房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲的問(wèn)題受到了教育界、金融界和政府官員的高度關(guān)注，但是從研究的角度看，對影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素爭議很大。當前需要從房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際出發(fā)，運用系統科學(xué)的方法對其進(jìn)行分析，總結我國房地產(chǎn)下面是小編為大家整理的2023年房地產(chǎn)價(jià)格調控【五篇】（2023年）,供大家參考。
房地產(chǎn)價(jià)格調控范文第1篇
關(guān)鍵詞：
房地產(chǎn)價(jià)格；
調控；
金融手段；
財稅手段；
法律手段。
房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲的問(wèn)題受到了教育界、金融界和政府官員的高度關(guān)注，但是從研究的角度看，對影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素爭議很大。當前需要從房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際出發(fā)，運用系統科學(xué)的方法對其進(jìn)行分析，總結我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的經(jīng)驗，同時(shí)需要對影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素進(jìn)行綜合分析，對房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行有效的調控，從而保證房地產(chǎn)價(jià)格處于一個(gè)合理的狀態(tài)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康穩定發(fā)展。
我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)了幾十年的發(fā)展，取得了一系列的成就。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，對加快我國住房建設步伐、有效啟動(dòng)各類(lèi)住房消費、改善社會(huì )環(huán)境和居民居住條件發(fā)揮了重要的作用，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展促進(jìn)了人民生活水平的提高和國民經(jīng)濟的增長(cháng)。從另一方面看，房?jì)r(jià)的過(guò)快上漲已經(jīng)引起民眾、企業(yè)、專(zhuān)家學(xué)者、媒體輿論和政府的高度關(guān)注［1］。從當前的情況看，房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素是多方面的，需要通過(guò)研究分析影響房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)鍵性因素，找到更好的應對策略。房地產(chǎn)行業(yè)為什么會(huì )出現價(jià)格過(guò)快上漲的局面、影響其價(jià)格上漲過(guò)快的主要原因是什么、各類(lèi)因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度有多大，此類(lèi)問(wèn)題一直是業(yè)界的研究重點(diǎn)，如何運用更加科學(xué)有效的方法對房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行分析和研究已經(jīng)成為當前的熱點(diǎn)問(wèn)題，因此需要把理論和實(shí)踐結合起來(lái)，并且在此基礎上，找到房地產(chǎn)健康穩定可持續發(fā)展之路。
一、我國房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格影響因素分析。
房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格受到多方面因素影響，而這些因素自身也存在相互作用、相互影響的關(guān)系。從總體情況看，影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素可以歸納如下：
（ 一） 從宏觀(guān)環(huán)境角度分析。
銀行利率對房地產(chǎn)價(jià)格影響明顯，加息已經(jīng)被房地產(chǎn)業(yè)界公認為是調控房地產(chǎn)需求和價(jià)格的重要的市場(chǎng)化手段。銀行利率會(huì )對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生重要的影響，同時(shí)其也是影響房地產(chǎn)成本的重要因素［2］。通常情況下，上調銀行利率必然提高房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)成本，同時(shí)對投資過(guò)熱的現象也可以進(jìn)行有效抑制。商業(yè)銀行存款利率的調整，對房地產(chǎn)投機行為會(huì )產(chǎn)生最直接的影響，投機的減少可以有效降低房地產(chǎn)價(jià)格，促使房地產(chǎn)價(jià)格漲幅回落，否則大量的投機資本流入房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )導致房地產(chǎn)價(jià)格大幅度上漲，因此需要采取積極有效的措施解決這一問(wèn)題。
（ 二） 從金融存款角度分析。
房地產(chǎn)行業(yè)對資金需求量較大，因此房地產(chǎn)價(jià)格受到資金供給等方面因素的影響。如果金融機構的各類(lèi)存款增加，那么整個(gè)資金的成本會(huì )降低，開(kāi)發(fā)商在此環(huán)境下會(huì )增加投資，因此資金供給會(huì )對房地產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生一定程度的影響。同時(shí)，消費者的行為也會(huì )對房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生很大的影響。金融機構的存款變化可以反映出消費者的消費結構的相應變化。從中國的實(shí)際情況看，我國人均收入不高，住房消費一直是老百姓的主要消費，從大部分消費者的心態(tài)看，其“存款買(mǎi)房”的觀(guān)念一直很強烈，金融機構存款的增加在一定程度上預示著(zhù)住房需求的增加，因此需要采取有效的措施抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的局面。
（ 三） 從消費價(jià)格指數角度分析。
我國當前正處于經(jīng)濟發(fā)展期，因此人均收入還處于較低的狀態(tài)，住房是人們最基本的消費和需求品之一。從消費品的特點(diǎn)看，消費品主要可以分為長(cháng)期消費品和短期消費品。一段時(shí)期內，如果消費者短期消費傾向重，必然會(huì )影響其長(cháng)期消費；
相反，如果消費者長(cháng)期消費傾向比較重，必然會(huì )影響其短期消費行為［3］。消費價(jià)格指數主要是對短期消費情況進(jìn)行集中反映。從實(shí)際情況看，消費價(jià)格指數與房地產(chǎn)價(jià)格指數呈反比關(guān)系，因此在房地產(chǎn)價(jià)格調控過(guò)程中需要對此進(jìn)行重點(diǎn)研究，從而促使房地產(chǎn)行業(yè)健康穩定發(fā)展。
（ 四） 從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本角度分析。
房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本對其價(jià)格會(huì )產(chǎn)生很大的影響。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程分為前期、中期和后期。前期工作主要是對土地資源進(jìn)行開(kāi)發(fā)利用。土地是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中必不可少的物質(zhì)基礎。前期工作主要包括確定用地規模性質(zhì)、項目地址的選擇、獲取土地使用權、對項目進(jìn)行總體規劃等。我國實(shí)行國有土地有償使用制度，土地使用權在運行過(guò)程中可以依法轉讓。隨著(zhù)我國社會(huì )經(jīng)濟的發(fā)展，土地使用制度也在不斷改革和完善，通過(guò)行政劃撥手段獲取土地使用權的情況呈現減少的態(tài)勢。土地使用者需要支付反映市場(chǎng)情況的土地使用權價(jià)格，也就是通常說(shuō)的出讓金，開(kāi)發(fā)商在項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中同樣需要支付土地費用，因此土地費用會(huì )對房地產(chǎn)的價(jià)格形成產(chǎn)生很大的影響。當前需要進(jìn)一步完善土地使用權費用征收制度，不斷優(yōu)化土地管理制度，促使房地產(chǎn)行業(yè)科學(xué)發(fā)展。
