2004年國務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于投資體制改革的決定》，其重要舉措之一是改企業(yè)投資項目的審批制為核準制和備案制。今后對企業(yè)不使用政府投資資金的建設項目，一律不再實(shí)行審批制，而只有“項目申請報告”一個(gè)環(huán)節，報下面是小編為大家整理的2023年公益項目評估報告【五篇】（全文）,供大家參考。
公益項目評估報告范文第1篇
2004年國務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于投資體制改革的決定》，其重要舉措之一是改企業(yè)投資項目的審批制為核準制和備案制。今后對企業(yè)不使用政府投資資金的建設項目，一律不再實(shí)行審批制，而只有“項目申請報告”一個(gè)環(huán)節，報投資主管部門(mén)核準或備案。同年，為了規范政府對企業(yè)投資項目的核準工作，國家發(fā)展改革委制定了《企業(yè)投資項目核準暫行辦法》，并予以施行。
項目申請報告是企業(yè)投資建設項目應報政府核準時(shí)，為獲得項目核準機關(guān)對擬建項目的行政許可，按核準要求報送的項目論證報告。為進(jìn)一步完善企業(yè)投資項目核準制，指導企業(yè)做好項目申請報告的編寫(xiě)工作，規范項目核準機關(guān)對企業(yè)投資項目的核準行為，2007年8月國家發(fā)展改革委了《項目申請報告通用文本》和《關(guān)于〈項目申請報告通用文本〉的說(shuō)明》，對項目申請報告編寫(xiě)內容及深度提出了一般要求和詳細解釋。
編制項目申請報告是政府行政的強制約束，是企業(yè)在進(jìn)行項目投資活動(dòng)中必須擔負的社會(huì )責任。其目的和作用非常明確，就是要為政府投資主管部門(mén)提供核準的依據，避免或消除因項目建設對國家、社會(huì )公共利益產(chǎn)生不利影響，從而獲得政府投資主管部門(mén)的行政許可。
二、項目申請報告評估的要點(diǎn)
《企業(yè)投資項目核準暫行辦法》第十二條規定：項目核準機關(guān)在受理核準申請后，如有必要，應在4個(gè)工作日內委托有資格的咨詢(xún)機構進(jìn)行評估。接受委托的咨詢(xún)機構應在項目核準機關(guān)規定的時(shí)間內提出評估報告，并對評估結論承擔責任。
可見(jiàn)，對企業(yè)報送的項目申請報告進(jìn)行核準是政府行為，對于重大、復雜的項目，政府核準部門(mén)要委托咨詢(xún)方進(jìn)行評估論證并提出評估報告。咨詢(xún)機構在項目的評估過(guò)程中，既有為政府咨詢(xún)把關(guān)的作用，也有代政府核準、審查的作用。評估項目申請報告應把握以下幾個(gè)要點(diǎn)。
1.申請報告內容的完整性
國家發(fā)改委在2007年的《項目申請報告通用文本》中，對企業(yè)報送的項目申請報告的內容和深度提出了一般性的要求，其通用性強，涵蓋的范圍廣，具有普遍的指導意義。咨詢(xún)機構在對項目申請報告進(jìn)行評估時(shí)，首先要對項目申請報告的完整性進(jìn)行檢驗，應基本滿(mǎn)足“通用文本”提出的一般性要求，對于簡(jiǎn)化的內容，要根據項目的實(shí)際情況進(jìn)行驗證。例如：發(fā)展規劃、生態(tài)環(huán)境、征地、移民、拆遷和社會(huì )影響問(wèn)題，幾乎對于各個(gè)行業(yè)的項目都存在，項目申請報告不應簡(jiǎn)化，項目在資源占用、利用、能耗和對宏觀(guān)經(jīng)濟的影響分析方面應根據項目的特點(diǎn)適當簡(jiǎn)化。咨詢(xún)機構在評估過(guò)程中應切忌項目申請報告“克隆”可研報告，或將項目可行性研究報告的內容充斥在項目申請報告的相關(guān)內容中。同時(shí)，還應對申請報告相關(guān)內容分析的充分性進(jìn)行評估，例如：一條公路或鐵路項目在申請報告中既要分析項目建設與路網(wǎng)規劃的關(guān)系，也要分析與城市總體規劃、區域經(jīng)濟發(fā)展規劃的關(guān)系。根據國家發(fā)改委“暫行辦法”的要求，與項目申請報告同時(shí)附送的土地預審、環(huán)保批復等文件是否齊全，咨詢(xún)機構也要進(jìn)行驗證。
2.突出體現投資體制改革的精神
國務(wù)院投資體制改革的決定之一，是轉變政府管理職能，確立企業(yè)的投資主體地位。對于企業(yè)不使用政府投資建設的項目，一律不再實(shí)行審批制，政府僅對重大項目和限制類(lèi)項目從維護社會(huì )公共利益的角度進(jìn)行核準。政府對企業(yè)提交的項目申請報告主要從維護經(jīng)濟安全、合理開(kāi)發(fā)利用資源、保護生態(tài)環(huán)境、優(yōu)化重大布局、保障公共利益和防止出現壟斷等方面進(jìn)行核準。因此，咨詢(xún)機構在對項目申請報告進(jìn)行評估時(shí)，應將重點(diǎn)放在項目的外部性、公共性方面，不應再對屬于企業(yè)自主決策的市場(chǎng)前景、工藝技術(shù)方案、投資和經(jīng)濟效益等內部性的技術(shù)、經(jīng)濟問(wèn)題進(jìn)行評估論證，避免過(guò)多地干預企業(yè)的自主決策權。評估應解決項目在宏觀(guān)層面的問(wèn)題，應對項目與規劃的關(guān)系，行業(yè)準入條件，對環(huán)境、社會(huì )的影響，資源開(kāi)發(fā)利用的合理性進(jìn)行重點(diǎn)分析論證，突出體現國務(wù)院投資體制改革的精神，切實(shí)解決政府關(guān)心的、涉及項目對社會(huì )和公共利益影響程度的問(wèn)題。對項目在微觀(guān)層面的具體問(wèn)題關(guān)心越多，企業(yè)投資主體地位體現就會(huì )越少，評估重心偏離的就會(huì )越多，政府關(guān)心的涉及社會(huì )、公共利益的問(wèn)題就難以凸現出來(lái)。例如：交通、水利等基礎設施項目，其規模大、投資高，征地、拆遷及移民安置的問(wèn)題多，社會(huì )屬性明顯，評估過(guò)程中應重點(diǎn)論證項目與總體規劃及各相關(guān)行業(yè)規劃的關(guān)系，著(zhù)重解決好項目對社會(huì )影響問(wèn)題；
電力、煤炭、油氣田和礦業(yè)開(kāi)采等項目涉及到資源的合理開(kāi)發(fā)利用問(wèn)題，評估應站在政府的角度，遵照國家的相關(guān)政策，對資源開(kāi)發(fā)的合理性進(jìn)行重點(diǎn)論證，避免出現壟斷；
工業(yè)、農副產(chǎn)品加工和部分城市公用設施項目耗能高、對自然生態(tài)環(huán)境的影響大，并容易產(chǎn)生經(jīng)濟安全問(wèn)題，評估應關(guān)注環(huán)保主管部門(mén)的批復意見(jiàn)，并就其節能措施和經(jīng)濟安全運行問(wèn)題進(jìn)行論證。
3.擺脫可研報告評估的慣性思維
新的投資體制下，對可研報告的評估可分為兩種情況，一種是由企業(yè)投資、不使用政府資金的可研報告評估，評估是受企業(yè)之托，為企業(yè)決策項目提供咨詢(xún)服務(wù)。另一種是使用政府資金的可研報告評估，這種情況是投資體制改革前常見(jiàn)的，一般由政府投資主管部門(mén)委托評估，咨詢(xún)機構主要是為政府投資決策把關(guān)，同時(shí)也是為業(yè)主或企業(yè)提供咨詢(xún)服務(wù)。本文提到的對可研報告的評估仍然指后一種情況。
