關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究報告有哪些?下面是小編為大家整理的相關(guān)模板，接下來(lái)我們一起來(lái)看看吧!房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究報告【一】一、項目背景1、項目名稱(chēng)：居住小區(暫定名)2、可行性研究報告的編制依據：(1下面是小編為大家整理的2023年房地產(chǎn)可行性報告【五篇】,供大家參考。
房地產(chǎn)可行性報告范文第1篇
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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究報告【一】
一、項目背景
1、項目名稱(chēng)：居住小區(暫定名)
2、可行性研究報告的編制依據：
(1)《城市居住區規劃設計規范》
(2)《a市城市拆遷管理條例》liuxue86.com
(3)《城市居住區公共服務(wù)設施設置規定》
(4)《住宅設計規范》
(5)《住宅建筑設計標準》
(6)《建筑工程交通設計及停車(chē)場(chǎng)設置標準》
(7)《城市道路綠化規劃及設計規范》
(8)《高層民用建筑設計防火規范》
3、項目概況
1 )地塊位置：該基地東起xx南至x路，西至x路、北至xx圍合區內土地面積約xx平方米，該地塊屬a市x類(lèi)地段。
2 )建設規模與目標：
土地面積：
容積率：
開(kāi)發(fā)周期：
土地價(jià)格：
元/畝(a市國有土地使用權掛牌出讓起價(jià))
建筑面積(預計)：總建筑面積：
3 )周?chē)h(huán)境與設施
(1)步行約10 分鐘可至a市中心。
(2)西側為 市城市中心景點(diǎn)。
(3)東側為城市綠化帶，南側為廣場(chǎng)。
(4)西南靠近a市小學(xué)。
(5)北面為a市人民銀行。
4、項目swot分析
優(yōu)勢及機會(huì )
(1) 該項目地處a市最具發(fā)展潛力的地段，周邊環(huán)境在不久的將來(lái)是最佳的居住區域。
(2) a近幾年的經(jīng)濟發(fā)展和市政建設步伐，使得該區域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。
(3) 東側 的成功開(kāi)發(fā)，為該區域的房?jì)r(jià)定位提供了市場(chǎng)認可性。
(4) 周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價(jià)格奠定了一定的基礎。
(5) 拆遷的當地居民選擇就地回遷的比例較大，對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。
(6) 該項目以毛地出讓?zhuān)饍r(jià)
元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。
(7) 該項目規劃定位為a市第一個(gè)小高層住宅小區，我公司在b市開(kāi)發(fā)小高層的經(jīng)驗可以為之借鑒。
(8) 我公司與a市的政府及建設主管部門(mén)的良好公共關(guān)系背景，有利于我公司今后在當地的發(fā)展。
(9) 物業(yè)管理公司在a市的先行介入，為今后該項目的物業(yè)管理，具有一定的優(yōu)勢互補的性。
(10) 拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們取得這次競價(jià)成功創(chuàng )造了一定的機會(huì )。
劣勢及威脅
(11) 拆遷密度過(guò)大，拆遷成本及風(fēng)險是該項目成功與否的關(guān)鍵。
(12) a市拆遷實(shí)施細則的即將出臺，拆遷成本的預測具有一定的風(fēng)險性。
(13) 市政設施的帶拆帶建，因其標準的不確定性，使的成本的測算具有一定的不確定性。
(14) 外來(lái)資金的介入，有可能使得土地的掛牌價(jià)抬的過(guò)高。
(15) 規劃中對于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規劃能否通過(guò)，具有一定的不可確定性。
(16) 小高層的居住觀(guān)念的形成，物業(yè)管理費、電梯的運行和維護等，將給今后的銷(xiāo)售帶來(lái)一定的抗性。
(17) 該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。
(18)花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。
(19) 拆遷的難度，使該項目的建設周期具有延期的可能。
(20) 周遍的生活配套設施及交通不夠完善。
二、市場(chǎng)分析
1 a市概況(參考)
a市位于
河南岸，面積
平方公里，人口 萬(wàn)。
生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。境內有部級森林公園、部級野生動(dòng)植物保護區、部級水禽濕地保護區。全市森林覆蓋率達56%，1996年和1997年被國家批準為國家生態(tài)經(jīng)濟示范區和實(shí)施《中國21世紀議程》地方試點(diǎn)。
投資環(huán)境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運輸網(wǎng);水運以長(cháng)江干流的重要港口——a港為樞紐，擁有國家對外開(kāi)放口岸，年設計吞吐能力達500萬(wàn)噸，a港泥洲新港區一期工程已動(dòng)工;通信已形成以數字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務(wù)網(wǎng)絡(luò )。
項目所在區位于 江中下游南岸，與b市接壤，是a市政治、經(jīng)濟、文化中心。全區總面積2516平方公里，人口62萬(wàn)，轄8個(gè)鄉、13個(gè)鎮、4個(gè)街道辦事處。城區人口12萬(wàn)。
2 a市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析
a市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個(gè)階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1994年至1998年為第二階段，統代建行為逐步消失，商品房開(kāi)發(fā)逐漸興起。
1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規范階段。以城區南門(mén)“兩點(diǎn)一線(xiàn)”舊城改造和西苑小區的成片開(kāi)發(fā)為起點(diǎn)，掀起了城市建設新一輪高潮。尤其是地改市后，城市基礎設施建設步伐加快，城市建成區人口、規模迅速擴張，城市建設與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)兩者良性互動(dòng)，房地產(chǎn)場(chǎng)進(jìn)入有序發(fā)展時(shí)期。到目前為止，a市房地產(chǎn)業(yè)基本實(shí)現了創(chuàng )業(yè)任務(wù)，完成了原始積累。居民住房質(zhì)量顯著(zhù)改善，產(chǎn)業(yè)結構趨向合理，市場(chǎng)體系基本建立。
二oox年，a市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現在以下幾個(gè)方面：
表現之一：投資增幅大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成4.6億元，投資增幅達33.4%,占全市建設系統投資65%，占全市固定資產(chǎn)投資12.6%。
表現之二：市場(chǎng)供銷(xiāo)兩旺。主城區竣工商品房面積 20.04萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積22.04萬(wàn)平方米，消化空置房2萬(wàn)平方米。城市人均住房建筑面積已達26平方米。
表現之三：房?jì)r(jià)平穩上升。城區商品住宅價(jià)格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究報告【二】
一、國內環(huán)境：中國房地產(chǎn)還有20年以上的好景
xx年12月3日上海新國際博覽中心，第六屆中國住交會(huì )拉開(kāi)序幕。與往屆相比，本屆住交會(huì )無(wú)論是在規模上還是人氣上都堪稱(chēng)史無(wú)前例。共有253家房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)行業(yè)代表參加本屆展會(huì )，從側面反映開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍對未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)預期向好，一致認同住交會(huì )主辦方所預言“中國房地產(chǎn)還有20年以上的好景” 。
“中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。在2003年中國GDP增長(cháng)的9.3個(gè)百分點(diǎn)中，有1.8個(gè)百分點(diǎn)是由房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻的。
中國房地產(chǎn)業(yè)直接帶動(dòng)了57個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加，沒(méi)有一個(gè)其它行業(yè)有如此廣泛的行業(yè)推動(dòng)力。
1998年以來(lái)，中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、竣工面積、銷(xiāo)售面積始終保持了年均20%左右的增長(cháng)。
2003年中國住宅投資占GDP比例超過(guò)了美國，已經(jīng)達到了5.7%。而在美國，房地產(chǎn)業(yè)作為國家經(jīng)濟的三大支柱產(chǎn)業(yè)(汽車(chē)、醫藥、房地產(chǎn))之一，已持續了50多年。
2020年，中國的城鎮人口將達到10.2億人，年均增長(cháng)4%，城鎮住宅存量面積將達到330億平方米，比2004年將凈增198.5億平方米，年平均需凈增12.4億平方米?！?/p>
二、xx房地產(chǎn)市場(chǎng)：整體良性發(fā)展與現階段迅速升溫
1、湖北省宏觀(guān)政策的指導
2004年6月，為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續快速健康發(fā)展，根據《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展的通知》，結合我省實(shí)際，湖北省政府出臺《省政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續健康發(fā)展的意見(jiàn)》，將在一定程度上刺激商品房市場(chǎng)，保證房產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
2、政府出臺房改政策，取消福利分房
自2000年年底荊州政府取消福利分房制度，個(gè)人購房數量驟增。同時(shí)，隨著(zhù)居民收入水平不斷提高以及消費者觀(guān)念的轉變，消費者對商品房的需求也持續呈上升趨勢，在很大程度上刺激了商品房市場(chǎng)迅猛發(fā)展。
3、人口城鎮化，擴大了市場(chǎng)消費需求。
荊州是一個(gè)文化古城，有著(zhù)悠久的歷史，自古以來(lái)就是連貫南北的交通要塞和物資集散地，隨著(zhù)近年來(lái)城市基礎設施建設的逐步完善，吸引了許多外地人來(lái)荊州投資經(jīng)商。另外戶(hù)籍制度的改革，使農村人口城鎮化，城鎮人口大量增加。這些都為荊州市的商品房消費市場(chǎng)增添了新的主力軍。
4、隨著(zhù)人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場(chǎng)消費能力逐步增強。
2003年荊州市城鎮居民人均可支配收入7093元，上年增長(cháng)7.4%。人均消費支出5400元，增長(cháng)3.3%;2003年全市農民人均純收入2502元，增長(cháng)3.9%。(摘自：《荊州縱橫》之《2003年荊州市經(jīng)濟運行特點(diǎn)、問(wèn)題及對策》)