二、我國房地產(chǎn)行業(yè)調控的對策建議。
（ 一） 不斷加強我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)調控力度。
土地對房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格會(huì )產(chǎn)生很大的影響，是其主要影響因素，同時(shí)土地價(jià)格自身也受到多種因素影響。政府的宏觀(guān)調控對規范土地市場(chǎng)，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩定發(fā)展具有十分重要的作用。當前政府需要鼓勵進(jìn)一步開(kāi)發(fā)利用存量城市用地，規范其流轉程序，嚴格控制土地市場(chǎng)的發(fā)展，優(yōu)先考慮普通住宅建設用地和經(jīng)濟適用房用地，保證用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地供給處于健康穩定的狀態(tài)［4］。政府在宏觀(guān)調控過(guò)程中需要建立公開(kāi)透明的土地轉讓、出讓、招投標制度，建立完善的土地交易市場(chǎng)，對土地使用制定供應計劃，努力提升土地整體管理水平。
（ 二） 通過(guò)金融手段調控資金流向結構。
通過(guò)積極有效的金融手段調整完善信貸程序，可以有效地控制資金流向房地產(chǎn)行業(yè)的結構和具體數量，從而能夠更好地推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)健康穩定協(xié)調發(fā)展。從國外房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)驗看，金融業(yè)的參與對房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩定發(fā)展有很大的作用，當前我國房地產(chǎn)業(yè)處于快速發(fā)展的階段，因此房?jì)r(jià)上漲速度與經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展不匹配的現狀已經(jīng)產(chǎn)生，只有解決這種不匹配的問(wèn)題，才能有效控制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的勢頭，促使房地產(chǎn)價(jià)格回歸理性狀態(tài)。我國房地產(chǎn)信貸還存在很多的問(wèn)題，需要進(jìn)一步優(yōu)化資金投向結構，通過(guò)金融手段進(jìn)行調控，促使房地產(chǎn)價(jià)格處于合理狀態(tài)。
（ 三） 通過(guò)財稅手段調節房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式。
積極有效的財稅手段對房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式會(huì )產(chǎn)生重要的影響。根據房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的狀況，有效利用調整財政預算支出、調整稅率、廢立稅種等手段，從而達到合理利用財稅手段調控房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的根本目標。房地產(chǎn)市場(chǎng)調控過(guò)程中需要每年從財政預算中安排一定的資金用于經(jīng)濟適用房建設，以有效滿(mǎn)足中低收入消費者的購房需求。國家通過(guò)積極有效的財稅手段，可以控制開(kāi)發(fā)商的投資盈利規模，也能對消費者的支出水平進(jìn)行有效的分析，為低收入群體買(mǎi)房創(chuàng )造積極有利的條件，為房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩定發(fā)展創(chuàng )造有利的環(huán)境。
（ 四） 通過(guò)有效的法律手段規范房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，需要按照市場(chǎng)經(jīng)濟的具體要求進(jìn)行，市場(chǎng)經(jīng)濟從一定程度上看就是法制經(jīng)濟，法制建設對房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩定發(fā)展會(huì )產(chǎn)生重要的影響，通過(guò)完善法律制度可以更好地維護市場(chǎng)秩序，發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置方面的作用。
房地產(chǎn)業(yè)宏觀(guān)調控需要政府通過(guò)有效的司法和立法途徑，運用法律法規來(lái)約束和規范各個(gè)利益主體的行為［5］。利益主體主要包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、中介機構、政府、消費者等。各個(gè)利益主體必須按照法律法規的要求實(shí)施各種行為，這樣各個(gè)利益主體的權益才能得到有效的保障，房地產(chǎn)行業(yè)才能在市場(chǎng)經(jīng)濟環(huán)境下健康穩定發(fā)展。
（ 五） 采取積極有效的手段干預房地產(chǎn)市場(chǎng)運作。
房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中需要對其核心問(wèn)題進(jìn)行規范，通過(guò)完善產(chǎn)權制度，可以保證產(chǎn)權在各個(gè)經(jīng)濟主體之間的合理轉移和讓渡。當前我國房地產(chǎn)產(chǎn)權比較混亂，這對政府的宏觀(guān)調控產(chǎn)生了一定程度的影響。在市場(chǎng)經(jīng)濟的條件下，不斷完善房地產(chǎn)的產(chǎn)權制度，對保證行業(yè)健康穩定發(fā)展具有很大的作用。
通過(guò)建立房地產(chǎn)價(jià)格評估機制，可以保證房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)運作更加科學(xué)、合理，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)的運行更加規范。
（ 六） 積極引導和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。
房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中需要政府積極有效的引導，幫助其科學(xué)發(fā)展。具體實(shí)施過(guò)程中可以通過(guò)采取社會(huì )輿論、宣傳教育、信息引導等手段，對房地產(chǎn)業(yè)消費、投資主體和利益相關(guān)者進(jìn)行引導教育，把其引上規范化的發(fā)展軌道。針對市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中一些不規范現象進(jìn)行統計分析，通過(guò)完善制度等手段不斷規范市場(chǎng)秩序，這樣才能保證房地產(chǎn)業(yè)在社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展的大潮中健康發(fā)展。
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房地產(chǎn)價(jià)格調控范文第2篇
關(guān)鍵詞 宏觀(guān)因素 區域因素 個(gè)別因素 調控措施
一、前言
自2003年開(kāi)始，我國部分城市、地區的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始出現過(guò)熱的現象，政府為了對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行全面的宏觀(guān)調控，穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，2004年至2005年分別以調控供給和需求為主，2006年以調控結構為主，2007年至今，房地產(chǎn)行業(yè)處于全面調整階段。近幾年，國家調控房地產(chǎn)行業(yè)的力度越來(lái)越大，頒布的政策不管是次數還是密度都在不斷加大，但是其調控的效果卻并不理想，我國房地產(chǎn)行業(yè)仍舊處于過(guò)熱階段。房地產(chǎn)價(jià)格的居高不下已經(jīng)對我國居民的基本生活和社會(huì )經(jīng)濟的可持續發(fā)展產(chǎn)生了廣泛而深刻的影響。因此，本論文將從影響房地產(chǎn)價(jià)格的宏觀(guān)因素、區域因素和個(gè)別因素這三個(gè)方面進(jìn)行分析，并在此基礎上提出抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高的幾條政策建議。
二、房地產(chǎn)價(jià)格影響因素