對于使用政府資金的可研報告評估項目，咨詢(xún)機構評估的目的是為政府和業(yè)主把關(guān)，評估的對象主要是可研報告，站在咨詢(xún)服務(wù)的角度對項目提出意見(jiàn)，里面包含了專(zhuān)家、各方代表以及咨詢(xún)機構本身的綜合意見(jiàn)，提出的意見(jiàn)和建議既涉及項目在微觀(guān)層面又涉及宏觀(guān)層面，但更加重視微觀(guān)層面的具體問(wèn)題。聘請的專(zhuān)家主要是專(zhuān)業(yè)性較強、涉及項目具體方案、投資的技術(shù)人員，同時(shí)也邀請環(huán)保、國土、規劃、水電、消防等部門(mén)的代表參加，但總體上評估論證的過(guò)程是以專(zhuān)家為主。評估過(guò)程往往采取發(fā)現問(wèn)題就要提出來(lái)、就要討論的慣性思維和做法。
而項目申請報告的評估是為核準部門(mén)把關(guān)，評估的對象包括項目申請報告，也包括項目申報單位或企業(yè)，咨詢(xún)機構所站的角度是政府核準部門(mén)一方，性質(zhì)類(lèi)似于代核準部門(mén)審查。因此，評估項目申請報告時(shí)要擺脫評估可研報告過(guò)程中的慣性思維，堅持項目所涉及的必要性、市場(chǎng)分析預測、技術(shù)方案可行與否、經(jīng)濟上是否合理等屬于項目?jì)炔繂?wèn)題由企業(yè)自主決策，避免過(guò)多地深入到項目的具體問(wèn)題中去，確保企業(yè)在投資過(guò)程中的自主決策地位。評估要解決政府關(guān)心的宏觀(guān)層面的、涉及項目外部的、公共性的問(wèn)題。應該說(shuō)，在規劃、環(huán)評、土地、社會(huì )和宏觀(guān)經(jīng)濟方面，項目申請報告的評估較政府投資項目的可研報告更詳細、更深入、更加明確。評估項目申請報告時(shí)，評估會(huì )的專(zhuān)家組成也應以涉及項目外部性、公共性方面的技術(shù)、管理人員為主，以社會(huì )、技術(shù)、經(jīng)濟方面綜合能力比較強的專(zhuān)家為主，不必要聘請涉及項目具體技術(shù)方案的專(zhuān)家，盡可能多地邀請各個(gè)相關(guān)部門(mén)的代表參加。
4.評估報告的組成和結論
正因為項目申請報告評估與可研報告評估在目的、角度和范圍上不同，相應地，項目申請報告的評估意見(jiàn)也應具備明顯的特點(diǎn)，做為咨詢(xún)過(guò)程的重要成果性文件，其主要組成部分應包括項目所涉及的發(fā)展規劃、產(chǎn)業(yè)政策、資源、節能、土地利用、拆遷安置、生態(tài)環(huán)境和經(jīng)濟、社會(huì )效果分析，還應闡述項目核準前所需報件的辦理情況和主要意見(jiàn)，項目申請報告評估報告的結論性意見(jiàn)應體現項目是否具備合理性和“可批性”。而非可研報告評估意見(jiàn)中的建設必要性、可行性方面的結論。
三、應注意的問(wèn)題
公益項目評估報告范文第2篇
【關(guān)鍵詞】 投資性房地產(chǎn)；
評估準則；
會(huì )計準則
一、引言
我國2006年頒布的《企業(yè)會(huì )計準則》體系中，《企業(yè)會(huì )計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》是新增的一項重要內容，主要用于規范投資性房地產(chǎn)的確認、計量和披露等業(yè)務(wù)。為了加強會(huì )計行業(yè)和資產(chǎn)評估行業(yè)的協(xié)作，推廣投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計量模式，中國資產(chǎn)評估協(xié)會(huì )在2009年了《投資性房地產(chǎn)評估指導意見(jiàn)（試行）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“指導意見(jiàn)”）。與此同時(shí)，國際評估準則理事會(huì )（International Valuation Standards Council，IVSC）在2011年的第九版《國際評估準則》中也新增了有關(guān)投資性房地產(chǎn)評估的內容，即國際評估準則第233號《IVS233在建投資性房地產(chǎn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“IVS233”）。雖然在建投資性房地產(chǎn)情況比較特殊，但IVS233與我國的指導意見(jiàn)之間不乏可比性。本文期望通過(guò)對這兩者的比較為今后進(jìn)一步完善我國投資性房地產(chǎn)評估準則提供一些借鑒。
二、國際資產(chǎn)評估準則與中國資產(chǎn)評估準則的總體框架比較
第九版《國際評估準則》與早期版本相比，修訂后的準則在語(yǔ)言和形式上有了重大的變化，準則內容突出了原則性?！秶H評估準則》是由國際評估準則委員會(huì )制定的。2008年，國際評估準則委員會(huì )（International Valuation Standards Committee）改組為國際評估準則理事會(huì )（International Valuation Standards Council），簡(jiǎn)稱(chēng)為IVSC。IVSC是一個(gè)獨立的、非營(yíng)利的民間組織，實(shí)行會(huì )員制。改組后的會(huì )員不再局限于專(zhuān)業(yè)評估機構的社團組織，還吸納了包括評估機構、評估報告使用方和學(xué)術(shù)界等更為廣泛的代表，目前由來(lái)自54個(gè)國家的74個(gè)成員組織組成。第九版《國際評估準則》包括3項通用準則、6項資產(chǎn)準則以及2項評估應用。通用準則適用于所有的資產(chǎn)類(lèi)型和評估目的。資產(chǎn)準則對具體資產(chǎn)的評估提供指導，包括“準則”和“注釋”兩個(gè)部分。評估應用服務(wù)于常見(jiàn)的評估目的，包括“準則”和“指南”兩個(gè)部分。
《中國資產(chǎn)評估準則》體系中的基本準則是由國家財政部以規范性文件形式；
評估具體準則則是由財政部授權中國資產(chǎn)評估協(xié)會(huì )制定并的。中國資產(chǎn)評估協(xié)會(huì )主要負責制定資產(chǎn)評估執業(yè)具體準則和行業(yè)自律管理規范，并負責組織實(shí)施，監督、檢查其執行情況，同時(shí)依法接受財政部和民政部的指導與監督。至2012年，我國財政部和中國資產(chǎn)評估協(xié)會(huì )共了21項資產(chǎn)評估準則，包括2項基本準則、9項具體準則、4項評估指南、6項指導意見(jiàn)。與國際評估準則相比，我國的評估準則層次更加分明，內容更為充實(shí)。另外，我國的資產(chǎn)評估準則還特別強調了評估師的職業(yè)道德以及評估機構的質(zhì)量控制。
三、《IVS233在建投資性房地產(chǎn)》與《投資性房產(chǎn)評估指導意見(jiàn)（試行）》的比較
目前IVS233對投資性房地產(chǎn)制定的準則主要針對在建情況，但仍對投資性房地產(chǎn)的一般情況及相關(guān)概念進(jìn)行了描述。拋開(kāi)IVS233中對在建情況的描述，可從以下幾個(gè)方面將IVS233的相關(guān)內容與我國指導意見(jiàn)中的相關(guān)內容作個(gè)比較。
（一）主要相同點(diǎn)
1.主要依據相同
《IVS233在建投資性房地產(chǎn)》在國際評估準則中不屬于《IVS230不動(dòng)產(chǎn)權益》，IVS233主要依據通用準則和不動(dòng)產(chǎn)權益準則的原則制定。同時(shí)，IVS233在注釋3中將財務(wù)報告作為評估目的，在注釋12中將財務(wù)報告列為特別注意事項，所以IVS233也必須遵循《IVS300以財務(wù)報告為目的的評估》的原則?！锻顿Y性房產(chǎn)評估指導意見(jiàn)（試行）》在第一條就明確指出，該指導意見(jiàn)是依據《資產(chǎn)評估準則——基本準則》、《資產(chǎn)評估準則——不動(dòng)產(chǎn)》和《以財務(wù)報告為目的的評估指南（試行）》制定的。我國的會(huì )計準則中明確規定了投資性房地產(chǎn)是企業(yè)的一項重要資產(chǎn)，必須列于財務(wù)報告中。因此，投資性房地產(chǎn)評估是以財務(wù)報告為目的的評估的重要組成部分。