2004年荊州市完成生產(chǎn)總值430億元左右，同比增長(cháng)8.5%，城鎮居民人均可支配收入7600元，比上年增長(cháng)7.2%;農民人均純收入3002元，比上年增加500元，增長(cháng)20.0%，增長(cháng)速度創(chuàng )九年來(lái)最好水平，增長(cháng)速度居全省第一位，增加絕對額居全省第二位。(摘自：荊州市人民政府新聞發(fā)言人辦公室《2004年經(jīng)濟發(fā)展情況新聞稿》)
以上數據反映了企業(yè)和個(gè)人的投資與消費仍蘊藏著(zhù)較大的增長(cháng)潛力。
近年來(lái)，相當一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”發(fā)展。電腦、移動(dòng)電話(huà)、摩托車(chē)等消費的快速增長(cháng)帶動(dòng)了城市消費品市場(chǎng)的活躍，汽車(chē)、住房消費的增加預示著(zhù)新一輪消費結構升級已為期不遠。
5、同類(lèi)物業(yè)的市場(chǎng)情況
荊州花園、順馳太陽(yáng)城、翰林苑、觀(guān)邸、白云綠水、麗景家園等一批高檔次概念住宅的推出，完成了對本類(lèi)產(chǎn)品的市場(chǎng)說(shuō)明任務(wù)，人們對高檔住宅已廣為認同和接受，希望擁有這類(lèi)高檔住宅。在此基礎上，本類(lèi)產(chǎn)品的推廣、銷(xiāo)售也逐步成熟，深入人心。
三、xx房地產(chǎn)消費市場(chǎng)的新機遇：舊城改造與銀行按揭
1、舊城改造，造成了需求量的增加
鑒于原荊州城內人口密度過(guò)大的狀況，為減輕市政壓力， 2003年，政府出臺“為古城減壓，城內只許拆房，不許建房”的新規劃，開(kāi)始對城墻及城內古跡、古建筑加以保護。同時(shí)下令城內十二萬(wàn)人外遷六萬(wàn)，短期目標是三年遷出三萬(wàn)人。這給城外的房地開(kāi)發(fā)提供了良好的市場(chǎng)環(huán)境。
2、銀行按揭政策的出臺，讓大量經(jīng)濟實(shí)力不是很強的家庭也步入了購房者的行業(yè)，增加了市場(chǎng)的需求量。在銀行按揭政策，這些消費者通常僅需支付相當于總房款兩至四成的首付款，即可提前入住，享受房產(chǎn)的居住權。這就大大增加了消費人群數量，有效刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究報告【三】
一、房地產(chǎn)可行性研究的目的
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目是一項極其復雜的工程，它涉及立項、方案設計、施工、銷(xiāo)售等一系列復雜的程序?？尚行匝芯渴欠康禺a(chǎn)項目決策前必要的手段，可行性研究通過(guò)深入的調查研究最終形成可行性研究報告，作為交投集團、成渝公司內部立項審批以及最終投資方案的主要依據。
通過(guò)可行性研究，能夠在很大程度上提升房地產(chǎn)項目決策的正確性，提高項目的經(jīng)濟效益。其目的是使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目決策科學(xué)化、程序化，從而提高決策的可靠性，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的實(shí)施和控制提供參考。
二、規劃設計的可行性分析
1.在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度等條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類(lèi)型和特性，是否符合規劃設計概念。主要從規劃設計角度判斷將上述硬指標轉化成現實(shí)產(chǎn)品的可能性。
2.容積率變化對產(chǎn)品設計概念、產(chǎn)品類(lèi)型和特征的影響。
3.土地本身特征對產(chǎn)品設計的影響和考慮。如圖例，對產(chǎn)品設計和環(huán)境保護的影響及解決的方法。
4.周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設計的影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、“風(fēng)水”因素等對產(chǎn)品規劃設計和環(huán)境保護的影響及解決方法。
5.周邊市政工程配套設施對產(chǎn)品設計的影響和考慮。如：道路狀況(可能與小區主要出入口有關(guān))、供水、排水、通訊(有線(xiàn)電視、電話(huà)、網(wǎng)絡(luò ))、永久性用電和臨時(shí)施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產(chǎn)品規劃設計的影響及解決方法。
6.周邊生活配套設施對產(chǎn)品設計的影響和考慮。生活設施對自身配套建設規模和面積作出判斷。
7.市場(chǎng)分析結果對產(chǎn)品設計的影響和考慮。如：市場(chǎng)價(jià)格限制、總價(jià)控制原則與產(chǎn)品類(lèi)型和產(chǎn)品特性設計是否存在矛盾，對產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及如何解決。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究報告【四】
可行性研究過(guò)程中的誤區及應對措施
(一)常見(jiàn)誤區
1.一個(gè)標準的效益分析
如果項目可行性研究報告十分肯定地明確將來(lái)能賺多少錢(qián)，而且一定能賺這么多錢(qián)，這絕不會(huì )是一份實(shí)事求是的報告。一份專(zhuān)業(yè)而嚴肅的項目可行性研究報告不可能只是一個(gè)效益標準。在可行性研究時(shí)，會(huì )有很多不確定的因素。這些不確定因素使項目未來(lái)的價(jià)格及銷(xiāo)售進(jìn)程處于一種相對的不確定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分確定的，只能是一種合理的預測，而這些預測需要假定的前提，那就是期望值?？尚行匝芯扛鶕煌钠谕到o出不同的期望效益預測。
2.先入之見(jiàn)的可行性分析研究
通過(guò)一些房地產(chǎn)投資項目失敗的案例，發(fā)現其中大部分項目的失敗都是由一些可預見(jiàn)的因素造成的。這些因素包括：在一個(gè)離市區較遠的鄉鎮開(kāi)發(fā)高層公寓，結果是無(wú)人問(wèn)津;準備在一個(gè)規劃失控的農民居住區開(kāi)發(fā)商住小區，結果在廉價(jià)“集資房”的沖擊下半途而廢;同一時(shí)間同一城市同類(lèi)樓盤(pán)供應量過(guò)大致使需求短缺;建設成本遠遠超過(guò)預算造成資金不繼等等。通過(guò)失敗的案例可以發(fā)現，房地產(chǎn)項目在可行分析研究過(guò)程中，只是從各個(gè)角度描繪這個(gè)項目投資的美好前景，卻偏偏不提項目投資的不利因素。這樣的“可行性分析研究”，自始至終都是為了證明該項目是可行的，犯了“先入為主”的大忌。
(二)應對措施
1.重視專(zhuān)業(yè)化及市場(chǎng)培育工作。加快專(zhuān)業(yè)化及市場(chǎng)培育工作，推進(jìn)行業(yè)規?；c專(zhuān)業(yè)化，是提高可行性研究水平，確保其精度、深度、控制誤差的根本保證。當前市場(chǎng)逐漸走向規范和成熟，日益劇烈的市場(chǎng)競爭成為企業(yè)加強可行性研究的外在動(dòng)力。
2.提高從業(yè)人員素質(zhì)。這是控制可行性誤差的基本保障。在某種意義上看，可行性研究人員應該是“全才”，必須具備相當的工程技術(shù)、經(jīng)濟、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、法規、稅務(wù)、金融等專(zhuān)業(yè)知識。
3.建立可行性研究數據庫。當前國內房地產(chǎn)市場(chǎng)透明度還不高，可行性研究人員往往難以收集到完整和準確的市場(chǎng)信息。信息的缺失或誤差，可能給可行性分析帶來(lái)巨大誤差。在這種情況下，可行性分析人員更需要加強對信息的收集、整理工作。通過(guò)去粗取精，去偽存真的過(guò)程，將市場(chǎng)上分散的信息整理為可用的數據。另外，還可加強項目后評價(jià)工作，按照四川交投集團《投資項目后評價(jià)指引》的方法和內容，通過(guò)分析對比，總結經(jīng)驗，改善投資管理和決策，進(jìn)一步提高可行性研究的實(shí)用性。
加強房地產(chǎn)可行性研究工作的一些建議
(一)重視多方案比較
一般情況下，可行性分析要研究的不是單一方案，而是同時(shí)研究多種方案，有時(shí)幾個(gè)方案都可能是可行的，而且很可能都具有吸引力。要在多個(gè)可行方案中優(yōu)選出最優(yōu)秀方案，研究人員只能在可行性分析的基礎上，綜合考慮市場(chǎng)、資金、風(fēng)險等各方面的問(wèn)題，綜合評價(jià)合理取舍。
(二)堅持可行性研究的客觀(guān)性原則
客觀(guān)性原則就是要堅持從實(shí)際出發(fā)、實(shí)事求是的原則，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的可行性研究是根據擬開(kāi)發(fā)項目的具體情況進(jìn)行分析論證而得出可行或不可行的結論，不為任何單位或個(gè)人而生偏私之心，不為任何利益或壓力所動(dòng)。
(三)提高可行性研究編制人員素質(zhì)
相當一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目可行性研究編制人員可能就是一、兩個(gè)人，不能適應房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的多專(zhuān)業(yè)要求，而且編制人員往往不了解和熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，他們能做的僅是依葫蘆畫(huà)瓢，定性分析東拼西湊、定量分析草率計算、經(jīng)濟評價(jià)流于形式。不能根據特定的對象進(jìn)行必要的調查、數據收集和分析，對一些關(guān)鍵的數據進(jìn)行處理用來(lái)滿(mǎn)足經(jīng)濟評價(jià)結果的需要，失去了可行性研究的真實(shí)性和指導作用。
五、結語(yǔ)
總之，可行性研究要以市場(chǎng)為導向，對房地產(chǎn)項目所涉及的領(lǐng)域、經(jīng)濟效益、技術(shù)可行性、環(huán)境、社會(huì )效益等方面進(jìn)行全方位的論證和評估。項目可行性研究對項目成敗及投入的收益將產(chǎn)生直接、巨大的影響?？尚行匝芯恳栽鰪娖髽I(yè)核心競爭力、創(chuàng )造經(jīng)濟效益為中心，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的各要素進(jìn)行全面的調查研究和詳細的測算分析，進(jìn)行多方案的比較論證，最大限度優(yōu)化方案。同時(shí)我們應注意房地產(chǎn)項目可行性研究中存在的問(wèn)題，在工作中應避免這些問(wèn)題的出現，發(fā)揮可行性研究的實(shí)際作用，使房地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)工作有據可依。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究報告【五】
一、完善文本內容。本報告中，應增加建設單位的相關(guān)情況，清楚開(kāi)發(fā)單位是否有資質(zhì)和能力承擔項目開(kāi)發(fā);增加和深化銷(xiāo)售預測和銷(xiāo)售策略;深化投資環(huán)境和市場(chǎng)研究，特別是項目區域開(kāi)發(fā)區的房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況及經(jīng)濟發(fā)展情況。
二、增加相關(guān)圖紙。本報告中沒(méi)有任何圖紙來(lái)表述報告中內容，項目可研報告，一定要附項目總平面圖和日照分析圖?？倛D可以知道建設規模和內容，清楚開(kāi)發(fā)強度和經(jīng)濟技術(shù)指標，也可知道設計是否符合相關(guān)規范要求。日照分析圖可以看出是否對項目外有日照影響，是否滿(mǎn)足國家強制性條文。
三、完善相關(guān)設計依據。文中設計依據有些已經(jīng)過(guò)時(shí)，應采用國家最新規范;婁底市近期專(zhuān)門(mén)出臺了一些針對房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的文件，應加上去，增加項目的本地性。