影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素眾多而且復雜，通?？蓜澐譃橐话阋蛩?、區域因素以及個(gè)別因素。這些因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度盡管都不盡相同，但會(huì )形成一股共同影響房地產(chǎn)價(jià)格的合力。一般因素也叫宏觀(guān)因素，包括經(jīng)濟、社會(huì )、行政、心理等因素；
區域因素包括交通狀況、城市設施狀況、商服繁華度、環(huán)境因素等；
而個(gè)別因素則包括建筑物的個(gè)別因素和土地的個(gè)別因素，土地的個(gè)別因素跟容積率以及土地使用年期有關(guān)，建筑物的個(gè)別因素與房屋質(zhì)量、設計等有關(guān)。
（一）宏觀(guān)因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響
1、經(jīng)濟因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響
房地產(chǎn)是一種特殊的商品，具有投資與消費的雙重屬性，其價(jià)格的高低與經(jīng)濟因素有很大的關(guān)系。經(jīng)濟環(huán)境主要有經(jīng)濟發(fā)展水平、投資狀況、物價(jià)水平、居民收入以及財政收支與金融狀況等。經(jīng)濟學(xué)理論認為，經(jīng)濟發(fā)展狀況良好，消費和投資水平高漲，必然存在通貨膨脹，物價(jià)上升，房?jì)r(jià)也不例外。投資的增加必然引起商品房供給的增加，在理論上將會(huì )給房?jì)r(jià)一個(gè)向下的拉力。另外，物價(jià)的變動(dòng)，會(huì )導致房地產(chǎn)的價(jià)格也隨之變動(dòng)，如果其他條件不變，則物價(jià)變動(dòng)的百分比相當于房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的百分比，而從較長(cháng)時(shí)期來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲率要高于一般物價(jià)的上漲率和國民收入的增長(cháng)率。
雖然居民收入的提高意味著(zhù)人們的生活水平的提高，但也意味著(zhù)人民對居住和活動(dòng)所需空間的需求增大，從而也會(huì )增加對房地產(chǎn)的需求，導致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。而房地產(chǎn)業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，由于房地產(chǎn)業(yè)的資金需求量大、使用周期長(cháng)，往往需要利用財務(wù)杠桿來(lái)彌補自有資金的不足，因此房地產(chǎn)業(yè)對金融業(yè)的依賴(lài)程度較大。貸款利率、存款利率、物價(jià)上漲指數、稅率、貸款比例以及土地資本還原利率等財政金融因素對房地產(chǎn)價(jià)格的形成有著(zhù)密切的關(guān)系。
2、社會(huì )因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響
社會(huì )因素主要包括人口因素、社會(huì )教育與治安因素和房地產(chǎn)投機等。這些因素一般是通過(guò)改變商品房生產(chǎn)者和消費者的預期與信心，進(jìn)而改變其供求狀況，從而改變房?jì)r(jià)的。房地產(chǎn)需求的主體是人，因此，人的數量與素質(zhì)直接決定對房地產(chǎn)的需求程度，因而對房地產(chǎn)價(jià)格有很大的影響，在人口數量大、密集的區域，需求量業(yè)就大，當供給小于需求時(shí)必然導致房?jì)r(jià)上漲，而高素質(zhì)人群對居住環(huán)境以及生活質(zhì)量等要求高，顯然也會(huì )影響房?jì)r(jià)上漲。另外，教育設施及環(huán)境的完備，可以提高居民的自覺(jué)意識，增強居民的生活素養，因而房地產(chǎn)價(jià)格水平也會(huì )上升，但是一個(gè)地區吐過(guò)經(jīng)常發(fā)生偷盜等犯罪案件，則意味著(zhù)該地區居民的生命財產(chǎn)缺乏保障，因此會(huì )造成地價(jià)低落。從我國的住宅市場(chǎng)發(fā)展來(lái)看，受教育的方便程度以及良好的社區治安環(huán)境對房地產(chǎn)價(jià)格的作用也越來(lái)越明顯。而房地產(chǎn)投機的存在，則是利用房地產(chǎn)價(jià)格的漲落變化，以期從價(jià)差中獲利，無(wú)疑會(huì )促使房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步上漲。
3、行政因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響
影響房?jì)r(jià)的行政因素，是指那些影響房地產(chǎn)價(jià)格的政策、制度、法律法規、行政行為等方面的因素，主要有房地產(chǎn)制度、稅收制度、城市規劃、住房制度、土地制度等。房地產(chǎn)制度對房地產(chǎn)價(jià)格的影響也許是最大的。自從2005年國家開(kāi)始實(shí)施新一輪房產(chǎn)新政以后，改變了房地產(chǎn)價(jià)格持續上漲的勢頭，2005年3月，國務(wù)院辦公廳在下發(fā)的通知中明確要求對房地產(chǎn)的價(jià)格漲幅過(guò)快進(jìn)行控制，并在4月份，進(jìn)一步的出臺“加強房地產(chǎn)市場(chǎng)引導和調控的八條措施”，同年5月，建設部等七部委出臺了有關(guān)做好穩定住房?jì)r(jià)格工作的意見(jiàn)，隨后央行還于7月21日人民幣將升至2%的公告，對房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生十分明顯的影響，房地產(chǎn)價(jià)格一路下調。
4、心理因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響
心理因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響也是一個(gè)不可忽視的因素，其主要從以下幾個(gè)方面來(lái)影響房地產(chǎn)價(jià)格：個(gè)人偏好、購買(mǎi)或出售心態(tài)、接近名家住宅心理、時(shí)尚風(fēng)氣、講究風(fēng)水、講究樓層數字或土地號數、價(jià)值觀(guān)的變化等。當房地產(chǎn)需求者選定了合意的房地產(chǎn)后，如果該房地產(chǎn)的擁有者無(wú)出售之意，則房地產(chǎn)需求者會(huì )以高出正常價(jià)格的條件來(lái)改變其出售者的原意，這樣，如果達成交易，則其成交價(jià)格自然會(huì )高于正常價(jià)格。
（二）區域因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響
因為房地產(chǎn)空間的固定性，使其具有不動(dòng)產(chǎn)的特性，因此，其位置不可移動(dòng)，這就決定了房地產(chǎn)需求的地區性非常強。其主要表現在以下兩個(gè)方面：第一，一個(gè)城市或一定地域房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的絕大部分來(lái)自本地區或本區域內的居民的需求和工商企業(yè)需求，即使海外居民或外地居民有購房需求，也必須要遷到該地區才能形成實(shí)際的需求；
第二，在同一城市的不同地段的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求也會(huì )有很大的差異，例如在市中心地區，次中心地區以及城市郊區，人口密度、地區級差以及房地產(chǎn)價(jià)格等不同，都會(huì )形成不同的房地產(chǎn)需求。因此要認真的將房地產(chǎn)空間的固定性考慮在內，充分考慮服繁華因素、道路通達因素、交通便捷因素、城市設施狀況因素和環(huán)境因素，分析本區域的房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)需求，使房屋供給與地區需求相適應，達到供求總量平衡。
（三）個(gè)別因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響
個(gè)別因素分為土地個(gè)別因素和建筑物個(gè)別因素。土地個(gè)別因素也叫宗地因素，是宗地自身條件和特征對該地塊價(jià)格的影響，其主要與其區位、面積、形狀、地質(zhì)、容積率、使用用途以及土地使用年限等因素有關(guān)。區位是影響地價(jià)的一個(gè)非常重要的因素，土地的自然地理區位雖然是固定不變的，但其經(jīng)濟區位卻會(huì )隨著(zhù)市政設施和的交通建設變化而變化，當區位由劣變優(yōu)時(shí)，地價(jià)就會(huì )上升；
并且宗地面積越適宜、地形越規則、地質(zhì)因素越好，則其房?jì)r(jià)越高；
另外，容積率越高，也會(huì )提高房地產(chǎn)的價(jià)格，但并非成線(xiàn)性關(guān)系。而建筑物個(gè)別因素則主要與其面積、結構、材料、設計、設備、施工質(zhì)量等因素有關(guān)。建筑物的居住面積與高度、建筑面積與高度的不同，會(huì )導致建筑物的重建成本也不相同；