2.評估一般目的相同
在我國的資產(chǎn)評估理論中，資產(chǎn)評估的一般目的是資產(chǎn)的公允價(jià)值，而資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值是公允價(jià)值的基本表現形式。IVS233注釋4指出，“此準則提供評估在建投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值時(shí)應遵守的原則，市場(chǎng)價(jià)值是指在市場(chǎng)中模擬交換的價(jià)格”。指導意見(jiàn)第三條指出，“對符合會(huì )計準則規定條件的投資性房地產(chǎn)在評估基準日的公允價(jià)值進(jìn)行分析、估算，并發(fā)表專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)”；
第十條指出，“會(huì )計準則中投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值一般等同于資產(chǎn)評估準則中的市場(chǎng)價(jià)值”。由此可見(jiàn)，兩者的評估一般目的都是投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，即市場(chǎng)價(jià)值，而我國的指導意見(jiàn)則更加側重于結合會(huì )計準則。
3.評估方法相同
由于投資性房地產(chǎn)自身的特性，成本法不適合用來(lái)評估投資性房地產(chǎn)的價(jià)值，IVS233和指導意見(jiàn)都優(yōu)先考慮采用市場(chǎng)法和收益法來(lái)評估投資性房地產(chǎn)的價(jià)值。IVS233注釋6指出，“在缺乏直接可比的銷(xiāo)售證據時(shí)，評估價(jià)值必須使用一個(gè)或多個(gè)以市場(chǎng)為基礎的估值方法”、“關(guān)鍵投入的可比市場(chǎng)數據用以支持貼現現金流量預測或收入資本化的計算”。IVS233不僅贊成使用市場(chǎng)法，而且支持更加廣義的市場(chǎng)法——“在不同的地點(diǎn)或在不同的條件下可比房地產(chǎn)的銷(xiāo)售證據”、“在不同的經(jīng)濟條件下成交的房地產(chǎn)銷(xiāo)售證據”。評估人員依據IVS233運用市場(chǎng)法時(shí)可以獲取更廣泛的信息，但是必須對不同條件下的差異作出合理的解釋和適當的調整。運用收益法時(shí)，有關(guān)參數選擇還需結合市場(chǎng)法。指導意見(jiàn)則在《第四章評估方法》中用大量篇幅對市場(chǎng)法和收益法的運用進(jìn)行了詳細闡述。
4.重要參數相同
用市場(chǎng)法評估投資性房地產(chǎn)價(jià)值，評估結果的準確性有賴(lài)于可比案例的選取。IVS233注釋6和指導意見(jiàn)第十五條及第十六條都明確了可比基礎的重要性。指導意見(jiàn)采取了更為謹慎的態(tài)度，同時(shí)對有關(guān)比較因素作出明示，包括“交易情況、交易日期、容積率、使用年期、面積、具置、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和所帶租約等”。收益法的主要參數有：收益額、收益期限和折現率。IVS233在注釋11“租賃”中對租賃收入的解釋體現了收益的計算；
注釋9“現金流可能持續時(shí)間”體現了對收益期限的確定原則；
注釋11“風(fēng)險”中指出，“折現率是市場(chǎng)中典型的買(mǎi)方所要求的最低回報率”。指導意見(jiàn)則在第十七條至第二十條內容中以“凈收益”、“收益期限”、“折現率”這樣的字眼明確提出了對收益法三大參數的相關(guān)要求。
（二）主要區別
1.表述不同
IVS233中并沒(méi)有對“市場(chǎng)法”、“收益法”等類(lèi)似字眼形成一個(gè)專(zhuān)有名詞，而是用“現金流量預測”、“收入資本化”等來(lái)描述。由于語(yǔ)言的不同和翻譯的缺憾，勢必約束了對國際評估準則的全面理解。但這些差異尚且停留在局部，未對全局造成重大影響，亦不構成IVS233和指導意見(jiàn)的實(shí)質(zhì)性差異。
2.定義不同
IVS233中的“投資性房地產(chǎn)”是指為賺取租金，資本增值或兩者兼有而持有的土地、建筑或部分建筑。不包括：（1）為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)；
（2）在日常業(yè)務(wù)過(guò)程中作為存貨銷(xiāo)售的房地產(chǎn)。我國指導意見(jiàn)中的“投資性房地產(chǎn)”是指企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。其中，“房地產(chǎn)”是指土地、建筑物及固著(zhù)在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。指導意見(jiàn)對投資性房地產(chǎn)的定義與IVS233的定義略有不同。
3.詳略程度不同
IVS233相比指導意見(jiàn)更具原則性，內容較為簡(jiǎn)潔；
指導意見(jiàn)則更加具體，在解釋有關(guān)概念時(shí)更為詳細。例如，在運用收益法時(shí)，IVS233要求用建造成本、租約條款、經(jīng)營(yíng)成本、增長(cháng)假設、折現率、資本化率和其他關(guān)鍵投入的可比市場(chǎng)數據來(lái)支持收益法的計算；
指導意見(jiàn)要求評估師應當關(guān)注投資性房地產(chǎn)現有租約條款對公允價(jià)值的影響，包括租金及其構成、租期、免租期、續租條件和提前終止租約的條件。指導意見(jiàn)相比IVS233對“租約條款”進(jìn)行了適當闡述，更加清晰明了。
4.結構不同
《IVS233在建投資性房地產(chǎn)》由準則正文和注釋兩部分構成。準則正文部分包括準則的適用范圍、工作范圍、實(shí)施、報告和生效日期，注釋部分闡釋了投資性房地產(chǎn)的概念及其類(lèi)型、評估方法、評估輸入參數、財務(wù)報告特別注意事項、抵押貸款評估注意事項。我國《投資性房地產(chǎn)評估指導意見(jiàn)（試行）》包括“引言”、“基本要求”、“評估對象”、“評估方法”、“評估披露”和“附則”?！禝VS233在建投資性房地產(chǎn)》延續了國際評估準則中資產(chǎn)準則的一般結構體例，即采用了準則加注釋的模式。其中，除了對在建情況的詳細描述和一般要求外，主要涉及術(shù)語(yǔ)解釋、評估目的、評估方法、評估參數和特別注意事項等?！锻顿Y性房產(chǎn)評估指導意見(jiàn)（試行）》的結構體例大體和其他專(zhuān)業(yè)準則的結構體例相同，采用了部門(mén)規章性質(zhì)的條款式體例，符合我國的一般閱讀習慣。主要內容涉及具體操作要求、評估準則、評估方法和會(huì )計準則中投資性房地產(chǎn)的分類(lèi)等。兩者在結構與內容上的差異主要來(lái)自于不同地區之間行文方式的差異，這些差異并不妨礙閱讀者的理解，同樣也不構成IVS233和指導意見(jiàn)的實(shí)質(zhì)性差異。
5.關(guān)注內容不同
