198.2016.33.084
1 引言
近年來(lái)，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。房地產(chǎn)中介行業(yè)作為房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，貫穿于房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟運行的全過(guò)程之中，為房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)、流通和消費提供了多元化的中介服務(wù)，在我國的社會(huì )主義經(jīng)濟發(fā)展中也充當著(zhù)舉足輕重的作用。尤其是今年上半年以來(lái)，全國多地樓市急劇升溫，廣州、上海、南京等地均出現了排隊買(mǎi)房現象，二手房交易量激增，這也催生了房地產(chǎn)中介機構的進(jìn)一步發(fā)展。
HY房地產(chǎn)中介公司是天津市一家中小房地產(chǎn)中介公司。HY房地產(chǎn)中介公司自成立以來(lái)，多次榮獲“功勛企業(yè)”、“功臣企業(yè)”、“現代服務(wù)業(yè)明星企業(yè)”、“重點(diǎn)聯(lián)系服務(wù)企業(yè)”等榮譽(yù)稱(chēng)號，同時(shí)榮獲過(guò)各大媒體及行業(yè)協(xié)會(huì )的頒發(fā)的諸多榮譽(yù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀人（又稱(chēng)置業(yè)顧問(wèn)）是房地產(chǎn)中介行業(yè)的主力軍，是企業(yè)收入的中流砥柱，是企業(yè)最重要的人力資源之一。然而，房地產(chǎn)經(jīng)紀人這個(gè)隊伍魚(yú)龍混雜，素質(zhì)參差不齊，尤其今年上半年發(fā)生的鏈家地產(chǎn)風(fēng)波，這嚴重影響了房地產(chǎn)中介行業(yè)的健康發(fā)展。根據HY房地產(chǎn)中介公司的資料顯示，房地產(chǎn)經(jīng)紀人離職率較高，2014年離職率為556%，2013年離職率為58%。通過(guò)對離職人員的訪(fǎng)談，發(fā)現離職的主要原因是由薪酬問(wèn)題引起的。本文認為，只有通過(guò)完善的薪酬管理，規范房地產(chǎn)經(jīng)紀人的行為，才能促進(jìn)企業(yè)更好地發(fā)展。通過(guò)對HY房地產(chǎn)中介公司的薪酬管理問(wèn)題進(jìn)行研究，分析并發(fā)現其存在的問(wèn)題，提出相應的對策建議，以期對房地產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展提供一定的借鑒價(jià)值。
2 文獻綜述
1987年Follain等人利用伊利亞諾州的數據，第一次利用人力資源模型解釋了房地產(chǎn)中介從業(yè)人員收入的差異及其影響因素。周鴻勇，應科（2008）以BJ房地產(chǎn)中介公司為例，對該公司的薪酬體系進(jìn)行了分析，提出中小房產(chǎn)中介企業(yè)也避免薪酬制度的單一性，要把短期激勵與長(cháng)期激勵方法結合使用。周建群（2011）指出，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的不穩定性，房地產(chǎn)（中介）公司謀求自身利益，致使置業(yè)顧問(wèn)隊伍的可持續發(fā)展問(wèn)題凸顯。解決置業(yè)顧問(wèn)隊伍的穩定和素質(zhì)提高問(wèn)題，企業(yè)的激勵制度必須創(chuàng )新。劉華陽(yáng)（2015）認為房地產(chǎn)中介銷(xiāo)售人員的基本薪酬要根據級別來(lái)設置，績(jì)效考核要盡可能量化，并且引入KPI考核。
國外研究更加側重于房產(chǎn)中介機構微觀(guān)層面的研究，研究的內容也更加深入。相比而言，我國學(xué)者對房地產(chǎn)中介機構的研究主要還是從房地產(chǎn)中介市場(chǎng)發(fā)展方面進(jìn)行的，偏重于宏觀(guān)的研究，而對于房地產(chǎn)中介機構自身管理方面問(wèn)題的研究，特別是從業(yè)人員薪酬管理相關(guān)研究相對較少，只有少數學(xué)者對房產(chǎn)中介企業(yè)薪酬制度進(jìn)行了初步研究?；谶@樣的背景，在當前國內外相關(guān)文獻分析的基礎，本文對我國房地產(chǎn)中介公司的從業(yè)人員的薪酬管理問(wèn)題進(jìn)行研究。
3 HY房地產(chǎn)中介公司薪酬管理現狀
本部分主要從公司的薪酬現狀和薪酬滿(mǎn)意度兩方面進(jìn)行分析。
3.1 公司薪酬現狀
公司房地產(chǎn)經(jīng)紀人設立了Z0、Z1、Z2、Z3、Z4五個(gè)級別。依據級別不同，房地產(chǎn)經(jīng)紀人薪酬會(huì )有不同。公司現行薪酬構成如圖1所示。
圖1 HY房地產(chǎn)中介公司薪酬構成圖HY房地產(chǎn)中介公司房地產(chǎn)經(jīng)紀人的薪酬結構為：基本工資+績(jì)效薪酬+福利。其中，基本工資為滿(mǎn)足最低生活保障的基A上考慮適當增加新入職員工的基本工資?？?jì)效薪酬包括兩部分，其中一部分為業(yè)績(jì)績(jì)效提成，另一部分為綜合績(jì)效提成，綜合績(jì)效主要包括加班補助、防暑降溫、采暖補助等。福利有社會(huì )保險和住房公積金。
3.2 員工薪酬滿(mǎn)意度現狀
本文通過(guò)問(wèn)卷調查HY房地產(chǎn)中介公司員工薪酬滿(mǎn)意度的現狀。問(wèn)卷分別從薪酬水平的外部競爭性、內部公平性、企業(yè)福利、績(jì)效考核滿(mǎn)意度方面進(jìn)行了調查。共發(fā)放問(wèn)卷170份，回收問(wèn)卷155份，有效問(wèn)卷150份，問(wèn)卷有效率為96.8%。
大量研究表明，員工的薪酬滿(mǎn)意度越高，薪酬的激勵功能就越明顯，員工就會(huì )更努力地工作，往往得到企業(yè)領(lǐng)導的肯定和贊賞，從而得到更高的薪酬，從而形成一個(gè)良性循環(huán)，企業(yè)可能留住更多優(yōu)秀的員工。相反，則會(huì )形成惡性循環(huán)，造成人才流失。員工的工作態(tài)度直接影響著(zhù)經(jīng)營(yíng)績(jì)效，而員工的薪酬滿(mǎn)意度又直接影響著(zhù)他們的工作態(tài)度。
3.2.1 薪酬外部競爭性的滿(mǎn)意程度
調查結果，21%的員工認為與其他公司相比，本公司薪酬水平較高，40%的員工認為薪酬水平和同行業(yè)差不多，39%的員工認為薪酬水平低于同行業(yè)?？梢钥闯?，HY房地產(chǎn)中介公司的薪酬外部競爭性較小。
3.2.2 薪酬內部公平性的滿(mǎn)意程度
當問(wèn)及“您認為公司上下級薪酬水平差距是否合理？”時(shí)，22%的員工認為比較合理，60%的員工認為一般，1%的員工認為不太合理，還有13%的員工不清楚上下級薪酬的差距。這說(shuō)明HY房地產(chǎn)中介公司在薪酬內部公平性不足。根據公平理論，如果員工感覺(jué)到不公平，那么他們往往會(huì )通過(guò)減少工作投入或其他方式來(lái)表達自己的不滿(mǎn)。對企業(yè)而言，必然會(huì )影響到企業(yè)的業(yè)績(jì)。
3.2.3 對企業(yè)福利的滿(mǎn)意程度
調查結果顯示，16%的員工對公司福利比較滿(mǎn)意，25%的員工不確定，59%的員工對福利不滿(mǎn)意?？梢钥闯?，該公司員工的福利滿(mǎn)意程度相當不高。公司提供的福利形式比較少，主要是一些法定福利，企業(yè)自主利很少。另一方面，員工的休息休假權利非常有限，經(jīng)常加班加點(diǎn)，而且沒(méi)有任何補償。
3.2.4 對績(jì)效考核和薪酬激勵效果的滿(mǎn)意程度
在對公司績(jì)效考核滿(mǎn)意度的調查中，6.5%員工非常滿(mǎn)意，19.4%比較滿(mǎn)意，67.1%的員工不確定，7.3%的員工不太滿(mǎn)意。在對薪酬激勵效果的調查中，284%的員工認為薪酬激勵效果一般，16.8%的員工認為薪酬激勵效果不太強，54.8%的員工認為薪酬激勵效果很差。
4 HY房地產(chǎn)中介公司薪酬管理存在的問(wèn)題
4.1 薪酬水平低，缺乏外部競爭性
薪酬水平是衡量一個(gè)企業(yè)薪酬外部競爭性非常重要的指標，薪酬水平低，難以吸引和留住優(yōu)秀人才，也很難樹(shù)立企業(yè)良好的形象。HY房地產(chǎn)中介公司薪酬水平較低，根據有關(guān)數據顯示，當地房地產(chǎn)經(jīng)紀人的平均薪酬水平在6720元，而該公司66%的員工薪酬水平低于5000元。
4.2 薪酬發(fā)放缺乏依據，內部公平性不足
HY房地產(chǎn)中介公司員工基本薪酬的發(fā)放主要是參考同行業(yè)，缺乏科學(xué)合理的依據。不同職位之間薪酬發(fā)放隨意性較大，崗位工資標準的確定并沒(méi)有一個(gè)明確的依據，大部分員工認為上下級薪酬之間的差距不合理，缺乏公平性。
4.3 薪酬激勵形式單一，不利于吸引和激勵員工
薪酬體系對員工的行為具有重要的引導作用。目前公司的績(jì)效薪酬主要為提成收入，這樣的薪酬形式具有較強的激勵作用，但導致員工只會(huì )關(guān)注銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，看重短期利益，而忽視了服務(wù)的質(zhì)量，從長(cháng)遠來(lái)看對公司發(fā)展是不利的。而且，績(jì)效薪酬關(guān)注的是個(gè)人績(jì)效，過(guò)于重視個(gè)人的努力，導致員工會(huì )出現惡性競爭，出現爭搶客戶(hù)，這不利于團隊合作，也不利于公司的發(fā)展。另外，公司對員工的福利方面也不太重視，福利的主要形式為社會(huì )保險和住房公積金。福利是一種非常重要的吸引人才的手段，特色福利往往成櫧笠檔謀曛荊也能體現出企業(yè)的文化和價(jià)值觀(guān)，能夠給員工帶來(lái)安全感和歸屬感。
4.4 薪酬設計不科學(xué)，薪酬構成混亂
HY房地產(chǎn)中介公司的薪酬體系比較混亂，缺乏科學(xué)合理的薪酬設計流程。如員工的加班補助、防暑降溫、采暖補助以績(jì)效薪酬的形式發(fā)放，使薪酬失去了應有的作用。防暑降溫、采暖補助應屬于企業(yè)福利的一部分，但是該公司卻把這部分收入和業(yè)績(jì)掛鉤。另外，績(jì)效薪酬主要來(lái)自于提成，績(jì)效考核單純強調“結果”，忽視了“過(guò)程”，這種考核方式在一定程度會(huì )打擊員工的工作積極性。
4.5 重視貨幣薪酬，缺乏非貨幣薪酬
公司的激勵措施主要以貨幣薪酬為主，通過(guò)提成這種方式來(lái)激勵房地產(chǎn)經(jīng)紀人提升業(yè)績(jì)。事實(shí)上，如果單純依靠貨幣薪酬來(lái)滿(mǎn)足員工需求是遠遠不夠的，對于房地產(chǎn)經(jīng)紀人而言，除了高薪酬外，未來(lái)職業(yè)發(fā)展的機會(huì )、自我價(jià)值的實(shí)現、工作和生活的平衡，工作環(huán)境等方面更能激勵員工。
5 完善中小房地產(chǎn)中介公司薪酬管理的對策
5.1 制定企業(yè)的薪酬戰略，塑造公司的企業(yè)文化
薪酬戰略是將企業(yè)戰略和目標、文化、外部環(huán)境有機地結合從而制定的對薪酬管理的指導原則，能夠很好的指導企業(yè)員工為企業(yè)的整體利益著(zhù)想。薪酬戰略主要是通過(guò)對薪酬支付選擇進(jìn)行合理設計，包括薪酬水平?jīng)Q策、薪酬結構、薪酬管理模式，從而做出更加具有優(yōu)勢的人力資源決策，使得本企業(yè)能夠在本行業(yè)保持自身的競爭優(yōu)勢。與企業(yè)戰略相匹配的薪酬戰略能夠正確引導員工行為，從而塑造公司的企業(yè)文化。
5.2 科學(xué)合理的設計公司薪酬體系，滿(mǎn)足員工不同的需求
科學(xué)合理的薪酬體系能夠使員工把他們的努力和行為集中到幫助組織在市場(chǎng)中競爭和生存的方向上去。針對該企業(yè)薪酬設計不科學(xué)的問(wèn)題，本文認為應通過(guò)職位分析、職位評價(jià)、薪酬調查、薪酬結構設計，重新來(lái)對房地產(chǎn)經(jīng)紀人的薪酬進(jìn)行設計。通過(guò)職位評價(jià)，解決當前企業(yè)薪酬內部不公平的問(wèn)題，通過(guò)薪酬調查，解決當前企業(yè)薪酬缺乏外部競爭性的問(wèn)題。重新設計薪酬構成，績(jì)效薪酬可從業(yè)績(jì)提成、獎金、特別績(jì)效獎幾個(gè)方面進(jìn)行考慮，業(yè)績(jì)提成比例采取差額累進(jìn)比例提成，同時(shí)考慮成交房所在地區；
獎金要和績(jì)效考核結合起來(lái)，不僅重視員工工作的“結果”，還要重視 “過(guò)程”；
特別績(jì)效獎主要針對那些做出特別貢獻的員工，如合作獎、團隊業(yè)績(jì)獎、新人培養獎等形式；
福利的形式應多樣化，不能僅限于法定福利，可考慮采用彈利，滿(mǎn)足員工多樣化的需求。
5.3 重視非貨幣性薪酬，更好地激勵員工
非貨幣性薪酬是相對于貨幣薪酬而言的，指員工所獲得的來(lái)自企業(yè)或工作本身的，不是以純粹貨幣形式表現和計量的，被員工認為是有價(jià)值的回報，如企業(yè)安排的培訓、職業(yè)生涯輔導、獲得榮譽(yù)、職位晉升、工作的豐富感和成就感等。房地產(chǎn)中介公司應重視非貨幣性薪酬，積極為房地產(chǎn)經(jīng)紀人提供更好的工作環(huán)境，縮短工作時(shí)間，提供更多的晉升機會(huì )，做好員工培訓和職業(yè)生涯規劃，給予員工相應的榮譽(yù)，構建公司完整的非貨幣薪酬體系，發(fā)揮內在薪酬的作用，從而更好地調動(dòng)員工的工作積極性和主動(dòng)性。
參考文獻
[1]James R. Follain，Terry Lutes，David A. Meier.Why Do Some Real Estate Salespeople Earn More Than Others？[J].Journal of Real Estate Research，1987，（2）.
[2]James D.Shilling，C.F.Sirmans.The Effects of Occupational Licensing on Complaints Against Real Estate Agents[J].Journal of Real Estate Research，1988，（3）.
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[4]周建群.置業(yè)顧問(wèn)激勵制度創(chuàng )新的路徑選擇―以朝陽(yáng)房產(chǎn)有限公司為例[J].長(cháng)春工業(yè)大學(xué)學(xué)報（社會(huì )科學(xué)版），2011，（3）.
