[摘 要] 隨著(zhù)城市化進(jìn)程的加快，人居環(huán)境的影響逐漸成為人們越來(lái)越關(guān)注的問(wèn)題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理者作為創(chuàng )造和改善城市人居環(huán)境主要參與者、設計者，應當從人居環(huán)境理念出發(fā)，對當前所出現的種種問(wèn)題與矛盾尋求解決方案，實(shí)現生態(tài)平衡。 文章介紹了城市化對于人居環(huán)境理念的影響， 探討了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中人居環(huán)境理念要求與實(shí)現方案，力求運用以人為本 的生活設計理念去滿(mǎn)足居住者的要求， 努力建設居住方便、 舒適和安全經(jīng)濟的建筑。
[關(guān)鍵詞] 人居理念；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理；建筑設計
doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2018. 19. 043
[中圖分類(lèi)號] F279.23 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2018）19- 0099- 02
0 前 言
城市化被認為是21世紀最具影響實(shí)力的實(shí)踐之一。目前，城市化發(fā)展正從量變的發(fā)展轉向質(zhì)變的發(fā)展過(guò)程。品質(zhì)化的人居環(huán)境逐漸成為現代城市化發(fā)展的主題。中國房地產(chǎn)歷經(jīng)十余年的快速發(fā)展，達到了空前的高度，在經(jīng)歷了借鑒、汲取、創(chuàng )造的行業(yè)進(jìn)程后，越來(lái)越多的行業(yè)巨擘開(kāi)始探索人居的本源。大家正以高度的企業(yè)責任感，不斷探索人居本源，以環(huán)境為基礎，運用生態(tài)學(xué)、建筑學(xué)的原理及現代科學(xué)管理手段，尋求自然、建筑和人的和諧統一。在中國，1993年專(zhuān)家吳良鏞、周干峙和林志群針對當時(shí)建筑業(yè)的形勢和問(wèn)題，第一次提出要建立“人居環(huán)境科學(xué)”。清華大學(xué)在1995年成立了“人居環(huán)境研究中心”，國家建設部也在2000年設立“中國人居環(huán)境獎”，同時(shí)在2002年成立人居環(huán)境委員會(huì )，并舉辦了首屆中國人居環(huán)境高峰論壇，這些都是中國建筑設計中人居環(huán)境學(xué)科研究發(fā)展的重要事件。當前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的建筑設計和開(kāi)發(fā)管理尤其要考慮到人居環(huán)境因素，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理者更要從創(chuàng )造宜人的城市環(huán)境、城市規劃、地景學(xué)和建筑設計、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理等方面著(zhù)手，使人居環(huán)境的規劃與建設要在不同層次、不同領(lǐng)域里進(jìn)行，保障生態(tài)環(huán)境與建筑的和諧共生。即在“以人為本”的基礎上，控制自然資源的使用，創(chuàng )造一個(gè)舒適、健康的生活環(huán)境，使居住者在身體上、精神上、社會(huì )上完全處于良好的狀態(tài)的住宅，讓人與環(huán)境極致融合。
1 我國城市化發(fā)展中人居環(huán)境現狀及影響
隨著(zhù)人們的居住環(huán)境在人口迅速增長(cháng)所造成的壓力下不斷惡化，人居問(wèn)題便越來(lái)越受到人們的關(guān)注。無(wú)論是發(fā)達國家還是發(fā)展中國家，在人居領(lǐng)域都面臨著(zhù)一些同樣的問(wèn)題：擁擠、提供基本服務(wù)的經(jīng)費不足、缺少適當的住房、基礎設施每況愈下等。人居環(huán)境是人類(lèi)工作勞動(dòng)、生活居住、休息游樂(lè )和社會(huì )交往的空間場(chǎng)所，人類(lèi)從被動(dòng)地依賴(lài)自然到逐步地利用自然，再到主動(dòng)地改造自然。人居理念強調把人類(lèi)聚居作為一個(gè)整體，更全面地、系統地、綜合地從政治、社會(huì )、文化、技術(shù)等各個(gè)方面予以考慮。