IVS233中除了對在建工程評估一系列注意事項的強調外，還特別明確了財務(wù)報告、抵押貸款評估的注意事項。除此之外，IVS233還在評估目的中列舉了“收購、兼并和出售企業(yè)或部分企業(yè)、訴訟”，這些內容尚未體現在我國的指導意見(jiàn)中。指導意見(jiàn)中則提出了“土地使用權”、“區間值”的有關(guān)事項。指導意見(jiàn)第二十一條指出，“注冊資產(chǎn)評估師采用市場(chǎng)法和收益法評估投資性房地產(chǎn)時(shí)，評估結論通常包括土地使用權價(jià)值?！钡诙龡l指出：“注冊資產(chǎn)評估師運用市場(chǎng)法和收益法無(wú)法得出投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值時(shí)，可以采用符合會(huì )計準則的其他方法。如果仍不能合理得出投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值，經(jīng)委托方同意，還可以采用恰當的方式分析投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的區間值，得出價(jià)值分析結論，并提醒評估報告使用者關(guān)注公允價(jià)值評估結論和價(jià)值分析結論的區別?！敝笇б庖?jiàn)在分類(lèi)、剩余使用年限和評估結論等方面對土地使用權作出了多條說(shuō)明。而區間值則是我國評估準則中較為創(chuàng )新的部分，有效解決了我國評估實(shí)踐中的難題。關(guān)注內容上的差異主要是由不同地區之間不同的政治經(jīng)濟政策以及具體評估實(shí)踐不同引起的，都旨在解決實(shí)踐中最棘手的問(wèn)題，這些差異是必須關(guān)注的實(shí)質(zhì)性差異。
四、比較啟示與改進(jìn)建議
（一）評估準則的制定與會(huì )計準則密切相關(guān)
《企業(yè)會(huì )計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》中規定，投資性房地產(chǎn)滿(mǎn)足特定條件的，可以采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續計量。投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計量可以更好地反映資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，滿(mǎn)足會(huì )計信息相關(guān)性的要求。在經(jīng)濟增長(cháng)的情況下，市場(chǎng)價(jià)值一般都會(huì )高于賬面價(jià)值。企業(yè)資產(chǎn)的增加能夠提升企業(yè)形象，有助于企業(yè)融資決策。專(zhuān)業(yè)的評估人員可以為投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，因此，IVS233和指導意見(jiàn)都在投資性房地產(chǎn)的評估中體現了會(huì )計準則的要求。IVS233在注釋12中提出了對財務(wù)報告的特別注意事項，要求評估人員關(guān)注持續經(jīng)營(yíng)假設。指導意見(jiàn)第二章《基本要求》第七條至第十條的內容中，明確要求評估人員在評估投資性房地產(chǎn)時(shí)，必須理解相關(guān)會(huì )計準則的要求，與委托方及會(huì )計師進(jìn)行充分溝通，了解其會(huì )計核算與財務(wù)報告披露的具體要求與建議。評估機構在執行其他評估業(yè)務(wù)時(shí)，同樣會(huì )涉及到投資性房地產(chǎn)?！镀髽I(yè)會(huì )計準則第8號——資產(chǎn)減值》第八條至第十四條關(guān)于可收回金額的內容中，對市場(chǎng)法獲取公允價(jià)值、收益法獲取預計未來(lái)現金流量現值進(jìn)行了具體的闡述；
第二十八條則要求披露可收回金額的確定方法?！镀髽I(yè)會(huì )計準則第20號 ——企業(yè)合并》規定，非同一控制下的企業(yè)合并，合并對價(jià)付出的資產(chǎn)、發(fā)生或承擔的負債應當按照公允價(jià)值計量。在企業(yè)合并或進(jìn)行資產(chǎn)減值測試時(shí)，都有可能涉及到投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的評估業(yè)務(wù)，而目前指導意見(jiàn)未對此作出特別說(shuō)明，指導意見(jiàn)可就第8號、第20號會(huì )計準則以及其他會(huì )計準則的有關(guān)要求進(jìn)行補充和完善。
（二）明確評估特定目的
評估特定目的會(huì )影響評估方法的選擇進(jìn)而影響評估結果。評估人員在評估時(shí)，必須首先確定評估特定目的。IVS233相比于指導意見(jiàn)明確了4個(gè)特定目的：財務(wù)報告、抵押貸款、訴訟和收購兼并。指導意見(jiàn)中主要涉及以財務(wù)報告為目的的評估，但隨著(zhù)經(jīng)濟水平的不斷發(fā)展，各項經(jīng)濟活動(dòng)頻繁發(fā)生，單一的評估目的將無(wú)法滿(mǎn)足未來(lái)經(jīng)濟發(fā)展的需要。目前以抵押貸款、訴訟和收購兼并為特定目的的評估業(yè)務(wù)已經(jīng)較為普遍，指導意見(jiàn)中也應該加入特定目的的描述。例如，抵押評估是當抵押人不履行債務(wù)、抵押權人依法以提供擔保的投資性房地產(chǎn)折價(jià)或拍賣(mài)、變買(mǎi)該投資性房地產(chǎn)時(shí)，該投資性房地產(chǎn)所能實(shí)現的客觀(guān)合理價(jià)格折算到設定抵押權時(shí)的價(jià)值。在確定抵押價(jià)格時(shí)，應根據抵押房地產(chǎn)的具體情況，選擇合適的估價(jià)方法。對收益穩定的投資性房地產(chǎn)，可選擇收益法評估。對可比實(shí)例較多的投資性房地產(chǎn)，可選擇市場(chǎng)法評估。
（三）改進(jìn)評估方法
在運用市場(chǎng)法評估投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，可借鑒IVS233適當放寬條件。投資性房地產(chǎn)只是不動(dòng)產(chǎn)中的一部分，可能會(huì )缺乏大量的實(shí)際交易案例來(lái)建立嚴格的可比基礎，放寬在地點(diǎn)、時(shí)間和交易情況上的限制，便于實(shí)際評估工作。同時(shí)，這也要求評估人員要有扎實(shí)的業(yè)務(wù)水平和豐富的經(jīng)驗來(lái)調整差異，盡可能排除評估人員主觀(guān)因素的影響，在對同一投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評估時(shí)，由至少3名評估人員共同確定可比實(shí)例的最終選擇，確保選取的可比實(shí)例能較真實(shí)地反映待估房地產(chǎn)的價(jià)值。
而在抵押評估中，在建的投資性房地產(chǎn)也經(jīng)常作為抵押標的，評估在建投資性房地產(chǎn)可以選擇假設開(kāi)發(fā)法。假設開(kāi)發(fā)法又稱(chēng)剩余法，是成本法與收益法的綜合運用，符合房地產(chǎn)估價(jià)的最高最佳使用原則，適用于待開(kāi)發(fā)土地、待拆遷改造的再開(kāi)發(fā)地產(chǎn)、舊有房地產(chǎn)重新利用、在建工程等具有開(kāi)發(fā)價(jià)值或潛力的房地產(chǎn)的評估。假設開(kāi)發(fā)法考慮了在建投資性房地產(chǎn)未來(lái)的收益，評估結果更為合理，指導意見(jiàn)在評估方法一章中可加入假設開(kāi)發(fā)法的應用說(shuō)明。
【參考文獻】
[1] 王志芳，閆建■.試論投資性房地產(chǎn)評估及其方法[J].稅務(wù)研究，2010（4）.