房地產(chǎn)公司年會(huì )主題范文第2篇
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)調控 房地產(chǎn)私募股權基金 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資
中圖分類(lèi)號:F293.3 文獻標識碼:A
文章編號:1004-4914（2012）03-281-02
房地產(chǎn)私募股權基金是指通過(guò)非公開(kāi)方式面向包括個(gè)人和機構的少數投資者募集資金而設立的，以未上市房地產(chǎn)企業(yè)的股權為主要投資對象的房地產(chǎn)投資基金。
自2010年以來(lái)，國家和地方政府不斷推出房地產(chǎn)行業(yè)的調控政策，限購、限價(jià)、限貸及其它調控政策，至2011年中調控已開(kāi)始顯現效應。京滬穗等一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)項目(尤以住宅項目為主)普遍遭遇量?jì)r(jià)齊降，二、三線(xiàn)城市的房地產(chǎn)低價(jià)拋售現象也逐漸增多。業(yè)界普遍認為，隨著(zhù)這些調控政策的持續，加之房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸政策的結構性收緊，絕大部分房企的現金流甚至其生存將面臨極大考驗。
為了解決資金壓力，自2011年初起越來(lái)越多的房企探索改變原有的融資模式，以成立或參與成立房地產(chǎn)私募基金的方式向民間募集資本。此外，一些傳統的基金管理公司也看準房企的融資困境和市場(chǎng)的投資渴望，轉型參與房地產(chǎn)私募基金的設立和募集。由此，構成了房地產(chǎn)私募基金爆發(fā)式增長(cháng)的行業(yè)背景。
一、房地產(chǎn)私募股權基金的現狀
1．2006-2011年中國房地產(chǎn)私募股權基金發(fā)展趨勢。據清科研究中心有關(guān)資料顯示，2006年度，房地產(chǎn)行業(yè)共有31個(gè)私募股權投資案例，占到傳統行業(yè)投資案例總數的42.40％，投資金額達30.37億美元，占傳統行業(yè)總投資金額的46.6％。2007年整個(gè)年度，呈現活躍的狀態(tài)。2008年由于全球金融危機的影響，房地產(chǎn)私募股權領(lǐng)域的資產(chǎn)配比有所下降，其直接表現就是募集資本大幅緊縮。而2009年度至2010年上半年，房地產(chǎn)私募股權基金規模鑒于擴張性財政政策刺激等因素影響又有幅度上的上升?！?010年可說(shuō)是國內房地產(chǎn)基金元年，而今年則是房地產(chǎn)基金蓬勃發(fā)展的一年?！比珖康禺a(chǎn)投資基金聯(lián)盟資料顯示，2010年全國共有房地產(chǎn)基金公司100余家，而2011年，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、信托公司、PE公司都紛紛設立房地產(chǎn)基金，截至目前，國內房地產(chǎn)基金有近500家。
2．中國房地產(chǎn)私募股權基金共兩類(lèi)。目前活躍在中國市場(chǎng)的私募房地產(chǎn)投資基金可大致分為兩類(lèi)，一種是以鼎暉房地產(chǎn)基金、普凱投資和高和投資等為代表的獨立私募房地產(chǎn)投資基金；
另一種是由房地產(chǎn)企業(yè)成立基金管理公司發(fā)起設立的房地產(chǎn)基金，其中主要代表包括金地集團旗下的穩盛投資以及榮盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司旗下的榮盛泰發(fā)基金等。對比兩類(lèi)基金，前者熟悉資本運作，在私募房地產(chǎn)投資基金的運作經(jīng)驗更為豐富；
后者對中國房地產(chǎn)行業(yè)具有深入了解，并且具備豐富的業(yè)內資源，但是在基金管理方面起步較晚，仍處于發(fā)展初期階段。
3．房地產(chǎn)私募股權基金分為核心基金、增值基金和機會(huì )基金。核心基金主要持有具有穩定租金收益的物業(yè)；
增值基金持有收租物業(yè)同時(shí)也進(jìn)行新的投資；
機會(huì )基金則主要投資開(kāi)發(fā)領(lǐng)域或者公司上市前股權。這些類(lèi)型的基金在國外已經(jīng)很成熟，但在中國還未規范，過(guò)去比較常見(jiàn)的做法類(lèi)似于機會(huì )基金。金地與瑞銀合作的基金屬于此類(lèi)，主要在中國一線(xiàn)、二線(xiàn)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中尋求股權投資機會(huì )。
4．私募房地產(chǎn)投資基金投資方向各有不同。中國私募房地產(chǎn)投資基金在資金投向上也呈現出分歧，商業(yè)地產(chǎn)、商品住宅、保障房建設、旅游地產(chǎn)及養老地產(chǎn)等細分行業(yè)，均吸引了私募房地產(chǎn)投資基金的關(guān)注。例如，盛世神州房地產(chǎn)投資基金專(zhuān)注商品住宅市場(chǎng)，主要投向京津唐及環(huán)渤海、長(cháng)三角區域中經(jīng)濟發(fā)達和房地產(chǎn)健康快速發(fā)展的成長(cháng)性城市，尤其是其中以居住類(lèi)物業(yè)為主的房地產(chǎn)項目。在嚴厲的房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策下，也有部分私募房地產(chǎn)投資基金將注意力轉向了商業(yè)地產(chǎn)，把握寫(xiě)字樓及商鋪市場(chǎng)中的發(fā)展機遇。例如，高和投資專(zhuān)注于收購一線(xiàn)城市核心地段的商業(yè)類(lèi)物業(yè)，再通過(guò)整合產(chǎn)品設計、推廣、銷(xiāo)售、物業(yè)等優(yōu)質(zhì)資源，出售給追求資本安全的理財型資本及安全型資本。另外，由復星集團、易居國際等發(fā)起成立的星浩資本主要專(zhuān)注城市綜合體建設項目。而2011年成立的建銀精瑞公共租賃住房建設投資基金，則將目標瞄準了保障房建設。通過(guò)收買(mǎi)公租房房源或開(kāi)發(fā)建設公租房項目等形式，投資建設數百萬(wàn)平方米的公共租賃住房。
二、私募房地產(chǎn)投資基金發(fā)展存在的問(wèn)題
1．基金預期收益率實(shí)現的風(fēng)險。房地產(chǎn)基金的投資者與管理者的信心都來(lái)自于一個(gè)前提，那就是中國的城市化不會(huì )停止，中國的房地產(chǎn)行業(yè)除政策風(fēng)險外不存在系統性風(fēng)險。如果這個(gè)前提成立，房地產(chǎn)基金之中的優(yōu)秀者或能扮演地產(chǎn)行業(yè)整合者的角色。但中國的房地產(chǎn)行業(yè)是否存在系統性風(fēng)險，還是一個(gè)眾說(shuō)紛紜的問(wèn)題。多個(gè)房地產(chǎn)私募基金管理者都表示，目前其管理基金產(chǎn)品的收益率在15%~30%之間，與房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的收益率相當。運作上，房地產(chǎn)信托與房地產(chǎn)基金有一定的相似之處。但是在2011年中，某些房地產(chǎn)信托出現了延期兌付、預期收益率無(wú)法實(shí)現的風(fēng)險。
2．難于監管且關(guān)聯(lián)交易充斥其中。信用制度是市場(chǎng)經(jīng)濟的重要組成部分，也是市場(chǎng)經(jīng)濟制度有效配置資源的重要前提。目前我國缺乏完善的信用制度，特別是缺乏對不良信用行為的懲戒機制和相關(guān)的立法保障。我國信用產(chǎn)品的市場(chǎng)化程度較低，使得經(jīng)濟活動(dòng)中的失信行為大量發(fā)生，嚴重干擾和破壞了市場(chǎng)經(jīng)濟秩序。相比與傳統的Pre-IPO類(lèi)的私募股權基金，房地產(chǎn)私募基金關(guān)聯(lián)交易的情況更為普遍，基金管理人本身來(lái)自于房地產(chǎn)公司，或者與房地產(chǎn)公司有著(zhù)千絲萬(wàn)縷的關(guān)系。此類(lèi)私募基金最終是否能夠確保投資人的利益尚存疑問(wèn)。
3．退出機制不夠健全。房地產(chǎn)私募股權基金投資的目的不是單純?yōu)榱碎L(cháng)期經(jīng)營(yíng)，而是要通過(guò)轉讓所投資企業(yè)的權益為投資者獲得更高的投資回報，這就必然要求市場(chǎng)提供退出機制。有效的退出能夠使私募房基變現其投資，同時(shí)被投資房地產(chǎn)企業(yè)也可因為新的購買(mǎi)者而引入新的資金和新的戰略方向。通過(guò)對浙江、上海、廣東、北京等城市30家風(fēng)險投資公司90位高管人員進(jìn)行問(wèn)卷調研，調查結果與國外IPO為主流退出模式相反，我國包括私募房基在內的私募股權投資最為現實(shí)的退出方式是企業(yè)并購，其次是創(chuàng )業(yè)板交易、回購和買(mǎi)殼上市。這與我國目前多層級的資本市場(chǎng)發(fā)育不夠、企業(yè)市場(chǎng)門(mén)檻高、產(chǎn)權交易不活躍等因素有關(guān)。
三、解決方法
（一）房地產(chǎn)私募基金收益的保障
房地產(chǎn)私募基金多是定向投資于某一個(gè)項目，與傳統的Pre-IPO類(lèi)的私募股權基金有一個(gè)項目池不太一樣。這不僅僅因為房地產(chǎn)需要的資金規模比較大，也從另外一個(gè)側面反映了目前房地產(chǎn)私募基金領(lǐng)域管理公司業(yè)績(jì)尚待證明，投資人從相信項目過(guò)渡到相信團隊還需要一個(gè)過(guò)程。為確?；鹜顿Y人的本金得以返還、固定收益得以實(shí)現，房地產(chǎn)私募基金往往在與項目方的交易結構中融入如下多種保障措施：
1．控股及過(guò)程管控。原則上，房地產(chǎn)私募基金在投資期內會(huì )直接持有項目公司50%以上的股權，通過(guò)對項目開(kāi)發(fā)、運作、銷(xiāo)售的全盤(pán)控制(監督或牽制)確?；鸬耐顿Y安全。除此之外，基金還會(huì )向項目公司委派董事、監事、財務(wù)專(zhuān)員等，實(shí)行公章、財務(wù)共管等措施，以確?；鹪陧椖抗局锌刂茩嗟姆€固。
2．股權質(zhì)押。當房地產(chǎn)私募基金無(wú)法在項目公司中直接控制時(shí)，一般會(huì )要求項目公司股東將其持有的項目公司股權向基金進(jìn)行質(zhì)押，作為融資方按時(shí)返還投資款并支付相應利息的保障。同時(shí)，通過(guò)股權質(zhì)押協(xié)議中相關(guān)條款的設計，相當于基金實(shí)現了對項目公司的控股。
3．土地抵押。傳統上，資產(chǎn)抵押是最直接和最易被接受的擔保方式。鑒于目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款政策的收緊，也有部分項目公司以其持有的項目土地使用權、在建工程等向房地產(chǎn)私募基金設定抵押。此外，項目公司的母公司或其他關(guān)聯(lián)公司以擔保人的身份利用其資產(chǎn)向基金設定抵押也是一種行之有效并為投資人所接受的擔保模式。
4．保證擔保。最后，房地產(chǎn)私募基金一般會(huì )要求項目公司的股東(包括法人和自然人)、實(shí)際控制人及其關(guān)聯(lián)公司向基金提供無(wú)限連帶保證責任擔保，以保證基金在任何情況下從項目退出時(shí)的收益率均不會(huì )低于融資方的先期承諾。這種情況下，一旦項目公司違約拒絕還款，基金可向多個(gè)主體同時(shí)主張債權，一定程度上緩解了房地產(chǎn)私募基金投資目標單一的結構性風(fēng)險。
（二）加強行業(yè)監管與自律
私募股權投資作為一種對未上市企業(yè)股權進(jìn)行的投資活動(dòng)，由于通常不是面向社會(huì )公眾，而是面向具有較高風(fēng)險承擔能力的“合格投資人”，而不影響公開(kāi)證券市場(chǎng)上的一般交易者，因此，其特有的交易不透明度也給監管部門(mén)造成新的監管難度。對于私募股權基金關(guān)聯(lián)交易的監管，更多地應該體現行業(yè)的自律監管。諸如此類(lèi)的問(wèn)題都對監管部門(mén)的應對能力提出了挑戰。事實(shí)上，有關(guān)部門(mén)在監管方面已有所動(dòng)作。在2011年12月21日，天津股權投資基金協(xié)會(huì )《股權投資基金業(yè)最佳從業(yè)行為準則》儀式在津舉行，這是我國首個(gè)股權投資基金行業(yè)自律準則。對于依托信用關(guān)系為基礎的私募房基、房地產(chǎn)投資基金而言，良好的信用關(guān)系是其良性發(fā)展的根本保障。其發(fā)展中出現的信用制度不健全和關(guān)聯(lián)交易，都是一個(gè)需要長(cháng)期解決的問(wèn)題。否則投資者無(wú)法把資金委托給投資基金管理，基金管理者也無(wú)法有效開(kāi)展房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)。
（三）退出機制將日益“多元化”
多層次資本證券市場(chǎng)的建設既是事關(guān)經(jīng)濟發(fā)展大局的重要問(wèn)題，也是直接事關(guān)包括未來(lái)私募房基在內的股權投資基金合法有效退出渠道的關(guān)鍵。目前，中國的多層次資本市場(chǎng)包括主板市場(chǎng)、場(chǎng)外市場(chǎng)、債券市場(chǎng)、衍生品市場(chǎng)等。這一體系存在的問(wèn)題是，市場(chǎng)未能為非上市公司的股權交易創(chuàng )立良好條件。因此，應加快完善PE基金的退出機制，建立由主板、創(chuàng )業(yè)板、柜臺交易市場(chǎng)、產(chǎn)權市場(chǎng)和海外證券市場(chǎng)構建的多層次退出體系。擬公開(kāi)發(fā)行上市的公司在境內外證券交易所內上市，未上市的公司在柜臺交易市場(chǎng)或產(chǎn)權交易所中流通轉讓。同時(shí)，在境外上市的給予政策指引與審批流程上的寬松，給投資基金提供一個(gè)良好的退出平臺。
參考文獻：
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房地產(chǎn)公司年會(huì )主題范文第3篇
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)信托；
兌付；
風(fēng)險研究
2010 年，隨著(zhù)國家對房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施的一系列調控政策，房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場(chǎng)通過(guò)IPO融資以及銀行信貸等方式籌資的難度日益加大，房地產(chǎn)信托因此成為開(kāi)發(fā)商的“救命稻草”，從2010年下半年進(jìn)入發(fā)行高峰。根據用益信托統計，房地產(chǎn)信托的平均合計期限為1.9年，即多數產(chǎn)品在2012 年到期；
與此同時(shí)，與此同時(shí)，房地產(chǎn)調整政策的效果開(kāi)始逐步顯現，房地產(chǎn)企業(yè)的資金存在一定壓力。因此，房地產(chǎn)信托集中到期帶來(lái)的兌付壓力引起政府與市場(chǎng)的擔憂(yōu)，“保兌付”成為2012年房地產(chǎn)信托領(lǐng)域的主要課題。本文基于2012年房地產(chǎn)信托面臨的密集兌付現狀，對目前房地產(chǎn)信托兌付的風(fēng)險進(jìn)行探討。
一、 2012年房地產(chǎn)信托“保兌付”背景分析
1. 房地產(chǎn)信托面臨償還高峰期。2010年下半年，房地產(chǎn)信托進(jìn)入發(fā)行高峰，第三季度和第四季度達到全年最高。根據用益信托數據，2012年房地產(chǎn)信托整年兌付規模達2 000億元左右，壓力較大。同時(shí)，由于信托的性質(zhì)決定了到期就要兌付本金和利息，要進(jìn)行展期很難。即使受益人大會(huì )同意展期，發(fā)行人也要面對部分收益人不同意的情況，這時(shí)要應對至少30%的贖回。因此，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品從2011年下半年開(kāi)始逐步進(jìn)入密集兌付期，且根據發(fā)行規模和期限，兌付壓力將持續到2013年。
