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文件編號：0 2020 年 年 6 6月
房產(chǎn)公司委托經(jīng)營(yíng)管理合同
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1 1
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委托經(jīng)營(yíng)管理合同 委托方：
商業(yè)投資管理有限公司
?。ㄒ韵潞?jiǎn)稱(chēng)甲方）
法定代表人：[
] 地址：[
]
郵編：[
] 受托方：
商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司
（以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方）
法定代表人：
地址：
郵編：[
] 1、甲方為
項目（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“該項目”）之開(kāi)發(fā)商
置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)開(kāi)發(fā)商），為該項目的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù)而成立的全資子公司，接受開(kāi)發(fā)商及購買(mǎi)該項目商業(yè)物業(yè)業(yè)主的委托，全權并排他地負責該項目商業(yè)物業(yè)的運營(yíng)、管理和服務(wù)事務(wù)。
2、乙方為商業(yè)地產(chǎn)運營(yíng)、管理和服務(wù)的專(zhuān)業(yè)機構，擁有相關(guān)經(jīng)驗、知識產(chǎn)權和管理體系，能為商業(yè)地產(chǎn)的運營(yíng)、管理和服務(wù)提供系統服務(wù)和技術(shù)支持。
3、甲方委托乙方為該項目提供經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)。為更好的經(jīng)營(yíng)管理該項目，提升項目的品牌和形象，就經(jīng)營(yíng)管理中涉及的事宜，在符合《中華人民共和國合同法》等法律法規的前提下，經(jīng)雙方友好協(xié)商，達成如下協(xié)議，共同遵守：
第一條
物業(yè)概況及甲方保證 1.1 、物業(yè)概況 甲方委托乙方服務(wù)的該項目位于
處，委托服務(wù)的商業(yè)物業(yè)范圍包括全部商鋪、商業(yè)管理用房、臨時(shí)商業(yè)用房、公共廣場(chǎng)、車(chē)庫車(chē)位、廣告位、商業(yè)運營(yíng)公共設施(物業(yè)管理用房除外)，總建筑面積約
萬(wàn)平方米，其中：地下室[
]層，面積：約[
]萬(wàn)平方米；地上[
]層商業(yè)裙房，面積：約[
]萬(wàn)平方米（以上所有物業(yè)以下簡(jiǎn)稱(chēng)“商業(yè)物業(yè)”）。實(shí)際委托經(jīng)營(yíng)管理面積以政府有關(guān)部門(mén)出具的《房屋測繪報告》所確認的面積為準。
1.2 、甲方保證
該項目開(kāi)發(fā)商及購買(mǎi)該項目商業(yè)物業(yè)業(yè)主的委托，擁有對外租賃之商品房的相應證明文件及資格。
項目本身之權屬或資格之瑕疵而引致的糾紛承擔全部責任。
第二條
合作方式、委托期限、工作范圍
2.1 、合作方式
除非滿(mǎn)足法律規定及本協(xié)議約定的解除條件甲方不可撤銷(xiāo)地委托乙方代理為商業(yè)物業(yè)提供經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)，甲方在本合同執行期間內不可再將上述工作委托任何第三方（經(jīng)雙方協(xié)商并書(shū)面確認部分工作委托第三方的除外）。