四、完善建設內容。建設內容應當明確是高層還是多層住宅，限高多少;增加公廁、垃圾站、配電房、綠化等建設內容;說(shuō)明項目用地權屬情況。
五、細化和修改文字內容。文中劣勢描敘中，項目區域為未開(kāi)發(fā)區域不對，該項目區域已經(jīng)是成熟開(kāi)發(fā)區域;文中對房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析應當主要側重開(kāi)發(fā)區的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，而不應是湖南省和婁底市的，說(shuō)服力不強。
六、投資進(jìn)一步細化。該報告中，項目總建筑面積19663平方米，總投資9748.79萬(wàn)元，成本將近5000元每平米，投資成本過(guò)高，不符合目前房產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)情況，應調整。其次，在投資分析中，地下車(chē)位12萬(wàn)/個(gè)，超出婁底實(shí)際價(jià)格，目前一般為8萬(wàn)/個(gè);工程量中，土石方應進(jìn)一步核實(shí)，該區域主要是填方，挖方較少;人工工資88元/日太低。
七、修改項目工期表達方式。項目工期改為采用以月為單位計算工期，以季度不太精確;文中工期部分地方前后不一，工程本是2021年5月完成，在銷(xiāo)售方案中卻2021年8月才舉行奠基，2022年4月18日才開(kāi)始團購，時(shí)間前后不一致。
八、完善對項目開(kāi)發(fā)條件的描述。本報告中，項目建設基礎條件的描敘與本項目實(shí)際建設地不符，應具體針對性地對項目建設條件進(jìn)行精準描敘。包括項目場(chǎng)地、地形地貌、地質(zhì)情況、周邊建設情況等。
九、工程管線(xiàn)設計應深化。該報告中，住宅采用三臺800kVA室外箱式公變供電，公共部分在地下室設兩個(gè)專(zhuān)變配電室，共設4臺高壓開(kāi)關(guān)柜、2臺800KVA干式變壓器和24臺低壓配電柜，配置不合理;該報告中，給水管道200管徑過(guò)大，150足夠。
房地產(chǎn)可行性報告范文第2篇
第一章 投資環(huán)境分析
一、 國內環(huán)境：中國房地產(chǎn)還有20年以上的好景
XX年12月3日 上海新國際博覽中心，第六屆中國住交會(huì )拉開(kāi)序幕。與往屆相比，本屆住交會(huì )無(wú)論是在規模上還是人氣上都堪稱(chēng)史無(wú)前例。共有253家房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)行業(yè)代表參加本屆展會(huì )，從側面反映開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍對未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)預期向好，一致認同住交會(huì )主辦方所預言“中國房地產(chǎn)還有20年以上的好景” 。
“中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。在XX年中國gdp增長(cháng)的9.3個(gè)百分點(diǎn)中，有1.8個(gè)百分點(diǎn)是由房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻的。
中國房地產(chǎn)業(yè)直接帶動(dòng)了57個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加，沒(méi)有一個(gè)其它行業(yè)有如此廣泛的行業(yè)推動(dòng)力。
1998年以來(lái)，中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、竣工面積、銷(xiāo)售面積始終保持了年均20%左右的增長(cháng)。
XX年中國住宅投資占gdp比例超過(guò)了美國，已經(jīng)達到了5.7%。而在美國，房地產(chǎn)業(yè)作為國家經(jīng)濟的三大支柱產(chǎn)業(yè)（汽車(chē)、醫藥、房地產(chǎn)）之一，已持續了50多年。
2020年，中國的城鎮人口將達到10.2億人，年均增長(cháng)4%，城鎮住宅存量面積將達到330億平方米，比XX年將凈增198.5億平方米，年平均需凈增12.4億平方米?！?/p>
二、荊州房地產(chǎn)市場(chǎng)：整體良性發(fā)展與現階段迅速升溫
1、湖北省宏觀(guān)政策的指導
XX年6月，為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續快速健康發(fā)展，根據《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展的通知》，結合我省實(shí)際，湖北省政府出臺《省政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續健康發(fā)展的意見(jiàn)》，將在一定程度上刺激商品房市場(chǎng)，保證房產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
2、政府出臺房改政策，取消福利分房
自XX年底荊州政府取消福利分房制度，個(gè)人購房數量驟增。同時(shí)，隨著(zhù)居民收入水平不斷提高以及消費者觀(guān)念的轉變，消費者對商品房的需求也持續呈上升趨勢，在很大程度上刺激了商品房市場(chǎng)迅猛發(fā)展。
3、人口城鎮化，擴大了市場(chǎng)消費需求。
荊州是一個(gè)文化古城，有著(zhù)悠久的歷史，自古以來(lái)就是連貫南北的交通要塞和物資集散地，隨著(zhù)近年來(lái)城市基礎設施建設的逐步完善，吸引了許多外地人來(lái)荊州投資經(jīng)商。另外戶(hù)籍制度的改革，使農村人口城鎮化，城鎮人口大量增加。這些都為荊州市的商品房消費市場(chǎng)增添了新的主力軍。
4、隨著(zhù)人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場(chǎng)消費能力逐步增強。
XX年荊州市城鎮居民人均可支配收入7093元，上年增長(cháng)7.4%。人均消費支出5400元，增長(cháng)3.3%；
XX年全市農民人均純收入2502元，增長(cháng)3.9%。(摘自：《荊州縱橫》之《XX年荊州市經(jīng)濟運行特點(diǎn)、問(wèn)題及對策》)
XX年荊州市完成生產(chǎn)總值430億元左右，同比增長(cháng)8．5％，城鎮居民人均可支配收入7600元，比上年增長(cháng)7．2％；
農民人均純收入3002元，比上年增加500元，增長(cháng)20．0％，增長(cháng)速度創(chuàng )九年來(lái)最好水平，增長(cháng)速度居全省第一位，增加絕對額居全省第二位。（摘自：荊州市人民政府新聞發(fā)言人辦公室《XX年經(jīng)濟發(fā)展情況新聞稿》）
以上數據反映了企業(yè)和個(gè)人的投資與消費仍蘊藏著(zhù)較大的增長(cháng)潛力。
近年來(lái)，相當一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”發(fā)展。電腦、移動(dòng)電話(huà)、摩托車(chē)等消費的快速增長(cháng)帶動(dòng)了城市消費品市場(chǎng)的活躍，汽車(chē)、住房消費的增加預示著(zhù)新一輪消費結構升級已為期不遠。
5、同類(lèi)物業(yè)的市場(chǎng)情況
荊州花園、順馳太陽(yáng)城、翰林苑、觀(guān)邸、白云綠水、麗景家園等一批高檔次概念住宅的推出，完成了對本類(lèi)產(chǎn)品的市場(chǎng)說(shuō)明任務(wù)，人們對高檔住宅已廣為認同和接受，希望擁有這類(lèi)高檔住宅。在此基礎上，本類(lèi)產(chǎn)品的推廣、銷(xiāo)售也逐步成熟，深入人心。
三、荊州房地產(chǎn)消費市場(chǎng)的新機遇：舊城改造與銀行按揭
1、舊城改造，造成了需求量的增加
鑒于原荊州城內人口密度過(guò)大的狀況，為減輕市政壓力， XX年，政府出臺“為古城減壓，城內只許拆房，不許建房”的新規劃，開(kāi)始對城墻及城內古跡、古建筑加以保護。同時(shí)下令城內十二萬(wàn)人外遷六萬(wàn)，短期目標是三年遷出三萬(wàn)人。這給城外的房地開(kāi)發(fā)提供了良好的市場(chǎng)環(huán)境。
2、銀行按揭政策的出臺，讓大量經(jīng)濟實(shí)力不是很強的家庭也步入了購房者的行業(yè)，增加了市場(chǎng)的需求量。在銀行按揭政策，這些消費者通常僅需支付相當于總房款兩至四成的首付款，即可提前入住，享受房產(chǎn)的居住權。這就大大增加了消費人群數量，有效刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)。
第二章 項目概況
一、建設地址
新風(fēng)小區二期工程——城南春天項目（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“本項目”）位于荊州城南經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區，建設中的大學(xué)城的中心。北臨城南片區交通主動(dòng)脈——高規格景觀(guān)路南環(huán)路，目前南環(huán)路拓寬工程已順利結束；
西面的屈原南路，是連接南環(huán)路與市中心的紐帶，其拓建工程已經(jīng)動(dòng)工，預計XX年底將全部竣工，屆時(shí)將大大改善目前需繞道進(jìn)入市中心的狀況，在相當大程度上增強本項目的地理優(yōu)勢。
二、項目規模
“新風(fēng)小區”項目規劃總用地面積為 61730.85平方米 ，總建筑面積 100300平方米 ，總居住人口2639人。其中，已開(kāi)發(fā)的一期工程用地面積 9666.61平方米 ，建筑面積 2XX平方米 。
本項目“城南春天”為“新風(fēng)小區”二期待建工程，目前已列入荊州市XX年度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計劃。用地面積 52064.24平方米 ，總建筑面積 8XX平方米 ，其中含住宅建筑面積 70803平方米 ，商業(yè)用房面積 9659平方米 ，公建面積 1538平方米 ?？偺讛禐?36套，入住人口約XX人。
三、總體規劃設計理念
1、充分利用本地塊的地理優(yōu)越性及周邊的自然資源，注意人文和環(huán)境的可持續性發(fā)展，創(chuàng )造既能享受現代都市文明，又能享受生態(tài)自然的居住環(huán)境；
2、適應大學(xué)城、開(kāi)發(fā)區高知人士需求，創(chuàng )造切合二十一世紀生活模式的、高尚、新穎、舒適的居住環(huán)境；
3、在延續一期建筑風(fēng)格的基礎上積極創(chuàng )新，利用科學(xué)的環(huán)境規劃方法，為荊州市的住宅小區發(fā)展創(chuàng )造良好的典范。
四、總體規劃構思
本項目參照浙江、深圳等沿海發(fā)達地區房地產(chǎn)業(yè)精萃，吸取各地域房地產(chǎn)業(yè)界的優(yōu)點(diǎn)，接合本地區實(shí)際情況，邀請國內知名景觀(guān)設計單位、規劃大師傾力打造，對建筑外立面、戶(hù)型設計、樓宇間距、休閑會(huì )所、中心廣場(chǎng)等合理規劃，精心設計。小區內配套設計齊全，規劃建設 5000平方米 中央綠地廣場(chǎng)、約 1000 平方米 時(shí)尚休閑會(huì )所、 400米 特色商業(yè)街、大型地下停車(chē)場(chǎng)、社區醫療保健站、健，以及健身房等娛樂(lè )休閑設施。
1、規劃結構
小區以城市主干道、小區廣場(chǎng)、小區干道、小區道路為網(wǎng)絡(luò )。整個(gè)小區地形成矩形狀，以南環(huán)路上設入口廣場(chǎng)，其余路設次入口，小區中心設區內廣場(chǎng)，小區主干道串聯(lián)若干個(gè)小區廣場(chǎng)作為主交通網(wǎng)絡(luò )。
2、建筑單體設計
小區建筑單體呈南北向，以點(diǎn)面結合式布局，以小區主干道組織交通，均設公共綠地，單位建筑間路保持規定系數以上，使每個(gè)建筑具有較多綠地、陽(yáng)光和較好通風(fēng)。建筑底層設汽車(chē)庫，均與區內主干道相連。中心廣場(chǎng)設置中心會(huì )所，滿(mǎn)足小區管理、服務(wù)、休閑等配套所需。次入口設置相應的管理用房和停車(chē)場(chǎng)地。