2. 房地產(chǎn)行業(yè)資金壓力大幅增加。由于2010年房地產(chǎn)價(jià)格處于高位，因此當時(shí)設計發(fā)行的信托產(chǎn)品依托的是預期繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)，如回報率指標，當時(shí)都在15％～20％左右。但是，隨著(zhù)房地產(chǎn)調控政策的效應開(kāi)始逐步顯現，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤空間受到擠壓，很難達到產(chǎn)品設計時(shí)預期的利潤率。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力已經(jīng)自下而上地蔓延開(kāi)來(lái)，加之房地產(chǎn)信托、銀行貸款、理財產(chǎn)品等地產(chǎn)相關(guān)融資渠道在2012年陸續進(jìn)入集中償還高峰，房地產(chǎn)行業(yè)資金壓力大幅增加。
3. 開(kāi)發(fā)商項目信托風(fēng)險暴露。2012年以來(lái)，已經(jīng)發(fā)生多起房地產(chǎn)信托產(chǎn)品因到期無(wú)法兌付，而不得不選擇債務(wù)重組的時(shí)間，還有超過(guò)30只產(chǎn)品提前清盤(pán)。6月，華澳國際信托與大連實(shí)德對簿公堂成為近兩年房地產(chǎn)信托爆發(fā)式增長(cháng)后第一例訴諸法院的金融借款合同糾紛案這可以看到，房地產(chǎn)信托項目的風(fēng)險逐步暴露。這主要源于：一為完工風(fēng)險，即項目可能由于某些原因沒(méi)能完工；
二為價(jià)格風(fēng)險，由于成本太高，不能降價(jià)促銷(xiāo)；
三為地段風(fēng)險，由于項目處在非核心地段，且供應量又較大，一旦銷(xiāo)量不好即造成資金不能回籠。
面對房地產(chǎn)信托密集兌付的現狀，如何“保兌付”稱(chēng)為房地產(chǎn)信托行業(yè)未來(lái)兩年的主要課題。監管部門(mén)明確表示，一旦發(fā)生房地產(chǎn)信托到期無(wú)法兌付并且無(wú)人接盤(pán)，監管部門(mén)將通過(guò)主導處置信托公司資產(chǎn)或股權的方式，來(lái)保障投資人的兌付。這無(wú)疑確認了房地產(chǎn)信托剛性?xún)陡兜脑瓌t。
二、 2012年房地產(chǎn)信托兌付壓力分析
1. 房地產(chǎn)信托期限的長(cháng)期化、分散化一定程度緩解了集中兌付壓力。根據財匯數據的不完全統計，2010 年和2011 年的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品期限為1 年及1.5 年的規模占比30%左右，信托產(chǎn)品期限為2 年的占比40%左右，期限產(chǎn)品為2.5 年及以上的占比達20%～30%，呈現長(cháng)期化和分散化趨勢，這一定程度上分散了兌付時(shí)間，緩解了集中兌付壓力。
2. 2012 年和2013 年集中到期的規模較為平均。從2012年第二季度到2013年第三季度，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品季度到期規模平均500億元～600億元。根據用益信托統計，2010年和2011年新增集合房地產(chǎn)信托4 657億元，收益率10%左右。其中1年、1.5 年、2年分別占比10%、20%和40%。據此計算，2012 年和2013 年本金分別到期1 609億元和1 866億元，本息合計分別到期2 037億元和2 209億元。信托期限的分散使得季度到期規模較為平均。除2012 年一季度、2013 年二季度2013 年四季度外，2012 年和2013 年各季度到期規模維持在500億元～600 億元。
3. 到期規模較占銷(xiāo)售收入比例較低。根據各證券研究所對2012年房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售收入的預測，集合類(lèi)房地產(chǎn)信托項目2012年到期規模為2 000億元左右，占房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售收入的3.7%。分季度來(lái)看，2012年四個(gè)季度房地產(chǎn)集合信托到期規模分別為419億元、518億元、521億元、558億元，占房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入的比例為3.14%、3.78%、3.76%、3.97%，行業(yè)風(fēng)險可控。
三、 2012年房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險分析
面臨2012年的兌付高峰，房地產(chǎn)信托能否安全的渡過(guò)是大家關(guān)心的問(wèn)題。本部分將從房地產(chǎn)信托的行業(yè)監管、開(kāi)發(fā)商資質(zhì)、信托公司的風(fēng)控以及信托項目本身等幾個(gè)層面對房地產(chǎn)信托兌付是否存在風(fēng)險進(jìn)行簡(jiǎn)要分析。
1. 房地產(chǎn)信托監管?chē)栏裼欣谄滹L(fēng)險控制。自2010 年底，銀監會(huì )逐步加大了對房地產(chǎn)信托的監管力度，通過(guò)出臺一系列的監管措施限制房地產(chǎn)信托的過(guò)度擴張。2011年6月，房地產(chǎn)信托被要求“事前報備”，項目立項須“窗口指導”；
暫停房地產(chǎn)信托占比較重的信托公司的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)；
提示信托公司慎重對待房地產(chǎn)融資，督促信托公司加強對房地產(chǎn)項目運行情況的監控，使之能夠及早發(fā)現問(wèn)題，及早采取措施來(lái)解決；
等等。防控風(fēng)險逐步升級，這一系列的政策安排都有利于房地產(chǎn)風(fēng)險的控制。
2. 房地產(chǎn)信托交易對手開(kāi)發(fā)資質(zhì)情況較好。最近兩年房地產(chǎn)信托主要針對的一些比較好的企業(yè)或者是一些比較好的項目。根據用益信托對開(kāi)發(fā)商資質(zhì)的分類(lèi)統計，最近兩年房地產(chǎn)信托的主要交易對手58%為二級以上的開(kāi)發(fā)資質(zhì)。因此，只要嚴格按照房地產(chǎn)信托的風(fēng)險控制實(shí)施，房地產(chǎn)信托行業(yè)的風(fēng)險實(shí)際上是可控的，行業(yè)爆發(fā)這種系統性風(fēng)險和整體風(fēng)險可能性機會(huì )不大。
3. 信托公司對房地產(chǎn)項目融資更加謹慎。面對房地產(chǎn)市場(chǎng)持續宏觀(guān)調控的現狀，信托公司對房地產(chǎn)項目融資更加謹慎，對項目一些視察，對項目的運行、監控是更加頻繁而且嚴格。房地產(chǎn)信托的“432標準”（即四證齊全，30%的資本金，房地產(chǎn)企業(yè)二級以上資質(zhì)）促使信托公司在開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)時(shí)，有意識地挑全國百強的企業(yè)，或是區域龍頭企業(yè)。信托公司的凈資本管理辦法，也是控制信托業(yè)務(wù)風(fēng)險重要的工具。由于房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的風(fēng)險系數比較高，因而其房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)量會(huì )影響公司的風(fēng)險資本，從而影響凈資本。面對監管對于凈資本的硬性要求，信托公司對于市場(chǎng)上的風(fēng)險更加謹慎。
4. 房地產(chǎn)信托項目設計關(guān)鍵保障措施以防范風(fēng)險。目前，房地產(chǎn)信托通?？煞譃樗姆N：債權型，即信托公司與房地產(chǎn)企業(yè)形成債券債務(wù)關(guān)系，房地產(chǎn)企業(yè)提供抵押物的前提下，信托公司給予信托貸款；
股權型，即信托公司與房地產(chǎn)企業(yè)形成所有權關(guān)系，信托公司為房地產(chǎn)企業(yè)提供信托資金，獲得企業(yè)股權，可參與日常管理；
收益型，以已建成并產(chǎn)生現金流的物業(yè)收益權為抵押，發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品；
混合型，上述三種類(lèi)型的混合。每種房地產(chǎn)信托類(lèi)型都有著(zhù)自己的關(guān)鍵保障措施防范風(fēng)險，如：債權型關(guān)鍵保障措施是土地、土地使用權或在建工程抵押；
股權型關(guān)鍵保障措施為信托公司參與日常管理；
信托分層、融資方或管理那方承擔劣后資金；
財產(chǎn)收益型關(guān)鍵保障措是受讓項目收益權；
普遍使用的措施主要是股權質(zhì)押；
第三方連帶擔保。
在各類(lèi)保障措施中，抵押物和結構化分層兩類(lèi)保障措施保障性最強。抵押保障中，土地、在建工程等抵押物的評估價(jià)值多在融資規模的2 倍左右，抵押率約50%，當融資方無(wú)力還款，抵押物可承受近50%的跌幅。結構化分層設計中，當信托項目遭受損失時(shí)，劣后資金需向優(yōu)先受益人補償。所以股權型信托采用結構化設計，融資方提供劣后資金是比較有效的保障措施。當信托項目資產(chǎn)損失在劣后資金比例以下時(shí)，普通投資者（有限受益人）的投資仍可保全。其他保障措施中，股權型信托計劃中，信托公司介入開(kāi)發(fā)項目日常管理也是信托公司主動(dòng)管理、防止地產(chǎn)企業(yè)挪用資金的一種體現；
融資企業(yè)大股東擔保、企業(yè)實(shí)際控制人擔保、關(guān)聯(lián)方股權質(zhì)押、融資方股權回購等都是房地產(chǎn)信托中常見(jiàn)的保障措施。
四、 房地產(chǎn)信托不能兌付下的應對措施分析
1. 延期兌付。依條款延期，許多信托計劃中都會(huì )有此一條，并往往會(huì )因此許諾以投資者相對更高的回報率。通過(guò)召開(kāi)受益人大會(huì )，經(jīng)受益人大會(huì )同意，延期兌付。但這樣操作意味著(zhù)風(fēng)險的遞延以及信托公司的信譽(yù)喪失，信托公司在房地產(chǎn)信托產(chǎn)品上選擇延期兌付較為慎重。如：華融信托。2011 年4 月底，華融信托與陽(yáng)光新界合作發(fā)行的股權投資信托即將到期，陽(yáng)光城不得不將該信托展期1 年至2012 年5 月18日，不過(guò)其融資成本已經(jīng)高達13%。由于此項目為單一資金來(lái)源，股票質(zhì)押，雙方協(xié)議延期，風(fēng)險較小。
2. 借新還舊。發(fā)一個(gè)新的信托產(chǎn)品，替換原有信托資金，借新還舊。在監管日益嚴格以及投資者對風(fēng)險的關(guān)注，這種方式受到的關(guān)注和壓力越來(lái)越大。
3. 第三方接盤(pán)。項目重組，出售抵押資產(chǎn)償還投資者，一般接盤(pán)方包括信托公司、資產(chǎn)管理公司、房地產(chǎn)私募基金等等。如：大業(yè)信托公司和天津融創(chuàng )置地公司合作的一款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，項目引入了資產(chǎn)管理公司作為增信方，一旦信托計劃到期不能兌付，則整體打包出售給資產(chǎn)管理公司，由其提供增信資金，包裝成新的信托。
4. 自有資金接盤(pán)。如果既不能借新還舊，又不能變現抵押資產(chǎn)，那么信托公司就只能用自有資金接盤(pán)。即用自有資金接盤(pán)，收購投資者受益權，先完成兌付，然后再處置資產(chǎn)，或將房子建完再賣(mài)掉?！缎磐泄緝糍Y本管理辦法》施行之后，信托公司普遍開(kāi)始了增資潮，客觀(guān)上具備了這種“兜底”的能力。從目前的情況來(lái)看，信托公司先用自有資金接盤(pán)，兌付投資者，再處置資產(chǎn)的可能性較大。
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重點(diǎn)項目：2012年上海市發(fā)展研究中心委托課題“上海房地產(chǎn)金融風(fēng)險防范機制研究”（項目號：2012-GZ- 10）；
浙江省杭州市哲學(xué)社會(huì )科學(xué)規劃課題“杭州市廉租房與公租房的進(jìn)入退出制度研究”（項目號：C12YJ03）。
房地產(chǎn)公司年會(huì )主題范文第4篇
從兩端一起發(fā)力的摧花辣手，為歷次宏觀(guān)調控所僅見(jiàn)，從中不難品味此次秋風(fēng)之猛烈。
政策“秋風(fēng)”
“從中長(cháng)期來(lái)看，粗放式的企業(yè)運作、土地投機的行業(yè)本質(zhì)、住宅產(chǎn)業(yè)化起步的遲緩、統計管理手段的落后都說(shuō)明了行業(yè)的技術(shù)層次有待提高。同時(shí)，較低行業(yè)門(mén)檻背景下企業(yè)數量的高速膨脹不僅造成行業(yè)結構零碎，還使得行業(yè)中超過(guò)半數的開(kāi)發(fā)商缺乏完整經(jīng)濟景氣周期的歷練。當房地產(chǎn)行業(yè)在無(wú)法通過(guò)資本市場(chǎng)與金融創(chuàng )新獲得資金補充，被迫高度依賴(lài)銀行融資的狀況下，大部分開(kāi)發(fā)商在國家政策的重大調整與市場(chǎng)發(fā)生劇烈波動(dòng)時(shí)，將普遍暴露于極大的風(fēng)險之中。政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)的‘有形之手’構成了中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的最顯著(zhù)特征，整個(gè)行業(yè)的周期性波動(dòng)更多地表現為政策驅動(dòng)而不是市場(chǎng)驅動(dòng)。政策的頻繁更替造成的市場(chǎng)運行體制的不穩定性成為了影響房地產(chǎn)行業(yè)信用風(fēng)險的最重要因素，也是導致國內房地產(chǎn)市場(chǎng)及其參與者的信用水平始終無(wú)法保持在較高位置的重要原因之一?！?/p>
在這份由新華財經(jīng)的《中國房地產(chǎn)行業(yè)信用報告》中，明確指出了在目前狀況下，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的各類(lèi)信用風(fēng)險中最重要的仍然是政策風(fēng)險，并且這一趨勢仍將在未來(lái)保持較長(cháng)時(shí)間。
新華財經(jīng)副總裁兼資信評級及研究負責人陳松興博士認為，宏觀(guān)經(jīng)濟條件變化對房地產(chǎn)企業(yè)生存影響巨大，很多中小規模的國內開(kāi)發(fā)商行業(yè)經(jīng)驗積累少，對外部環(huán)境變化和行業(yè)趨勢缺乏清醒的認識，未能提前預見(jiàn)到可能面臨的嚴峻形勢，在國家政策和國內外經(jīng)濟趨勢已經(jīng)非常明顯的背景下，仍然在高點(diǎn)不停地買(mǎi)地和新建樓盤(pán)，甚至部分開(kāi)發(fā)商因為貪念作祟，在行業(yè)銷(xiāo)售趨勢已經(jīng)變化的背景下仍然不愿及時(shí)做出策略的調整，寄希望于行業(yè)的自我回升，所以現在于財務(wù)上開(kāi)始陷入困難的境地。
房地產(chǎn)的資金支出主要包括房地產(chǎn)投資、購置土地、應付本金和利息以及應付稅費等幾個(gè)方面。2007年房地產(chǎn)商的支出達到一個(gè)頂峰，從2008年上半年的情況來(lái)看，增速有所放緩，但支出還在繼續增加之中。
中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商超過(guò)一半以上是2002年之后成立的，歷史沉淀的不足以及行業(yè)內完整周期經(jīng)驗的缺失，使其高財務(wù)杠桿政策下坐享的巨額利潤并不能反映公司的長(cháng)期信用能力和可持續的發(fā)展潛力?？绲赜?、多項目、多品種、不同開(kāi)發(fā)階段組合以及資金管理的能力不足都是目前國內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨的普遍問(wèn)題，而這些問(wèn)題只有在行業(yè)進(jìn)入調整期時(shí)才會(huì )逐步暴露，并可能由于步入銀行信貸資產(chǎn)不良率的上升與銀行收縮放貸之間的惡性循環(huán)而顯著(zhù)放大。陳松興闡釋了國家政策發(fā)生重大調整或市場(chǎng)發(fā)生劇烈波動(dòng)時(shí)對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的重大影響。