與此同時(shí)，建筑物的結構以及其使用建筑材料的質(zhì)量也對建筑物的重建成本有影響，從而影響其房地產(chǎn)價(jià)格；
并且建筑物整體形狀、設計風(fēng)格以及建筑裝潢應與建筑物的使用目的相適應，其建筑物設備能否滿(mǎn)足消費者需求以及其施工質(zhì)量是否優(yōu)良對建筑物的價(jià)格也有非常大的影響。
三、房地產(chǎn)價(jià)格調控措施
房?jì)r(jià)的大幅上漲不僅增加了國民經(jīng)濟全局的系統性風(fēng)險，也給宏觀(guān)經(jīng)濟穩定埋下了嚴重的隱患，盡管?chē)鴦?wù)院也出臺了一些抑制房?jì)r(jià)的措施，但是現實(shí)中房?jì)r(jià)飛漲的局面并未得到根本性的改觀(guān)。在此，根據前文對房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的分析，提出以下幾條房地產(chǎn)價(jià)格調控措施。
1、改變消費觀(guān)念，發(fā)展租賃市場(chǎng)
人們在住房上支出的越多，房屋的需求也就越旺盛，因此，要改變房地產(chǎn)行業(yè)的現狀，首先必須要改變人們的消費習慣，改變社會(huì )對住房的一種古老的認識，提倡綠色生活，不再為住房問(wèn)題而奔波勞累。要達到這樣的目的，可以通過(guò)社區活動(dòng)、輿論宣傳、思想教育以及綠色生活的構建與營(yíng)造，去改變人們的消費習慣。于此同時(shí)，銷(xiāo)售價(jià)格與租賃價(jià)格的脫離，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(cháng)期穩定發(fā)展，因此，發(fā)展與完善租賃市場(chǎng)也可以在一定程度上緩和目前房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)。
2、規范房地產(chǎn)市場(chǎng)，引導消費者理性預期
政府機構應加強對房地產(chǎn)一級市場(chǎng)的管理力度，建立公開(kāi)透明的土地出讓、轉讓招標制度，加強對土地供應計劃的管理，完善市場(chǎng)交易的配套政策，建立健全商品化、市場(chǎng)化的房地產(chǎn)流通體系。加強對市場(chǎng)上欺詐、違法行為的監管和打擊。切實(shí)保護消費者的權益，維持正常的市場(chǎng)秩序，以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序的發(fā)展。并使廣大需求者相信，未來(lái)的市場(chǎng)供應不會(huì )驟減，購房選擇空間不會(huì )縮小，房地產(chǎn)市場(chǎng)有能力提供更多高品質(zhì)的項目，且項目成本不會(huì )大幅增加。
同時(shí)要了解他們對于未來(lái)的不同心理預期，從而設計出科學(xué)有效的調控政策，避免他們對市場(chǎng)未來(lái)的悲觀(guān)預期，動(dòng)搖支撐房?jì)r(jià)的重要基礎。對于投機需求，應該嚴格控制，增加他們獲取貸款的難度和貸款的成本，嚴密監控這部分資本的流向，避免他們誤導廣大需求者形成某種心理預期，造成房?jì)r(jià)的劇烈漲跌和市場(chǎng)的動(dòng)蕩。
3、提高商品房的有效供給
由于土地的有限性，單純的提高商品房的竣工面積并不是一個(gè)可行的方案。提高有效供給才能真正的解決房地產(chǎn)的供給問(wèn)題，控制房地產(chǎn)的價(jià)格。因此，調整目前的房地產(chǎn)的供求結構是行而有效的措施。從當前房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，商品房的設計與建造以100多平米的兩居和三居為主，然而從當前需求來(lái)看，更多的是沒(méi)有房的人，對于他們來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟條件往往不是很好，大面積的住宅是他們所承受不了的，因此，其商品房結構可以向小戶(hù)型方向調控和發(fā)展。
4、進(jìn)一步落實(shí)經(jīng)濟適用房政策
近幾年來(lái)，房?jì)r(jià)的上升幅度大大超過(guò)了居民的可支配收入增長(cháng)速度，使得許多中低收入居民買(mǎi)不起房子。所以，要大力發(fā)展和建設讓老百姓買(mǎi)得起或能夠承租的普通商品房，使得住房?jì)r(jià)格與大多數居民家庭的住房支付能力相適應，可以采取以下措施。第一，國家對符合購房資格的中低收入家庭購房進(jìn)行直接補貼，從而減少政府的監督成本，提高監督效率；
第二，界定家庭中低收入的標準，以保證最需要住房的群眾優(yōu)先解決住房問(wèn)題；
第三，明確供應對象的范圍，供應范圍要從緊，不能實(shí)行敞開(kāi)供應。
四、總結
房地產(chǎn)業(yè)作為基礎性和先導性產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟的影響有著(zhù)舉足輕重的作用。持續健康地發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，既是房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的需要，也是宏觀(guān)經(jīng)濟可持續發(fā)展的需，更是維護廣大人民群眾利益的需要。
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房地產(chǎn)價(jià)格調控范文第3篇
一、加強房地產(chǎn)價(jià)格調控，建立合理的住房?jì)r(jià)格體系
各地要按照《通知》精神，結合貫徹《中華人民共和國價(jià)格法》，加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格總水平的調控，建立與住房供應新體系相適應的住房?jì)r(jià)格體系。
要以保持經(jīng)濟適用住房?jì)r(jià)格的穩定為重點(diǎn)，做好房地產(chǎn)價(jià)格調控和住房?jì)r(jià)格新體系的建立工作。對中低收入家庭購買(mǎi)的經(jīng)濟適用住房，實(shí)行政府指導價(jià)，限價(jià)銷(xiāo)售。確定價(jià)格時(shí)要嚴格掌握保本微利的原則，建立成本約束機制，促進(jìn)合理的區位差價(jià)和質(zhì)量差價(jià)的形成。要加強對經(jīng)濟適用住房成本費用的監控，禁止亂攤和虛置成本。計入房?jì)r(jià)的企業(yè)管理費原則上控制在2％以下，利潤控制在3％以下，并以征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區基礎設施建設費（含小區非營(yíng)業(yè)性配套公建費）等4項因素成本為基礎計算。對最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房租金，實(shí)行政府定價(jià)。租金標準，要按與最低收入家庭承受能力相適應的原則確定，并與同期公有住房租金水平相銜接。對高收入家庭購買(mǎi)、租賃的商品住房，實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)，由企業(yè)依據開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本和市場(chǎng)供求狀況確定租售價(jià)格；
必要時(shí)，政府也要規定開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤限制幅度。各地要制定靈活、有力的價(jià)格政策，采取多種形式，促進(jìn)空置住房的銷(xiāo)售。
加強地價(jià)管理，降低住房建設成本。抓緊建立基準地價(jià)定期確定公布制度，以基準地價(jià)為依據調控、引導地價(jià)水平。要認真做好經(jīng)濟適用住房建設用地年度供應計劃，確保行政劃撥土地政策的落實(shí)，嚴禁將用于經(jīng)濟適用住房的行政劃撥土地有償轉讓。城區改造拆遷，對拆遷戶(hù)實(shí)行拆除房作價(jià)補償、安置房政府定價(jià)有償提供的辦法。
二、清理整頓建設項目收費，調整住房?jì)r(jià)格構成
各地區、各部門(mén)要繼續貫徹《國家計委、財政部關(guān)于取消部分建設項目收費進(jìn)一步加強建設項目收費管理的通知》（計價(jià)費〔1996〕2922號），加大清理整頓工作力度，再取消一批收費項目和降低一批收費標準。取消企業(yè)資質(zhì)審查、工程竣工驗收、產(chǎn)權審核等收費及各種押金、保證金，合并重復的收費；
整頓、規范征地管理費、供電貼費和各種證照收費，降低過(guò)高的收費標準（經(jīng)濟適用房實(shí)行減半征收）。全面清理房地產(chǎn)交易環(huán)節的收費，取消各種名目的管理費、監證費，降低交易手續費等收費標準，促進(jìn)房地產(chǎn)流通。工程監理、房地產(chǎn)價(jià)格評估等中介組織的服務(wù)收費，對經(jīng)濟適用住房開(kāi)發(fā)建設應適當減收。要加強對住房建設中供水、供電、供氣等附屬設施建設費用的管理，各項費用要公開(kāi)標準，嚴格執行預算定額。建立和完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負擔卡制度，加強對建設項目收費的監審。
