貝殼研究院：新萬(wàn)億藍海，京滬舊改空間最大 貝殼研究院：舊改萬(wàn)億藍海破冰，重塑城市格局 貝殼研究院：新萬(wàn)億藍海，或掀起住房領(lǐng)域的二次革命
老舊小區改造面臨較大的障礙，但在疫情的沖擊之下，國家為了穩定投資，加大對城市老舊小區改造的力度。2020 年政府工作報告明確3.9 萬(wàn)個(gè)老舊小區的改造目標。在一系列扶持政策推動(dòng)下，社會(huì )資本參與小區改造，將會(huì )推動(dòng)老舊社區改造破冰。老舊小區改造能夠拉動(dòng)超過(guò)1 萬(wàn)億的投資，能夠使存量房產(chǎn)價(jià)值得以提升，還能優(yōu)化城市人口分布結構，提升中心城區經(jīng)濟活力。
一、近四成老舊小區樓齡 20 年以上，京滬舊改空間最大 按照住建部標準，全國需改造的老舊小區達到 17 萬(wàn)個(gè)，涉及建筑面積 40 億平米。根據貝殼樓盤(pán)字典數據，重點(diǎn) 20 城市（名單如下圖）的記錄小區數量為 15.39 萬(wàn)個(gè)，其中樓齡 20 年以上的老舊小區數量為5.96 萬(wàn)個(gè)，老舊小區的占比近 40%。
分城市來(lái)看，數量方面，老舊小區數量最多的三個(gè)城市為上海、成都、北京，老舊小區的數量分別為 14000 個(gè)、5200 個(gè)、5100 個(gè)；從老舊小區的比例來(lái)看，老舊小區的數量占總體存量比重最高的三個(gè)城市為上海、濟南、北京，20 年以上老舊小區占比分別為 61%、49%、47%。不管從絕對數量還是比例來(lái)看，北京上海這兩個(gè)超級都市的房屋老舊情況都比較嚴峻，恰恰是這類(lèi)城市面臨更大的住房需求缺口和更強烈的品質(zhì)居住訴求，未來(lái)老舊小區改造的推進(jìn)力度也將會(huì )更大。
圖：2000 年及以前小區個(gè)數 TOP20 城市
來(lái)源：貝殼研究院 二、 京城超八成老舊小區在城六區，六成無(wú)電梯、七成車(chē)位配足 比不足 1 老舊社區一般都集中在城市的老城區，以北京為例，逾 8 成老舊小區分布在寸土寸金的城六區，西城近 6 成是老舊小區。
根據貝殼樓盤(pán)字典數據，北京樓齡在 20 年以上的老舊小區數量5100 個(gè)左右，涉及 243 萬(wàn)套住房。從區位分布看，北京所有存量住宅房源中有 64%分布在城六區，而老舊小區房源中，有 82%集中在城六區。西城區內部老舊房源占比高達 58%，位于各城區首位，海淀、東城及石景區域內老舊房源占比在 47%左右。
圖：北京各城區內部老舊房源占比 140035237511038453571 353428942167 2119 20571971 19601700 162815371397 13011188 1178 116761%30%47%41%37%45%31%49%32%42%40%30%29%45%38%37%29%25%23%15%小區個(gè)數（個(gè)）
老舊小區個(gè)數占比
來(lái)源：貝殼研究院 老舊小區居住空間普遍逼仄，環(huán)境配套較差。從貝殼近五年的成交數據看，北京樓齡在 20 年及以上的房屋中 46%面積在 60 平以下，90%在 90 平以下，120 平以上的占比僅 4%。老舊房屋居住空間普遍擁擠。
圖：北京鏈家近五年成交的不同樓齡段房源面積分布 來(lái)源：貝殼研究院 貝殼樓盤(pán)字典數據顯示，北京所有存量小區中有近 6 成小區有電梯，而樓齡在 20 年及以上的老舊小區僅 34%的配有電梯，超六成小區無(wú)電梯。此外有 16%的老舊小區沒(méi)有集中供暖，20%的老舊小區綠化率不足（綠化率 30%以下）。北京所有存量小區中僅 12%的小區無(wú)門(mén)禁系統，而老舊小區中這一比例為 26%。老舊小區普遍不是人車(chē)分流。車(chē)位58%48%47% 46%39%37%22%20%19%18%15%10%9%7%5%2%0%16%36%28%9%11%46%44%7%2% 2%29%39%19%6%7%60平以下 60-90平 90-120平 120-140平 140平及以上20年以下房源 20年及以上房源 總體
配比不足 1 的老舊小區占比超 7 成。40%的老舊小區物業(yè)不具備資質(zhì)。
表：北京樓齡在 20 年及以上的老舊小區畫(huà)像
無(wú)電梯小區
無(wú)集中供暖
綠化不足
無(wú)門(mén)禁系統
車(chē)位配比不足 1 1
物業(yè)不具資質(zhì)
比重 66% 16% 20% 26% 72% 40% 個(gè)數 3370 820 1000 1300 3600 2000 數據來(lái)源：貝殼研究院 三、20 年及以上 老房房 跌幅為次新房 3 倍以上 ，舊改可提升流通率 北京的老舊小區主要在核心區域，地段價(jià)值高，但是目前居住條件差，導致老舊小區在下行周期房?jì)r(jià)跌幅更大，造成了難以流通和資源被浪費的惡性循環(huán)。