《中國房地產(chǎn)業(yè)信用報告》中還提到，管理層對金融領(lǐng)域的管制通過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)本身的高財務(wù)杠桿屬性予以傳遞，從而形成一定的放大效應。在1998年放松房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管制之前，中國的房地產(chǎn)業(yè)，尤其是住宅物業(yè)的發(fā)展速度受民眾有限的購買(mǎi)力影響顯著(zhù)，但政策轉變后住宅物業(yè)市場(chǎng)呈現爆發(fā)式增長(cháng)。因此，新華財經(jīng)認為，金融政策是影響中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心驅動(dòng)因子之一，2007年下半年金融政策進(jìn)一步收緊后住宅市場(chǎng)的表現則進(jìn)一步證明了這一點(diǎn)。
北京航空航天大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院任若恩教授認為，從經(jīng)濟學(xué)角度來(lái)講，價(jià)格是由市場(chǎng)供求來(lái)決定的。政府如果“打壓”房地產(chǎn)商，那么供給方就會(huì )縮小供應，房?jì)r(jià)反而會(huì )提高。房地產(chǎn)作為商品的特殊性在于其兼具消費與投資的雙重屬性，它不是一個(gè)簡(jiǎn)單的商品。中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初期的供給不足導致了投資性需求對消費性需求的擠出，加劇了供求關(guān)系的不平衡。怎么能夠讓房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)品回歸消費品的特征，是政府應該做的事情?！安灰詾榉?jì)r(jià)下跌是好事，百姓可以這么想問(wèn)題，但政府不能這么想。房?jì)r(jià)跌得太狠了，就會(huì )出現斷供。如果任由房?jì)r(jià)繼續下跌，會(huì )引發(fā)很多問(wèn)題。我們經(jīng)濟增長(cháng)的基礎是城鎮化，中國農業(yè)人口非常多，但是靠農業(yè)來(lái)改善生活的空間非常有限，所以他們要進(jìn)城。農民工能進(jìn)入的行業(yè)只有房地產(chǎn)業(yè)和制造業(yè)。把房地產(chǎn)打垮了，這些人不就得回農村嗎?”任若恩強調的是，經(jīng)濟如果衰退下去，這些人就會(huì )面臨失業(yè)的危險。房地產(chǎn)是關(guān)乎中國經(jīng)濟發(fā)展的中長(cháng)期問(wèn)題。所以制訂相關(guān)政策時(shí)要理性而非情緒化，永遠要想到公眾利益，這不是靠把房地產(chǎn)業(yè)壓住就能解決的?！暗诙追抠J政策是很有意義的，既能解決房地產(chǎn)投資過(guò)熱，又不至于過(guò)分傷害這個(gè)行業(yè)。制訂經(jīng)濟政策的困難之處在于它沒(méi)有完美的，和吃藥一樣，永遠都是有副作用的。愿望是好的，最后的效果有可能副效應更大。根本的問(wèn)題在于對形勢的判斷?！?/p>
“中國的房?jì)r(jià)統計非?；靵y，關(guān)于中國房產(chǎn)問(wèn)題的統計學(xué)很薄弱。一線(xiàn)城市和二線(xiàn)三線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)差別巨大，很多問(wèn)題無(wú)法清晰地刻畫(huà)清楚。房?jì)r(jià)的形成以及其與收入的關(guān)系，沒(méi)有建立在科學(xué)的基礎上?！比稳舳飨Ｍ麌覒撓乱环Ψ?，把指標等體系建立起來(lái)，只有科學(xué)的基礎才有科學(xué)的決策。這一點(diǎn)，同樣在新華財經(jīng)的《中國房地產(chǎn)信用報告》中有所佐證：房地產(chǎn)市場(chǎng)整體運行情況始終處于不透明、不清晰的狀態(tài)，即使是政府也難以獲得全部準確有效的市場(chǎng)數據，尤其是房?jì)r(jià)數據。雖然各地統計局與相關(guān)政府部門(mén)的數據是相對權威的，但因為有關(guān)結論被過(guò)度的學(xué)術(shù)化與專(zhuān)業(yè)化處理，因此與普通民眾在日常生活中對真實(shí)房?jì)r(jià)的感受差異較大，并且由于統計口徑不斷變化，數據的連貫性和可比性也受到一定影響。
資金鏈“秋風(fēng)”
一位國內民營(yíng)企業(yè)房地產(chǎn)公司的CFO坦言，地產(chǎn)界如何應對嚴冬的問(wèn)題，最主要的集中在資金鏈上。新興市場(chǎng)普遍面臨資本相對稀缺、中國房地產(chǎn)企業(yè)歷史積累的欠缺、市場(chǎng)快速發(fā)展引發(fā)的需求膨脹，加劇了中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對資本的極度追逐，而多層次金融市場(chǎng)的不完善、資本配置效率的不足使得以銀行貸款為主的傳統融資渠道成為了中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要資金來(lái)源。
銀行業(yè)內人士指出，銀行貸款最多不會(huì )超過(guò)企業(yè)的凈資產(chǎn)，所以注冊資金很小的企業(yè)，銀行不可能提供太多的貸款?！罢膭畛?yáng)企業(yè)，對于開(kāi)發(fā)商貸款，政策面還是很緊的。即使申請貸款的房地產(chǎn)商具備資質(zhì)，我們也會(huì )根據開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)地點(diǎn)來(lái)判斷回款情況?！卑凑昭胄小耙幠２蛔?，增幅下降”的信貸投放原則，2008年金融機構新增貸款總量將不得超過(guò)2007年全年的3.63萬(wàn)億元。銀監會(huì )數據顯示，上半年銀行新增貸款達到了2.7萬(wàn)億元，已達到去年總量的74％。
在傳統直接融資渠道不
暢的背景下，金融創(chuàng )新的進(jìn)一步受阻則使得整個(gè)行業(yè)面臨的資金緊張形勢更為嚴峻。其中，嚴厲的金融管制、法律環(huán)境的不完善以及市場(chǎng)投資者的不成熟是導致金融創(chuàng )新受阻的主要原因。目前管理層對與房地產(chǎn)有關(guān)的金融業(yè)務(wù)的管理實(shí)行的是市場(chǎng)機制與窗口指導并存的機制。以銀行信貸市場(chǎng)為例，一方面允許各商業(yè)銀行通過(guò)自由競爭為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供資金支持，其限制主要表現為通過(guò)調整存貸款利率、存款準備金率、超額準備金率、公開(kāi)市場(chǎng)操作等市場(chǎng)化的手段；
另一方面又根據國家政策導向，利用國家是金融機構實(shí)際控制人的身份，通過(guò)信貸額度總量管理、期限與類(lèi)別調整，甚至直接窗口指導、干預具體信貸的發(fā)放，實(shí)現對房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)的管理。政府對其他金融領(lǐng)域的管制也對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了重要的影響，如對房地產(chǎn)公司首次公開(kāi)發(fā)行與再融資審批的管理，信貸資產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)投資信托(REITs)等的發(fā)展遲緩都在資金的供應方面對房地產(chǎn)市場(chǎng)形成了制約。
陳松興認為，在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初期，在總體供應仍然偏緊的行業(yè)背景下，通過(guò)抑制投資或投機炒作房地產(chǎn)有利于行業(yè)的中長(cháng)期健康發(fā)展，也有助于緩解由于房?jì)r(jià)上漲過(guò)快引發(fā)的社會(huì )矛盾，但有關(guān)政策的效果依然是值得關(guān)注的，因為從國際經(jīng)驗以及目前國內部分地區出現的情況來(lái)看，金融政策的收緊對高收入人群的影響并不明顯，反而會(huì )對中低收入人群的購買(mǎi)需求影響更大。
對于社會(huì )普遍寄予厚望的金融創(chuàng )新領(lǐng)域，陳松興并不十分看好?！暗禺a(chǎn)金融創(chuàng )新是有特別明顯的杠桿包裝因素在內的。美國次貸危機以后，以房地產(chǎn)為主的結構化融資產(chǎn)品，在國內短期恐怕很難被推動(dòng)?！彼械慕Y構化融資產(chǎn)品雖然通過(guò)“現金流分層”等技術(shù)手段實(shí)現了不同的信用級別，但從現在的實(shí)際結果來(lái)看，這種“包裝”手段仍然存在很多缺陷，只是對根本問(wèn)題的暫時(shí)掩蓋而已。所以在國內推出一些“再包裝的”結構化金融產(chǎn)品的話(huà)，短期內難度將會(huì )特別高。通過(guò)金融創(chuàng )新來(lái)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供新的動(dòng)力的可能性在中短期內并不大。
在全國主要大城市成交低迷的情況下，房地產(chǎn)業(yè)內發(fā)出的“救市”聲不斷。今年7月，中房協(xié)更是以鮮明的利益代言人角色要求中央政府給予寬松的信貸金融政策，來(lái)支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
就在美林公司宣布被美國銀行收購、雷曼兄弟申請破產(chǎn)程序的當晚，中國央行宣布：從9月16日起，下調一年期貸款基準利率0.27個(gè)百分點(diǎn)；
9月25日起，下調除中、農、工、建、交五大行和郵政儲蓄銀行之外的所有銀行的存款準備金率1個(gè)百分點(diǎn)，汶川震區法人機構下調2個(gè)百分點(diǎn)。此舉完全顛覆了此前“從緊”基調的舉措。
上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長(cháng)楊紅旭認為，“雙降”對于房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)純屬利好，對于防止房?jì)r(jià)大落和穩定市場(chǎng)預期有積極作用。同時(shí)他也強調這絕不是一劑“特效藥”，從政策的運行機制分析，貨幣政策天生就是“慢上勁”，具有明顯的滯后效應，想要“畢其功于一役”是不可能的，往往需要多次同向增加“用藥量”，方能完成由量變到質(zhì)變的過(guò)程。而社科院金融研究所研究員易憲容則在其博客中發(fā)表意見(jiàn)，“雙降政策出臺，重點(diǎn)是刺激國內經(jīng)濟增長(cháng)，而不是對房地產(chǎn)救市?！?/p>
南京市政府9月27日高調了《關(guān)于保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定健康發(fā)展的意見(jiàn)》，共20條政策涉及房產(chǎn)、國土、物價(jià)、稅收、財政、建委、人行南京分行、規劃、發(fā)改委、人防、市政公用、工商、公安等與樓市有關(guān)的所有部門(mén)，其中購房補貼、公積金貸款都將給購房市民提供最直接的優(yōu)惠，力度前所未有。這20條房產(chǎn)新政被稱(chēng)為“融成都、西安、常州”等地救市政策為一體的“集大成者”。
對于未來(lái)從緊的貨幣政策是否會(huì )放開(kāi)，任若恩持謹慎并樂(lè )觀(guān)的態(tài)度?！柏泿耪邥?huì )逐步放開(kāi)，是早晚的問(wèn)題。但是放松是對于中小企業(yè)，哪天會(huì )放松到房地產(chǎn)企業(yè)還不好說(shuō)。我知道政府在面對新的問(wèn)題，如果你承認中國經(jīng)濟在向下走的前提，那么就應該刺激內需。消費的空間很有限，這個(gè)規律不可違背?！?/p>
“表面風(fēng)光”的凈利潤與“內心彷徨”的現金流
房地產(chǎn)企業(yè)資金的短缺一方面是由于銀根的緊縮，資本市場(chǎng)融資的效率降低，更重要的原因是在2007年行業(yè)景氣時(shí)，很多企業(yè)采取了快速擴張戰略。根據中信證券房地產(chǎn)金融組《2008年度房地產(chǎn)行業(yè)分析報告》統計顯示，房地產(chǎn)企業(yè)的規模在2008年迅速膨脹，SW(申萬(wàn))房地產(chǎn)板塊在2008年中期存貨規模達到了4004億元，同比增長(cháng)77.46％總資產(chǎn)規模達到了6849億元，同比增長(cháng)59.85％；
規模的擴張遇到銷(xiāo)售的低迷，房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力就開(kāi)始顯現，并隨著(zhù)行業(yè)調整的持續而越來(lái)越大。譬如2007年上半年，SW房地產(chǎn)板塊經(jīng)營(yíng)性現金凈流出額為82.72億元，而到2008年上半年，凈流出額達到了327..29億元；
2007年上半年現金及現金等價(jià)物凈增加額為96.60億元，而2008年上半年縮減為30.49億元。
中信證券房地產(chǎn)金融組行業(yè)專(zhuān)家丁勇才向記者表示，從房地產(chǎn)上市公司2008年半年報的財務(wù)數據來(lái)看，凈利潤比去年同期漲50.61％，每股盈利相對于去年同期略漲，僅有8.48％，而凈資產(chǎn)收益率實(shí)際上是負增長(cháng)了，此外，經(jīng)營(yíng)性現金流和投資性現金流更已經(jīng)朝著(zhù)不好的方向發(fā)展了：投資性現金凈流出額明顯減少，表明房地產(chǎn)公司的投資活動(dòng)收縮明顯，譬如，房地產(chǎn)企業(yè)購置土地增速明顯放緩；
經(jīng)營(yíng)性現金凈流出額為負值，且進(jìn)一步擴大，表明通過(guò)銷(xiāo)售收回來(lái)的資金減少了，但建筑工程款等費用支出卻并未減少，也就是說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金壓力越來(lái)越大。
與此同時(shí)，隨著(zhù)證券市場(chǎng)大幅下跌，房地產(chǎn)板塊市盈率估值明顯回落，目前已處于國際市場(chǎng)的低端。國內A股2008年、2009年預測市盈率分別為11.7倍和9.5倍，估值水平與H股基本一致。在港上市內地股2008年、2009年預測市盈率分別為11.7倍和9.2倍，市盈率估值低于香港本地股16.1倍(2009年)和全球均值14.4倍(2009年)。
針對于房地產(chǎn)上市公司中報凈利潤同比增長(cháng)50.61％這一“表面風(fēng)光”的數據，丁勇才解釋道，“相對其他行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì )計收入確認比較特殊。根據企業(yè)會(huì )計準則，商品房銷(xiāo)售收入的確認原則是以商品房的報酬、風(fēng)險及控制權發(fā)生轉移并且收入、成本可計量來(lái)確定的。由于商品房銷(xiāo)售大多實(shí)行預售，根據《合同法》(1999年)以及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(2003年)，商品房的損毀風(fēng)險在預售階段并沒(méi)有轉移，只有到竣工驗收合格后交付使用階段才能實(shí)現。因此，房地產(chǎn)企業(yè)從獲得商品房預售價(jià)款到最終確認銷(xiāo)售收入，一般需要6～12個(gè)月或更長(cháng)時(shí)間。
換言之，2008年的銷(xiāo)售情況更多的是影響2009年和2010年的業(yè)績(jì)，因此2008年中期的凈利潤基本上是去年的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)平滑到今年的結果?！?/p>
北京師范大學(xué)金融研究中心在9月的《2008年中國房地產(chǎn)業(yè)資金報告》中，對2009年的房地產(chǎn)市場(chǎng)有兩種預測，中期調整和短暫調整。如果2009年房地產(chǎn)遭遇中期調整，那么資金缺口將達到9290億元。如果2009年房地產(chǎn)遭遇短暫調整，那么資金缺口將達到4925億元，短暫調整意味著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)在2009年末有可能出現明顯復蘇，中期調整意味著(zhù)2009年僅僅是行業(yè)調整的第二年，調整仍將延續更長(cháng)時(shí)間。如果沒(méi)有重大的調控政策來(lái)應對中國宏觀(guān)經(jīng)濟下行態(tài)勢，那么房地產(chǎn)行業(yè)陷入中期調整的可能性更大。