[2] 王小力.投資性房地產(chǎn)后續計量模式偏好分析[J].財會(huì )月刊，2012（1）.
[3] 劉穎.以財務(wù)報告為目的的評估實(shí)務(wù)應用——資產(chǎn)評估在投資性房地產(chǎn)評估中的應用[J].會(huì )計之友，2010（8）.
公益項目評估報告范文第3篇
關(guān)鍵詞：后評估；
發(fā)展；
程序；
方法；
意義
建設項目后評價(jià)概念最早出現在上世紀三十年代美國，主要是由于戰爭需要投資國家建設項目，議員們提出對這些投資效果進(jìn)行客觀(guān)地評價(jià)，以對公眾進(jìn)行交代。之后，銀行及一些金融組織，為了降低自己的投資風(fēng)險，提高投資效益，建立起了后評價(jià)制度。英國：1994年成立英國后評價(jià)協(xié)會(huì )，英國海外開(kāi)發(fā)署（ODA）從1975年開(kāi)展項目的影響評價(jià)，并于1982年正式設立專(zhuān)門(mén)的后評價(jià)局，負責項目后評價(jià)的政策、計劃、執行、報告和反饋，并選用外部的評價(jià)人員或評價(jià)小組從事具體的項目的后評價(jià)，除此以外還進(jìn)行部門(mén)或地區的后評價(jià)，取得良好的效果。我國后評價(jià)建設制度建設情況：始于上世紀八十年代初，由原國家計委首先提出開(kāi)展后評價(jià)工作，并選擇部分項目作為試點(diǎn)，同時(shí)委托人大開(kāi)展項目后評價(jià)理論、方法的研究。1990年1月國家計委關(guān)于開(kāi)展項目后評價(jià)工作的第54號文件，對后評價(jià)作用、目的、依據、程序、方法、做出了規定，這是我國制定的最早具有法規性的文件。1990年交通部《港口建設項目后評價(jià)報告編制辦法》和《公路建設項目后評價(jià)實(shí)施辦法》，1994年中資公司成立后評價(jià)局，1995年，國家有關(guān)部委和重點(diǎn)企業(yè)部開(kāi)始編制后評價(jià)管理辦法或實(shí)施規程等規章制度，如國家發(fā)改委，原國家經(jīng)貿委，國防科工委，國資委，鐵道部，水利部，交通部，中石油，中石化，中國通信等。
建設項目后評估必要性：為了加快發(fā)展速度和提高服務(wù)質(zhì)量和水平，近年來(lái)國家先后投資巨額資金進(jìn)行項目建設。這其中有一大部分項目已建成并投入使用，而且取得了較好的經(jīng)濟效益和社會(huì )效益，在發(fā)展中發(fā)揮著(zhù)重要作用。但是，我們也必須看到有一部分建設項目，建成投入使用或運營(yíng)后沒(méi)有取得預期的效益，甚至有的根本就沒(méi)有效益，與預期目標相差甚遠，幾年內也不易產(chǎn)生效益。由于存在以上情況，所以對建設項目進(jìn)行后評估是非常必要的。通過(guò)工程建設項 目后評估，分析情況，分清原因，根據不同情況采用與之對應的方法進(jìn)行處理。對效益好的項目，我們可以總結經(jīng)驗，為以后類(lèi)似項目的決策提供可借鑒的經(jīng)驗；
對未達到預期效益目標的項目，分析原因，并制定相應的改進(jìn)措施，使其盡快提高效益，并注意以后在類(lèi)似的項目上不犯相同的錯誤，減少經(jīng)濟損失，對近期無(wú)法實(shí)現效益的項目，分析具體情況，可改變其原定用途，尋找補救措施，盡可能使其發(fā)揮作用，減少損失。
建設項目后評估步驟：依據項目決策體制、項目管理權限及項目審批程序的規定，建設項目后評估工作應按三個(gè)階段進(jìn)行。（1）第一階段：建設單位進(jìn)行自我評估階段。由建設單位或項目的決策單位進(jìn)行項目后評估工作，負責編報“項目后評估報告”。（2）第二階段：對“項目后評估報告”進(jìn)行初步審查階段。大型建設項目主要是國家對項目后評估報告和項目建設實(shí)際情況進(jìn)行深入考察和行業(yè)建設項目反映出來(lái)的共性問(wèn)題和特點(diǎn)，在國家的立場(chǎng)，從行業(yè)的角度，提出對項目后評估報告的初步審查意見(jiàn)。國家一方面對具體項目的后評估工作進(jìn)行評估，另一方面為行業(yè)有關(guān)項目建設工作進(jìn)行經(jīng)驗教訓總結，最后由國家完成“項目后評估審查報告”中小型設項目可由省進(jìn)行初步復查工作。（3）第三階段：對“項目后評估報告”的復審階段。大型建設項目由國家計委組織有關(guān)方面人員或聘請專(zhuān)家對國家的項目后評估審查“報告”和項目單位自我評估的“項目后評估報告”進(jìn)行復核審查，從微觀(guān)與宏觀(guān)相結合的角度提出“項目后評估復審報告”中小型建設項目可由國家或委托后評估機構進(jìn)行后評估的復審工作。以上三個(gè)階段的后評估工作程序，有利于保證建設項目后評估工作的廣泛性、全面性和公開(kāi)性，又有利于實(shí)現評估結論的公正性、科學(xué)性和可靠性。建設項目綜合后評估是在項目決策、執行、運行、效益和影響后評估的基礎上，進(jìn)行綜合分析和總評估，并對建設項目的前景做出估價(jià)，對建設項目后評估中所揭示的問(wèn)題提出改進(jìn)措施和建議。由于建設項目后評估是一項復雜的系統工程，各階段工作進(jìn)行分項后評估后，必須將各階段、各項的評估內容和相互交織內容的評估指標，經(jīng)過(guò)核查、比較、歸納、整理和綜合分析，從整體上對項目做出全面客觀(guān)的后評估，做出正確的判斷和總評估結論。