老舊小區房?jì)r(jià)抗跌性差且流通不暢。在本輪下行周期中樓齡偏大又無(wú)其他資源的石景山區以 11%的累計跌幅（2019 年較 2017 年）居北京城區房?jì)r(jià)跌幅前列。在保證樣本的前提下，為了剔除教育資源的影響，以石景山及豐臺兩區房源為樣本，房?jì)r(jià)跌幅與樓齡基本呈正相關(guān)：20 年及以上的房源均價(jià)累計跌幅達 9%，而樓齡在 5 年以?xún)却涡路績(jì)r(jià)格跌幅不到 3%。房源老舊、居住環(huán)境差制約房屋的流通。房齡越大，流通率越低，不利于資源的優(yōu)化配置。
圖：石景山及豐臺兩區不同樓齡二手房成交均價(jià)變動(dòng)（2019 年較 2017 年）
來(lái)源：貝殼研究院 圖：2019 年北京不同樓齡段二手房流通率
來(lái)源：貝殼研究院 老舊小區改造提升小區流通率。以朝陽(yáng)區勁松商圈為例，近兩年進(jìn)行了大面積改造，社區價(jià)值的提升作用明顯。2018 年勁松商圈二手房成交均價(jià)同比下跌 9.3%，2019 年均價(jià)止跌轉漲，漲幅排在朝陽(yáng)區 61 個(gè)商圈中第 13 位。勁松商圈二手房成交體量在 61 個(gè)商圈中排名由 2016-2017 年第 10 位前進(jìn) 2 名，2018-2019 年穩定在第 8 位。
近年來(lái)持續推進(jìn)舊改且成交體量較大的農光里小區，2018 年成交均價(jià)同比下跌 7.2%，2019 年同比上漲 3.3%，整個(gè)下行期（2019-2017）均價(jià)累計跌幅僅 4%，跌幅在商圈內年度成交 5 套以上小區中最小。老-2.4%-5.7%-7.4%-7.5%-8.9%0-5年 5-10年 10-15年 15-20年 20年及以上2.0%2.1%1.8%1.7%1.4%1.3%0-10年10-20年20-30年30-40年40-50年50年以上
舊小區改造可以有效促進(jìn)資產(chǎn)的保值。
表：2017-2019 年勁松商圈內均價(jià)漲幅 TOP10 樓盤(pán) 樓盤(pán)名稱(chēng)
7 2017 年均價(jià)
9 2019 年均價(jià)
2019- - 2017
農光里 62116 59548 -4.1% 建業(yè)苑 58203 55679 -4.3% 廣和南里二條 59799 57125 -4.5% 勁松四區 60071 57082 -5.0% 勁松一區 61986 58815 -5.1% 都城心嶼 71343 66541 -6.7% 農光南路 61956 56492 -8.8% 農光南里 61388 55754 -9.2% 農光東里 64954 58948 -9.2% 勁松南路 61891 56055 -9.4% 數據來(lái)源：貝殼研究院 近年來(lái)持續推進(jìn)保溫加固的勁松 1-9 區近年來(lái)成交占比總體呈現持續走高趨勢。
圖：勁松 1-9 區成交在勁松商圈的占比
來(lái)源：貝殼研究院 四、 老舊小區改造重新煥發(fā)中心城區的活力，帶動(dòng)城區人口年輕化
對北京來(lái)說(shuō)，中心城市的老齡化問(wèn)題尤為嚴重。北京東、西城的 65歲以上人口占比超過(guò) 16%，兩城區老齡人口數量占全市 14%。老齡化比例過(guò)高，會(huì )導致市中心活力減退。另一方面，房屋設施老化不適合年輕人居住，年輕人不得不住到更遠的地區，城市通勤壓力加大，帶來(lái)交通堵塞和環(huán)境污染。對老舊社區進(jìn)行改造，能夠讓城里的房子更加適合年輕人居住，優(yōu)化中心城區的人群結構。
以日本東京核心區域為例，城市更新和舊區改造使中心城區給年輕人提供更加宜居便利的居住空間，吸引優(yōu)質(zhì)年輕人回到中心，有效改善了職住分離問(wèn)題。年輕人進(jìn)入城市核心區域，提高了中心城市消費需求，破解產(chǎn)業(yè)空心化，提高城市經(jīng)濟活力。因此，老舊小區改造，不僅僅是對現有住房質(zhì)量的改善，對于城市人口分布和區域價(jià)值具有長(cháng)期價(jià)值。
圖 1-20：東京都核心三區人口變化 22.4%23.3%25.8%24.7%2016年 2017年 2018年 2019年
數據來(lái)源：東京都統計局
- 100 200 300 400 500 6001955195719591961196319651967196919711973197519771979198119831985198719891991199319951997199920012003200520072009201120132015