從資金來(lái)源來(lái)看，房地產(chǎn)商的資金主要來(lái)自于幾個(gè)方面：開(kāi)發(fā)貸款、外資、自籌資金、定金和預付款、按揭和土地轉讓收益。從統計的數字來(lái)看，2008年以來(lái)開(kāi)發(fā)商自籌資金和開(kāi)發(fā)貸款同比仍有較快增長(cháng)，其余類(lèi)型的資金來(lái)源增幅停滯不前。到2008年第二季度，原本一季度增長(cháng)迅速的國內貸款也急劇萎縮，同比增幅0.5％，與前期30％～40％的增幅相去甚遠。定金及預付款增幅6.6％，其他資金增幅1.3％，也和前期差距很大。
北京師范大學(xué)經(jīng)濟研究中心主任鐘偉認為，目前房地產(chǎn)行業(yè)的遭遇并不單純是資金供求缺口問(wèn)題，而是預期變壞。這種預期變壞產(chǎn)生了“三重緊縮”效應：第一重緊縮是消費延遲，無(wú)論是投資型還是自用型購房者均持幣待購，這種觀(guān)望本身就是一個(gè)不斷惡化預期的自我循環(huán)。今年年初以來(lái)按揭貸款拒絕率沒(méi)有上升，但申請件數的停滯就充分反應了這種觀(guān)望情緒；
第二重緊縮是，即便商業(yè)銀行意識到對房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)度收緊貸款可能會(huì )使得行業(yè)調整更加雪上加霜，從銀行整體決策來(lái)看，適當維持對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸支持是必要和理性的，但從單個(gè)銀行的決策來(lái)看，率先收緊開(kāi)發(fā)貸款就成為“囚徒困境”式的必然選擇，哪家銀行率先收緊了開(kāi)發(fā)貸款，就把房地產(chǎn)行業(yè)景氣下行帶來(lái)的風(fēng)險轉嫁給了尚未收緊房貸的銀行；
第三重緊縮是，我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式很大程度上是快速拿地、快速開(kāi)發(fā)、快速銷(xiāo)售的模式，這種模式不能保證房地產(chǎn)企業(yè)獲得最好的項目利潤率，但有助于其規避市場(chǎng)風(fēng)險，在銷(xiāo)售節奏放慢的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨在建項目資金壓力、建造成本上升壓力、土地儲備資金壓力、資金成本壓力等幾乎全方位的壓力，市場(chǎng)觀(guān)望幾乎等同于開(kāi)發(fā)商失去了規避市場(chǎng)風(fēng)險和項目風(fēng)險的最主要的手段。上述三重緊縮，均不是通過(guò)簡(jiǎn)單放松房地產(chǎn)行業(yè)的信貸可以解決的。
自救八招
目前，部分小開(kāi)發(fā)商困難較大，甚至面臨停工的局面，而大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司則沒(méi)有外界想像得那般“不堪”。北京京威房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司副總經(jīng)理陳莉認為大浪淘沙更有利于行業(yè)整體發(fā)展。作為香港盈科大衍地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的全資子公司，京威房地產(chǎn)主要開(kāi)發(fā)項目為北京盈科中心，公司主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及物業(yè)管理，是一家實(shí)力雄厚的中外合作企業(yè)?！案鞣N政策的紛紛出臺必然對地產(chǎn)行業(yè)有影響，但地產(chǎn)是分業(yè)態(tài)分區位的，有著(zhù)不同的細分市場(chǎng)，政策影響的是基本面，所以當行業(yè)洗牌時(shí)，并不是很糟糕的事情。行業(yè)發(fā)展越有秩序越有利于企業(yè)的長(cháng)遠發(fā)展。危機中總是蘊含機遇，對于久經(jīng)考驗的有綜合實(shí)力的企業(yè)，相對于單一型項目而言，能夠分散系統風(fēng)險?！?/p>
事實(shí)上，更為廣泛的行業(yè)自救運動(dòng)已經(jīng)全面展開(kāi)。
大幅降價(jià)，快速回籠資金
從目前的情況看，一些質(zhì)地相對較好的上市公司因為融資渠道較多，狀況略好。此時(shí)，合理安排銷(xiāo)售策略很重要，在不景氣的市況下，爭取盡可能多的銷(xiāo)售回款確實(shí)是一種解決資金鏈問(wèn)題的有效辦法。
市場(chǎng)環(huán)境變化，營(yíng)銷(xiāo)也隨之變化。在樓市買(mǎi)賣(mài)雙方的持續對峙中，一些開(kāi)發(fā)商已經(jīng)坐不住了――在直接降價(jià)存在“風(fēng)險”的情況下，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商選擇了“隱性降價(jià)”。業(yè)內人士分析，直接降價(jià)是開(kāi)發(fā)商最不愿意或者說(shuō)萬(wàn)不得已才會(huì )采用的手段，因為率先主動(dòng)降價(jià)可能被“千夫所指”，甚至在“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的觀(guān)念下加重市場(chǎng)觀(guān)望，同時(shí)也可能引發(fā)與前期已購房業(yè)主的矛盾，所以，“猶抱琵琶半遮面”的隱性降價(jià)方式成為開(kāi)發(fā)商的首選。
降價(jià)是有效的，關(guān)鍵看是否降到位。嗅覺(jué)敏銳的萬(wàn)科降得最早也最猛，回籠資金力度也最大，前半年銷(xiāo)售額比去年同期有所上升。保利在廣州的樓盤(pán)緊隨著(zhù)萬(wàn)科降價(jià)，早就回收了資金。碧桂園在珠三角一直埋頭推低價(jià)盤(pán)，資金回流速度很快。
放緩投資節奏
由于對市場(chǎng)前景普遍看淡，內地開(kāi)發(fā)商已明顯放慢投資節奏，下調了年度經(jīng)營(yíng)計劃。
萬(wàn)科將開(kāi)工面積由原計劃的848萬(wàn)平方米減少到683萬(wàn)平方米，減幅19.5％；
同時(shí)竣工面積從689萬(wàn)平方米減少到586萬(wàn)平方米，減幅14.9％。首創(chuàng )執行董事兼總裁唐軍稱(chēng)，今年全年銷(xiāo)售面積將由年初目標的80萬(wàn)平方米，減少48.75％至41萬(wàn)平方米；
動(dòng)工面積由150萬(wàn)平方米，降低60％至60萬(wàn)平方米，而竣工面積亦由142萬(wàn)平方米減少26.76％，至104萬(wàn)平方米。至于2009年竣工面積，更將由約200萬(wàn)平方米，大幅減至88萬(wàn)平方米。
據中信證券分析，萬(wàn)科和首創(chuàng )在中報中不約而同地削減其未來(lái)動(dòng)工及銷(xiāo)售預期，足見(jiàn)房企對目前樓市預期的謹慎。萬(wàn)科、首創(chuàng )的此次調整，或許是行業(yè)中多數企業(yè)經(jīng)營(yíng)計劃調整的縮影，預計今后越來(lái)越多的房企做出相應調整，導致的結果是減少未來(lái)1～2年的市場(chǎng)供給情況，使整個(gè)市場(chǎng)形勢、預期產(chǎn)生更大的起伏。
借殼上市，以謀后市
丁勇才表示，證券市場(chǎng)行情不好時(shí)，借殼上市的比較多，因為這個(gè)時(shí)期借殼成本相對較低，并且殼公司轉讓殼的意愿比較強烈。當然，證監會(huì )也希望新資產(chǎn)注入殼公司來(lái)提高上市公司質(zhì)量。
盡管如此，借殼上市并不是一帆風(fēng)順的事情。比如，華遠地產(chǎn)與湖北幸福實(shí)業(yè)股份有限公司達成一致，對幸福實(shí)業(yè)進(jìn)行重組，以幸福實(shí)業(yè)吸收合并華遠地產(chǎn)的方式實(shí)現借殼上市。其借殼經(jīng)歷了一番波折。去年11月華遠地產(chǎn)通過(guò)了證監會(huì )對其資產(chǎn)交割產(chǎn)權過(guò)戶(hù)等程序的審核。但今年8月28日才預示著(zhù)這個(gè)過(guò)程基本上沒(méi)有障礙，借殼過(guò)程基本完成。由于華遠地產(chǎn)借殼幸福實(shí)業(yè)采取的是先減資、再換股吸收合并，后股改送股的方式，相關(guān)手續會(huì )比一般的借殼方式復雜，因而從方案獲批到正式掛牌，華遠地產(chǎn)用了10個(gè)多月的時(shí)間。
搶跑增發(fā)，前途未卜
金融街控股股份有限公司今年1月9日的公開(kāi)路演公告稱(chēng)，其公開(kāi)增發(fā)不超過(guò)3億新股，融資規模超80億元。地產(chǎn)商普遍缺錢(qián)的今天，如此融資規模讓人艷羨。齊魯證券分析師涂力磊表示，考慮到自2007年以來(lái)，房地產(chǎn)
獲得資金來(lái)源的途徑正在逐漸收緊，可以取得資金來(lái)源的公司，在今后的發(fā)展中將占據更大的主動(dòng)優(yōu)勢。6月30日招商地產(chǎn)增發(fā)募資80億元也已獲得有條件審核通過(guò)。
不過(guò)，近來(lái)增發(fā)這一路徑有被堵死的跡象。8月22日，泛海建設公告稱(chēng)，公司公開(kāi)增發(fā)不超過(guò)1.8億股，擬募集資金65億元的計劃未獲得證監會(huì )審核通過(guò)。公司表示，2008年8月22日，中國證券監督管理委員會(huì )發(fā)行審核委員會(huì )2008年第121次工作會(huì )議審核了公司公開(kāi)增發(fā)A股股票事宜，最終審核結果是未通過(guò)。泛海建設也成為繼金地集團后，又一家公開(kāi)增發(fā)被否的房地產(chǎn)A股上市公司。
繞道公司債，強者恒強
業(yè)內人士普遍認為，股市疲弱時(shí)，公司債是很好的籌資選擇。由于對公司規模有限制，所以大企業(yè)再次占得先機。
8月11日，萬(wàn)通地產(chǎn)公告稱(chēng)，公司董事會(huì )通過(guò)擬在中國境內發(fā)行本金總額不超過(guò)10億元公司債券的議案，期限不超過(guò)五年(含五年)，可向公司原股東優(yōu)先配售。據公告，萬(wàn)通擬發(fā)行的公司債將用于補充公司流動(dòng)資金。新疆廣匯實(shí)業(yè)股份有限公司于2008年8月13日召開(kāi)2008年第三次臨時(shí)股東大會(huì )，會(huì )議以現場(chǎng)投票與網(wǎng)絡(luò )投票相結合的表決方式審議通過(guò)決議。決議稱(chēng)，關(guān)于發(fā)行不超過(guò)人民幣10億元公司債券的議案，本次發(fā)行公司債券不向公司股東配售，債券的存續期限為5～10年。該事項尚需取得中國證監會(huì )的批準。
8月26日，萬(wàn)科A公告稱(chēng)，其今日收到中國證監會(huì )對其公開(kāi)發(fā)行公司債的核準批復。根據公告，本期債券基本發(fā)行規模為45億元，共計4500萬(wàn)張，發(fā)行價(jià)格為100元／張。根據市場(chǎng)情況可超額增發(fā)不超過(guò)14億元，最終發(fā)行規模不超過(guò)59億元。萬(wàn)科長(cháng)期以來(lái)穩定、良好的盈利與增長(cháng)是其發(fā)行公司債的重要基礎，這既是公司持續經(jīng)營(yíng)、健康發(fā)展的前提，也是未來(lái)還本付息資金的最終來(lái)源。五年又一期數據顯示，萬(wàn)科的銷(xiāo)售毛利率自2003年以來(lái)一直穩步增長(cháng)，即便是在2008年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調整期后，仍高達41.05％。2006年與2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)高漲，萬(wàn)科營(yíng)業(yè)收入迅速大幅度提高，同比增長(cháng)率分別高達69％與99％。萬(wàn)科擬將本期債券募集資金中的15億元用于償還公司一年內到期的長(cháng)期借款及短期借款，44億元用于補充流動(dòng)資金。
股權轉讓。止損或止贏(yíng)
“轉讓項目公司股權(背后是轉讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目)以緩解資金壓力，同時(shí)還可提前回收項目投資和實(shí)現項目利潤，不失成為越來(lái)越多房地產(chǎn)企業(yè)的較好選擇?！倍∮虏蓬A計隨著(zhù)時(shí)間的推移，只要市場(chǎng)不能快速回暖，這種項目轉讓活動(dòng)可能將逐步增多。
8月20日，中鐵二局公告稱(chēng)，公司擬將持有的成都中鐵錦華置業(yè)有限公司89.2％的股權和公司控股子公司中鐵二局貴州錦龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司所持有的中鐵錦華4.25％的股權，以6300萬(wàn)元價(jià)格全部轉讓給成都華山高校投資管理有限公司。通過(guò)實(shí)施本次轉讓?zhuān)究蓪?shí)現轉讓收益稅前5303.46元，累計實(shí)現收益4102萬(wàn)元。本次股權轉讓獲得的資金主要用于彌補公司流動(dòng)資金。
8月23日，招商地產(chǎn)股權轉讓公告。公告稱(chēng)，公司將出讓旗下子公司富城(中國)有限公司100％股權，轉讓價(jià)格為17.5億元。此次股權轉讓將給公司帶來(lái)近1900萬(wàn)元的收益。業(yè)內人士猜測，招商地產(chǎn)此次轉讓股權可能是為了緩解目前資金鏈緊張問(wèn)題。
信托融資，值得期待
今年年初，招商地產(chǎn)宣布將通過(guò)信托方式融資；
8月20日，中鐵二局公告稱(chēng)，公司決定通過(guò)信托方式為地產(chǎn)子公司融資10億元，用于全資子公司盈庭置業(yè)項目開(kāi)發(fā)建設。信托融資成為強大的國資背景地產(chǎn)上市公司的一種熱門(mén)選擇。隨著(zhù)宏觀(guān)調控的深入，建立多渠道的融資體系成為眾多房地產(chǎn)公司的當務(wù)之急。信托融資成本相對銀行貸款要高，所以之前一些融資能力強的國資背景上市公司很少?lài)L試信托融資。集合式信托理財募集資金向房地產(chǎn)項目貸款，在一線(xiàn)城市大概是10％左右，還不包括銀行和信托機構收取的各種費用。目前銀行貸款基準利率是7.56％，即使上浮20％，也沒(méi)有超過(guò)10％。因此，信托融資的成本大約比貸款融資高2至3個(gè)百分點(diǎn)。雖然融資成本明顯高于貸款，但仍然有更多國資背景上市公司開(kāi)始打信托融資的算盤(pán)。
財團輸血，聰明的創(chuàng )新
遠洋地產(chǎn)于8月26日公告稱(chēng)，公司與一個(gè)由多家銀行組成的銀團訂立融資協(xié)議，據此銀團同意向本公司授予一項最多達2.15億美元的兩年期貸款融資。公告稱(chēng)，該項貸款融資將用于本集團的一般營(yíng)運資金需求，包括本集團于內地的任何成員公司的房地產(chǎn)發(fā)展項目。據了解，為遠洋地產(chǎn)提供該筆銀團貸款的銀行包括：中國銀行(香港)、渣打銀行(香港)、中國工商銀行集團(工銀亞洲／誠興銀行)、交通銀行香港分行、東亞銀行。貸款模式為俱樂(lè )部貸款(club deal)，貸款利率為L(cháng)IBOR+2.25％的浮動(dòng)利率。目前的LIBOR(倫敦銀行同業(yè)拆借利率)大約為3％，即使加上2.25％也低于目前中國內地的貸款利率。此外，遠洋地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)收入以人民幣計算，因此還可以獲益于兩年間人民幣的潛在升值。
中糧地產(chǎn)于8月13日公告稱(chēng)將向母公司中糧集團借錢(qián)，為中糧地產(chǎn)輸血20.67億元。中糧地產(chǎn)稱(chēng)，因為公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展需要，董事會(huì )決定向中糧集團申請不超過(guò)20.67億元人民幣的借款，期限為一年。借款利率將執行中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率，也就是7.47％。中糧集團向上市公司的“輸血”，將通過(guò)銀行以委托貸款的形式發(fā)放。
風(fēng)繼續吹?