乙方在委托期內有責任和義務(wù)為甲方培養商業(yè)管理人才，將其擁有的知識產(chǎn)權及管理體系供甲方使用。甲方的人員可派駐乙方工作且服從乙方的工作安排。派駐人員的勞動(dòng)關(guān)系隸屬甲方，但須按乙方的考核體系接受乙方的考核。甲方派駐人員的薪酬及福利由甲方發(fā)放。
2.2 、 委托期限
2.2.1 委托期限共計 15 年，每五年簽訂一次合同，每次合同期限五年，于合同屆滿(mǎn)時(shí)，丙方有優(yōu)先續約的權利。
2.2.2 第一階段
經(jīng)營(yíng)策劃及開(kāi)業(yè)籌備期 本合同生效之日起，至項目開(kāi)業(yè)后一個(gè)月屆滿(mǎn)時(shí)止。
2.2.3 第二階段
持續經(jīng)營(yíng)管理階段 計 15 年，自項目開(kāi)業(yè)滿(mǎn)一個(gè)月后開(kāi)始計算至 15 年屆滿(mǎn)時(shí)止(合同屆滿(mǎn)期如與買(mǎi)鋪業(yè)主簽訂的“商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議”的期限有沖突，則以“商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議”約定的委托期限為準)。如項目實(shí)際開(kāi)業(yè)日推遲，經(jīng)營(yíng)管理期隨之順延。
持續經(jīng)營(yíng)管理階段所約定的期限屆滿(mǎn)后一方如需終止合同，須于期限屆滿(mǎn)之日的 6 個(gè)月之前書(shū)面通知另一方，否則視為雙方按本合同同樣條件續訂，續訂的期限為五年。
3 2.3 委托工作范圍
2.3.1
經(jīng)營(yíng)策劃及開(kāi)業(yè)籌備 期
服務(wù)成果
序號
主要內容
所需資源及提交時(shí)間
經(jīng)營(yíng)管理及銷(xiāo)售模式的確定
1 1
確定經(jīng)營(yíng)管理公司的商業(yè)模式。提供經(jīng)營(yíng)管理公司商業(yè)模式示意圖及邏輯法律關(guān)系說(shuō)明
合同簽訂后 0 10 個(gè)工作日
2 2
確定項目可持續經(jīng)營(yíng)的銷(xiāo)售模式，起草業(yè)主委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議，編寫(xiě)銷(xiāo)售答客問(wèn)并培訓銷(xiāo)售公司人員。
第一項工作完成后的 0 20 個(gè)工作日
開(kāi)業(yè)籌備期工作
1 1
提 報組織 架構、薪酬體系及 績(jì) 效考核方案
合同簽訂后 0 10 個(gè)工作日
2 2
提報人員到崗及培訓計劃
合同簽訂后 0 10 個(gè)工作日
3 3
編 制 開(kāi)辦費預 算并提 報 甲 方審 核通 過(guò)
合同簽訂后 0 10 個(gè)工作日
4 4
制定 開(kāi)業(yè)籌備 期 計 劃并 組織實(shí) 施
上項工作完成且甲方審批后的 0 10 個(gè)工作日
5 5
制定經(jīng)管公司的管理體系文件。包括：組織架構和薪酬和考核激勵體系；各職能部門(mén)操作手冊等
上項工作完成后的 0 90 個(gè)工作日
6 6
制定 營(yíng)運 方案
上項工作完成后的 0 30 個(gè)工作日
物業(yè)前期介 1 1
經(jīng)營(yíng)管理公司與物業(yè)管理公司工作界面劃分方 與我司委托經(jīng)營(yíng)管理合同簽訂后的 90 個(gè)工作日內與物業(yè)管理
入方案
案、取費標準。
公司洽談并商定完畢。
2 2
物業(yè)管理的品質(zhì)標準、考核及評價(jià)體系文件