建設項目后評估方法：一般而言，行項目后評估的主要分析方法應該是定量分析和定性分析相結合的方法。在項目評價(jià)的實(shí)際過(guò)程中，最基本也是最重要的方法有三種：前后對比法，有無(wú)對比法和因果分析法。前后對比法是將項目實(shí)施前即項目可行性研究和評估時(shí)，預測的效益和作用與項目竣工投產(chǎn)運行后的實(shí)際結果相比較，找出變化和原因。這種對比是進(jìn)行后評估的基礎，特別是在對項目財務(wù)評價(jià)和工程技術(shù)的效益分析時(shí)是不可缺少的。前后對比法是通過(guò)大量的參數比較，將被評對象（政策、計劃、項目等）執行前后的有關(guān)情況進(jìn)行對比，從中獲得評估的依據。這種方法是將事前和事后可以衡量的指標值進(jìn)行比較，用指標的變化回答評估的問(wèn)題，如效果、影響等。應用前后對比法的主要困難在于如何將被評對象所產(chǎn)生的效果和其他外在因素、偶然事件、社會(huì )變動(dòng)等所造成的效果加以明確區分?！坝袩o(wú)對比”是指將項目實(shí)際發(fā)生的情況與項目可能發(fā)生的情況進(jìn)行對比，以度量項目的真實(shí)效益、影響和作用。對比的重點(diǎn)是要分清項目作用和影響，與項目以外因素的作用和影響。這種對比用于項目的效益評價(jià)和影響評價(jià)，也是后評價(jià)方法的一個(gè)重要原則?！坝袩o(wú)對比”與“前后對比”不同的是在后評估同一時(shí)點(diǎn)上，將項目實(shí)際發(fā)生的情況與項目可能發(fā)生的情況進(jìn)行對比，以度量項目的真實(shí)效益、影響和作用。對比的重點(diǎn)是分清項目作用的影響與項目以外作用的影響，這里的“有”和“無(wú)”指的是評估的對象，即計劃、規劃或項目，通過(guò)項目的實(shí)施所付出的資源代價(jià)與項目實(shí)施后產(chǎn)生的效果進(jìn)行對比得出項目的好壞。對比的關(guān)鍵是要求投入的代價(jià)與產(chǎn)出的口徑一致，也就是說(shuō)，所度量的效果要真正歸因于項目。實(shí)際上，很多項目特別是大型項目，實(shí)施后的效果不僅僅是項目的作用，還有項目以外多種因素的影響，簡(jiǎn)單的前后對比不能得出項目效果的真實(shí)結論。由于一些投資項目（如交通、能源、水利等基礎設施投資項目）建設周期較長(cháng)，在此過(guò)程中，受社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展變化，國家政策等外部客觀(guān)因素影響，以及項目執行或管理單位內部的一些主客觀(guān)因素影響，導致項目的主要技術(shù)經(jīng)濟指標和對項目實(shí)施效果正在發(fā)生或已經(jīng)發(fā)生較大影響。因此，在項目后評價(jià)時(shí)，為了及時(shí)發(fā)現問(wèn)題、分析問(wèn)題，提出解決問(wèn)題的對策，措施和建議，就需要運用一定的方式方法，對這些變化進(jìn)行因果分析。項目后評估是對已完成的項目的目的、執行過(guò)程、效益、作用和影響所進(jìn)行的系統的，客觀(guān)的分析，通過(guò)項目活動(dòng)實(shí)踐的檢查總結，確定項目預期的目標是否達到，項目或規劃是否合理有效，項目的主要效益指標是否實(shí)現，對項目的建設和施工起著(zhù)監督的作用，通過(guò)分析評價(jià)找出成功或失敗的原因，總結經(jīng)驗教訓，通過(guò)及時(shí)有效的信息反饋，未來(lái)新項目的決策和提高完善投資決策管為管理水平提出建議，時(shí)也為后評估項目實(shí)施運營(yíng)中出現的問(wèn)題提供改進(jìn)意見(jiàn)，從而達到提高投資效益的目的。由此可見(jiàn)，項目后評估應該保持其現實(shí)性、客觀(guān)性，全面性和反饋性，它是提高項目決策和管理水平的必要和有效的手段。
參考文獻
[1] 高志云.建設項目評估[M]. 北京大學(xué)出版社，2012
[2] 張三力.項目后評價(jià)[M].清華大學(xué)出版社，2003
[3] 路君平.項目評估與管理[M]. 中國人民大學(xué)出版社，2009
[4] 王超.項目決策與管理[M].中國對外經(jīng)濟貿易出版社，2005
[5] 姚光業(yè).建立建設工程項目后評價(jià)機制的構想[M].經(jīng)濟與管理研究，2002
[6] 施家影.建設項目后評估方法的探索[J].《工業(yè)審計與會(huì )計》，2008年第03期
[7] 宋維佳.可行性研究與項目評估[M]. 東北財經(jīng)大學(xué)出版社，2007
[8] 張少杰.項目評估[M].高等教育出版社，2006
[9] 龍小明.工程項目后評估研究[D].重慶大學(xué)，2005
作者簡(jiǎn)介
公益項目評估報告范文第4篇
關(guān)鍵詞：土地估價(jià)；
質(zhì)量控制；
風(fēng)險防范；
問(wèn)題
二0一一年度土地估價(jià)師協(xié)會(huì )舉辦的估價(jià)機構年度信用評審年會(huì )中再次提及土地估價(jià)報告質(zhì)量及風(fēng)險防范問(wèn)題，對于這個(gè)老生常談的話(huà)題在日趨激烈的土地評估市場(chǎng)中的確讓人深思。隨著(zhù)土地評估機構市場(chǎng)化進(jìn)程的深入，與土地估價(jià)相關(guān)的各種風(fēng)險也日益顯現出來(lái)，土地評估機構如何在激烈的市場(chǎng)競爭中站穩腳跟，如何向客戶(hù)提供一份合格的土地評估報告，不斷提升土地評估機構的土地評估報告質(zhì)量并同時(shí)加強自身的風(fēng)險防范意識，是值得每個(gè)土地評估機構執業(yè)人員共同關(guān)注的問(wèn)題，結合幾年來(lái)的土地估價(jià)實(shí)務(wù)，現從以下幾個(gè)方面進(jìn)行簡(jiǎn)述。
土地估價(jià)報告質(zhì)量的控制
1.根據項目的類(lèi)型和特點(diǎn)對項目實(shí)行分類(lèi)管理.
評估項目從技術(shù)操作流程上來(lái)說(shuō)，大致是相似的，但每個(gè)項目又各有其特點(diǎn)，要將每個(gè)項目做好，則應根據受托項目業(yè)務(wù)類(lèi)型、特點(diǎn)及其重要性進(jìn)行分類(lèi)管理，重大項目應突出項目的工作方案、科學(xué)可行的技術(shù)路線(xiàn)、嚴密的質(zhì)量審核流程、項目后續跟蹤服務(wù)。
特殊項目如司法鑒定項目，應注重程序的公正，當實(shí)體公正與程序公正發(fā)生沖突時(shí)，要優(yōu)先突出程序公正，在評估過(guò)程中應嚴格遵守獨立、客觀(guān)、公正原則,嚴格遵守評估技術(shù)操作規程。
2.建立完善的質(zhì)量控制體系.