對城市基礎設施配套費等較大收費項目，要進(jìn)行專(zhuān)項治理。城市基礎設施配套費，凡未開(kāi)征的城市，一律不得開(kāi)征；
對已開(kāi)征的城市，由國家計委會(huì )同財政部、建設部結合稅費改革和公用事業(yè)價(jià)格改革制定治理方案。在國家治理方案出臺前，各地應按照合并重復的收費項目、降低過(guò)高的收費標準的原則，對現行收費進(jìn)行整頓。規范人防建設費，對住房開(kāi)發(fā)建設，按規定需要配套建設人防工程的，要堅持同步配套建設，不得收費；
按規定需要同步建設，但因地質(zhì)條件等原因不能同步配套建設，而必須異地建設收費的，異地建設許可條件和收費標準要從嚴核定，人防工程異地建設費規范方案由國家計委會(huì )同財政部、國家人防主管部門(mén)制定。停止向住房開(kāi)發(fā)建設收取用電權費。各地要堅決貫徹國務(wù)院關(guān)于停止征收商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設費和不再無(wú)償劃撥經(jīng)營(yíng)性公建設施的規定，住宅小區建設中按規定配套建設的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，要根據“誰(shuí)投資，誰(shuí)所有，誰(shuí)受益”的原則出售、出租，建設費用不得進(jìn)入房?jì)r(jià)；
配套建設的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，未經(jīng)商業(yè)主管部門(mén)批準，不得擅自改變用途；
對需要實(shí)行政府定價(jià)出售、出租的商業(yè)用房，應按保本或保本微利的原則核定價(jià)格標準。
三、規范住房?jì)r(jià)格及物業(yè)管理收費行為，建立正常、良好的市場(chǎng)秩序
政府價(jià)格主管部門(mén)要積極指導、協(xié)助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建立健全價(jià)格行為自我約束機制，監督企業(yè)銷(xiāo)售住房實(shí)行明碼標價(jià)，禁止虛假標價(jià)。對違反國家規定，亂加費用、少給面積、價(jià)格欺詐等不正當行為，要依法查處。
加強對房地產(chǎn)價(jià)格評估等中介組織收費行為的約束，監督中介組織按規定辦法和程序開(kāi)展業(yè)務(wù)及收費。禁止違反國家規定利用行政權力，強制企業(yè)和當事人接受評估及收費。
規范物業(yè)管理收費。物業(yè)管理企業(yè)為物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供的具有公共性的服務(wù)，以及代辦收繳水電、煤氣、有線(xiàn)電視、電話(huà)費等涉及公眾的服務(wù)收費，由當地價(jià)格主管部門(mén)管理，實(shí)行政府定價(jià)或政府指導價(jià)。收費標準要與物業(yè)管理的服務(wù)內容、服務(wù)深度以及當地居民經(jīng)濟承受能力相適應。對普通居民住房物業(yè)管理收費標準要嚴格核定。物業(yè)管理企業(yè)要認真執行國家的價(jià)格政策，做好收費項目和標準及收費辦法的公開(kāi)工作，切實(shí)向住房提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。
四、積極穩妥地推進(jìn)公有住房租金改革，加快實(shí)現住房商品化
公有住房租金改革是住房制度改革的重要內容，也是加快住房建設發(fā)展的重要條件。各地要認真貫徹國務(wù)院關(guān)于深化城鎮住房制度改革的各項政策措施，繼續推進(jìn)租金改革。租金改革要考慮職工的承受能力，與提高職工工資相結合，提租方案要納入價(jià)格調控計劃，做好統籌安排。對超面積住房的，超過(guò)規定標準的部分可實(shí)行高于同期現住房租金標準的差別租金；
對多占住房應退未退的，實(shí)行市場(chǎng)租金。在調租幅度較大、超過(guò)職工承受能力時(shí)，經(jīng)當地政府批準，可允許職工用其住房公積金的一定比例支付提租增加的租金。
各地要繼續穩妥推進(jìn)公有住房出售工作。公有住房出售的成本價(jià)，要與經(jīng)濟適用住房?jì)r(jià)相銜接，并考慮房屋的新舊程度及地段、樓層、朝向等因素合理確定。要增加公有住房出售價(jià)格的透明度，防止違反規定低價(jià)售房?jì)A向。國家計委要會(huì )同有關(guān)部門(mén)對公有住房出售價(jià)格進(jìn)行規范，促進(jìn)公有住房出售工作積極健康發(fā)展。
五、加強領(lǐng)導，做好房地產(chǎn)價(jià)格調控的各項工作
房地產(chǎn)價(jià)格調控范文第4篇
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 金融 法律調控
近年來(lái)，隨著(zhù)我國房地產(chǎn)價(jià)格調控工作的不斷深入，我國已經(jīng)打破了早期主要依靠行政手段來(lái)調控房?jì)r(jià)的局面，從法律層面來(lái)引導和規范房地產(chǎn)價(jià)格的方式也越來(lái)越被學(xué)界推崇。房地產(chǎn)價(jià)格法律調控以其強制性、規范性、穩定性等獨特優(yōu)勢，在調控之初取得了一定的成效。然而，由于我國學(xué)者對于房地產(chǎn)價(jià)格法律調控的研究起步較晚，在運用法律調控的過(guò)程中，盡管?chē)页雠_了許多與房地產(chǎn)價(jià)格調控相關(guān)的法律法規，在一定程度上也對房地產(chǎn)價(jià)格調控起到了相應的規范、指導作用，但仍然存在尚欠完善和成熟的地方。
一、我國房地產(chǎn)價(jià)格法律調控存在的問(wèn)題
（一）房地產(chǎn)稅收法律調控存在的問(wèn)題
1、房地產(chǎn)稅收立法欠缺合法性
根據我國《立法法》第8條規定，對非國有財產(chǎn)的征收屬于法律規制的內容，而全國人民代表大會(huì )及其常務(wù)委員會(huì )才有權制定法律。雖然《立法法》同時(shí)規定，全國人民代表大會(huì )及其常務(wù)委員會(huì )可以授權國務(wù)院根據實(shí)際需要先制定行政法規，但國務(wù)院不得將該權利轉授其他機關(guān)。從房地產(chǎn)調控增加和變更的條文內容看，無(wú)論是個(gè)人所得稅的征收與免除，還是二手房交易者營(yíng)業(yè)稅的征收，都屬于國家對公民個(gè)人財產(chǎn)的處置，應由法律來(lái)規制[1]。國家稅務(wù)部門(mén)（甚至是地方稅務(wù)部門(mén)）調整個(gè)人所得稅征收，將公民轉讓房產(chǎn)視為營(yíng)業(yè)行為，從而征收營(yíng)業(yè)稅，已經(jīng)超出其職責范圍，違反了稅收法定原則。
2、房地產(chǎn)稅收在各環(huán)節稅賦比例不合理
房地產(chǎn)稅收的征稅環(huán)節主要包括：開(kāi)發(fā)、流轉和保有環(huán)節。目前，房地產(chǎn)稅收主要集中在開(kāi)發(fā)和流轉環(huán)節，而在保有環(huán)節的稅賦較小。加之，我國現有的稅種，如營(yíng)業(yè)稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅等，大體都是針對房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和流轉環(huán)節，而與房地產(chǎn)保有環(huán)節相關(guān)的只有城鎮土地使用稅和房產(chǎn)稅。顯而易見(jiàn)，在前兩個(gè)環(huán)節，房地產(chǎn)稅收涉及的稅種較多且稅賦也較重，而對保有環(huán)節的稅賦卻比較輕，如此下去，易于引發(fā)一些房地產(chǎn)投機者和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利用資金盡可能多的囤地、囤房，通過(guò)保有房地產(chǎn)來(lái)提升房地產(chǎn)價(jià)格。
3、房地產(chǎn)稅收稅種繁多，稅種重疊現象嚴重
我國現行的十多個(gè)房地產(chǎn)稅種都在不同程度上與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)聯(lián)。房地產(chǎn)現行稅種種類(lèi)之所以繁多，究其原因是多方面的，比如稅種在制度設計上缺乏系統性思考，從而造成在某些環(huán)節出現稅種的交叉重疊，進(jìn)而導致重復征稅。舉個(gè)例子說(shuō)明，在房產(chǎn)的流轉過(guò)程中，首先要以房地產(chǎn)的銷(xiāo)售收入作為計稅依據來(lái)征收營(yíng)業(yè)稅；
其次還要以轉讓房地產(chǎn)取得的增值額作為計稅依據來(lái)征收土地增值稅，這就造成了重復征稅，勢必加大了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，最后轉嫁到消費者身上。所以，房地產(chǎn)稅種的繁多，多層次、多環(huán)節的征稅是造成房?jì)r(jià)屢攀高峰的一個(gè)重要原因。
（二）房地產(chǎn)金融法律調控存在的主要問(wèn)題
1、金融調控規范效力層次較低，法律責任規定不明晰