物業(yè)公司提供相應技術(shù)文件、品質(zhì)標準后的 0 60 工 作日
招商管理方
案
1 1
招商公司提交的品牌落位方案、租賃決策文件、招商實(shí)施計劃的審核意見(jiàn)報告；
甲方提供品牌落位圖后的 0 10 個(gè)工作日
甲方租賃決策文件及招商實(shí)施計劃后的 0 10 個(gè)工作日
2 2
起草意向協(xié)議書(shū)、租賃合同及商業(yè)管理合同文本。
意向協(xié)議書(shū)、租賃及商業(yè)管理合同文本的制定在上述工作完成后的 0 10 工作日
3 3
全面介入及管控招商計劃實(shí)施
按品牌落位、租賃決策文件及實(shí)施計劃管控招商品質(zhì)及計劃完成情況（合同簽訂后至開(kāi)業(yè)日）
經(jīng)營(yíng)測算報
告
1 1
經(jīng)營(yíng)財務(wù)測算報告（項目經(jīng)營(yíng)期前二年的經(jīng)營(yíng)預測）
租賃 決策文件甲方審核批準后的 0 30 個(gè)工作日
2.3.2
持續經(jīng)營(yíng)管理階段（見(jiàn)附件二）
?。?）
營(yíng)運管理：① 商戶(hù)的管理和營(yíng)運輔導； ② 對開(kāi)業(yè)后的空鋪進(jìn)行補充招商；③ 對經(jīng)營(yíng)不善的商戶(hù)進(jìn)行調整。
?。?）
企劃推廣：年初制定全年的營(yíng)銷(xiāo)推廣計劃，按月實(shí)施，并根據經(jīng)營(yíng)情況做動(dòng)態(tài)調整，以保障全年經(jīng)營(yíng)目標的實(shí)現。
?。?）
商業(yè)物業(yè)運營(yíng)：① 對該商業(yè)物業(yè)進(jìn)行秩序維護管理、環(huán)境管理、設施設備運行與維護管理、停車(chē)場(chǎng)管理等；② 對開(kāi)業(yè)后工程遺留問(wèn)題的督促整改工作；③ 組織商業(yè)物業(yè)范圍內的復盤(pán)會(huì )議。
?。?）
為消費者進(jìn)行服務(wù)。
?。?）
為甲方及小業(yè)主收取租金。
?。?）
收取商業(yè)管理費，用于支付商業(yè)管理、商業(yè)物業(yè)運營(yíng)所發(fā)生的相關(guān)費用。
?。?）
為商業(yè)物業(yè)開(kāi)展多種業(yè)務(wù)創(chuàng )收，包括：停車(chē)場(chǎng)收入、廣告位收入、場(chǎng)地出租收入及多種經(jīng)營(yíng)點(diǎn)收入。
?。?）
為甲方及小業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資產(chǎn)委托經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)，努力使資產(chǎn)的價(jià)值和租金收入穩步提升。
第三條
服務(wù)費用及結算方式 3.1 、開(kāi)業(yè)籌備期間的費用
在開(kāi)業(yè)籌備期間發(fā)生的費用在開(kāi)辦費中體現，由乙方向甲方提交開(kāi)辦費預算，在此范圍內對開(kāi)業(yè)籌備的相關(guān)費用及支出由甲方實(shí)報實(shí)銷(xiāo)。
3.2 、租金傭金
“商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議”由小業(yè)主讓渡的租金收益亦歸甲方所有。甲方應當就該等全部租金收益（含小業(yè)主讓渡的租金收益）向乙方支付租金傭金。相關(guān)租賃稅費由甲方承擔。
服務(wù)內容 全年實(shí)際租金收益金額（X）
管理傭金提取金額（Y）
備注 管理傭金 （第 1-5年，返租期內）
X ＜ 合同租金總額的 50% 罰款 20 萬(wàn)元,每低 10%增加罰款 10 萬(wàn)元.