評估工作的成果是以評估報告的形式體現的,評估報告是公正、客觀(guān)、準確的概述估價(jià)過(guò)程和估價(jià)成果的文件，是關(guān)于估價(jià)對象的客觀(guān)合理價(jià)格的研究報告,報告的質(zhì)量直接體現了企業(yè)的管理水平，只有建立完善的質(zhì)量管理體系――即為減少及控制風(fēng)險而設置的一系列保證估價(jià)質(zhì)量的組織模式、制度如估價(jià)業(yè)務(wù)承接制度、估價(jià)相關(guān)資料搜集制度、現場(chǎng)查勘制度等,才能確保估價(jià)報告結果的準確無(wú)誤。
估價(jià)業(yè)務(wù)承接：估價(jià)機構在承接業(yè)務(wù)時(shí)應考慮機構的勝任能力，如是否具備相應的資質(zhì)、執業(yè)人員是否具備完成委托所需的專(zhuān)業(yè)知識等。
估價(jià)相關(guān)資料收集：估價(jià)相關(guān)資料的收集是提升土地估價(jià)報告質(zhì)量的基礎，一份好的估價(jià)報告應是邏輯推理嚴密、分析有據，而分析有據應建立在基礎資料詳實(shí)的基礎上，基礎資料收集可分為一般性基礎資料收集及房地產(chǎn)交易資料的收集；
一般性基礎資料的收集可通過(guò)統計年鑒、政府工作報告等載體上獲得，房地產(chǎn)交易資料的收集主要包括對區域內土地招、拍、掛一級市場(chǎng)、房地產(chǎn)交易二級市場(chǎng)、樓盤(pán)預售資料的收集，基礎性資料收集的準確與否將直接影響到具體估價(jià)項目的評估結果。
實(shí)地查勘：盡心盡職做好實(shí)地查勘工作是提升土地估價(jià)報告質(zhì)量的前提，估價(jià)人員必須認真、仔細踏勘待估宗地，實(shí)時(shí)實(shí)地了解掌握待估宗地土地坐落位置、現狀、土地利用強度狀況、基礎設施狀況、道路交通狀況以及周?chē)h(huán)境等狀況，但在實(shí)際土地評估工作中，估價(jià)人員往往對實(shí)地查勘工作走馬觀(guān)花、走一圈、拍幾張照片了事，甚至只是通過(guò)與委托方的電話(huà)聯(lián)絡(luò )對估價(jià)對象的情況進(jìn)行了解，沒(méi)有盡心盡職進(jìn)行實(shí)地查勘從而不能正確把握估價(jià)對象客觀(guān)合理的價(jià)格。要做好實(shí)地查勘工作主要有以下幾點(diǎn)：①做好實(shí)地查勘工作前準備工作，對委托方提供的資料，進(jìn)行初步驗證核實(shí)，羅列需委托方進(jìn)一步提供的資料，并依據估價(jià)對象的用途收集相關(guān)的社會(huì )經(jīng)濟、環(huán)境等一般資料，擬定工作實(shí)地調查表。②實(shí)地查勘的工作重點(diǎn)：依據擬定的實(shí)地調查表進(jìn)行逐一調查，并對地價(jià)有重大影響的區域、個(gè)別因素進(jìn)行重點(diǎn)調查，針對估價(jià)對象的用途收集相關(guān)的交易實(shí)例資料。
3.建立及完善三級審核制度.
三級審核制度是指估價(jià)作業(yè)人員初審、項目負責人復審、審核部負責人終審。估價(jià)作業(yè)人員初審主要從估價(jià)對象界定、估價(jià)依據、價(jià)格定義、需要特殊說(shuō)明的事項、土地利用狀況、影響地價(jià)因素、估價(jià)方法的選擇及應注意的問(wèn)題去核查、糾偏，如市場(chǎng)比較法中的案例選擇是否恰當、價(jià)格修正中對交易情況、交易區域及個(gè)別因素修正中指數選擇是否適當，剩余法估價(jià)中建筑物總價(jià)估算是否合理充分，開(kāi)發(fā)成本、稅費估算是否全面且依據充分等方面進(jìn)行核查；
項目負責人復審主要核查估價(jià)主要環(huán)節問(wèn)題的處理，即對估價(jià)人員撰寫(xiě)的估價(jià)報告及估價(jià)技術(shù)報告在估價(jià)依據是否充足、報告描述是否得當、報告結構是否完整、報告邏輯思維是否矛盾、技術(shù)路線(xiàn)選用是否正確、案例及參數選擇是否準確、估價(jià)結果是否合理等方面進(jìn)行分析判斷及審核；
審核部負責人終審主要是對審核初審及復審中發(fā)現的問(wèn)題是否已經(jīng)解決，對估價(jià)項目的合規性再度進(jìn)行審查。
土地估價(jià)風(fēng)險防范
1.加強估價(jià)人員的法律意識與風(fēng)險意識.
土地估價(jià)人員應認識到土地估價(jià)風(fēng)險的廣泛性和可能帶來(lái)的危害性，強化風(fēng)險意識。土地估價(jià)機構與人員的執業(yè)風(fēng)險就是承擔法律責任，因為無(wú)論是經(jīng)濟賠償、行政處罰或刑事處罰都是依據法律、法規相應的條出的，許多估價(jià)人員埋頭鉆研業(yè)務(wù)，對估價(jià)規范、估價(jià)技術(shù)估價(jià)參數嫻熟到家，但對法律知識卻知之甚少，導致許多估價(jià)人員難以把握是與非、合法與違法的界限。
2.提高估價(jià)人員的專(zhuān)業(yè)技術(shù)水平及估價(jià)師的職業(yè)道德教育.
土地估價(jià)風(fēng)險防范應在不斷提高估價(jià)人員的專(zhuān)業(yè)技術(shù)水平同時(shí)加強估價(jià)師的職業(yè)道德教育，估價(jià)人員在估價(jià)過(guò)程中，由于方法、參數選擇不合理、市場(chǎng)信息掌握的不全面導致估價(jià)報告結果的失真，從而給機構帶來(lái)風(fēng)險，因此必須不斷提高估價(jià)人員的專(zhuān)業(yè)技術(shù)水平，只有執業(yè)人員的業(yè)務(wù)能力及專(zhuān)業(yè)技術(shù)水平的提升，才能在執業(yè)過(guò)程中有效地規避風(fēng)險；
同時(shí)還須加強土地估價(jià)師的職業(yè)道德教育，如果估價(jià)師沒(méi)有良好的職業(yè)道德，即使估價(jià)人員精通估價(jià)理論及有豐富的估價(jià)經(jīng)驗，評估出的價(jià)格也不一定會(huì )客觀(guān)公正，當前一些估價(jià)機構及其執業(yè)人員的職業(yè)道德還存在一些問(wèn)題，如個(gè)別估價(jià)機構及其執業(yè)人員為謀求不正當利益，高估或低估土地價(jià)格，有的評估機構及其執業(yè)人員不顧能力、水平所限承擔無(wú)力承接的評估項目。
3.建立土地估價(jià)師職業(yè)風(fēng)險保險制度及保障金制度.