可以預見(jiàn)的是，在短期內這股猛烈的秋風(fēng)不會(huì )戛然而止。
這也為國內地產(chǎn)業(yè)的并購整合帶來(lái)了機會(huì )。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)面臨經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)下降的壓力越來(lái)越大，存在通過(guò)收購其他企業(yè)獲得規模效應以降低經(jīng)營(yíng)成本的內在推動(dòng)力；
另一方面，國資委主導的央企地產(chǎn)業(yè)務(wù)重組整合、外資借道并購進(jìn)入內地房地產(chǎn)市場(chǎng)以及中小房地產(chǎn)企業(yè)加速聯(lián)合等，也增大了并購整合機會(huì )的外部推動(dòng)力。
房地產(chǎn)公司年會(huì )主題范文第5篇
時(shí)光荏苒，白駒過(guò)隙，一段時(shí)間的工作已經(jīng)結束了，回顧這段時(shí)間的工作，在取得成績(jì)的同時(shí)，我們也找到了工作中的不足和問(wèn)題。以下是小編整理的房地產(chǎn)個(gè)人工作總結，希望可以提供給大家進(jìn)行參考和借鑒。
房地產(chǎn)個(gè)人工作總結1時(shí)光飛逝，轉眼間，上半年已經(jīng)過(guò)去了，經(jīng)過(guò)這半年的工作，為此作以下工作總結，也為下半年的工作能更順利的展開(kāi)。
實(shí)踐活動(dòng)中提升行政效能，創(chuàng )新推進(jìn)項目建設和房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)等工作，全縣城鄉房管事業(yè)呈現蓬勃發(fā)展的良好態(tài)勢，順利完成了“雙過(guò)半”目標任務(wù)?，F將20__年上半年工作總結和下半年工作打算的報告如下。
一、20__年上半年工作總結
(一)房地產(chǎn)業(yè)持續健康發(fā)展。全縣房地產(chǎn)固定投資完成___億元，同比增長(cháng)26.54%;商品房銷(xiāo)售面積106.68萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)34.14%;新引進(jìn)和裕歐景、陽(yáng)光欣城、銀河春天三期、美茵莊園、金控金融中心等5個(gè)房地產(chǎn)項目，到位縣外資金___億元，同比增長(cháng)17.58%。
(二)公租房項目建設有力有效。20__年312套公租房續建項目主體封頂，目前正進(jìn)行項目總平施工和配套設施建設，預計年底竣工;20__年100套公租房續建項目，預計20__年6月底竣工;20__年新建118套公租房項目正有序推進(jìn)、正常建設。共發(fā)放廉租房租賃補貼149戶(hù)(其中新增3戶(hù))，發(fā)放租賃補貼___萬(wàn)元，完成全年目標任務(wù)的99.3%。
(三)棚戶(hù)區改造穩步推進(jìn)。20__年計劃啟動(dòng)第一批5個(gè)項目的改造工作?，F已啟動(dòng)的趙鎮棚戶(hù)區改造一期項目(包括趙鎮愛(ài)國巷、團結巷和五星巷棚戶(hù)區3個(gè)區域)，總占地面積24.95畝，拆遷戶(hù)數308戶(hù)，總拆遷面積12095平方米，計劃投資___萬(wàn)元。上半年全縣簽訂征收協(xié)議87戶(hù)，完成全年目標任務(wù)43%，預計全年能夠完成308戶(hù)，完成目標任務(wù)154%。
(四)城市營(yíng)銷(xiāo)力爭突破。上半年，通過(guò)異地巡展、營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)、媒體推廣以及借勢節慶開(kāi)展營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)等，有效提升了我縣的知名度和美譽(yù)度。開(kāi)展了“金堂首屆迎春燈會(huì )”、“教育金堂、財富金堂”走進(jìn)西昌、“情系中江客戶(hù)聯(lián)誼會(huì )”、“成都品牌房產(chǎn)走進(jìn)青?！钡戎黝}營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng);借勢油菜花節、菌博會(huì )、鐵人三項賽等節慶賽事活動(dòng)，加大城市宣傳力度;以三星片區為試點(diǎn)，在華西都市報、成都商報等主流媒體上大篇幅的宣傳三星片區區域價(jià)值、發(fā)展前景以及我縣人居環(huán)境、旅游資源和交通優(yōu)勢;借助成都電視臺《小剛剛剛好》、《深夜快遞》等欄目平臺以及成南高速立柱廣告、成德南高速跨線(xiàn)橋廣告對金堂城市形象進(jìn)行了宣傳;利用金堂電視臺、《新金堂》、《魅力金堂》等宣傳平臺，持續推廣城市形象。
(五)市場(chǎng)監管和項目促建并舉并進(jìn)。把嚴格市場(chǎng)監管與優(yōu)質(zhì)政務(wù)服務(wù)統籌起來(lái)。大力推行商品房銷(xiāo)售現場(chǎng)公示系統，提高開(kāi)機率;積極探索商品房預售資金監管新方式;加強專(zhuān)項執法檢查，重點(diǎn)對開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房預售資金、銷(xiāo)售現場(chǎng)、合同備案、促銷(xiāo)廣告等進(jìn)行嚴格監管，對成阿新城項目違規售房實(shí)施了行政處罰，對責令整改緩慢和拒不整改的錦繡香江、星島國際、華地財富廣場(chǎng)等項目作出關(guān)閉項目網(wǎng)簽的處理。同時(shí)，加大對開(kāi)發(fā)企業(yè)的政務(wù)服務(wù)力度，提高政務(wù)服務(wù)質(zhì)量和水平，組織、協(xié)調召開(kāi)房地產(chǎn)聯(lián)席會(huì )議4次，到房地產(chǎn)項目現場(chǎng)解決問(wèn)題6次，協(xié)調解決了金山國際、恒合時(shí)代城、鷺洲城邦、潤利鑫項目、維羅納等項目的用電、用水、阻工、市政道路建設等影響項目建設和銷(xiāo)售問(wèn)題，并協(xié)助鷺洲城邦、華爾茲、勝業(yè)望園、希望未來(lái)城、恒合時(shí)代城等項目辦理報規報建手續。
(六)物業(yè)管理進(jìn)一步規范。新增物業(yè)管理區域11個(gè)，面積65萬(wàn)平方米。推動(dòng)62個(gè)100戶(hù)以上農集區物業(yè)管理規范化建設，其中9個(gè)農集區聘用了6個(gè)物管公司進(jìn)行物業(yè)服務(wù)。積極會(huì )同相關(guān)部門(mén)，探索建立物業(yè)管理矛盾糾紛處置長(cháng)效工作機制，充分調動(dòng)物業(yè)管理各類(lèi)參與主體的積極性。上半年，調處華泰小區、森林小區、金沙小區等糾紛35起，回復涉及物管的信訪(fǎng)件55個(gè)，按時(shí)辦結率達100%。
(七)產(chǎn)權產(chǎn)籍管理逐步完善。按照法規政策和制度規定，共辦理產(chǎn)權證登記10551件，歸檔10551件。其中新建房屋初始登記519件，轉移登記4459件，抵押登記4075件，其他登記1498件。同時(shí)，房屋信息查詢(xún)利用制度進(jìn)一步完善，有效防止房屋信息泄露，確保房屋信息使用安全。
(八)確保全縣房屋住用安全。重點(diǎn)開(kāi)展了學(xué)校、幼兒園、醫院、電影 院、市場(chǎng)等公共場(chǎng)所房屋住用安全檢查。對全縣7家單位玻璃幕墻使用安全進(jìn)行了專(zhuān)項檢查。完成鐵人三項賽、龍舟節等重大節慶臨時(shí)建筑物安全檢查任務(wù)。對全縣城鄉居民用房進(jìn)行安全檢查，發(fā)出整改通知書(shū)84份，并督促整改到位，無(wú)房屋安全事故發(fā)生。
(九)扎實(shí)開(kāi)展群眾路線(xiàn)教育實(shí)踐活動(dòng)。嚴格按照縣委總體部署，結合我局工作實(shí)際，采用“找準兩個(gè)載體、抓好三個(gè)結合、堅持四個(gè)走訪(fǎng)、著(zhù)力五個(gè)解決”的活動(dòng)方式，扎實(shí)推進(jìn)群眾路線(xiàn)教育實(shí)踐活動(dòng)。把群眾路線(xiàn)教育實(shí)踐活動(dòng)與黨風(fēng)廉政建設和正風(fēng)肅紀工作有機結合，扎實(shí)開(kāi)展第一階段工作，廣泛征求意見(jiàn)，查找問(wèn)題，建立臺賬，實(shí)行問(wèn)題管理，著(zhù)力提升隊伍素質(zhì)能力和行政效能，打造政治堅定、業(yè)務(wù)精良、作風(fēng)過(guò)硬的房管干部隊伍。深入開(kāi)展“走基層”、“五進(jìn)”等活動(dòng)，做好了聯(lián)系服務(wù)群眾、企業(yè)和對口幫扶等工作。
二、工作中存在的薄弱環(huán)節及其原因
(一)房產(chǎn)市場(chǎng)執法力度不夠。部分銷(xiāo)售項目現場(chǎng)公示系統未按時(shí)開(kāi)機，公布信息不及時(shí)，存在有誤導消費者的現象;預售資金監管不夠嚴格。主要原因是：側重于強調政務(wù)服務(wù)，市場(chǎng)執法失之于軟;預售資金監管部門(mén)協(xié)調性、聯(lián)動(dòng)性不足，合力不夠。
(二)項目促建任務(wù)落實(shí)較慢。對于房地產(chǎn)項目促建確定的任務(wù)，相關(guān)職能部門(mén)在推進(jìn)過(guò)程中，主動(dòng)服務(wù)意識較差，配合解決問(wèn)題力度不夠，甚至落不到實(shí)處。特別是項目協(xié)調用地、用電和設施配套等方面落實(shí)較慢。主要原因是：部門(mén)本位意識較重，服務(wù)意識較差，有安排無(wú)督促，有任務(wù)缺落實(shí)。
(三)棚戶(hù)區改造搬遷和資金壓力大。搬遷進(jìn)度較慢，項目資金缺口大。主要原因是：搬遷群眾對搬遷補償和安置期望值過(guò)高影響搬遷進(jìn)度，改造地塊商業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值小。
(四)物業(yè)小區矛盾糾紛多發(fā)頻發(fā)。隨著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，物業(yè)小區不斷增多，居民維權意識增強，加之個(gè)別物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為不規范，導致物業(yè)小區各類(lèi)矛盾糾紛層出不窮。主要原因是：物業(yè)小區管理是綜合性工作，除屬地管理外，涉及行業(yè)主管部門(mén)較多，部門(mén)之間的協(xié)調聯(lián)動(dòng)不足，一定程度上影響小區矛盾糾紛的解決。
(五)城市營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng )新不足。城市營(yíng)銷(xiāo)與相關(guān)部門(mén)聯(lián)動(dòng)不夠，營(yíng)銷(xiāo)方法和手段上貼近市場(chǎng)、貼近對象方面還不夠，針對西北地區市場(chǎng)的團購仍未實(shí)現實(shí)質(zhì)性突破。主要原因是：在營(yíng)銷(xiāo)方法和手段上不夠大膽，接地氣不夠。
三、下一步工作打算
下半年工作中，我局將緊緊圍繞縣委、縣政府中心工作，按照“穩中快進(jìn)、改革創(chuàng )新、統籌發(fā)展、全域開(kāi)放”的工作基調，爭當“四個(gè)標兵”，奮力完成全年各項目標任務(wù)。
(一)千方百計確保房地產(chǎn)業(yè)持續健康發(fā)展。加大房地產(chǎn)項目招商力度，積極引進(jìn)知名房企提高項目打造的質(zhì)量和水平，進(jìn)一步推動(dòng)城市綜合體、純商業(yè)、純住宅等房地產(chǎn)項目連片發(fā)展，提高宜居水平，推進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)轉型升級。加強房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢研判，穩定企業(yè)和購房者預期，盡力緩解經(jīng)濟波動(dòng)引起的下行壓力，確保全年目標任務(wù)順利完成。
(二)有序推進(jìn)住房保障工程建設。在把好工程質(zhì)量、專(zhuān)項資金和建設過(guò)程安全“三關(guān)”的前提下，加快工程進(jìn)度，確保完成20__年300套公租房項目分配安置和加快續建、新建公租房項目建設。通過(guò)在具體操作中設定不同的收入、住房申請條件、采用市場(chǎng)定價(jià)、租補分離、梯度保障的方式，實(shí)現廉租房與公租房并軌運行。廉租房住戶(hù)審查不合格但符合公租房保障條件的調為申請公租房，有效解決保障房類(lèi)型單一、“只進(jìn)不出”等問(wèn)題。