我國的房地產(chǎn)金融調控法律規范大多以“若干意見(jiàn)”或者“通知”等形式表現出來(lái)，效力層層級顯然較低。另外，現有的法律規范對商業(yè)銀行一旦違背應承擔如何的法律責任方面存在漏洞，現行制度的執行缺乏相應事后監督和責任懲罰，嚴重影響法律法規的權威性和嚴肅性，致使我國的宏觀(guān)調控預期效果收效甚微。
2、房地產(chǎn)金融信貸融資渠道單一，良性房地產(chǎn)金融體系尚未完全建立
縱觀(guān)世界各國，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展比較成熟的發(fā)達資本主義國家，主要是通過(guò)債券、信托、基金等方式來(lái)籌集資金，如美國采用由房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才組建房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金來(lái)籌集資金[3]。相比之下，我國房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道主要是銀行信貸，這也是為什么銀行利率的降低和存款準備金率的下降對房?jì)r(jià)有巨大推動(dòng)力的原因。銀行信貸資金幾乎貫穿于房地產(chǎn)市場(chǎng)的各個(gè)環(huán)節，所以我國房地產(chǎn)宏觀(guān)調控幾乎成了金融調控。巨額的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金如果難以籌措到位，有可能會(huì )造成房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商尋求通過(guò)信貸資金以外的資金來(lái)渡過(guò)難關(guān)，比如向海外金融機構融資的現象，這毋庸置疑會(huì )進(jìn)一步加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的成本，進(jìn)而促使房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。
3、金融機構違規放貸現象嚴重，金融制度缺乏公正性
根據上文可知，商業(yè)銀行是我國房地產(chǎn)業(yè)的主要融資機構。但我國商業(yè)銀行由于經(jīng)過(guò)了股份制改造，追求利潤最大化已然成為它們的經(jīng)營(yíng)目標。在高額利潤的驅使下，商業(yè)銀行對某些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是否具備申請貸款的資格審查并不十分嚴格，導致違規放貸現象嚴重，間接為抬高房地產(chǎn)價(jià)格起到了推波助瀾的作用[4]。另一方面，由于銀行業(yè)的信息不對稱(chēng)性，造成某些投機分子通過(guò)違規途徑得到銀行貸款進(jìn)而囤房，這樣也間接地造成了高房?jì)r(jià)，這也可以用來(lái)解釋為什么我國有很多中低層人民買(mǎi)不起房，而有些人擁有好幾套房。
（三）房地產(chǎn)土地法律調控存在的主要問(wèn)題
1、地方政府行為缺乏相應的制約，與開(kāi)發(fā)商互相勾結
多年來(lái)，地方政府作為唯一的土地供應者，長(cháng)期根據自己的需要肆無(wú)忌憚地出售土地，獲取利潤，形成了所謂的“土地財政”。當土地價(jià)格低迷時(shí)，政府就盡量少出讓土地；
而土地價(jià)格高時(shí)，地方政府就多推地，以期獲得巨大財政收入。正是由于地方政府根據自己利益的最大化來(lái)掌握土地出讓的具體事宜，國家每年的計劃用地都幾乎很難得到完成。
毋庸置疑，開(kāi)發(fā)商囤地是導致房?jì)r(jià)居高不下的重要原因之一。從理論上分析，國家有法律規定、政府有大量的政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應該不能囤地牟利了。但現實(shí)卻是開(kāi)發(fā)商囤地的行為越來(lái)越嚴重，其主要原因是地方政府并未嚴格執行土地管理相關(guān)法律和政策[5]。比如，法律規定土地兩年內沒(méi)有開(kāi)發(fā)的，政府可以收回土地，但兩年如何計算，法律僅規定以開(kāi)發(fā)商和政府簽訂的合同為準。這時(shí)候權利尋租就出現了，許多政府為了吸引有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商到本地投資，有意在合同中不規定具體的開(kāi)發(fā)時(shí)間，這就為開(kāi)發(fā)商提供了囤地的條件。
2、現行土地出讓方式不合理，造成政府功能異化
現行土地出讓金采取一次性收取的方式，地方政府現在收取的土地出讓金，就住宅用地而言，是未來(lái)70年的使用費，也就是說(shuō)，政府在出讓土地之后70年內沒(méi)有任何收益，哪怕土地升值幾倍、幾十倍都與政府無(wú)關(guān)。這就造成政府對土地出讓后的服務(wù)缺乏積極性，政府最應該履行的為民服務(wù)的義務(wù)缺失。為保證政府開(kāi)支，政府只能進(jìn)一步賣(mài)地，促成政府功能異化。
二、完善我國房地產(chǎn)法律調控的對策
（一）完善房地產(chǎn)稅收法律調控的對策
1、規范房地產(chǎn)稅收立法，保證其合法性
稅收無(wú)論以何種名目出現，其本質(zhì)都是對他人財產(chǎn)的剝奪，這是無(wú)法改變的。稅收目的和征稅理由可以各不相同，但不能替代征稅所必須的程序正義。程序正義要求決定開(kāi)征新稅的主體必須是有權主體，即必須是有權決定征稅的機構才能征收新稅的法律法規。在我國，決定征收新稅的權利由國家立法機構掌握，必要時(shí)，可以授權國務(wù)院制定稅收征收的行政法規，但國務(wù)院不能再轉授權。所以，國家立法機構必須牢牢掌握制定稅收法律的權利，按照相關(guān)法律規定轉授權，并出臺相應的法律法規或司法解釋規范國務(wù)院的轉授權行為，確保稅收法律的合法性。
2、在保有環(huán)節開(kāi)征物業(yè)稅，打擊投機行為
在我國以往的稅收調控中，我國主要針對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、流通環(huán)節進(jìn)行征稅，其收效并不理想。從理論上分析，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節增加稅收會(huì )增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的建設成本，進(jìn)而導致房地產(chǎn)價(jià)格的提高；
與之相反，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節減稅，則會(huì )使房地產(chǎn)價(jià)格下降。而對房地產(chǎn)保有環(huán)節的稅收而言，其調控效果與開(kāi)發(fā)環(huán)節恰恰相反[6]。在西方發(fā)達國家的房地產(chǎn)調控實(shí)踐中，正是對保有環(huán)節課征重稅，如法國的購房者不僅要繳納一定的地皮稅，還要繳納諸如房產(chǎn)稅、空房稅等稅種。所以，筆者認為有必要借鑒西方國家的成功經(jīng)驗，加大對房地產(chǎn)保有環(huán)節課稅力度，比如考慮在保有環(huán)節開(kāi)征物業(yè)稅，增加保有者的持有成本，從而抑制房地產(chǎn)投機行為，達到調控房地產(chǎn)價(jià)格的目的。
但是關(guān)于是否可以開(kāi)征物業(yè)稅這一做法學(xué)界存在很多不同的觀(guān)點(diǎn)，其中具有代表性的“開(kāi)征物業(yè)稅會(huì )損害剛需房地產(chǎn)持有者利益”的觀(guān)點(diǎn)，筆者認為可以效仿美國的做法，美國聯(lián)邦政府對居民的第一套住房實(shí)行免稅政策， 而對于第二套住房則根據實(shí)際情況實(shí)施不同程度的征稅，對第三、第四甚至更多套住房則采取累進(jìn)稅率。這種按照房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況制定的符合不同公民需求的法律制度，不僅能解決住房剛性需求者的消費需求，而且能夠達到減少房地產(chǎn)投機，達到降低房產(chǎn)價(jià)格的效果。
3、合并房地產(chǎn)稅收種類(lèi)，簡(jiǎn)化稅制
稅收有兩大重要原則，即稅收公平原則和稅收效率原則。從稅收的基本原則出發(fā)，我國房地產(chǎn)稅制要力求實(shí)現公平與效益的統一，充分發(fā)揮房地產(chǎn)稅收的功能，保證整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序運行[7]。如前文所論，現行房地產(chǎn)市場(chǎng)在各個(gè)環(huán)節，要承擔的稅收種類(lèi)紛繁復雜，有十余種之多，遠超過(guò)實(shí)際征收的需要。有些地方政府還存在重復征稅的現象，這勢必會(huì )加大房地產(chǎn)的建設成本。房地產(chǎn)的建設成本增長(cháng)之后，必然會(huì )轉嫁給消費者，導致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。要降低房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設成本，減少房地產(chǎn)的相關(guān)稅種是有效的途徑。筆者建議，可以適當合并房地產(chǎn)稅種，目前國際上通用的做法是將我國現行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅等稅種合并，轉化為房地產(chǎn)保有環(huán)節統一征收的房產(chǎn)稅（物業(yè)稅），然后再對剛需住房、改善型住房和投資性住房的征收條件和稅率進(jìn)行區分。