小區住宅單體定位于公寓式住宅，由不同戶(hù)型組成，兼有舒適、自然、集中的布局形式，擁有公共綠地、車(chē)庫、屋頂露臺等配套設施，同時(shí)具有結構緊湊、布局合理、功能分區科學(xué)、外表親和不張揚的特點(diǎn)。頂層均設閣樓帶屋頂花園，建筑外形繼承傳統建筑中粉墻黛瓦的神韻，使小區具濃郁的地域風(fēng)情及強烈的可識別性。
3、建筑環(huán)境及園林景觀(guān)設計
整體環(huán)境景觀(guān)設計，總體表現現代人文景觀(guān)的環(huán)境特色，結合自然、地勢、地貌，塑造小區優(yōu)雅、寧靜、宜人的居住環(huán)境。
規劃建造 5000平方米 中央綠地廣場(chǎng)，采用坡地式設計，平均地平在原有基礎上高出 1米 左右，實(shí)行立體綠化，建造特色枯水景，并輔以建筑小品裝點(diǎn)，以擴大綠化面積、增強視覺(jué)沖擊力。
設計立體可參與式園林，開(kāi)辟運動(dòng)場(chǎng)所、休閑場(chǎng)所，使讓小區的綠化景觀(guān)真正成為業(yè)主的休閑享受樂(lè )園。
根據組團分區，設置不同主題的組團綠化，倡導可親近的庭院生活。各組團的景觀(guān)設計以半圍合的結構加上立體化的主題綠化使每個(gè)組團形成各有特色的悠悠庭園，營(yíng)造溫馨居家的歸屬感。
保證植被的多樣性和色彩性。整個(gè)園區的植被應保證四季有景，高矮有序，豐富多樣。另外應注意園區植物的色彩搭配，營(yíng)造一派新鮮熱火的場(chǎng)面，增添社區人氣和美感。
小區綠地和綠地相應，使人與自然和諧共存，并加以具有地方特色的小品點(diǎn)綴，給人親切愉悅的居住情趣。
五、物業(yè)管理
優(yōu)良的物業(yè)管理，不僅能讓住宅本身保值增值，也可使業(yè)主的利益得到保障。
本項目聘請浙江省知名萬(wàn)家物業(yè)公司進(jìn)行全程物業(yè)指導，該公司從事專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理多年，服務(wù)過(guò)眾多中、高檔樓盤(pán)并深受好評，資質(zhì)深厚，經(jīng)驗豐富。該公司將在本項目未竣工前即開(kāi)始介入，從物業(yè)管理的角度及早發(fā)現問(wèn)題、解決問(wèn)題，避免出現入住后的管理、使用難題。
本項目推行“綠色安全環(huán)保小區”概念，全部采取人車(chē)分流，設 三十米 寬的主入口僅供行人出入，在新風(fēng)二路和屈原南路上還設有兩個(gè)側門(mén)，供車(chē)輛出入。
小區入口設保衛室，每棟樓的單元入口都裝有可視對講系統，公共場(chǎng)所及外墻設高密度紅外線(xiàn)監控系統，社區內保安二十四小時(shí)巡邏，遇緊急情況還可通過(guò)報警系統獲得最及時(shí)的幫助。
此外，本項目物業(yè)管理還提供全天候的小區保潔；
園林綠化方面的施肥、鋤草、修剪、除蟲(chóng)等工作；
消防設施的保護；
公共部位的維修與保養以及代訂牛奶、書(shū)刊報紙等等。想業(yè)主所想，急業(yè)主所急，讓業(yè)主享受尊貴自在的居家生活。
第三章 項目市場(chǎng)分析與整合營(yíng)銷(xiāo)
一 、項目市場(chǎng)分析
1、地段環(huán)境優(yōu)越
本項目位于荊州城南經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區，建設中的大學(xué)城的中心。北臨城南片區交通主動(dòng)脈——高規格景觀(guān)路南環(huán)路，目前南環(huán)路拓寬工程已順利結束；
西面的屈原南路，是連接南環(huán)路與市中心的紐帶，其拓建工程已經(jīng)動(dòng)工，預計XX年底將全部竣工，屆時(shí)將大大改善目前需繞道進(jìn)入市中心的狀況，實(shí)現本項目與城內的零距離接觸，在相當大程度上增強本項目的地理優(yōu)勢。
2、周邊生活配套完善
本項目周邊的生活配套包括：新風(fēng)超市、金豐園超市、明珠超市；
新風(fēng)菜場(chǎng)、金豐園菜場(chǎng)；
農業(yè)銀行、工商銀行；
胸科醫院、二醫院、荊州市中心醫院；
以及金九龍酒店、九龍淵公園、龍舟賽場(chǎng)、東門(mén)風(fēng)景區等休閑配套，生活十分便利。
3、園林景觀(guān)設計突出
本項目對荊州住宅市場(chǎng)的園林景觀(guān)設計進(jìn)行了巨大突破，以100畝的社區規模，開(kāi)辟 5000平方米 中央綠地廣場(chǎng)，采用坡地式設計，建造特色枯水景、實(shí)行立體綠化、多組團綠化、設計可參與式園林、開(kāi)辟運動(dòng)休閑場(chǎng)所、保證植被的多樣性和色彩性、建造約 1000 平方米 時(shí)尚休閑會(huì )所，等等（詳見(jiàn)p.5“建筑環(huán)境及園林景觀(guān)設計”）。
4、教育配套優(yōu)勢顯著(zhù)
自古以來(lái)，人們就非?？粗丨h(huán)境對人的影響，古有“孟母三遷”，隨著(zhù)買(mǎi)家看樓眼光漸趨成熟，買(mǎi)家從購買(mǎi)前期對樓盤(pán)綜合素質(zhì)的關(guān)注，發(fā)展到對未來(lái)居住環(huán)境的關(guān)注，對未來(lái)鄰居的關(guān)注?，F代社會(huì )，人們在生活的壓力之下更渴望一種淡定、閑適的居家感覺(jué)，一份內心的豐盈和自身氣質(zhì)修養的顯現。目前，全國各大城市的“教育樓盤(pán)”普遍暢銷(xiāo)，銷(xiāo)售價(jià)格高于周邊其他條件相同樓盤(pán)10%~20%。
本項目地處大學(xué)城中心，教育配套優(yōu)勢極為顯著(zhù)。隨著(zhù)長(cháng)江大學(xué)的成立，高級職業(yè)技術(shù)學(xué)校等20余所學(xué)校逐步遷入大學(xué)城，本項目得天獨厚的文化教育氛圍，以及業(yè)主以教師為主的特點(diǎn)，將吸引越來(lái)越多的高知高收入人群投資置業(yè)。
5、建筑施工品質(zhì)過(guò)硬
本項目施工隊伍來(lái)自中國“建筑之鄉”浙江上虞，推行品牌第
一、信譽(yù)至上的原則，對施工品質(zhì)精益求精，深受業(yè)界好評。
一期現房達到了卓越的半裝修房品質(zhì)：獨特的拉毛收光工藝、優(yōu)質(zhì)高硬鋁合金窗、成品窗臺整體裝配，室內電路預先暗藏，插座接頭合理預留等等，給消費者留下了深刻的印象。
施工方在“城南春天”的建造中，將繼續秉承這種精益求精的作風(fēng)，把“城南春天”建造成荊州市品位最高、質(zhì)量最好、設施最完善的住宅示范小區，創(chuàng )造良好的社會(huì )效益和經(jīng)濟效益。
6、市場(chǎng)供求關(guān)系良好
本項目地處城南開(kāi)發(fā)區，周邊房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目較少。作為城南開(kāi)發(fā)區、荊州大學(xué)城、景觀(guān)路南環(huán)路上第一個(gè)大型住宅社區，大學(xué)城20余所學(xué)校的遷入，將為本項目帶來(lái)龐大的消費群體，營(yíng)造興旺蓬勃的人氣，強力推進(jìn)本項目住宅、商鋪的銷(xiāo)售。寬松的市場(chǎng)競爭環(huán)境，巨大的目標消費群體，使本項目處于良好的市場(chǎng)供求關(guān)系中，市場(chǎng)前景令人樂(lè )觀(guān)。
7、開(kāi)發(fā)區的升值潛力巨大
本項目所處的城南經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區，屬省級經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區、省級臺商投資區，近年來(lái)發(fā)揮其特有的區位、土地、港口、大學(xué)城高?？平虄?yōu)勢，打“高校牌”、“科技牌”，做到引資引智并重，在荊州市的幾大開(kāi)發(fā)區中格外引人注目。在城南經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區、大學(xué)城大力建設的同時(shí)，也刺激了周邊各相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，使得城南片區人氣驟增。
恰逢現階段荊州房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展、持續升溫的大好時(shí)機，作為城南開(kāi)發(fā)區、荊州大學(xué)城、景觀(guān)路南環(huán)路上第一個(gè)大型住宅社區，本項目前景十分看好。
二、一期現房整合營(yíng)銷(xiāo)
我公司通過(guò)對一期現房滯銷(xiāo)情況的深刻研究，認識到其根本原因并非產(chǎn)品本身不符合市場(chǎng)需求，而是缺乏巧妙的產(chǎn)品包裝和有效的銷(xiāo)售執行。
XX年3月，本項目聘請武漢新希望物業(yè)顧問(wèn)有限公司進(jìn)行策劃、包裝和銷(xiāo)售，并初步簽訂銷(xiāo)售合同。
武漢新希望物業(yè)顧問(wèn)有限公司是一家從事房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃與銷(xiāo)售顧問(wèn)的專(zhuān)門(mén)公司，業(yè)務(wù)廣及西安、鄭州、武漢、昆明四地，先后與20家知名開(kāi)發(fā)商長(cháng)線(xiàn)合作，擁有8年的實(shí)戰經(jīng)驗，4 8個(gè)樓盤(pán)成功策劃、營(yíng)銷(xiāo)的經(jīng)歷。該公司憑借先進(jìn)的管理模式、扎實(shí)的工作精神、精專(zhuān)的業(yè)務(wù)能力等諸多方面的優(yōu)勢，屢屢超額完成銷(xiāo)售任務(wù)，典型案例年銷(xiāo)售10萬(wàn)余方，銷(xiāo)售額逾億元，更創(chuàng )下了日售1萬(wàn)平米的售樓奇跡。其中曾為9個(gè)滯銷(xiāo)樓盤(pán)做出科學(xué)的分析、診斷，并重新策劃入市，使其圓滿(mǎn)贏(yíng)得市場(chǎng)銷(xiāo)售。迅速售罄，被發(fā)展商譽(yù)為“房產(chǎn)良醫”、“發(fā)展商的新希望”。
武漢新希望物業(yè)顧問(wèn)有限公司自接手本項目后，對產(chǎn)品進(jìn)行了全新的整合包裝、營(yíng)銷(xiāo)策劃，運用規范、科學(xué)、有效的操作技巧，大大加強了本項目的銷(xiāo)售力度。截止XX年底，售罄住宅100套，占接手時(shí)未售186套的54%，大大加快了項目的資金回籠速度。XX年元旦及春節期間，新希望公司根據返鄉回城人員驟增等趨勢，策劃舉辦了“迎新年，購房四重禮”等促銷(xiāo)活動(dòng)，進(jìn)一步加強銷(xiāo)售攻勢，以一期所余近90套住宅猛烈沖擊市場(chǎng)。
事實(shí)證明，本項目聘請武漢新希望物業(yè)顧問(wèn)有限公司，對產(chǎn)品進(jìn)行全新的整合包裝、營(yíng)銷(xiāo)策劃和強勢銷(xiāo)售，使本項目銷(xiāo)售進(jìn)度、資金回籠與周轉產(chǎn)生了重大轉折。
據此進(jìn)度預計，一期186套現房將于XX年4月實(shí)現100%售罄，實(shí)現資金全部回籠。
三、 “城南春天”價(jià)格定位
現階段本項目同類(lèi)物業(yè)荊州花園、順馳太陽(yáng)城、翰林苑等一批高檔次概念住宅的推出，已完成了對本類(lèi)產(chǎn)品的市場(chǎng)說(shuō)明任務(wù)，人們對之廣為接受并希望擁有。
另一方面，如上所述，本項目恰逢現階段荊州房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展、持續升溫的大好時(shí)機。從XX年1月我公司對市場(chǎng)同類(lèi)產(chǎn)品的價(jià)格調查（見(jiàn)下表）可以看出，目前市場(chǎng)同類(lèi)產(chǎn)品銷(xiāo)售均價(jià)皆在1400元/ m 2 以上。
樓盤(pán)名稱(chēng)
荊州花園
順馳·太陽(yáng)城
翰林苑
觀(guān)邸
起價(jià) （元/ m 2 ）
1380
1616
1448
1428
均價(jià) （元/ m 2 ）
1550
1750
1460
1750
備 注
僅剩10余套
與上表所列同類(lèi)產(chǎn)品相比，“城南春天”在園林景觀(guān)設計（詳見(jiàn)p.5“建筑環(huán)境及園林景觀(guān)設計”）、教育配套（詳見(jiàn)p.7“教育配套優(yōu)勢顯著(zhù)”）、產(chǎn)品品質(zhì)（詳見(jiàn)p.7“建筑施工品質(zhì)過(guò)硬”）等方面具有顯著(zhù)優(yōu)勢。