A
≤
X ＜ A + 100 Y= X×10% 年次 考核基數 第一年 A=70% × B A +100 ≤
X ＜ A + 200 Y= （A +100 ）×10%+ (X- A -100) ×20%
A +200 ≤
X ＜ A + 300 Y= （A +100 ）×10%+ 100×20%+(X- A -200) ×30%
第二年 A=75% × B 第三年至委托期滿(mǎn) A=85% × B X ≥ A +300 Y= （A +100 ）×10%+ 100×20%+100×30%+(X- A -300) ×40% 管理傭金 （第 6 年至合同期滿(mǎn)）
開(kāi)發(fā)商自持部分的商業(yè)物業(yè) 15% 買(mǎi)鋪業(yè)主持有的商業(yè)物業(yè) 按商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理合同中約定的傭金提取比例 說(shuō)明：1、以上單位為萬(wàn)元；2、A 為考核基數；3、B 為全年合同租金總額；4、第 1-5 年實(shí)際收益比考核基數每遞增100 萬(wàn)元，就增加 10%的分成比例，封頂 40%。5、已訴訟的商戶(hù)的合同租金額須從全年合同租金總額中扣除。
的結算，甲方應在結算完成后三個(gè)工作日內，向乙方足額支付租金傭金。
3.3 、商業(yè)管理費
該項目商業(yè)物業(yè)中未出租部分空置商鋪（含開(kāi)發(fā)商自留商鋪及小業(yè)主委托乙方經(jīng)營(yíng)管理的商鋪《房屋測繪報告》上所列明為準）。甲方承擔空置商鋪商業(yè)管理費的期限為：從該項目開(kāi)業(yè)之日起計算，最長(cháng)不超過(guò) 6 個(gè)月（若商鋪租賃后因業(yè)態(tài)或品牌調整而產(chǎn)生空置商鋪的，該商鋪后期的空置時(shí)間段應與該同一商鋪前期已有空置期合并計算，即無(wú)論何種情況甲方承擔同一商鋪空置期的商業(yè)管理費最長(cháng)時(shí)間不超過(guò) 6 個(gè)月）。
3.3.3、該項目商業(yè)物業(yè)中由甲方同意給予免租優(yōu)惠的已出租商鋪（含開(kāi)發(fā)商自留商鋪及小業(yè)主委托乙方經(jīng)營(yíng)管理的商鋪），免租期內乙方未能收取的商業(yè)管理費由甲方承擔全額補足給乙方。
3.3.4、乙方在為該項目提供委托經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)過(guò)程中，如因開(kāi)發(fā)商或甲方的原因導致乙方無(wú)法正常向該項目商業(yè)物業(yè)中的經(jīng)營(yíng)商戶(hù)收取商業(yè)管理費的，或因開(kāi)發(fā)商及甲方的原因導致乙方無(wú)法正常對外出租該項目商業(yè)物業(yè)并收取商業(yè)管理費的，經(jīng)甲方確認后，對于乙方無(wú)法收取的商業(yè)管理費由甲方承擔全額補足給乙方。
甲方不得借故或以任何形式、理由，拖延、拒付。
3.4 、中央空調運行費用
甲方自留商鋪及小業(yè)主委托乙方經(jīng)營(yíng)管理的商鋪《房屋測繪報告》上所列明為準）。甲方承擔空置商鋪中央空調費用的期限為：從該項目開(kāi)業(yè)之日起計算，最長(cháng)不超過(guò) 6 個(gè)月（若商鋪租賃后因業(yè)態(tài)或品牌調整而產(chǎn)生空置商鋪的，該商鋪后期的空置時(shí)間段應與該同一商鋪前期已有空置期合并計算，即無(wú)論何種情況甲方承擔同一商鋪空置期的中央空調費最長(cháng)時(shí)間不超過(guò) 6 個(gè)月。
甲方不得以任何形式、理由，拖延、拒付。
3.5 、經(jīng)營(yíng)管理中其他收益
3.6 、經(jīng)營(yíng)管理發(fā)生費用的列支
該項目商業(yè)物業(yè)移交接管驗收或開(kāi)業(yè)一個(gè)月后（以先到者為準），乙方為該項目商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理所發(fā)生的相關(guān)費用均由乙方從該項目商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)商戶(hù)中收取的商業(yè)管理費、中央空調運行費用中列支（涉及該項目商業(yè)物業(yè)的改造及大修費用的費用除外）。包括駐場(chǎng)工作人員的人力成本、為該項目商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理所發(fā)生的廣宣費用、運營(yíng)管理、設施設備運行與維護、環(huán)境維護、秩序維護、運營(yíng)能耗、中央空調運行與維護等所發(fā)生的相關(guān)費用及日常開(kāi)支。