(三)加大棚戶(hù)區改造力度。進(jìn)一步完善全縣棚戶(hù)區改造項目計劃，深入研究項目實(shí)施的穩定風(fēng)險和可行性，加大項目資金爭取力度和融資力度。充分借鑒“曹家巷改造模式”以及其他先進(jìn)地區的經(jīng)驗和有益做法，結合我縣實(shí)際，進(jìn)一步完善和出臺優(yōu)惠政策，調動(dòng)群眾參與改造的積極性，切實(shí)改善棚戶(hù)區群眾居住條件。20__年7月上旬，在完成趙鎮棚戶(hù)區改造一期項目已啟動(dòng)區域的模擬搬遷前期工作基礎上，加快推進(jìn)模擬搬遷協(xié)議簽訂工作，確保全年改造任務(wù)的順利完成。
(四)深入推進(jìn)城市營(yíng)銷(xiāo)。突破傳統房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)模式，謀求更加貼近市場(chǎng)、更加合理有效的辦法深化城市營(yíng)銷(xiāo)和房產(chǎn)促銷(xiāo)工作。重點(diǎn)以?xún)?yōu)惠促銷(xiāo)、資源團購為切入點(diǎn)，突破新疆、西藏、青海在內的西北市場(chǎng)的團購渠道，實(shí)現城市營(yíng)銷(xiāo)效果的化。通過(guò)在新疆、阿壩、涼山等地異地巡展，進(jìn)一步鞏固市場(chǎng);積極籌備。
(五)加強房產(chǎn)市場(chǎng)和物業(yè)監管。完善全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)監管工作機制，推動(dòng)建設、工商、稅務(wù)、城 管、銀監等部門(mén)聯(lián)動(dòng)，清理整頓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設、商品房銷(xiāo)售、中介服務(wù)機構的違規違法行為，嚴查各種違法違規行為，規范房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售及售后服務(wù)流程，重點(diǎn)加強預售資金監管、房地產(chǎn)廣告、公示系統在線(xiàn)情況等監管，確保我縣房產(chǎn)市場(chǎng)有序運行。同時(shí)，建立健全物業(yè)管理長(cháng)效機制。充分落實(shí)縣級部門(mén)、轄區鄉鎮政府、社區(村)管理責任，通過(guò)以獎代罰的方式，激勵各部門(mén)各鄉鎮參與物業(yè)管理的積極性和工作責任的有效落實(shí);制定物業(yè)企業(yè)準入機制，嚴格物業(yè)企業(yè)資質(zhì)備案及合同備案制，實(shí)現退出備案率達100%。
(六)加強項目促建服務(wù)。以推動(dòng)部門(mén)聯(lián)動(dòng)落實(shí)促建工作任務(wù)為目標，以解決企業(yè)實(shí)際困難、促進(jìn)房地產(chǎn)項目加快建設為重點(diǎn)，進(jìn)一步提升政務(wù)服務(wù)質(zhì)量，積極協(xié)調各部門(mén)落實(shí)解決房地產(chǎn)項目在籌備、建設、銷(xiāo)售、交房、辦 證過(guò)程中存在的問(wèn)題和困難，推進(jìn)項目加快建設。同時(shí)，加強尚緣國際、成阿新城、水城學(xué)府等問(wèn)題項目的穩定風(fēng)險管控，積極協(xié)調、會(huì )同相關(guān)部門(mén)解決項目遺留問(wèn)題，切實(shí)降低維穩壓力和行政風(fēng)險。
(七)高標準開(kāi)展群眾路線(xiàn)教育實(shí)踐活動(dòng)。嚴格按照全縣統一要求，不打折扣，不搞變通，認真落實(shí)第二階段和第三階段各項具體工作，把黨風(fēng)廉政建設和正風(fēng)肅紀工作作為群眾路線(xiàn)教育實(shí)踐活動(dòng)的重要內容。緊密結合房管工作實(shí)際，進(jìn)一步用好“三視三問(wèn)”群眾工作法，建立健全群眾訴求解決機制，實(shí)行臺賬管理、問(wèn)題管理，大力解決密切關(guān)系群眾切身利益的問(wèn)題、聯(lián)系服務(wù)群眾“最后一公里”的問(wèn)題等，著(zhù)力建設一支為民務(wù)實(shí)清廉的房管干部隊伍。
房地產(chǎn)個(gè)人工作總結2不知不覺(jué)中，20__已接近尾聲，加入__房地產(chǎn)發(fā)展有限公司公司已大半年時(shí)間，這短短的大半年學(xué)習工作中，我懂得了很多知識和經(jīng)驗。20__是房地產(chǎn)不平凡的一年，越是在這樣艱難的市場(chǎng)環(huán)境下，越是能鍛煉我們的業(yè)務(wù)能力，更讓自己的人生經(jīng)歷了一份激動(dòng)，一份喜悅，一份悲傷，最重要的是增加了一份人生的閱歷?？梢哉f(shuō)從一個(gè)對房地產(chǎn)“一無(wú)所知”的門(mén)外人來(lái)說(shuō)，這1年的時(shí)間里，收獲額多，非常感謝公司的每一位領(lǐng)導和同仁的幫助和指導，現在已能獨立完成本職工作，現將半年工作做以下幾方面總結。
一、學(xué)習方面
學(xué)習，永無(wú)止境，這是我的人生中的第一份正式工作，以前學(xué)生時(shí)代做過(guò)一些兼職銷(xiāo)售工作，以為看似和房地產(chǎn)有關(guān)，其實(shí)我對房產(chǎn)方面的知識不是很了解，甚至可以說(shuō)是一無(wú)所知。來(lái)到這個(gè)項目的時(shí)候，對于新的環(huán)境，新的事物都比較陌生，在公司領(lǐng)導的幫助下，我很快了解到公司的性質(zhì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)，通過(guò)努力的學(xué)習明白了置業(yè)顧問(wèn)的真正內涵以及職責，并且深深的喜歡上了這份工作，同時(shí)也意識到自己的選擇是對的。
二、心態(tài)方面
剛進(jìn)公司的時(shí)候，我們開(kāi)始了半個(gè)月的系統培訓，開(kāi)始覺(jué)得有點(diǎn)無(wú)聊甚至枯燥。但一段時(shí)間之后，回頭再來(lái)看這些內容真的有不一樣的感觸。感覺(jué)我們的真的是收獲頗豐。心境也越來(lái)越平靜，更加趨于成熟。在公司領(lǐng)導的耐心指導和幫助下，我漸漸懂得了心態(tài)決定一切的道理。想想工作在銷(xiāo)售一線(xiàn)，感觸最深的就是，保持一顆良好的心態(tài)很重要，因為我們每天面對形形色色的人和物，要學(xué)會(huì )控制好自己的情緒，要以一顆平穩的、寬容的、積極的心態(tài)去面對工作和生活。
三、專(zhuān)業(yè)知識和技巧
在培訓專(zhuān)業(yè)知識和銷(xiāo)售技巧的那段時(shí)間，由于初次接觸這類(lèi)知識，如建筑知識，所以覺(jué)的非常乏味，每天都會(huì )不停的背誦，相互演練，由于面對考核，我可是下足了功夫。終于功夫不負有心人，我從接電話(huà)接客戶(hù)的措手不及到現在的得心應手，都充分證明了這些是何等的重要性。當時(shí)確實(shí)感覺(jué)到苦過(guò)累過(guò)，現在回過(guò)頭來(lái)想一下，進(jìn)步要克服的困難就是自己，雖然當時(shí)苦累，我們不照樣堅持下來(lái)了嗎?當然這份成長(cháng)與公司領(lǐng)導的幫助關(guān)心是息息相關(guān)的，這樣的工作氛圍也是我進(jìn)步的重要原因。在工作之余我還會(huì )去學(xué)習一些實(shí)時(shí)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識和技巧，這樣才能與時(shí)俱進(jìn)，才不會(huì )被時(shí)代所淘汰。
四、細節決定成敗
從接客戶(hù)的第一個(gè)電話(huà)起，所有的稱(chēng)呼，電話(huà)禮儀都要做到位。來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)，從一不起眼的動(dòng)作到最基本的禮貌，無(wú)處不透露出公司的形象，都在于細節?？此坪?jiǎn)單的工作，其實(shí)更需要細心和耐心，在整個(gè)工作當中，不管是主管強調還是提供各類(lèi)資料，總之讓我們從生疏到熟練。在平時(shí)的工作當中，兩位專(zhuān)案也給了我很多建議和幫助，及時(shí)的化解了一個(gè)個(gè)問(wèn)題，從一切的措手不及到得心應手，都是一個(gè)一個(gè)腳印走出來(lái)的，這些進(jìn)步的前提涵蓋了我們的努力與心酸。
有時(shí)缺乏耐心，對于一些問(wèn)題較多或說(shuō)話(huà)比較沖的客戶(hù)往往會(huì )針?shù)h相對。其實(shí)，對于這種客戶(hù)可能采用迂回、或以柔克剛的方式更加有效，所以，今后要收斂脾氣，增加耐心，使客戶(hù)感覺(jué)更加貼心，才會(huì )有更多信任。對客戶(hù)關(guān)切不夠。有一些客戶(hù)，需要銷(xiāo)售人員的時(shí)時(shí)關(guān)切，否則，他們有問(wèn)題可能不會(huì )找你詢(xún)問(wèn)，而是自己去找別人打聽(tīng)或自己瞎琢磨，這樣，我們就會(huì )對他的成交喪失主動(dòng)權。所以，以后我要加強與客戶(hù)的聯(lián)絡(luò )，時(shí)時(shí)關(guān)切，通過(guò)詢(xún)問(wèn)引出他們心中的問(wèn)題，再委婉解決，這樣不但可以掌握先機，操控全局，而且還可以增加與客戶(hù)之間的感情，增加客帶的機率。
五、展望未來(lái)
20__這一年是最有意義最有價(jià)值最有收獲的一年，但不管有多精彩，他已是昨天它即將成為歷史。未來(lái)在以后的日子中，我會(huì )在高素質(zhì)的基礎上更要加強自己的專(zhuān)業(yè)知識和專(zhuān)業(yè)技能，此外還要廣泛的了解整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，走在市場(chǎng)的最前沿。俗話(huà)說(shuō)“客戶(hù)是上帝”，接好來(lái)訪(fǎng)和來(lái)電的客戶(hù)是我義不容辭的義務(wù)，在客戶(hù)心理樹(shù)立良好的公司形象，這里的工作環(huán)境令我十分滿(mǎn)意，領(lǐng)導的關(guān)愛(ài)以及工作條件的不斷改善給了我工作的動(dòng)力。同事之間的友情關(guān)懷以及協(xié)作互助給了我工作的舒暢感和踏實(shí)感。所以我也會(huì )全力以赴的做好本職工作，讓自己有更多收獲的同時(shí)也使自己變的更加強壯?？傊?，在這短短半年工作時(shí)間里，我雖然取得了一點(diǎn)成績(jì)與進(jìn)步，但離領(lǐng)導的要求尚有一定的差距。
六、總結半年來(lái)的工作
自己的工作仍存在很多問(wèn)題和不足，在工作方法和技巧上有待于向其他業(yè)務(wù)員和同行學(xué)習，20__年自己計劃在去年工作得失的基礎上取長(cháng)補短，重點(diǎn)做好以下幾個(gè)方面的工作：
1、依據20__年銷(xiāo)售情況和市場(chǎng)變化，自己計劃將工作重點(diǎn)放在中重點(diǎn)類(lèi)客戶(hù)群。
2、針對購買(mǎi)力不足的客戶(hù)群中，尋找有實(shí)力客戶(hù)，以擴大銷(xiāo)售渠道。
3、為積極配合其他銷(xiāo)售人員和工作人員，做好銷(xiāo)售的宣傳的造勢。
4、自己在搞好業(yè)務(wù)的同時(shí)計劃認真學(xué)習業(yè)務(wù)知識、技能及銷(xiāo)售實(shí)戰來(lái)完善自己的理論知識，力求不斷提高自己的綜合素質(zhì)，為企業(yè)的再發(fā)展奠定人力資源基礎。
5、加強自己思想建設，增強全局意識、增強責任感、增強服務(wù)意識、增強團隊意識。
積極主動(dòng)地把工作做到點(diǎn)上、落到實(shí)處。我將盡我的能力減輕領(lǐng)導的壓力。
6、制訂學(xué)習計劃。
做房地產(chǎn)市場(chǎng)中介是需要根據市場(chǎng)不停的變化局面，不斷調整經(jīng)營(yíng)思路的工作，學(xué)習對于業(yè)務(wù)人員來(lái)說(shuō)至關(guān)重要，因為它直接關(guān)系到一個(gè)業(yè)務(wù)人員與時(shí)俱進(jìn)的步伐和業(yè)務(wù)方面的生命力。我會(huì )適時(shí)的根據需要調整我的學(xué)習方向來(lái)補充新的能量。工業(yè)知識、營(yíng)銷(xiāo)知識、部門(mén)管理等相關(guān)廠(chǎng)房的知識都是我要掌握的內容，知己知彼，方能百戰不殆。
7、為確保完成全年銷(xiāo)售任務(wù)，自己平時(shí)就積極搜集信息并及時(shí)匯總，力爭在新區域開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，以擴大產(chǎn)品市場(chǎng)占有額。
今后我將進(jìn)一步加強學(xué)習、踏實(shí)工作，充分發(fā)揮個(gè)人所長(cháng)，揚長(cháng)補短，做一名合格的銷(xiāo)售人員，能夠在日益激烈的市場(chǎng)競爭中占有一席之地，為公司再創(chuàng )佳績(jì)做出應有的貢獻!