如園林景觀(guān)設計方面，順馳·太陽(yáng)城無(wú)中心花園廣場(chǎng)，其他項目的設計力度也較弱。而本項目對荊州住宅市場(chǎng)的園林景觀(guān)設計進(jìn)行了巨大突破，以100畝的社區規模，開(kāi)辟 5000平方米 中央綠地廣場(chǎng)，采用坡地式設計，建造特色枯水景、實(shí)行立體綠化、多組團綠化、設計可參與式園林、開(kāi)辟運動(dòng)休閑場(chǎng)所、保證植被的多樣性和色彩性、建造約 1000 平方米 時(shí)尚休閑會(huì )所，等等。
根據消費者“買(mǎi)升不買(mǎi)降”的心理特征，我公司將對“城南春天”的銷(xiāo)售采取“低開(kāi)高走”的價(jià)格策略，即在入市初期采取較優(yōu)惠的定價(jià)，之后根據供求關(guān)系的變化控制漲幅，有計劃地逐步提升銷(xiāo)售價(jià)格。
目前，我公司根據項目自身特點(diǎn)，結合市場(chǎng)同類(lèi)產(chǎn)品價(jià)格，進(jìn)行綜合研究分析，將“城南春天”入市階段銷(xiāo)售均價(jià)定為1400元/ m 2 。預計將獲得廣泛的市場(chǎng)認同，為本項目的銷(xiāo)售開(kāi)啟良好的開(kāi)端，促進(jìn)資金的良性循環(huán)周轉。
四、“城南春天”整合營(yíng)銷(xiāo)
武漢新希望物業(yè)顧問(wèn)有限公司在對一期現房進(jìn)行全新的整合包裝、營(yíng)銷(xiāo)策劃、強勢銷(xiāo)售的同時(shí)，也為二期“城南春天”的包裝與營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)行了良好鋪墊，“城南春天”尚未開(kāi)盤(pán)，其產(chǎn)品優(yōu)勢，以及在一期基礎上的改進(jìn)已在荊州深入人心，積累了大量潛在客戶(hù)，詳細登記預訂客戶(hù)已達100人。預計開(kāi)盤(pán)后，產(chǎn)品銷(xiāo)售將勢如破竹，實(shí)現更快的資金回籠，實(shí)現將資金周轉的良性循環(huán)。
“城南春天”在產(chǎn)品包裝上緊緊抓住產(chǎn)品園林景觀(guān)設計、教育配套的重大優(yōu)勢，切合目標消費群（以周邊教師、公務(wù)員等高知高收入人群為主）的特征，推廣“生態(tài)”、“人文”概念，樹(shù)立了產(chǎn)品新穎、高尚、親切、健康的良好形象。
1、案名：新風(fēng)小區二期·城南春天
以“城南春天”這一富有現代都市人文氣息的新穎命名，引領(lǐng)產(chǎn)品包裝形象的煥然一新?！俺悄稀秉c(diǎn)明項目地址，“春天”帶給受眾清新親切、綠意盎然、生機勃勃的感受?！俺悄洗禾臁痹⒁舛诋a(chǎn)品不僅是對一期的創(chuàng )新，更是給城南片區、給整個(gè)荊州來(lái)了春天般的新意。
2、推廣主題：春天里的書(shū)香院落
“春天”點(diǎn)題，并緊扣產(chǎn)品的園林景觀(guān)設計優(yōu)勢；
“書(shū)香院落”緊扣產(chǎn)品的另一重大優(yōu)勢——教育配套，并深深契合。
3、組團名：梅園、蘭園、竹園、菊園
將“春天”般居住的新意具體到每個(gè)組團，給每位住戶(hù)屬于自己的居住情趣。
梅蘭竹菊既是綠色生態(tài)、自然園林的代表，體現產(chǎn)品的園林景觀(guān)設計優(yōu)勢；
也是中國傳統文化中高尚品格的象征，極具人文意涵?！懊穲@、蘭園、竹園、菊園”的組團命名，同樣是既緊扣產(chǎn)品優(yōu)勢，也深得目標消費群（以周邊教師、公務(wù)員等高知高收入人群為主）所愛(ài)。
4、主打廣告語(yǔ)：
（1）XX荊州最值得期待的生態(tài)人文住宅（開(kāi)盤(pán)前）
（2）領(lǐng)舞城南新生活（開(kāi)盤(pán)后，暫定）
以強勢的主打廣告語(yǔ)吸引受眾的密切關(guān)注。
主打廣告語(yǔ)的設計表現十分搶眼，并在產(chǎn)品包裝（報紙廣告、宣傳單、戶(hù)外廣告、售樓部包裝等）中頻頻出現，給受眾反復、強烈的刺激。
5、賣(mài)點(diǎn)提煉：
（1）金牌美福地，品藝術(shù)人文書(shū)香。
絕版地段，浸染大學(xué)城墨秀書(shū)香，盡享城南經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區商圈活力，坐擁高標準景觀(guān)路南環(huán)路的便利和尊榮，多條公交線(xiàn)路直達小區門(mén)口。
黃金福地，締造高尚儒雅生活品質(zhì)，輻射無(wú)限升值潛力。
（2）優(yōu)越性?xún)r(jià)比，體貼生活多樣選擇的空間
超值起價(jià)，引領(lǐng)城南片區超值風(fēng)
暴。
精心打造，細心雕琢，成就卓越半裝修房品質(zhì)：獨特的拉毛收光工藝、優(yōu)質(zhì)高硬鋁合金窗、成品窗臺整體裝配，室內電路預先暗藏，插座接頭合理預留……
省錢(qián)、省時(shí)、省心，品質(zhì)關(guān)懷生活，讓家的感覺(jué)更好。
（3）完美設計，成就大家風(fēng)范
100畝宏大規模，1000㎡時(shí)尚休閑會(huì )所，5000㎡中央綠化廣場(chǎng)， 400m 特色商業(yè)街，靜謐社區、純美領(lǐng)地。精彩貼心戶(hù)型，南北向、穿堂風(fēng)、大開(kāi)間、短進(jìn)深，完美多樣。每戶(hù)專(zhuān)配儲藏室，/時(shí)尚車(chē)庫，給你更多生活空間。
綠意漾漾，日子緩緩，生活散散。
（4）完善配套，實(shí)現愛(ài)家之人的夢(mèng)想
金九龍酒店、九龍淵公園、龍舟賽場(chǎng)、東門(mén)風(fēng)景區等休閑場(chǎng)所舉步即至；
江漢石油學(xué)院、石油附中、石油附小、石油幼兒園、新風(fēng)幼兒園等名校環(huán)繞毗鄰；
超市、菜場(chǎng)、醫院、銀行、商場(chǎng)林立四周。
愛(ài)家人、愛(ài)孩子，就該讓他們住在這里。
（5）“五心”級物管，感受心的呵護
家的價(jià)值，不可忽視的一部分是在建筑之外的，一種真正讓您省心、舒心、放心、貼心、怡心的“五心”級生活：24小時(shí)保安守崗及不間斷巡邏、高密度閉路監控探頭、可視對講門(mén)禁系統，多項人性化家政服務(wù)。
讓尊崇和安全，在點(diǎn)滴享受中自然流露。
第四章 投資計劃及經(jīng)濟分析
一 、前期工程情況
房地產(chǎn)可行性報告范文第3篇
土地是不可再生資源，一個(gè)項目的土地價(jià)值是有多種因素綜合作用的結果。土地所處的地理位置，周邊的自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及臨近樓盤(pán)的品質(zhì)等，決定了此地塊大部分的市場(chǎng)家者，因此，我們首先從地塊環(huán)境入手調查分析。
1.土地性質(zhì)及地理位置綜述
地塊面積：凈用地面積8.37公頃，近似平行四邊形，周邊主要有水塘，菜地和村鎮建設用地構成，較平整。
該地塊位于XX區XX鄉石橋村，遠為農田，整個(gè)地塊較平整，無(wú)丘陵，小山包，且地塊的延伸四周也大致是一望平原，地塊周?chē)薪卸嗟拇迩f，主要有石橋村，塔子湖村（由漁家墩，福園村，蘆家墩三個(gè)自然村構成），新春村（有2000人左右）；
還有成片的采地和零星的湖面分布在地塊周?chē)?/p>
2.地塊自然景觀(guān)及環(huán)境質(zhì)量
2.1自然環(huán)境
該地塊總體來(lái)看屬于平原地區，空氣較好，無(wú)大型污染，植被水系豐富。
以下為地塊四個(gè)方向的環(huán)境情況：
1.南向
遠望是一條長(cháng)條沿路而建的現代化建筑，能隱約感受到大都市生活，京廣鐵路從旁邊橫貫而過(guò)，由遠及近是大片開(kāi)闊地帶，無(wú)障礙物，臨近的XX大道平行延展，該方向上因有一高壓輸電線(xiàn)路沿XX大道方向鋪設，使得該方向上無(wú)論近看或遠望的視線(xiàn)都被干擾，另外區域環(huán)境因建設公路略有空氣和噪音污染。
2.北向
北面遙望張公堤，成片的草地，帶狀的防護林區沿堤分布，大片的湖泊，蓮池密布，自然村落散布其間，湖水清澈，空氣清新，寧靜而美麗，但近處有零星的小村落削弱了景色。
3.東向
遠方較開(kāi)闊，中部為建設中的東方恒星園，近處的竹葉山路邊為商鋪，工棚映入眼簾，黃孝河平行流過(guò)，隱約有河水淤積下來(lái)的異味。
4.西向
西對姑嫂樹(shù)路，進(jìn)處無(wú)高層建筑，視野開(kāi)闊，遠眺現代都市居民區，隱約可見(jiàn)正在施工的新華家園，自然村落和耕田水塘由遠及近步入視野，也是因大道的施工沿路有灰塵。
2.2項目周邊情況
我們選擇以本地塊為中心，南至五干道（發(fā)展大道），北至張公堤附近，東西以姑嫂樹(shù)路和岱黃公路兩側為界，集中調查。
1． 地形地貌狀況（詳見(jiàn)附圖地形地貌圖） （略）
2． 物業(yè)形態(tài)劃分圖（詳見(jiàn)附圖物業(yè)形態(tài)劃分圖） （略）
3． 局部放大圖（詳見(jiàn)附圖局部放大圖） （略）
1.岱黃公路一帶區域調查
自然環(huán)境：該帶為平原地段，靠近黃孝河，兩旁不遠處有若干小湖，附近的村落有石橋村，塔字湖村，新春村，都屬于XX鄉。XX鄉鄉政府靠近竹葉山路，距石橋村不到500米。附近設有成片的自然林或人工林，惟有路兩旁不多的樹(shù)林，大車(chē)過(guò)后，塵土飛揚，該地段綠化較差，但也沒(méi)有什么大型的污染源。
人文環(huán)境：沿路兩旁的居民來(lái)自不同的地方，主要是石橋村，塔字湖村等附近的村落。另外還有武昌，漢口，漢陽(yáng)的居民到此打工。同時(shí)有黃陂等附近區縣的居民。他們大多是出外打工來(lái)到這里，租用當地居民的住房，沿路地帶和石橋村大概有2-3千人。居民的房屋大體為2-3層，比較簡(jiǎn)陋。
經(jīng)濟環(huán)境：有一大型鋼材市場(chǎng)，路兩旁一直到石橋村居民的收入水平不等，屬石橋村的居民每年固定有1000-1500元的收入，來(lái)源于村辦企業(yè)，承包隊，出租房。另外村民可選擇在路兩旁租商鋪，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，或在一些私人辦的公司打工，如XX新基業(yè)混凝土有限公司等，他們的收入較高，每月有1000元左右的收入，另外有些較大的公司都有集體宿舍，員工來(lái)在各處，有的住在二七路。
此處本地塊東北方向的村落屬于石橋村六隊，該隊共有60戶(hù)，約250人，村民主要以種田，打工，出租房為生。對村大隊而言，收入主要以“賣(mài)地”為主（該村的集體地約400畝），收入該居民發(fā)放補助，基本上每戶(hù)居民為4000-5000元/年。該村交通不發(fā)達，小學(xué)，中學(xué)都比較遠。居民主要以石橋村人為主，有一些來(lái)自黃陂等地區的打工者。工廠(chǎng)很少，只有幾個(gè)村民自辦的個(gè)體小企業(yè)。雇員多為本村居民，村民自建房多為二層樓房，建筑面積約400平方米左右，很多房子由外來(lái)者租住，該村的水電，通訊等都不完善，綠化狀況較差，周?chē)泻芏鄰U墟空地，基礎設施和公共設施都不完善。
2.塔字湖村至張公堤路段調查
自然環(huán)境：沿線(xiàn)區域自然風(fēng)景較好，多湖泊村莊釣魚(yú)臺，無(wú)污染，空氣清新，景色怡人。沿張公堤路段以綠地，防護林區和湖面次第構成，地勢平坦；
塔子湖路段屬平原地區，沿路自西向東依次分布新春村，塔字湖村（由漁家墩，福園村，蘆家墩三個(gè)自然村構成）。周邊以菜地，耕地為主，零星分布水面，石橋村路段基本同上。
社會(huì )環(huán)境：該區域位于XX區邊緣?？v有張公堤，橫有竹葉山路，內為塔子湖路段，交通便利，有726，69路公交車(chē)。給排水設施齊備，供電設施相對不足，但具備發(fā)展條件，有待進(jìn)一步建設，通訊便捷，暖氣設施有待進(jìn)一步開(kāi)發(fā)建設，有液化汽供應站。
經(jīng)濟環(huán)境：該區域人口經(jīng)濟實(shí)力不強，居民收入水平普遍不高，工礦企業(yè)大都以民營(yíng)，私人企業(yè)為主，現達到大都處于半停產(chǎn)狀態(tài)，但私營(yíng)企業(yè)仍具相當活力。商業(yè)，金融業(yè)，服務(wù)業(yè)仍處于落后的萌芽狀態(tài)，有銀行，合作社零星分布其間。當地居民收入差距較大，新春村，塔字湖村平均月收入在1500元左右，主要以房屋出租，村辦工廠(chǎng)承包，打工，養殖為主。
3.姑嫂樹(shù)路段調查 沿張公堤段以居民區為主,零星間隔有林區和小塊菜地,無(wú)商業(yè)門(mén)面,有兩個(gè)工廠(chǎng)及XX新世界畜禽水產(chǎn)市場(chǎng)。沿線(xiàn)有35路車(chē)通行,基礎設施,公共設施相對滯后。姑嫂樹(shù)路段以民營(yíng),私營(yíng)工廠(chǎng)為主,大都處于半停產(chǎn)狀態(tài),另外該區域內設有XX市勞教所,戒毒所。居民收入主要以經(jīng)營(yíng)釣魚(yú)臺,打工,出租房屋為來(lái)源.道路情況較差,路面較窄,且坎坷不平,綠化很少,自然環(huán)境一般,無(wú)污染.