中國在城市化快速發(fā)展的過(guò)程中，城市生態(tài)環(huán)境嚴重遭到破壞，城市經(jīng)濟迅速增長(cháng)，城市空間日益擴展，從而導致城市水土資源需求急劇增加，帶來(lái)一系列資源短缺和生態(tài)環(huán)境破壞問(wèn)題。這些問(wèn)題中人口一直是制約著(zhù)中國發(fā)展的重要因素，中國人口已高達13億多，而美國人口是2.8億，西歐16國人口才3.8億，全球高收入國家人口總和也只有9.6億，如圖1圖2所示。
這么龐大的就業(yè)崗位，勢必會(huì )影響中國城市化進(jìn)程。同時(shí)，大量人員的涌入，給城市帶來(lái)更重的負擔，導致耕地的不斷減少和城市的無(wú)序擴大，對能源和自然資源的需求節節上升，導致人居生態(tài)環(huán)境發(fā)生巨大變化。如城市生活生產(chǎn)排出大量廢棄物，常常超出城市生態(tài)系統自然凈化的能力，造成一系列環(huán)境污染問(wèn)題；城市蔓延和城市建設用地擴張，導致城市近郊或遠郊大量農田、草地以及各種植被破壞，生物多樣性喪失，城市熱島效應極為顯著(zhù)。
2 人居理念在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的重要性
人居理念是任何時(shí)代都繞不開(kāi)的話(huà)題。人類(lèi)文明的演進(jìn)，相當大程度上是圍繞營(yíng)造和改善居住環(huán)境進(jìn)行的?？v觀(guān)人居變遷史，人類(lèi)大致經(jīng)歷過(guò)這樣幾個(gè)劃時(shí)代的變遷：房屋從無(wú)到有—滿(mǎn)足居住的功能需求—追求各種舒適便利的附加值—關(guān)注自然與健康。
人居環(huán)境視野下的建筑具有物質(zhì)和精神雙重意義， 反映了居住者的生存環(huán)境和社會(huì )心理意識。不同地域的建筑和環(huán)境與人居文化互為因果。人居環(huán)境理論強調文化內涵， 要求建筑與環(huán)境能從精神層面加強居住者的認同感、自豪感和滿(mǎn)足感。美國建筑大師伊利爾·沙里寧從人與環(huán)境關(guān)系考慮，將建筑分為“人工建筑”和“自然建筑”。兩者綜合構成人類(lèi)良好的生活環(huán)境。人居環(huán)境建設是指各建筑及設計學(xué)科為實(shí)現人類(lèi)聚居、生態(tài)平衡的共同目標和需要而彼此配合進(jìn)行全面、整體、綜合的建設，是人類(lèi)與生活環(huán)境各方面取得平衡、和諧共生的過(guò)程。綜合而言，創(chuàng )造宜人居住環(huán)境需要規劃、景觀(guān)、建筑和設備安裝及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商等各方面的通力合作。城市標志建筑、 歷史地段、 歷史古跡、 風(fēng)景名勝等是人居環(huán)境的關(guān)鍵組成部分。然而當今社會(huì )， 經(jīng)濟快速發(fā)展，城市化模式蔓延， 人居環(huán)境呈現出嚴重的趨同現象， 城市特色逐漸喪失。 “ 建設性破壞 ” 正逐漸威脅著(zhù)許多具有文化底蘊的歷史街區和傳統建筑，人居文化環(huán)境越來(lái)越差。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的建筑設計要從本質(zhì)上改變，強調可識別性、歸屬感和文化內涵。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理人員在追求合理的經(jīng)濟利益的同時(shí)，更應將其建筑產(chǎn)品融匯到現有城市的空間之中，成為城市文化的組成部分，應該從人居環(huán)境角度出發(fā)，主動(dòng)規劃并建造適宜居住的住宅小區，樹(shù)立園林意識，引導消費潮流。合理的設計定位，因地制宜，設計要符合當地的自然條件，同時(shí)符合業(yè)主的投資計劃的人居環(huán)境，必然會(huì )取得更高的經(jīng)濟效益。作為高級管理者，應立足于建立自然和諧的人居環(huán)境，要考慮城市綜合因素，建筑要適應整個(gè)城市的發(fā)展格調，在建筑材料上要以人為本，圍繞綠色生態(tài)的建筑設計原則，采用節能建筑材料和高效利用可再生資源，共同推進(jìn)人居環(huán)境建設。
3 人居理念對房地產(chǎn)設計管理的要求