3.7 、經(jīng)營(yíng)管理中應由甲方承擔的費用
3.7.1、該項目由于工程質(zhì)量等遺留問(wèn)題需進(jìn)行整改的，本項工作實(shí)施和費用由甲方承擔。
3.7.2、已經(jīng)設計并列入施工圖但未實(shí)施的部分設備設施項目如需繼續實(shí)施的，本項工作實(shí)施和費用由甲方承擔。
3．7.3、在日常經(jīng)營(yíng)中發(fā)現有設備設施功能性不足和缺失但需改善和增加的，本項工作實(shí)施和費用由甲方承擔。
3.7.4、商業(yè)區域內部的單獨供給商業(yè)區域的設備設施的運行和維護、秩序維護、綠化及清潔工作由乙方自行承擔；公共區域的設備設施運行及維護、秩序維護、綠化及清潔工作由開(kāi)發(fā)商或甲方選聘的物業(yè)公司負責（具體界面由乙方和物業(yè)公司商定再附補充協(xié)議）。
3.7.5、由于招商及經(jīng)營(yíng)需求增添設施設備、物業(yè)裝修改造，經(jīng)甲方同意后，本項工作實(shí)施和費用由甲方承擔。
3.8 8 、物業(yè)服務(wù)費 開(kāi)發(fā)商應當于該項目預售或交付前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽署《前期物業(yè)服務(wù)合同》，以確保該項目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)與經(jīng)營(yíng)管理公司無(wú)縫對接。就日后選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)于該項目商業(yè)物業(yè)所需支付的相關(guān)物業(yè)服務(wù)費，乙方根據開(kāi)發(fā)商或甲方選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)所簽訂的《商業(yè)物業(yè)服務(wù)協(xié)議》中約定以及乙方與物業(yè)公司確定的工作界面，取費、品質(zhì)及考核標準，乙方與物業(yè)公司另行簽訂協(xié)議，并依據協(xié)議約定的物業(yè)服務(wù)費的支付標準經(jīng)考核后支付給物業(yè)服務(wù)公司，該項費用從乙方收取的商業(yè)管理費中支付。
第四條
雙方權責 4.1 、甲方的權利義務(wù)
對于商業(yè)物業(yè)存在的工程、設施設備的遺留問(wèn)題，甲方有義務(wù)按整改期限及時(shí)解決和維修，并承擔有此產(chǎn)生的損失和維修費用。
4.2 、乙方的權利義務(wù) 為更好的經(jīng)營(yíng)管理該項目，提升項目的品牌和形象，乙方有權將委托管理事項的全部或
部分（包括但不限于招商、商業(yè)運營(yíng)、企劃推廣、商務(wù)活動(dòng)等與項目商業(yè)運作有關(guān)的事項）委托給有經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗和相關(guān)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的第三方公司完成，但乙方不得將項目設立任何形式的擔保。
第五條
重要事項約定 5.1.、開(kāi)發(fā)商和小業(yè)主前期一次性繳納的維修基金需存入特定銀行賬戶(hù)，不得挪用，以備該項目商業(yè)公共設施、設備更新、改造時(shí)按國家規定對基金進(jìn)行使用，為確保上述兩項基金的保值與增值，這兩項基金經(jīng)過(guò)甲方審批同意后可委托乙方進(jìn)行相應的保本理財管理。
5.2、乙方按年度申報租金收入預算給甲方，實(shí)際收取以合同為準。