整個(gè)經(jīng)濟實(shí)力較同區域內其他村較強,交通也便利,基礎公共設施也相對完備,但自然環(huán)境,景觀(guān)不如其他村。
4.XX大道西段至石橋村一帶
屬石橋鄉行政劃分,居民約800戶(hù)。因沒(méi)有土地,鄉民很少務(wù)農,鄉里只有少數魚(yú)塘。鄉里人們生活來(lái)源主要靠外出打工和房屋出租,每戶(hù)的房屋大部分為2-3層的樓房.區內企業(yè)和少,大部分已關(guān)閉,只有少數幾家如佳樂(lè )化學(xué)涂料有限公司,田田股份集團有限公司在經(jīng)營(yíng)。漢口殯儀館就在石橋村路旁,有兩所學(xué)校,一所幼兒園,兩個(gè)集貿市場(chǎng),一個(gè)衛生所和幾個(gè)小診所,因XX大道在建,鄉里的水電十分方便。
5.黃浦路一帶至工農兵路一帶
自然環(huán)境:沿線(xiàn)因是城區主干道,叫喧嘩,發(fā)展大道至姑嫂樹(shù)路兩側臨街多為建筑,底層為商鋪門(mén)面,上層為居民居住。二七路沿線(xiàn)景觀(guān)較差,正在進(jìn)行基礎設施道路建設,旁邊多為低層住宅,商業(yè)用房較少,離二七路幾十米以外為江漢鐵路西線(xiàn)，鐵路線(xiàn)以外是大片的農田.
人文環(huán)境:發(fā)展大道一帶科,教,文,衛,娛樂(lè )等公用設施一應俱全。發(fā)展大道臨街主要是商鋪,背街處大多為住宅,其中發(fā)展大道,二七路附近都有村莊:黃浦園豐村,勝華村,人口數量均在2000-3000人之間。
經(jīng)濟環(huán)境:發(fā)展大道一帶較繁華,銀行,酒店及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)較多;二七路現今在修建公路,路旁有零散建筑物,大部分要拆遷,道路通車(chē)后,經(jīng)濟環(huán)境會(huì )有大幅度的提高。
二、 XX地區區域分析
1.基礎設施狀況分析
1.1交通狀況 1.2人文環(huán)境及生活配套設施
地塊周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和金融機構交齊全的主要位于發(fā)展大道和姑嫂樹(shù)路沿線(xiàn),如世華大酒店,中百倉儲,農行,建行等,但距離本地塊較遠,岱黃公路沿線(xiàn)主要為小的商業(yè)鋪面,專(zhuān)業(yè)性市場(chǎng),無(wú)酒吧,網(wǎng)吧等娛樂(lè )設施。教育機構不健全,僅有華中高級中學(xué),塔子湖小學(xué)和黃浦園豐村小學(xué),田園小區小學(xué)等,醫療設施缺乏,主要為小的門(mén)診部?？偟膩?lái)說(shuō),人文環(huán)境幾生活配套設施較差,是項目開(kāi)發(fā)的一大劣勢。
1.3市政配套設施
水:該地塊用水有宗關(guān)水廠(chǎng)提供,在地塊南側的XX路建有管徑為300毫米的給水管,地塊用水可由該管接入。該地塊雨水屬入黃孝河系統,污水屬入三金潭污水系統。該地塊南側的XX路建有排入黃孝河的雨水箱涵,地塊雨水可接入該箱涵,地塊周邊尚無(wú)污水管。
氣:整個(gè)XX地區目前有三種供氣方式,瓶裝液化石油氣,小區氣化和管道煤氣,其中管道煤氣有管道煤氣公司供氣,有趙家條儲備站沿黃浦路延長(cháng)線(xiàn)埋設DN500管道至XX生態(tài)花園一帶,XX路在黃浦路延長(cháng)線(xiàn)西側已埋設DN300現狀管道,東段管道氣有管道煤氣公司也正在籌劃埋設DN300管道。
居民習慣:此地區居民主要為當地農民,生活以打工,種植,養殖為主,年收入水平偏低,居民的文化水平不高,勞動(dòng)之余,以閑聊為主,對外界基本不關(guān)心和接觸較少,但由于地理位置靠近城區以及外來(lái)人員的影響,生活已開(kāi)始城市化傾向。
2.XX地區住宅市場(chǎng)調查
2.1XX地區總體規劃及土地出讓情況 XX地區大約有2.5萬(wàn)畝地,已征用一萬(wàn)畝,尚未征用的地塊有1.5萬(wàn)畝.有四十余家開(kāi)發(fā)商已征用土地,其中有征地指標的約為30家,但尚無(wú)項目,依據現狀和路網(wǎng)分隔,將XX地區分為:黃浦路下沿線(xiàn)以東以西兩塊,黃浦路下沿線(xiàn)以西稱(chēng)為左塊,黃浦路下沿線(xiàn)以東稱(chēng)為右塊。
下面我們據此論述XX地塊的出讓情況(下列情況屬規劃局人員介紹,僅供參考):
右塊地出讓情況: 左塊地出讓情況: 右塊地黃浦路下沿線(xiàn)有佳海華苑和竹葉苑兩個(gè)項目,朝北上方為東方恒星園,再向上為XX鄉政府和XX生態(tài)花園及世紀家園,黃浦路下沿線(xiàn)與竹葉山片東部為萬(wàn)隆科技工業(yè)區等。
2.2XX地區開(kāi)發(fā)現狀及態(tài)勢
XX地區目前開(kāi)發(fā)的住宅小區主要集中在大黃公路以東，現有XX生態(tài)花園，世紀家園，東方恒星園，佳海華苑，招銀竹葉苑等五個(gè)項目，另外，靠近塔子湖一帶還有夢(mèng)湖花園，澳門(mén)花園兩個(gè)項目．XX地區的住宅物業(yè)形態(tài)有多層，小高層，高層，單體別墅，聯(lián)體別墅。XX地區住宅呈現出明顯的走勢特點(diǎn)：規模不斷擴大，價(jià)格穩步上升，社區文化濃郁，多層住宅暢銷(xiāo)，客源面有待擴展等，下面是價(jià)格，付款方式，區域發(fā)展，供求關(guān)系，物業(yè)形態(tài)，戶(hù)型，物業(yè)管理，目標客源等8個(gè)方面的調查統計情況．
2.2.1區域發(fā)展狀況 2.2.2供求關(guān)系 2.2.3價(jià)格
2000年XX市住宅的價(jià)格全面上漲，今年內將持續上漲，從本區域樓怕的營(yíng)銷(xiāo)來(lái)看也是如此，各樓盤(pán)的多層起價(jià)一般都上漲到1500元/平方米以上，均價(jià)達到1760元/平方米以上，小高層，高層和別墅的價(jià)格更高。XX大道建成通車(chē)，各樓盤(pán)的配套設施到位后，品位的培育成熟后，多層的均價(jià)會(huì )漲到1900元/平方米以上，這個(gè)漲幅是漸進(jìn)式的。同時(shí)本區域樓盤(pán)比市內同比樓盤(pán)低1000元/平方米左右，是客戶(hù)選擇在此置業(yè)的最重要因素之一。
2.2.4付款方式
隨著(zhù)購房客戶(hù)的理財能力的成熟和投資途徑的增多，購房客戶(hù)選擇按揭方式購房越來(lái)越多，如XX生態(tài)花園，80%的客戶(hù)選擇按揭方式購房，東方恒星園更是達到88%，按揭的成數高，年限長(cháng)，已成為吸引客戶(hù)購房的一個(gè)重要條件。
2.2.5物業(yè)形態(tài)
本區域的物業(yè)形態(tài)已形成已多層住宅為主的格局，將來(lái)仍將是以多層住宅為主，小高層，聯(lián)體別墅為輔的格局。這符合本區域人口的規劃要求和客戶(hù)在此置業(yè)的生活要求和環(huán)境需求。
2.2.6戶(hù)型 2.2.7物業(yè)管理
物業(yè)管理以人為本，突出人性化，社區文化，智能化竟是時(shí)下物業(yè)管理的主流，營(yíng)造濃厚的社區文化環(huán)境，維護舒適溫馨自由的生活氛圍，在物業(yè)管理上強化以人為本的理念和加大服務(wù)的范圍，形成一定的口碑將是本區域物業(yè)管理的方向。
2.2.8目標客源
目前，在本區域購房的客戶(hù)大都是黃浦路和發(fā)展大道沿線(xiàn)的鄰近區域客戶(hù)。今明年隨著(zhù)區域的市政配套設施的完善，樓盤(pán)知名度的提高，來(lái)此置業(yè)的市內客戶(hù)，特別是有房需要換環(huán)境的置業(yè)換房客戶(hù)（政府公務(wù)員，企事業(yè)單位人員，生意人）仍將是本區域重要的目標客源。
二、 項目周邊主要物業(yè)分析
晨星苑
1.項目規劃 2.戶(hù)型設計 戶(hù)型 1*1 2*2 3*2 錯式 復式 分布 18層單身公寓 18層單身公寓 多層，小高層 小高層 多層
比例 20% 15% 45% 15% 5%
3.價(jià)格策略 4.宣傳推廣 5.銷(xiāo)售情況 6.客戶(hù)分析
客戶(hù)主要是以工商，稅務(wù)，證券，銀行，設計院等行政企事業(yè)單位中高收入人員，另有部分中小企業(yè)的業(yè)主。
三、項目周邊主要物業(yè)分析
晨星苑
1.項目規劃 2.戶(hù)型設計 戶(hù)型 1*1 2*2 3*2 錯式 復式 分布 18層單身公寓 18層單身公寓 多層，小高層 小高層 多層
比例 20% 15% 45% 15% 5%
3.價(jià)格策略 4.宣傳推廣 5.銷(xiāo)售情況 6.客戶(hù)分析
客戶(hù)主要是以工商，稅務(wù)，證券，銀行，設計院等行政企事業(yè)單位中高收入人員，另有部分中小企業(yè)的業(yè)主。
XX生態(tài)花園
1.項目規劃 2.戶(hù)型設計
一期主要戶(hù)型2*2和3*2，面積為90-130平方米，具體指標如下：
戶(hù)型 2*2 3*2 4*2 復式 比例 10% 45% 30% 15%
二期主要戶(hù)型為2＊2和3＊2，面積為90-140平方米，具體指標如下：
戶(hù)型 2*2 3*2 4*2 6*2
面積 89,98 120,140 154 173
比例 41% 44% 10% 5%
3.配套設施
小區配有局域網(wǎng)，三網(wǎng)合一，大型會(huì )所，網(wǎng)球場(chǎng)，露天音樂(lè )泳池，健身房，美容中心，購物中心，幼兒園，大草坪，闊葉林，管道煤氣．二期將停車(chē)場(chǎng)全部設計在地下。
4.物業(yè)管理
有XX金冠物業(yè)管理公司進(jìn)行智能化管理，物業(yè)管理費為0.5元／平方米*月
5.價(jià)格策略 6.宣傳推廣
主要采用派發(fā)宣傳單的宣傳手法，同時(shí)參加了兩次房交會(huì )，在竹葉山轉盤(pán)處有戶(hù)外廣告。
7.銷(xiāo)售情況
首期498套2000年5月剛推出便銷(xiāo)售火爆，其中大戶(hù)購買(mǎi)占較大比重，據悉空軍雷達學(xué)院買(mǎi)了6棟，XX鄉政府購5棟，一期已基本售完．2000年5月份完成銷(xiāo)售額500萬(wàn)，6月份完成銷(xiāo)售額700萬(wàn)，由于調價(jià)原因7月份以后，未超過(guò)500萬(wàn)。其中3*2的戶(hù)型銷(xiāo)售最好，主要原因還是因在區域內價(jià)格較低，戶(hù)型較好，迎合了客戶(hù)需求。不足之處是部分衛生間為黑房。
8.客戶(hù)分析
一期主要客戶(hù)為集團購買(mǎi)，雷達學(xué)院購6棟，XX鄉政府購5棟，散戶(hù)主要為XX區行政企事業(yè)單位人員，生意人較少，98%的散戶(hù)購房自用改善居住環(huán)境，其中為子女購房的比例較大，80%以上的客戶(hù)采用銀行按揭貸款的付款方式。
竹葉苑
1.項目規劃 2.戶(hù)型設計