（二）完善房地產(chǎn)金融法律制度的建議
1、完善相關(guān)金融法規，強化違反相關(guān)金融法律法規的責任
根據上文論述，我國房地產(chǎn)金融調控的文件多以“通知”、“意見(jiàn)”等形式出現，效力等級較低，且往往缺乏可操作性。對此，筆者認為，國家有權機關(guān)應盡快出臺高效力等級的規范性文件，改變以政策替代法律的現象，維護金融法律制度的權威性和不可違背性。此外，根據我國國情，吸收、借鑒國外的做法，頒布、制定一系列有關(guān)金融機構組織方面的法律法規，這樣不僅有助于為我國發(fā)展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)提供的堅實(shí)基礎，也可以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
另一方面，一些股份制商業(yè)銀行，受利益驅使在競爭時(shí)變通實(shí)行央行制度（政策）的行為屢見(jiàn)不鮮，關(guān)于這些行為，我國法律又缺乏相關(guān)的懲治措施，就容易導致政府的宏觀(guān)調控失效，房?jì)r(jià)調控效果不理想。
2、建立多元化的房地產(chǎn)融資渠道，加強房地產(chǎn)金融監管
要建立多元化的房地產(chǎn)融資渠道，就要打破我國房地產(chǎn)現行的依靠銀行信貸的單一模式。單純依靠銀行信貸，不僅加大了銀行的貸款風(fēng)險，也不利于防范金融風(fēng)險。美國的次貸危機就深刻暴露了在房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的金融風(fēng)險問(wèn)題。建立多元化的融資渠道，比如發(fā)展房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化和房地產(chǎn)信托市場(chǎng)，不僅可以使房地產(chǎn)的資金來(lái)源社會(huì )化和多維度化，還可以提高房地產(chǎn)資金的使用效率、優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置。
3、嚴格金融機構貸款審批手續，控制貸款數量及幅度
金融機構發(fā)放有關(guān)房地產(chǎn)領(lǐng)域方面的信貸時(shí)必須執行嚴格的審批手續。首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要先墊支土地使用費，取得相關(guān)的憑證后再向金融機構提出貸款申請，金融機構審查無(wú)誤后，即可向其發(fā)放貸款。由此以來(lái)，就可以避免房地產(chǎn)商在先取得巨額貸款后再用于購買(mǎi)大量土地用作儲備的現象。其次，筆者建議，可以采用由銀行和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽定貸款發(fā)放協(xié)議的方式，對貸款的發(fā)放采取分批而非一次性的形式，約定只有開(kāi)發(fā)商完成上一階段的工程后才能取得下一階段的貸款。分批發(fā)放的做法相較于以往的一次性發(fā)放，不論是從降低金融風(fēng)險，還是從控制貸款金額的投放去向、減少一定時(shí)間內貸款在房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)放量來(lái)講都是有利無(wú)害的。
（三）完善房地產(chǎn)土地法律制度的建議
1、嚴格執行土地管理，明確地方政府責任
認真研讀我國《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》等涉及土地管理的法律法規，與國外的相關(guān)法律對比，我們可以發(fā)現，我國有世界上最嚴格的土地保護制度。再回過(guò)頭來(lái)分析我國的土地保護現狀，我們又會(huì )發(fā)現，我國的土地破壞程度遠超過(guò)想象。原因并不復雜，主要是由于土地法律法規沒(méi)有得到有效的執行，土地違法行為沒(méi)有得到嚴厲的懲處，紙上的法律沒(méi)有變成現實(shí)中的法律。
針對開(kāi)發(fā)商大量囤地的行為，如果真按照《城市房地產(chǎn)管理法》規定，兩年內不開(kāi)發(fā)，就無(wú)償收回，那么哪個(gè)開(kāi)發(fā)商愿意遭受如此大的損失？于此同時(shí)，要改變地方政府“土地財政”的錯誤政績(jì)觀(guān)，制定出規范其出讓土地的程序、條件等，明確地方政府違規的相關(guān)責任，對相關(guān)責任人嚴懲不貸，避免其與開(kāi)發(fā)商串通，推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲。
2、改變壟斷性的土地供應結構，改革現行土地出讓方式
地方政府作為現行房地產(chǎn)用地的唯一掌權人，成為推高地價(jià)的重要推手。但在我國目前的政治、經(jīng)濟體制下，要改變政府為國有土地所有權主體這一現狀似乎不大可能。但我國有大量的集體建設用地，這些土地如何合理地進(jìn)入流通，與國有土地形成競爭，這可能是近期可以考慮的一條途徑。另外，針對現行土地出讓金一次性支付所衍生出的問(wèn)題。改變這種局面的方法是，取消土地出讓金形式，將土地出讓金與土地價(jià)值掛鉤，如前文所述，可以開(kāi)征物業(yè)稅，房地產(chǎn)增值，相應的物業(yè)稅增加；
反之，物業(yè)稅減少。
三、完善房地產(chǎn)價(jià)格法律調控的意義
一方面，它是完善我國房地產(chǎn)價(jià)格法律調控體系的必然要求。多年來(lái)，我國先后頒布、實(shí)施了《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《房產(chǎn)稅暫行條例》等一系列法律法規，從不同的層面為房地產(chǎn)土地供應、稅收征管、金融資金扶持以及住房保障等方面提供了基本的法律依據和保障。但是，從我國的房地產(chǎn)價(jià)格調控歷程來(lái)看，多以“通知”、“意見(jiàn)”等行政調控手段為主，忽視了法律手段在房地產(chǎn)價(jià)格調控方面特有的強制性、規范性、穩定性等特點(diǎn)，造成我國的房?jì)r(jià)調控收效甚微。因此，在我國市場(chǎng)經(jīng)濟高度發(fā)展的今天，強調法律調控在房地產(chǎn)領(lǐng)域的重要作用，指出現行房地產(chǎn)價(jià)格法律調控的弊端并完善其法律調控體系具有重大意義。
另一方面，它是維護我國社會(huì )和諧穩定的重要保障。貧富差距懸殊是當前我國社會(huì )生活中的重大問(wèn)題，其在房地產(chǎn)領(lǐng)域的表現就是這頭中低收入層百姓的剛性住房需求難以被滿(mǎn)足，那頭“房姐”、“房哥”現象也不在少數。照此情形發(fā)展下去，只會(huì )造成人民內部矛盾加劇，影響社會(huì )的和諧穩定。所以，當前有權機關(guān)的主要職責就是加強和完善房地產(chǎn)價(jià)格的法律調控，通過(guò)提供廉租房和福利房等手段滿(mǎn)足中低收入層百姓的住房需求，維護公民的住宅權利，實(shí)現他們“居者有其屋”的愿望，促進(jìn)我國社會(huì )的和諧穩定。
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房地產(chǎn)價(jià)格調控范文第5篇
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟；
虛擬經(jīng)濟；
價(jià)格調控
中圖分類(lèi)號：F293.35 文獻標識碼：A
文章編號：1005-913X（2015）07-0030-01
一、虛擬經(jīng)濟的概況
多年前已經(jīng)提出虛擬資本與虛擬經(jīng)濟概念，現階段，還沒(méi)有形成統一、標準的虛擬經(jīng)濟概念。大部分學(xué)者認為，虛擬經(jīng)濟就是將資本化定價(jià)方式作為前提，以?xún)r(jià)值過(guò)程的虛擬化為特征的經(jīng)濟運行方式。虛擬經(jīng)濟的產(chǎn)生基礎為不斷發(fā)展的實(shí)體經(jīng)濟，但其與實(shí)體經(jīng)濟又有所不同，屬于新型經(jīng)濟活動(dòng)形式，也就是實(shí)體經(jīng)濟運行的延伸與擴展。
作為一種實(shí)物資產(chǎn)，在實(shí)體經(jīng)濟范圍內包含房地產(chǎn)部分經(jīng)濟活動(dòng)，但隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展，房?jì)r(jià)也不斷增長(cháng)，實(shí)體經(jīng)濟發(fā)展速度遠遠低于房地產(chǎn)價(jià)格增長(cháng)速度，這一現象的出現，根本不能通過(guò)實(shí)體經(jīng)濟理論分析。在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中，無(wú)論是選用地產(chǎn)資本化定價(jià)方式，還是房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)過(guò)于強烈，都與虛擬經(jīng)濟存在必然的聯(lián)系，基于此，現階段已經(jīng)可以從房地產(chǎn)經(jīng)濟運行的多個(gè)環(huán)節體現出我國虛擬經(jīng)濟的特性。