5.3、甲方和小業(yè)主需按《委托經(jīng)營(yíng)管理合同》或《商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議書(shū)》的約定對該項目中各自所有的物業(yè)進(jìn)行投保。
第六條
違約責任及終止合約 6.1、本合同經(jīng)雙方友好協(xié)商自愿達成，雙方應誠信遵守。合同雙方應全面、切實(shí)履行，若一方單方面終止本協(xié)議或修改本協(xié)議條款視為違約，違約方應向守約方支付違約金人民幣伍佰萬(wàn)元整，并賠償由此給守約方造成的損失。
6.2、因一方嚴重違約導致另一方解除合同的，另一方有權需要違約方賠償各項損失。
6.3、甲方在收到乙方對等金額發(fā)票后應按本合同約定的期限向乙方支付相關(guān)費用，如有拖欠，每拖欠一日甲方應按拖欠金額的萬(wàn)分之五向乙方支付逾期付款違約金，且乙方有權中止相關(guān)工作并依法向甲方提出索償，由此中止相關(guān)工作引起的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jì)不佳與乙方無(wú)關(guān)；如果造成乙方損失的，應當由甲方向乙方賠償。甲方無(wú)正當理由拒收乙方發(fā)票的，付款義務(wù)自乙方向甲方提示發(fā)票之日發(fā)生；若乙方開(kāi)票遲延的或未能開(kāi)具的，則甲方的付款日期相應推遲或拒絕付款。
6.4、商戶(hù)繳交的租金由乙方代收，商戶(hù)租金按合同由商戶(hù)直接支付給甲方或開(kāi)發(fā)商,如果乙方在經(jīng)營(yíng)管理中，存在隱瞞租金、管理費用收取，挪用、截留代收租金、物業(yè)費等情況的，甲方有權要求乙方立即改正，經(jīng)甲方催告后，乙方仍不改正的，甲方有權單方面解除本合同。
6.6、如果乙方因違反本合同約定，被甲方解除本合同的，甲方應提前 6 個(gè)月通知乙方，乙方應將包括但不限于乙方簽訂的商業(yè)管理合同以及乙方因經(jīng)營(yíng)管理需要簽訂的相關(guān)供方合同（不含乙方簽訂的勞動(dòng)合同）一并轉交給甲方或甲方指定的管理公司統一處理并及時(shí)撤場(chǎng)，乙方交接撤場(chǎng)后上述合同的權利、責任和義務(wù)全部讓渡給甲方或甲方指定的管理公司承擔；如乙方拒不履行上述義務(wù)的，甲方有權要求乙方立即移交撤場(chǎng)，并要求乙方支付違約金
萬(wàn)人民幣。
6.7、因甲方違約導致終止合約的，甲方仍須按本合同約定支付乙方與委托經(jīng)營(yíng)管理有關(guān)的服務(wù)費用，且支付期限不得遲于書(shū)面通知終止合約后的七個(gè)工作日；同時(shí)，甲方應當賠償乙方因終止而未履行的期間內的可得利益，可得利益無(wú)法計算的，以每月【】萬(wàn)
元計算，甲方放棄對可得利益的任何抗辯。
第七條
合同變更 7.1、本合約未盡事宜，經(jīng)雙方協(xié)商,可另行簽訂補充協(xié)議，所簽訂之補充協(xié)議為本合同不可分割的組成部分,并與本合同具有同等法律效力。
第八條
法律適用及爭議處理 8.1、本合同的訂立、履行、解釋及爭議均適用中國法律。
8.2、雙方在對本合同條款內容及履行本合同條款過(guò)程中如發(fā)生爭議，應友好協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)任何一方均有權向甲方所在地的法院提起訴訟。
8.3、本合同履行過(guò)程中，如有未盡事宜，雙方可協(xié)商一致后訂立補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
8.4、雙方已透徹了解上述條文。如有未盡事宜，雙方達成一致意見(jiàn)后，可形成書(shū)面意見(jiàn)，作為本合同附件。
第九條
合同生效及其它 9.1、本合同自雙方代表人簽字并蓋章之日起生效。
9.2、本合同一式肆份，雙方各持貳份，具同等法律效力。
9.3、雙方在本協(xié)議文首列明的聯(lián)系地址為有效的送達地址。一方送達地址變更的，應在變更后十（10）天內以書(shū)面形式通知另一方。在一方將變更地址的通知送達對方前，對方送達到一方原地址的應視為有效送達。
甲方：
乙方：
簽字（章）：
簽字（章）：
時(shí)間：
年
月
日
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日