竹葉苑在戶(hù)型設計上以大面積為主，具體戶(hù)型指標如下：
戶(hù)型 3*2*2 4*2*2 4*3*3 6*3*3 分布 D區C區 C區 A區B區 A區B區
比例 46% 9% 30% 15%
3.配套設施
竹葉苑小區周邊部分景觀(guān)住宅底層架空，作為休閑綠化用地，融洽小區內住戶(hù)，社交氛圍；
小區內道路兩側鋪設植被花草并預留停車(chē)位，泊車(chē)位可達55%，廚房設置集中排煙管道，管道煤氣，每戶(hù)配置IC卡煤氣表．預留上下水接口，方便住戶(hù)裝修，衛生間預留上下水接口，采用自然采光；
可提供有線(xiàn)電視，電話(huà)，數據通訊線(xiàn)路，每戶(hù)預留電話(huà)及有線(xiàn)電視接口；
水表，電表出戶(hù)，可提供DN15水表，配置供電容量8KW，40A電表，一戶(hù)一表，供電線(xiàn)路引至室內控制開(kāi)關(guān)．小區內還設有醫療中心，文化中心，老年樂(lè )園，少兒樂(lè )園，門(mén)球場(chǎng)，社區內還設有會(huì )所，幼兒園，金融，郵政服務(wù)等。
4.物業(yè)管理
有省級先進(jìn)物業(yè)管理公司招銀物業(yè)實(shí)行全方位智能化的物業(yè)管理，向住戶(hù)提供安全，便利維修服務(wù)．全天侯二十四小時(shí)巡更，紅外線(xiàn)監控，閉路電視監控，戶(hù)內安防聯(lián)網(wǎng)，車(chē)輛出入管理，抓業(yè)清潔人員負責苑內公共衛生，垃圾袋化集中清潔，家庭清潔報紙雜志代定，家電維修；
代定飛機，火車(chē)票，物業(yè)租售等多項服務(wù)．設備維護，電話(huà)通知，15分鐘內上門(mén)服務(wù)。
5.價(jià)格策略 6.宣傳推廣
目前竹葉苑尚未開(kāi)盤(pán)，正處在內部認購階段，2000年XX金秋貿易洽談會(huì )上首次亮相取得了相當的成功，隨后又參加了2000年11月的房交會(huì )，同時(shí)在竹葉山轉盤(pán)處設有一戶(hù)外廣告牌，售樓部設在竹葉山轉盤(pán)處。目前處于前期的準備階段，將于4-5月正式開(kāi)盤(pán)。
7.銷(xiāo)售情況
竹葉苑在武洽會(huì )上取得了較大成功，在內部認購階段，積累了大量的意向客戶(hù)，同時(shí)已實(shí)現認購銷(xiāo)售100套。
8.客戶(hù)分析
從前期銷(xiāo)售情況來(lái)看，客戶(hù)主要來(lái)自發(fā)展大道和黃浦路鄰近地段的一些行政企事業(yè)單位中高收入人群，客戶(hù)分布區域不廣，客戶(hù)購房主要是為了改善居住環(huán)境．
佳海華苑
1.項目規劃 2.價(jià)格策略
早期聯(lián)體別墅價(jià)格為2500元／平方米，單體別墅價(jià)格為3500元／平方米，花園**贈送．付款方式靈活多樣，一次性付款，免息分期付款，銀行提供七成十五年按揭，協(xié)助辦理公積金及組合貸款。
3.銷(xiāo)售推廣 4.銷(xiāo)售情況
佳海華苑銷(xiāo)售情況較差，目前僅售十幾套，銷(xiāo)售率約10%。
5.客戶(hù)分析
客戶(hù)主要為開(kāi)發(fā)商的關(guān)系戶(hù)，直接實(shí)現銷(xiāo)售僅兩三套。
世紀家園
1.項目規劃 2.戶(hù)型設計
以中大戶(hù)型為主，面積在86-320平方米之間，共23種戶(hù)型，主力戶(hù)型為3*2約占34%，一期戶(hù)型指標如下：
戶(hù)型／多層 2室 3室 4室 5室 數量 73 352 102 4 戶(hù)型／小高層 3室 4室躍式 5室躍式
數量 280 140 56
比例 58% 29% 13%
調查結果表明：
1、項目所在區域已成為一個(gè)大型的居住新區，各種檔次的居住小區競相爭艷。
2、項目所在區域雖然居住小區較多，但主要是以中低檔次為主，真正稱(chēng)得上高品質(zhì)的小區較少，因此，該區域內以中低檔次的物業(yè)競爭最為激烈。
3、項目所在區域內有特色的樓盤(pán)較少，還沒(méi)有真正成型的致命品牌。
4、中、低檔次樓盤(pán)之間的價(jià)格差距不大，中、高檔次樓盤(pán)之間的價(jià)格差距則較為懸殊。
5、在調查的所有樓盤(pán)中，大多數都采取隨行就市的追隨策略。
6、同XX市其他區域相比，區位差異帶來(lái)的價(jià)格變化影響相對較小，決定價(jià)位的更多的是物業(yè)的品牌、品質(zhì)。
四、 XX鄉消費者調查分析
1.消費者需求調查
2000年區域在售樓盤(pán)實(shí)現銷(xiāo)售約10萬(wàn)平方米，客戶(hù)主要來(lái)自周邊地區，現對已購房客戶(hù)進(jìn)行調查統計。
1.1客戶(hù)類(lèi)別
來(lái)此區域置業(yè)的客戶(hù)主要分布在發(fā)展大道和黃浦路沿線(xiàn)，竹葉山花橋附近等鄰近XX的范圍。如XX生態(tài)花園，空軍雷達學(xué)院，XX鄉政府集團購買(mǎi)占很大比重，其他項目客戶(hù)也是以周邊地區為主。已購房客戶(hù)區域分布如下：
區域 XX 江漢 其它
比例 80% 15% 5%
已購放客戶(hù)職業(yè)分布
行政事業(yè)單位 科研教育單位 個(gè)體私營(yíng)企業(yè)
45% 45% 10%
由于XX屬于新區開(kāi)發(fā)，目前區域樓盤(pán)客戶(hù)主要還是周邊地區，來(lái)源并不廣泛，客源挖掘潛力較大?？蛻?hù)類(lèi)型主要為國家行政企事業(yè)單位，科研教育單位，個(gè)體私營(yíng)業(yè)主這幾種常規的住宅消費類(lèi)型。
1.2購買(mǎi)力 1.3購買(mǎi)動(dòng)機
此區域置業(yè)的客戶(hù)多為二次置業(yè)，客戶(hù)購買(mǎi)動(dòng)機主要為改善居住環(huán)境．購買(mǎi)動(dòng)機如下：
換環(huán)境 結婚用 投資
87% 8% 5%
1.4客戶(hù)認同的因素
選擇在此置業(yè)的客戶(hù)對小區的認同因素依次為：
因素 環(huán)境好 距離近 戶(hù)型合理 付款方式 價(jià)格 升值潛力
比例 70% 50% 50% 20% 20% 15%
從成交客戶(hù)因素分析客戶(hù)多認同區域環(huán)境，其次是距離遠近（即離工作單位或原有居住區域遠近），戶(hù)型合理，付款方式靈活，價(jià)格，地段發(fā)展前景。
第四章 項目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢點(diǎn)與機會(huì )點(diǎn)分析
一、房地產(chǎn)投資項目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機會(huì )形成模式
經(jīng)營(yíng)機會(huì )的實(shí)質(zhì)是尋求、識別、把握企業(yè)可進(jìn)取的市場(chǎng)空間。
經(jīng)營(yíng)機會(huì )是外部市場(chǎng)、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢與企業(yè)本身優(yōu)勢的結合。
經(jīng)營(yíng)機會(huì )轉化為項目個(gè)性以后，即成為在激烈的市場(chǎng)競爭中項目的優(yōu)勢點(diǎn)、競爭點(diǎn)、賣(mài)點(diǎn)。
二、項目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢點(diǎn)
本報告一、二、三部分對該項目作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析時(shí)，已作了許多討論?，F對該項目真正的、突出于XX鄉住宅市場(chǎng)的優(yōu)勢點(diǎn)集中如下。
（1）項目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期幾年內相關(guān)的經(jīng)濟大“勢”。
①?lài)液暧^(guān)經(jīng)濟走出低谷，進(jìn)入上升繁榮期，恰恰是本項目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期。
②住宅業(yè)房改、金融、投資、財政、市場(chǎng)管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利的政策法規環(huán)境。
③置業(yè)意識——古往今來(lái)中國文化觀(guān)念的組成部分，已經(jīng)重新泛起，并將成為全社會(huì )占主導地位的消費觀(guān)念。全社會(huì )小康后的家庭消費將首先集中在住房條件的改善方面。
（2）項目的區位優(yōu)勢與地段優(yōu)勢及其發(fā)展空間與規模
①XX花園的自然環(huán)境，在XX市得地獨優(yōu)，其遠離市中心；
②XX花園可作為XX區、XX鄉企事業(yè)單位人員，私營(yíng)、民營(yíng)企業(yè)家理想的生活基地；
③XX花園占地近百多畝，規模適中，可作為經(jīng)濟住房，是置業(yè)的理想地方。
（3）項目公司企業(yè)領(lǐng)導核心與公共關(guān)系狀態(tài)。
①項目開(kāi)發(fā)公司領(lǐng)導核心可實(shí)行新組建的班子，在人事、財務(wù)管理等方面可實(shí)行全新的體制，
②項目開(kāi)發(fā)公司領(lǐng)導層經(jīng)營(yíng)思想應以營(yíng)造精品品牌，為XX市人民，XX鄉政府作出貢獻。
③項目也可以運行類(lèi)似于BOT 模式，這也將將得到政府的充分支持。
上述這些優(yōu)勢點(diǎn)的正確運用，有利于開(kāi)發(fā)項目的打造良好的基礎。
三、項目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機會(huì )點(diǎn)
（1）整個(gè)XX區XX鄉人口眾多，外來(lái)人口也較多，而且私營(yíng)，民營(yíng)企業(yè)今年來(lái)不但增加，收入水平也不斷增加，加之XX鄉的大規模建設活動(dòng)，使得整個(gè)XX鄉的房市較為活躍，有利于新項目的上馬開(kāi)工。
（2）項目區域位置遠離市中心，自然環(huán)境得天獨厚，加之其成本較市中心同類(lèi)物業(yè)便宜，而且近年來(lái)，XX鄉有大規模的開(kāi)發(fā)建設，整個(gè)區域內的基礎設施，市政設施不斷完善和健全，這就更有利于新的項目未來(lái)的前景，而且整個(gè)XX鄉的潛在購買(mǎi)力也是相當有分量的，這也正是項目的開(kāi)發(fā)機會(huì )點(diǎn)。
（3）本項目目前交通狀況不是很好，但有在建的幸福大道，XX大道將在近年內完成通車(chē)，到時(shí)候小區的交通將相當便捷，而且物業(yè)的增值可能性是顯而易見(jiàn)的，項目在這個(gè)時(shí)候和大道的建設同時(shí)進(jìn)行，將大大促進(jìn)項目所在地區交通的優(yōu)化。未來(lái)幾年里，這些設施將逐步完成，那么XX花園銷(xiāo)售將適逢其時(shí)。