公益項目評估報告范文第5篇
一、當前企業(yè)國有資產(chǎn)評估存在的問(wèn)題
資產(chǎn)評估是維護國有產(chǎn)權合法權益的重要手段，評估結果是確定涉及到資產(chǎn)的基準價(jià)格的依據，也是建立保護嚴格的現代產(chǎn)權制度的重要環(huán)節。然而，當前企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理存在著(zhù)一些不可忽視的問(wèn)題。
（一）認識程度不全面。一些企業(yè)和部門(mén)對資產(chǎn)評估工作認知度還不夠全面，單純地認為評估只是為了某種經(jīng)濟行為的需要，不能從履行出資人和國有資產(chǎn)保值增值角度去充分認識資產(chǎn)評估的重要性，為了達到某一特定目的，臆定評估值，致使出現了資產(chǎn)評估走過(guò)場(chǎng)。
（二）提供資料不齊全。產(chǎn)權單位在提供委托評估范圍內的資產(chǎn)所需資料時(shí)，存在著(zhù)資料不完備、不齊全，報告附件或缺等現象，甚至有者提供虛假情況和資料，難以體現評估資產(chǎn)的全貌，容易形成帳外資產(chǎn)，埋下了國有資產(chǎn)流失的伏筆。
（三）評估工作不深入。有的資產(chǎn)評估機構對委托范圍內的資產(chǎn)，沒(méi)有認真履行盤(pán)點(diǎn)清查、實(shí)地勘察等必要的核對程序，對債務(wù)債權類(lèi)資產(chǎn)沒(méi)有進(jìn)行必要的函證，只是對資產(chǎn)的帳面數憑工作經(jīng)驗作出評判，不能客觀(guān)公正地反映資產(chǎn)公允價(jià)值，難以保證評估結果的真實(shí)、合理和完整性。
（四）評估方法不恰當。評估執業(yè)師在開(kāi)展評估業(yè)務(wù)時(shí)，應當根據評估對象、價(jià)值類(lèi)型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析成本法、市場(chǎng)法和收益法三種資產(chǎn)評估基本方法的適用性，并恰當選擇。而一些評估執業(yè)師在對某些資產(chǎn)進(jìn)行評估時(shí)方法選擇不恰當，不慎引用評估假設，扭曲了資產(chǎn)價(jià)值。如房屋、機器設備等局限于公式性計算價(jià)格，僅考慮了原始成本折現率，而忽視了房屋類(lèi)別、屬性、地域等問(wèn)題，按重置成本法進(jìn)行評估，不能按照國家規定采取市價(jià)法及收益法的客觀(guān)實(shí)用性來(lái)評估，難以反映評估對象的公允價(jià)值。
（五）評估內容不齊全。國有資產(chǎn)是指國家以各種形式投資形成的固定資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他形態(tài)資產(chǎn)。那些以國有企業(yè)改制、國有資產(chǎn)轉讓為目的進(jìn)行的資產(chǎn)評估，必須對企業(yè)改制、產(chǎn)權轉讓的全部資產(chǎn)進(jìn)行評估。但是，在一部分企業(yè)改制和產(chǎn)權轉讓為目的的資產(chǎn)評估中，對專(zhuān)利、商標、商譽(yù)等極具價(jià)值和增值潛力的無(wú)形資產(chǎn)按極低的價(jià)格評估或不評估不說(shuō)明等。
（六）信息披露不充分。評估報告應當披露必要的信息，使評估報告使用者能夠正確理解評估結論。但在有的資產(chǎn)評估報告中對于不動(dòng)產(chǎn)的總體情況、產(chǎn)權特點(diǎn)、權屬關(guān)系以及資產(chǎn)的擔保、抵押、剝離、租賃、權證變更等可能對評估資產(chǎn)價(jià)值判斷產(chǎn)生重大影響的信息，披露不夠充分。
二、加強企業(yè)國有資產(chǎn)評估工作的對策思路
針對企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作存在的問(wèn)題，根據《國有資產(chǎn)評估管理辦法》(國務(wù)院令第91號)的規定，筆者認為應當按照“明確職責、嚴格程序、規范操作”的目標要求，來(lái)規范和加強企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理。
（一）明確委托主體。當企業(yè)發(fā)生資產(chǎn)評估行為時(shí)，應當由國有資產(chǎn)產(chǎn)權持有單位委托具有相應資質(zhì)的資產(chǎn)評估機構進(jìn)行評估，并與之簽訂《資產(chǎn)評估委托書(shū)》。企業(yè)應如實(shí)向資產(chǎn)評估機構提供有關(guān)情況和資料，并對所提供情況和資料的真實(shí)性、合法性和完整性負責，不得隱匿或虛報資產(chǎn)。這種按照經(jīng)濟行為批準權限與核準備案相一致的原則，進(jìn)行的核準備案制度，有利于提高效率，分清責任，更好地體現權、責、利的統一，確保中介獨立客觀(guān)公正執業(yè)。同時(shí)可以有效地防止企業(yè)與中介惡意串通、隱匿資產(chǎn)、虛增負債和低評漏評等舞弊現象，防止企業(yè)內部人及其他關(guān)聯(lián)利益方與中介形成利益共同體和一致行為人的產(chǎn)生。
（二）嚴格選聘條件。產(chǎn)權持有單位應按照公開(kāi)、公平、公正、透明、擇優(yōu)和高效的原則，嚴格選聘有資質(zhì)、有信譽(yù)、有業(yè)務(wù)勝任能力的評估機構進(jìn)行企業(yè)國有資產(chǎn)評估工作。資產(chǎn)評估機構要自覺(jué)堅持《資產(chǎn)評估準則》的規定，遵循獨立、公正、客觀(guān)的原則進(jìn)行資產(chǎn)評估工作。
（三）規范評估程序。執業(yè)人員應當根據評估對象、價(jià)值類(lèi)型、資料收集情況等相關(guān)條件，恰當選擇評估方法。按照現場(chǎng)調查、收集評估資料、評定估算、編制和提交評估報告等步驟組織實(shí)施評估業(yè)務(wù)，對委托范圍內的資產(chǎn)、負債實(shí)施實(shí)地勘察、核對，客觀(guān)公正地進(jìn)行資產(chǎn)評估，最大限度地保證評估結果的真實(shí)、合理和完整性，為資產(chǎn)處置提供客觀(guān)的價(jià)格依據。積極推行企業(yè)整體價(jià)值評估方法，對涉及企業(yè)價(jià)值評估的項目原則上要求采用兩種以上的評估方法進(jìn)行驗證，使國有企業(yè)多年形成的品牌價(jià)值、商譽(yù)等無(wú)形資產(chǎn)得到充分體現，有效提升評估報告的質(zhì)量。
（四）提高執業(yè)水平。按照職業(yè)道德行為規范的要求，進(jìn)一步提高國有資產(chǎn)評估人員的專(zhuān)業(yè)知識水平和業(yè)務(wù)素質(zhì)，加深對資產(chǎn)評估準則的理解，切實(shí)提高資產(chǎn)評估項目核準、備案的工作質(zhì)量和效率。更新和提高執業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)知識和專(zhuān)業(yè)技能，熟練掌握現行各種有關(guān)規定和實(shí)務(wù)標準，不斷提高執業(yè)水平。同時(shí)，評估機構也應不斷創(chuàng )造條件，開(kāi)展各種形式的業(yè)務(wù)培訓，增強執業(yè)人員執行各種類(lèi)型評估業(yè)務(wù)的經(jīng)驗，提高分析、判斷問(wèn)題的能力。
（五）實(shí)行專(zhuān)家評審。建立資產(chǎn)評估專(zhuān)家評審委員會(huì )制度，對重大項目的資產(chǎn)評估，應實(shí)行專(zhuān)家評審，邀請專(zhuān)家對重大項目資產(chǎn)評估方法的適用、范圍內容、取價(jià)標準的依據及評估程序進(jìn)行綜合評審，讓評估方面的專(zhuān)家對評估報告的質(zhì)量作出評價(jià)。并在實(shí)踐中不斷擴大專(zhuān)家評審范圍，不斷擴大專(zhuān)家隊伍的覆蓋面，特別是增加特殊行業(yè)、特種設備等方面的專(zhuān)家。因為專(zhuān)家評審可以更多地從行業(yè)執業(yè)行為的角度，更加關(guān)注評估報告的法律效力相關(guān)的內容。通過(guò)專(zhuān)家評審，力求實(shí)現評估程序更加合法、評估過(guò)程更加合規、評估結果更加合理。
（六）加大監督力度。及時(shí)了解和掌握資產(chǎn)評估機構在國有資產(chǎn)評估項目中的執業(yè)情況，加強與相關(guān)評估行業(yè)主管部門(mén)的溝通與協(xié)調，組織開(kāi)展國有資產(chǎn)評估項目的質(zhì)量抽查，對評估人員、評估機構的工作質(zhì)量進(jìn)行評價(jià)，建立評估管理檔案，加大對違紀違規執業(yè)機構和人員的查處力度。建立和完善監督機制，對于違規的中介機構根據情況，采取通報、警告、將不良記錄備案、停業(yè)整頓、取消國有資產(chǎn)的評估業(yè)務(wù)資格等措施。中介機構應樹(shù)立風(fēng)險意識，加強質(zhì)量控制，注重品德要求，強調職業(yè)道德，切實(shí)維護國有資產(chǎn)出資人利益，提升行業(yè)社會(huì )公信力，提升行業(yè)服務(wù)質(zhì)量。