隨著(zhù)生活水平的不斷提高，消費者對居住環(huán)境的品質(zhì)也提出了更高的要求?？沙掷m發(fā)展已經(jīng)成為人類(lèi)發(fā)展的最熱門(mén)話(huà)題。在這樣的形勢之下，健康、舒適、節能、環(huán)保正在成為人居消費的新趨勢。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理者除了考慮項目的整體策劃定位、具有較高的設計質(zhì)量、良好的施工管理能力外，還需要較強的市場(chǎng)觀(guān)念和敬業(yè)精神，更應注重房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中關(guān)于人居環(huán)境理念的探索和實(shí)踐。
3.1 人居理念應融入前期策劃，重視環(huán)境改善。
房地產(chǎn)管理者應從專(zhuān)業(yè)的角度，對產(chǎn)品的前期策劃定位提出建議，能夠對于提高最終產(chǎn)品質(zhì)量和創(chuàng )造宜人居住環(huán)境起到關(guān)鍵作用。社會(huì )的發(fā)展、經(jīng)濟的騰飛以及人們生活水平的不斷提高，大家對居住水平、質(zhì)量以及居住環(huán)境有了一種新的追求，環(huán)境的優(yōu)美寧靜、戶(hù)型的合理適用、配套設施的齊全完整以及物業(yè)管理的服務(wù)周到，工程質(zhì)量水平、住宅科學(xué)含量高低以及品質(zhì)的好壞直接決定了房地產(chǎn)項目未來(lái)的產(chǎn)品溢價(jià)及銷(xiāo)售業(yè)績(jì)。
3.2 建筑及開(kāi)發(fā)過(guò)程應注重可持續發(fā)展，尊重環(huán)境與土地資源
由古至今，建筑都是居住為核心的，在設計和建設的過(guò)程中，應首先注重了建筑工程的實(shí)用性。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理者更應注重綠色建筑設計及未來(lái)的綠色施工，應當將實(shí)用性作為設計的核心形式，對建筑工程本身的實(shí)際情況進(jìn)行全面的分析和考慮，如：環(huán)境、天氣、地理位置等，從整體的角度進(jìn)行分析，對能源進(jìn)行合理、科學(xué)的利用，對自然的資源的進(jìn)行有效的利用，不僅要對不可再生的能源進(jìn)行有效的保護，也要最大程度上避免能源的過(guò)度消耗。房地產(chǎn)管理者應充分考慮土地及其周邊環(huán)境的關(guān)系，在深入進(jìn)行市場(chǎng)、環(huán)境調研之后，根據產(chǎn)品開(kāi)發(fā)定位，充分考慮尊重環(huán)境與土地資源，利用現有的地形、地貌，保護現有樹(shù)木、植被。通過(guò)精心設計方案，提供最理想的空間形式，提升土地價(jià)值。
3.3 設計應注重保護城市整體空間肌理，應從細部考慮提高環(huán)境質(zhì)量
房地產(chǎn)管理者應特別重視建筑群的整體和城市全局在空間上的有序與協(xié)調?？紤]城市空間形式更能夠滿(mǎn)足人類(lèi)情感和品位的需要，使其在城市公共街道空間的塑造方面具有突出的優(yōu)點(diǎn)。應創(chuàng )造從室內到室外，從私人空間到開(kāi)放空間、再到城市公共空間，創(chuàng )造一系列舒適宜人的居住環(huán)境，從規劃到景觀(guān)，從建筑群體到建筑裝飾細部整體考慮，提高整個(gè)環(huán)境質(zhì)量。
4 結 語(yǔ)
黑格爾曾說(shuō)：“建筑不僅是具有美學(xué)價(jià)值或技術(shù)價(jià)值的載體，并且還是對時(shí)代可取的生活方式的詮釋?！睌等f(wàn)年來(lái)，每一次人居變革都源自人類(lèi)對居住生活的需求升級，而每次革命亦深刻地影響著(zhù)人類(lèi)文明的演進(jìn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理是一套系統綜合的工程，而它的相關(guān)業(yè)務(wù)從來(lái)都是隨著(zhù)時(shí)代而橫向拓展，縱向深化。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高級管理者首先應在合理地組織物質(zhì)和空間環(huán)境，創(chuàng )造宜人的居住生活方面，從策劃、規劃、建筑設計到景觀(guān)設計、施工管理，建筑設備技術(shù)等一系列方面做好專(zhuān)業(yè)把控，站在學(xué)科的前列，吸收國際上先進(jìn)的規劃設計理念，發(fā)揮其專(zhuān)業(yè)特長(cháng)，更好地參與人居環(huán)境建設的決策性工作。其次，房地產(chǎn)管理者應從自我做起，推行以人為本的管理體制，在建設人居環(huán)境中逐步引入市場(chǎng)機制，解決人居環(huán)境建設中出現的新問(wèn)題，實(shí)現以科技推動(dòng)人居環(huán)境建設發(fā)展。