二、房地產(chǎn)虛擬化的表現形式
（一）房地產(chǎn)價(jià)格的強波動(dòng)性
因房地產(chǎn)地產(chǎn)資本化定價(jià)方式，致使強烈波動(dòng)性與不確定性出現在其價(jià)格成分中的地產(chǎn)價(jià)格內，未來(lái)地租收入的現值之和決定其地產(chǎn)價(jià)格，在決定地產(chǎn)價(jià)格過(guò)程中，對現期地產(chǎn)價(jià)格起決定作用的因素為人們對未來(lái)地租水平的預期。作為虛擬經(jīng)濟的微觀(guān)行為基礎，資本化定價(jià)是心理支撐價(jià)值系統的主要形式。在影響房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)中，除地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)以外，房地產(chǎn)投資功能也會(huì )對房地產(chǎn)價(jià)格造成極大的影響。
（二）房地產(chǎn)投資性與投機性需求的增加
作為房地產(chǎn)虛擬化的重要表現方式，房地產(chǎn)投資性需求的提升對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展具有關(guān)鍵性的作用。在制度條件、經(jīng)濟發(fā)展狀況等因素的影響下，作為一種實(shí)物資產(chǎn)，房地產(chǎn)的功能就是將空間或場(chǎng)地提供給人們進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，或將活動(dòng)空間提供給人們進(jìn)行日常生活與居住。隨著(zhù)經(jīng)濟全球化的不斷深化，社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟逐漸完善，人們的生活水平也得到了不斷的提升。在社會(huì )各個(gè)階層中投資理財得以深化，因房地產(chǎn)的耐久性及土地資源的有限性，導致越來(lái)越多的人開(kāi)始關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)，并將其作為投資的主要內容。房地產(chǎn)投資性需求的提升已經(jīng)成為房地產(chǎn)虛擬化的重要表現形式，進(jìn)而轉換的房地產(chǎn)價(jià)格的決定因素，從傳統的建筑、土地成本向預期收益及資產(chǎn)升值進(jìn)行轉換，這也是房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)的重要表現形式。據相關(guān)數據顯示，我國十大城市，如北京、上海等城市，高收入群體平均收入在三百零一萬(wàn)元左右，平均45%的人都住房，并有30%的人決定買(mǎi)房。這表明在提高人群收入水平的前提下，更多的人將投資用于房地產(chǎn)。
（三）房地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟聯(lián)系的減少
作為一種實(shí)物資產(chǎn)，房地產(chǎn)主要在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)與人們的日常居住中得以應用。目前，其存在方式以生產(chǎn)資料與消費品為主，在本質(zhì)上和其他生產(chǎn)資料具有一致性，并和人們的生活息息相關(guān)。在實(shí)體經(jīng)濟活動(dòng)范疇內，包含房地產(chǎn)生產(chǎn)與消費等過(guò)程。伴隨經(jīng)濟全球化的高速發(fā)展，我國逐漸呈現出房地產(chǎn)虛擬性特點(diǎn)，但其和實(shí)體經(jīng)濟活動(dòng)卻呈現出越來(lái)越少的聯(lián)系，特別是在房地產(chǎn)抵押貸款證券化后，致使房地產(chǎn)資本向虛擬化經(jīng)濟方向不斷發(fā)展，并逐漸呈現出真正意義上的虛擬經(jīng)濟，因此，房地產(chǎn)經(jīng)濟與實(shí)際經(jīng)濟基礎越來(lái)越?jīng)]有聯(lián)系，并展現出獨立化的運行方向。
（四）房地產(chǎn)價(jià)格虛擬化運行
土地成本、建筑成本與開(kāi)發(fā)商利潤在傳統地產(chǎn)價(jià)格理論中認為是房地產(chǎn)價(jià)格形成的前提。房地產(chǎn)供求雙方的力量對房地產(chǎn)價(jià)格起到關(guān)鍵性作用。伴隨房地產(chǎn)經(jīng)濟虛擬化特性不斷體現，決定與形成房地產(chǎn)價(jià)格的因素也發(fā)生了極大的改變。因地產(chǎn)價(jià)格資本化定價(jià)方式與房地產(chǎn)投資投機功能的普遍化，致使房地產(chǎn)價(jià)格虛擬化的出現。目前地產(chǎn)價(jià)格的虛擬化運行與投資投機性房地產(chǎn)價(jià)格的虛擬化運行，是房地產(chǎn)價(jià)格的虛擬化運行的主要體現方式。在運行兩類(lèi)價(jià)格時(shí)，人們對未來(lái)價(jià)格心理預期起到關(guān)鍵作用，這也是現階段房地產(chǎn)價(jià)格強烈波動(dòng)的主要因素。
三、房地產(chǎn)價(jià)格調控的措施分析
作為全球經(jīng)濟現階段發(fā)展的重要組成部分，實(shí)體經(jīng)濟與虛擬經(jīng)濟只有做好協(xié)調、適應工作，才能為國民經(jīng)濟的快速發(fā)展提供可靠的保障。在虛擬經(jīng)濟發(fā)展政策制定中，必須始終堅持科學(xué)發(fā)展觀(guān)，堅持支持與監管并重的原則，不僅要充分體現虛擬經(jīng)濟對實(shí)體經(jīng)濟的輔助功能，更好推動(dòng)虛擬經(jīng)濟的快速發(fā)展，同時(shí)，應做好虛擬經(jīng)濟過(guò)度導致泡沫經(jīng)濟與金融危機等情況可能產(chǎn)生的預防措施。
（一）建立完善的立體監管體系
因虛擬經(jīng)濟具有廣泛地范疇，如虛擬經(jīng)濟部門(mén)不同，其市場(chǎng)規模及經(jīng)濟主體行為等也存在著(zhù)極大的區別。即便是相同的虛擬經(jīng)濟范疇，因區域、群體及實(shí)際狀況不同，其也會(huì )呈現出不同的形式。這種情況下，必選選用與之相適應的調控政策，建立完善的立體監管體系，才能確保房地產(chǎn)經(jīng)濟的快速發(fā)展。改進(jìn)證券、銀行、房地產(chǎn)等市場(chǎng)的分散監管機制，進(jìn)行監管與風(fēng)險管理的實(shí)施，并進(jìn)行行業(yè)監管部門(mén)的建立，增強各個(gè)部門(mén)之間的聯(lián)系性、協(xié)調性，并進(jìn)行預警機制及應急協(xié)調機制的建立。這種方式對政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的宏觀(guān)調控十分有利。
（二）信息共享平臺的建立
現階段，針對我國股市相關(guān)部門(mén)進(jìn)行了若干次結構性的調整，并有諸多房?jì)r(jià)調控政策的頒布，但這種方式無(wú)法對國內過(guò)剩資金及流通不暢等問(wèn)題進(jìn)行有效解決，并提升了投資者的心理預期。在政府宏觀(guān)調控措施實(shí)施中，因其基礎性與針對性不明顯，根本無(wú)法遏制市場(chǎng)過(guò)度投機行為，并致使房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)度膨脹現象的出現。為此，必須在協(xié)調每個(gè)職能部門(mén)與企業(yè)部門(mén)的前提下，進(jìn)行監管信息共享平臺的建立，實(shí)現各部門(mén)能夠共享虛擬部門(mén)的資金來(lái)源和流向信息交流與資源，并進(jìn)行對層次信息披露渠道與機制的建立，確保市場(chǎng)能夠對正確信息進(jìn)行及時(shí)獲取，為引導房地產(chǎn)經(jīng)濟正常運行提供有利條件。
四、結語(yǔ)
綜上所述，從經(jīng)濟增長(cháng)角度看，深入研究房地產(chǎn)經(jīng)濟虛擬運行模式是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益提升的重要保證，在建立與完善市場(chǎng)經(jīng)濟體系的同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)必須結合自身發(fā)展的實(shí)際情況，充分了解虛擬經(jīng)濟發(fā)展中存在的問(wèn)題，采取相應的價(jià)格調控措施，實(shí)現房地產(chǎn)企業(yè)的可持續發(fā)展。只有這樣才能增強房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競爭力，實(shí)現其經(jīng)濟效益最大化。
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