第五章 項目定位
面對競爭激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長(cháng)、短目標兼顧，為實(shí)施品牌戰略，在本項目定位時(shí)，須將區域，交通環(huán)境、配套設施，人文文化等各種因素綜合考慮。
一、目標市場(chǎng)定位
XX花園位于XX區XX鄉地區，這決定了主體目標對象為XX區XX鄉周邊地區的中高層消費群。
消費群界定
1. 高校、科研院所高級職稱(chēng)人士
2. 民營(yíng)或私營(yíng)企業(yè)家或個(gè)體老板
3. 行政企業(yè)事業(yè)單位的主管級領(lǐng)導
4. 附近居民區部分富裕居民購房和二次換房的需要
年齡判斷在30－45歲
購買(mǎi)目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。
二、產(chǎn)品定位
根據對項目周邊環(huán)境及物業(yè)市場(chǎng)的調查分析，將項目定位為中等檔次，這是基于激烈競爭的市場(chǎng)狀況以及項目所處的環(huán)境和位為的前提而作出的明智決策,主要原因是:
1.相對而言，項目區位位置遠離市中心，成本較低。
2.項目區位內高檔物業(yè)目前銷(xiāo)售狀況不是很好。
3.開(kāi)發(fā)區內已形成一些居住小區群體,各項基礎設施和市政設施都快更上。
房地產(chǎn)可行性報告范文第4篇
(一) 社會(huì )文化
(二) 經(jīng)濟生活
(三) 城市建設發(fā)展趨勢
二 房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述
(一) 土地市場(chǎng)
(二) 房地產(chǎn)投資
(三) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量
(四) 房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況
(五) 開(kāi)發(fā)企業(yè)
三 新安江房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
(一) 住宅市場(chǎng)供應
1. 熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區塊
2. 典型開(kāi)發(fā)項目
(二) 住宅市場(chǎng)需求
(三) 住宅市場(chǎng)價(jià)格趨勢
(四) 宏觀(guān)調控對新安江樓市的可能影響
四 項目基本分析
(一) 項目概況和開(kāi)發(fā)條件
(二) 項目?jì)?yōu)勢與劣勢分析
(三) 項目的機會(huì )與風(fēng)險分析
(四) 產(chǎn)品與銷(xiāo)售價(jià)格
房地產(chǎn)可行性報告范文第5篇
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；
可行性研究；
風(fēng)險控制
1 項目可行性研究的重要性
項目可行性研究的重要性主要包括以下幾方面：
1.1 房地產(chǎn)項目可行性研究要求預期明確
項目可行性研究主要包括對行業(yè)資料的分析匯總、對社會(huì )經(jīng)濟環(huán)境的研究和對未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需的預期，從而對房地產(chǎn)投資的收益進(jìn)行正確估算。
1.2 房地產(chǎn)項目可行性研究必須客觀(guān)嚴謹
“實(shí)事求是”是貫穿房地產(chǎn)項目可行性研究始終的最基本要求，也是最明確的要求，在尊重事實(shí)數據的基礎上，尊重社會(huì )規律和經(jīng)濟規律的前提下，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目投資收益進(jìn)行科學(xué)的預估和評判。
1.3 房地產(chǎn)項目可行性研究的可靠性特征
房地產(chǎn)項目可行性研究要求區別對待具體的案例并給予具有針對性的、明確的、可實(shí)現的執行方案，以求達到投資利用率最高、成本回收和利潤收入最大化的根本目的。
1.4 房地產(chǎn)項目可行性研究的科學(xué)性特征
房地產(chǎn)項目可行性研究要求運用先進(jìn)的計算技術(shù)和科技方案，按照房地產(chǎn)項目和社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展的基本規律，對每個(gè)房地產(chǎn)項目的市場(chǎng)預期和盈利情況進(jìn)行準確的計算預估，并以此為房地產(chǎn)項目能否開(kāi)展的重要評判依據。
2 房地產(chǎn)項目可行性研究的步驟和注意事項
（1）資料策劃準備階段，房地產(chǎn)項目可行性研究要求一定數量的專(zhuān)門(mén)人員來(lái)進(jìn)行設計和組織。要明確房地產(chǎn)項目可行性研究團隊，討論房地產(chǎn)項目運行的可行性研究方案，并劃撥這個(gè)決策團隊需要的設計經(jīng)費。
（2）房地產(chǎn)項目可行性研究的資料整理階段，房地產(chǎn)項目可行性研究要求整理匯總與要開(kāi)發(fā)土地有關(guān)的客觀(guān)地理環(huán)境條件、社會(huì )經(jīng)濟條件和政策標準法規。資料搜集必須要做到全面、準確、科學(xué)、相關(guān)、嚴謹。
（3）房地產(chǎn)項目可行性研究方案的預期和討論階段，這個(gè)階段是要在前期工作都準備完成，基本掌握完整的房地產(chǎn)項目可行性研究資料基礎上才可以開(kāi)展，需要綜合考慮地理水文資料、政策法規、開(kāi)發(fā)商投資能力等情況，最后制定出初步的房地產(chǎn)項目可行性開(kāi)發(fā)方案草稿。
（4）對房地產(chǎn)項目可行性研究方案進(jìn)行論證，運用先進(jìn)的數學(xué)分析方法，結合財務(wù)情況、自然環(huán)境、社會(huì )國情等選擇可以保證各方利益盡可能最大化的方案。
（5）匯總房地產(chǎn)項目可行性研究方案并形成報告，房地產(chǎn)項目可行性研究報告必須內容完整，切覆蓋房地產(chǎn)項目可行性研究的整個(gè)周期，內容要詳實(shí)。按照報告篇幅的大小可將報告分為如下幾種：房地產(chǎn)項目投資可能研究報告、房地產(chǎn)項目概述可行性研究報告和房地產(chǎn)項目全面可行性研究報告。這三種報告的核心內容基本一致，都需要保證真實(shí)、客觀(guān)，科學(xué)。準確，但是隨著(zhù)報告的精細程度不同，一般情況下應包含房地產(chǎn)項目的財務(wù)可行性分析和項目重要性、必要性分析。
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目可行性的研究中也有一些普遍問(wèn)題的存在，由于可行性研究過(guò)程中涉及到許多的數據與調研結果，所以一些共性問(wèn)題經(jīng)常出現且不容易被提起重視。
（1）調研不全面、不深入、論據不充分，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目可行性研究報告書(shū)中，某些企業(yè)貪圖方便，未作全面調研，對負責項目的地理水文環(huán)境、環(huán)境氣候、名勝古跡、法規政策等平鋪直敘，不求深入。技術(shù)論述部分不清晰，主次不分，讓人看后看不出該文的核心內容所在。有些立場(chǎng)不公正，為了迎合領(lǐng)導或業(yè)主的需求，對建設方推薦方案優(yōu)點(diǎn)講得多，缺點(diǎn)講得少，甚至不講，故意陪襯方案。
（2）立場(chǎng)不中立。僅作表面文章，比如工程質(zhì)量、投資估算、拆遷面積等數據表格。有的科研單位畏懼承擔風(fēng)險，盲目遵照業(yè)主要求，不拿事實(shí)數據說(shuō)話(huà)，不進(jìn)行投資概算，基本起不到比對多個(gè)方案選優(yōu)的目的。
（3）經(jīng)濟指標不客觀(guān)，經(jīng)濟、財務(wù)評價(jià)是每個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目可行性研究報告的核心內容，是決策階段項目擇優(yōu)排序的主要數據依據。正因為這樣，一些負責經(jīng)濟評價(jià)可行性的人員為了達到業(yè)主期望的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目投資收益，人為的對財務(wù)凈現值、投資收益率和項目回收期等數據進(jìn)行調整，有的甚至修改調研數據，偏離客觀(guān)事實(shí)。使研究結論發(fā)生偏離。
（4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目可行性研究數量問(wèn)題、投資概算偏差大會(huì )造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目可行性研究數據不準確、費用概算偏差大的原因主要是有些科研單位現場(chǎng)勘查不認真，個(gè)別技術(shù)人員責任心問(wèn)題，技術(shù)不扎實(shí)，導致獲得的工程數據不準確，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目可行性研究結果出現很大的偏移。
針對當前項目可行性研究存在的主要問(wèn)題文章給出如下幾點(diǎn)解決方法：
（1）可行性研究工作的理論與實(shí)踐結合?？尚行匝芯抗ぷ魇且箝L(cháng)期耐心細致的市場(chǎng)調研和數據整理計算工作，這些工作都要求工作人員能夠做到微觀(guān)經(jīng)濟效益核算與宏觀(guān)經(jīng)濟效益核算相結合，動(dòng)態(tài)數據分析與靜態(tài)數據分析相結合，定量分析與定性分析相結合。
（2）建立精確科學(xué)的指標評價(jià)系統。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目評價(jià)系統是可行性報告的重要組成部分，它主要包括評價(jià)規劃、市場(chǎng)前瞻、設計草案、經(jīng)濟效益預期等。
（3）政策引導規范房地產(chǎn)項目可行性研究。培育相當數量的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)可行性研究人員，推進(jìn)房地產(chǎn)項目可行性分析行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。
參考文獻