房地產(chǎn)個(gè)人工作總結320__年已經(jīng)過(guò)去，新的挑戰又在眼前。在20__年里，有壓力也有挑戰。年初的時(shí)候，房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)有完全復蘇，那時(shí)的壓力其實(shí)挺大的?？蛻?hù)有著(zhù)重重顧慮，媒體有各種不利宣傳，我卻堅信青島地產(chǎn)的穩定性和升值潛力，在稍后的幾個(gè)月里，房市回升，我和同事們抓緊時(shí)機，達到了公司指標，創(chuàng )造了不錯了業(yè)績(jì)。
在實(shí)踐工作中，我又對銷(xiāo)售有了新的體驗，在此我總結幾點(diǎn)與大家分享：
一、不做作，以誠相待，客戶(hù)分辯的出真心假意。得到客戶(hù)信任，客戶(hù)聽(tīng)你的，反之，你所說(shuō)的一切，都將起到反效果。
二、了解客戶(hù)需求。第一時(shí)間了解客戶(hù)所需要的，做針對性講解，否則，所說(shuō)的一切都是白費時(shí)間。
三、推薦房源要有把握，了解所有的房子，包括它的優(yōu)劣勢，做到對客戶(hù)的所有問(wèn)題都有合理解釋?zhuān)珜τ诿黠@硬傷，則不要強詞奪理，任何東西沒(méi)有完美的，要使客戶(hù)了解，如果你看到了完美的，那必定存在謊言。
四、保持客戶(hù)關(guān)系，每個(gè)客戶(hù)都有各種人脈，只要保證他們對項目的喜愛(ài)，他們會(huì )將喜愛(ài)傳遞，資源無(wú)窮無(wú)盡。
五、確定自己的身份，我們不是在賣(mài)房子，而是顧問(wèn)，以我們的專(zhuān)業(yè)來(lái)幫助客戶(hù)。多與客戶(hù)講講專(zhuān)業(yè)知識，中立的評價(jià)其它樓盤(pán)，都可以增加客戶(hù)的信任度。
六、團結、協(xié)作，好的團隊所必需的。
自己也還存在一些需要改進(jìn)之處：
1、有時(shí)缺乏耐心，對于一些問(wèn)題較多或說(shuō)話(huà)比較沖的客戶(hù)往往會(huì )針?shù)h相對。
其實(shí)，對于這種客戶(hù)可能采用迂回、或以柔克剛的方式更加有效，所以，今后要收斂脾氣，增加耐心，使客戶(hù)感覺(jué)更加貼心，才會(huì )有更多信任。
2、對客戶(hù)關(guān)切不夠。
有一些客戶(hù)，需要銷(xiāo)售人員的時(shí)時(shí)關(guān)切，否則，他們有問(wèn)題可能不會(huì )找你詢(xún)問(wèn)，而是自己去找別人打聽(tīng)或自己瞎琢磨，這樣，我們就會(huì )對他的成交喪失主動(dòng)權。所以，以后我要加強與客戶(hù)的聯(lián)絡(luò )，時(shí)時(shí)關(guān)切，通過(guò)詢(xún)問(wèn)引出他們心中的問(wèn)題，再委婉解決，這樣不但可以掌握先機，操控全局，而且還可以增加與客戶(hù)之間的感情，增加客帶的機率。
現今我已來(lái)工作半年多了，在上半年的工作中，本人的銷(xiāo)售套數為69套，總銷(xiāo)額為6千萬(wàn)。在今后的工作中，我要更加完善自己，提升自己，增加各方面的知識和對青島各個(gè)地區的了解，不但要做好這個(gè)項目，更要跟著(zhù)公司一起轉戰南北，開(kāi)拓新的戰場(chǎng)。
在此，我非常感謝領(lǐng)導給我的這次鍛煉機會(huì )，我也會(huì )更加努力的去工作，去學(xué)習，交出自己滿(mǎn)意的成績(jì)單。
房地產(chǎn)個(gè)人工作總結4本人自20__年_月_日加入__房地產(chǎn)集團有限公司，任職營(yíng)銷(xiāo)策劃部文員，轉眼20__年快接近尾聲，在即將踏入20__年之際，我感慨良多?；厥走^(guò)去，在各位領(lǐng)導的悉心關(guān)懷與同事們的幫助下，通過(guò)自身的不懈努力，在短時(shí)間內適應了新的工作環(huán)境，在新的工作崗位上我虛心學(xué)習、忠于職責，較好地完成了各項工作任務(wù)，工作上取得了一定的成效，現將本人入職以來(lái)的工作情況總結如下：
一、自覺(jué)加強學(xué)習，努力適應工作。
這是我初到中山的第一份工作，面對是全新的工作環(huán)境，但慶幸的是在以往的工作經(jīng)驗中我積累了一定的銷(xiāo)售文員工作經(jīng)驗，使得銷(xiāo)售統計工作在短時(shí)間內即可上手。除此以外，為了盡快適應新的工作崗位與環(huán)境，我自覺(jué)加強學(xué)習、適時(shí)調整工作思路、總結工作方法，現已基本能勝任本職工作。
二、心系本職工作，認真履行職責。
(一)認真細致做好銷(xiāo)售統計工作。
自入職接手銷(xiāo)售統計工作以來(lái)，我認真仔細地核對每天的成交數據，嚴格按照銷(xiāo)售報表工作要求制作每期的報表，所制作的銷(xiāo)售報表出錯率越來(lái)越少，基本上每月報表出錯率不超過(guò)三次，個(gè)別月份甚至還取得了零次出錯的好成績(jì)。
(二)積極主動(dòng)做好文案管理工作。
大半年以來(lái)，除了銷(xiāo)售統計工作之外，部門(mén)日常文件的收發(fā)工作也很重要。期間主要完成了以下兩方面的工作：
1、資料錄入和文檔編排工作:對營(yíng)銷(xiāo)部涉及的資料文檔及有關(guān)會(huì )議記錄，我在認真做好錄入與編排打印工作基礎上，根據工作需要及領(lǐng)導安排，及時(shí)高效地完成了各項請示、報告、協(xié)調單等文件的草擬工作。
2、檔案管理工作:對于營(yíng)銷(xiāo)部日常文書(shū)檔案按相關(guān)工作標準進(jìn)行規范化的分類(lèi)管理，再運用平時(shí)維護與定期集中整理相結合的辦法，將檔案進(jìn)行分類(lèi)存檔，并做好收發(fā)文登記工作;
在20__年12月18日公司行政人事部例行的文件檢查中，營(yíng)銷(xiāo)部獲得了92分的良好成績(jì)。
(三)做好保密的工作。
營(yíng)銷(xiāo)策劃部日常的決策內容是直接影響到公司利益的關(guān)鍵。故在日常會(huì )議或文件傳送過(guò)程中，凡涉及到公司機密內容的，我均做到了以公司的利益為重，決不外泄公司機密，因為我明白:這是職業(yè)道德中最基本的。
(四)協(xié)助財務(wù)部發(fā)放景三、四期二標段房產(chǎn)證工作。
在20__年11月至12月初期間，逢周一至周五整理景三、四期二標段發(fā)放房產(chǎn)證的清單，以短信形式通知業(yè)主前業(yè)領(lǐng)取房產(chǎn)證，并協(xié)助財務(wù)部進(jìn)行 房產(chǎn)證發(fā)工作，到目前為止，已有500多戶(hù)業(yè)主領(lǐng)取了房產(chǎn)證。
(五)做好部門(mén)物料申購、發(fā)放工作。
在物資管理方面，我嚴格按照公司物資管理制度做好部門(mén)每天的物品申領(lǐng)、發(fā)放、登記管理工作;再根據部門(mén)工作需要認真做好部門(mén)每月所需物品的申購計劃，并在規定時(shí)間內(每月25日前)遞交集團公司行政人事部進(jìn)行審批。
(六)做好部門(mén)日常文件會(huì )審及傳閱工作。
對于日常部門(mén)需會(huì )審的文件，及時(shí)遞交會(huì )審部門(mén)并密切跟進(jìn)會(huì )審進(jìn)度，以確保文件在規定時(shí)間內完成會(huì )審，不耽誤部門(mén)工作的正常開(kāi)展，同時(shí)做好相關(guān)文件的傳閱工作。
三、主要經(jīng)驗和收獲
在公司工作的半年時(shí)間以來(lái)，在同事們的積極配合下我得以完成各項工作，取得了一定成績(jì)，與此同時(shí)我得到了以下方面的經(jīng)驗和收獲。
(一)只有擺正自己的位置，下功夫熟悉基本業(yè)務(wù)，才能盡快適應新的工作崗位。
(二)只有主動(dòng)融入集體，處理好各方面的關(guān)系，才能在新的環(huán)境中保持好的工作狀態(tài)。
(三)只有堅持原則、落實(shí)制度，才能更好地履行崗位職責。
(四)只有樹(shù)立服務(wù)意識，加強溝通協(xié)調，才能把份內的工作做好。
四、工作中存在的不足
由于工作實(shí)踐不夠全面，我在20__年工作中仍存在以下的不足。
(一)日常工作中與其它同事的溝通欠缺，工作開(kāi)展得還不夠充分。
(二)對公司的發(fā)展史及企業(yè)文化不夠深入了解。
(三)崗位專(zhuān)業(yè)知識不充足，實(shí)際工作中走了一些彎路。
五、20__年度工作計劃
針對20__年工作中存在的不足，為了更好地完成下一年度的工作，我將重點(diǎn)做好以下幾個(gè)方面：
(一)利用工作之外的時(shí)間，多學(xué)習房地產(chǎn)相關(guān)專(zhuān)業(yè)服務(wù)知識。
(二)加強對本崗位知識的學(xué)習，以便進(jìn)一步地提高工作效率。
(三)進(jìn)一步加強部門(mén)物資的管理工作。
(四)加強部門(mén)會(huì )審文件的跟進(jìn)力度。
(五)認真制作各類(lèi)銷(xiāo)售報表，仔細核對相關(guān)數據，以保證報表的正確率。
(六)更深入了解公司的發(fā)展歷史與企業(yè)文化，使自己更好地融入公司這個(gè)大家庭。
(七)加強與同事之間的溝通，以利于工作的更高效開(kāi)展。
房地產(chǎn)個(gè)人工作總結520__年地產(chǎn)綜合辦公室圍繞本部門(mén)工作職責，充分發(fā)揮后勤管家、督查檢查、協(xié)調服務(wù)三個(gè)作用，在公司領(lǐng)導的正確領(lǐng)導下，其他部門(mén)的大力支持配合下，經(jīng)過(guò)地產(chǎn)綜合辦公室全體同事的共同努力，較好的完成了各項工作任務(wù)，現將工作情況總結如下：
1、地產(chǎn)綜合辦公室配合地產(chǎn)公司領(lǐng)導參與、修訂、擬定了地產(chǎn)公司各項規章制度，做好了各類(lèi)文件和報告的文字工作的起草，較好的完成了地產(chǎn)公司各種會(huì )議記錄、整理和會(huì )議相關(guān)決議的實(shí)施工作。
認真做好地產(chǎn)公司各類(lèi)文件的收發(fā)、登記和督辦工作;按總公司領(lǐng)導指示為實(shí)現地產(chǎn)公司檔案的規范化，10月份辦公室積極與市檔案局聯(lián)系學(xué)習檔案的管理方法、規范流程、拷貝電子文件等，逐步實(shí)現了所有文件資料統一歸檔，方便各部室查閱。地產(chǎn)公司各項規章制度在__月底最終裝訂成冊。
2、地產(chǎn)公司的各類(lèi)印章、證照是地產(chǎn)公司管理經(jīng)營(yíng)工作順利開(kāi)展的重要憑證。
地產(chǎn)公司工商營(yíng)業(yè)執照在年檢過(guò)程中遇到一些困難(缺少物業(yè)管理資質(zhì))，辦公室積極與市工商局相關(guān)部門(mén)聯(lián)系，了解年檢證照的手續，認真準備辦理資料，在最短的時(shí)間內就辦好了地產(chǎn)公司工商營(yíng)業(yè)執照的年檢工作;同時(shí)完善公司印章管理工作，按董事長(cháng)要求對地產(chǎn)公司印章設專(zhuān)人管理，并制定了詳細的印章管理制度及使用流程，對所有文件、材料必須有領(lǐng)導簽字才能蓋章，未出現印章管理失誤現象。
3、落實(shí)地產(chǎn)公司人事、勞資管理工作。
組織落實(shí)地產(chǎn)公司的勞動(dòng)、人事、工資管理工作，根據公司領(lǐng)導要求，6月底地產(chǎn)公司與市人才中心、新入職員工簽訂了三方人才派遣協(xié)議，按照有關(guān)規定，已辦好每位員工各類(lèi)保險手續、公積金(養老保險、失業(yè)保險、醫療保險、工傷保險、住房公積金)。體現公司的規范性，解決員工的后顧之憂(yōu)。
4、切實(shí)抓好地產(chǎn)公司企業(yè)日常管理、福利工作。
按照預算審批制度，組織落實(shí)地產(chǎn)公司辦公設施、宿舍用品、勞保福利等商品的采購、調配和實(shí)物管理工作。在7月初為地產(chǎn)公司員工宿舍和工地安裝了空調，使大家在炎熱的夏天有一個(gè)舒適的工作和住宿環(huán)境，同時(shí)發(fā)放了防暑降溫費。并按照季度時(shí)間表發(fā)放了每季度的勞保費。
5、為加強地產(chǎn)公司辦公網(wǎng)絡(luò )的管理，保證辦公網(wǎng)絡(luò )暢通無(wú)阻。
對各部室辦公設備進(jìn)行了及時(shí)清理維護(電腦、電話(huà)、打印機、傳真機、復印機)，使辦公系統得以運行正常。
6、為加強公司環(huán)境衛生、安全防盜的管理。
較好的完成了公司房屋、水、電、門(mén)窗的日常維修工作。在10月底根據__公司黨政聯(lián)席會(huì )上董事長(cháng)要求的要做好冬季防火工作，綜合辦公室組織全體員工利用一周時(shí)間把西郊辦公院內空地雜草、垃圾全部清理干凈，同時(shí)協(xié)調西郊電廠(chǎng)更換并配齊辦公樓和宿舍樓滅火器，強化公司內部環(huán)境衛生工作，安排值日表及時(shí)清掃及維護辦公區域衛生，為公司員工提供了一個(gè)良好安全的工作環(huán)境。
7、做好地產(chǎn)公司及其他各種會(huì )議的后勤服務(wù)工作，做好車(chē)輛管理和食堂質(zhì)量管理的后勤工作。
落實(shí)好各種會(huì )議的會(huì )前準備、會(huì )議中的協(xié)調及會(huì )后的總結工作。地產(chǎn)公司股東會(huì )、董事會(huì )在3月初召開(kāi)、在4-10月份多次召開(kāi)各項招標會(huì )、研討會(huì )、專(zhuān)家論證會(huì )，辦公室全體人員認真做好會(huì )場(chǎng)布臵、食宿安排，較好的完成了接待及會(huì )務(wù)工作。嚴格執行車(chē)輛管理制度，車(chē)輛實(shí)行用卡加油，用車(chē)前填寫(xiě)用車(chē)登記表，10月份按董事長(cháng)要求對每一位公司駕駛公車(chē)員工簽訂了嚴禁酒后駕車(chē)的通知(包括私家車(chē)輛)并存檔，嚴格要求自己，確保車(chē)輛安全行駛。在食堂質(zhì)量管理中，按照餐費標準堅持營(yíng)養、健康、衛生、節約的原則，保證員工吃的健康、吃的衛生。
8、及時(shí)有效的處理領(lǐng)導交辦的各種臨時(shí)工作。
在6月份，綜合辦公室積極協(xié)調政府相關(guān)部門(mén)和供電局落實(shí)項目工地臨時(shí)用電相關(guān)事宜(缺少相關(guān)手續)，最終在8月初接通臨電。在項目工地由于違章施工挖斷臨電兩根一萬(wàn)伏電纜，施工單位隱瞞真相造成了中水電和項目工地斷電3天，得知后積極協(xié)調供電局搶修并和供電局、中水電達成了諒解，在搶修工程中充分體現了國有公司的優(yōu)越性。在7-8月份辦公室積極與中國聯(lián)通、中國電信等通訊運營(yíng)商、__有限電視網(wǎng)絡(luò )公司聯(lián)系咨詢(xún)項目樓盤(pán)銷(xiāo)售電話(huà)和樓宇寬帶連接、樓宇有線(xiàn)電視進(jìn)入優(yōu)惠政策及辦理的相關(guān)程序。
地產(chǎn)綜合辦公室由于人員少、工作水平差(包括本人)工作量大、責任重、涉及面廣，為保證高質(zhì)量的完成日常工作，辦公室全體員工沒(méi)有怨言，迅速開(kāi)展工作，較好完成各項任務(wù)，也受到了公司領(lǐng)導的肯定，同時(shí)也鍛煉了隊伍，提高了辦公室工作人員的工作能力。
存在的問(wèn)題和改進(jìn)措施：
在這一年的時(shí)間里，我們地產(chǎn)綜合辦公室人員為公司的發(fā)展付出了很多的努力，取得了一定的成績(jì)，同時(shí)我們還應看到辦公室負責的一些工作還存在許多問(wèn)題和不足：
1、辦公室的行政職能不明細沒(méi)有完全發(fā)揮作用，各個(gè)部門(mén)之間的協(xié)調仍不是很順暢，在明年工作中要加強綜合協(xié)調作用，爭取做到各個(gè)部室之間的協(xié)作配合。
2、辦公室每位員工對自身的崗位職責不是很清晰，每個(gè)人對自己的工作標準未能達到公司要求，在未來(lái)要通過(guò)加強員工學(xué)習，認真明確崗位職責、工作內容，使員工實(shí)現自我管理、自我激勵與自我發(fā)展。
3、地產(chǎn)公司的企業(yè)文化建設尚未建全，各項培訓工作沒(méi)有全部開(kāi)展。
明年地產(chǎn)辦公室要從建企業(yè)文化入手，逐步推進(jìn)。先從公司各項規章管理制度開(kāi)始學(xué)習，對地產(chǎn)公司人員進(jìn)行一次徹底的學(xué)習培訓，再爭取讓業(yè)務(wù)部室和各專(zhuān)業(yè)人員參加相關(guān)專(zhuān)業(yè)培訓。
