市政基金募集計劃及投資可行性分析
第一章
白云市政建設投資基金的簡(jiǎn)介
1.1 白云基金的架構 基金名稱(chēng)：白云市政建設股權投資企業(yè)（有限合伙）
基金類(lèi)型：有限合伙投資基金企業(yè) 基金注冊地：廣州市 基金投資顧問(wèn)：白云區城市建設投資公司 基金管理人：白云西城基金管理有限公司 募集方式：定向募集，有限合伙人不超過(guò) 50 人。采用總額承諾認繳與按資金使用計劃分步分批繳付結合的方式。
基金規模：
50 億元人民幣 基金存續期：15 年（投資期 10 年，退出期 5 年）
基金封閉期：三年，封閉期內投資人可分紅。滿(mǎn)三年后，基金轉為開(kāi)放式，投資人可贖回基金份額退出投資。
投資方向：
廣州市白云新城西部延伸區內市政建設項目、土地整理、文化旅游項目、水務(wù)處理項目
基金最低認繳出資：人民幣五千萬(wàn)元，普通合伙人在特定情況下有權決定調整此最低額度限制。
基金預期回報率：15%至 30% 基金資產(chǎn)監管：在政府指定銀行托管，政府對資金使用監管。
1.2 白云基金的定位
白云基金全部投資于廣州市白云新城西延區內的土地一級開(kāi)發(fā)、市政建設、水務(wù)處理、文化旅游設施等項目?；鹗菑V州白云區政府批準的唯一一家與白云區城投合作共同開(kāi)發(fā)白云新城西延區全部項目的政府引導型股權投資基金。
1.3 白云市政基金的優(yōu)勢特點(diǎn) 白云基金屬于政府引導型股權投資基金，政府出資 5000 萬(wàn)認購基金，并共同監管基金，所以具有很強的政府公信力； 白云基金屬于市政建設基金只投資于政府市政建設等項目，具備風(fēng)險低的特點(diǎn)； 白云基金收益保障來(lái)源于土地一級開(kāi)發(fā)后形成的土地拍賣(mài)收入，并且政府有相關(guān)法律措施保障基金的本金及利潤，因此基金具備本金安全、收益穩定的優(yōu)勢。
第二章
白云基金的投資可行性分析
2.1 基金的投資方式 白云基金成立后，基金出資與白云城投合資成立市政開(kāi)發(fā)項目公司從事白云新城西延區中石井河一、二期開(kāi)發(fā)建設?；疬€可以運用自有資金進(jìn)行具備良好收益前景的旅游文化經(jīng)營(yíng)項目。以下為基金投資架構圖示：
2.2 基金投資的本金收益回收方式 政府與基金約定在項目完成后，由白云城投按約定的價(jià)格回購基金在市政開(kāi)發(fā)公司的所占股權。城府可以承諾的回購價(jià)格為本金 X（1+融資成本率）。
旅游文化項目的投資是政府將因石井河改造形成的旅游文化廣告經(jīng)營(yíng)權（二十年）授予基金投資設立的文化旅游公司，目的是為了增加基金投資的綜合收益率。當項目公司形成穩定的營(yíng)業(yè)利潤后，可以通過(guò)賣(mài)出全部股權方式收回本金收益。
2.3 基金投資者收益的綜合測算 2.3.1 基金投資者份額的名義收益 以 2.1 所述方式進(jìn)行投資，按三年期完成全部項目進(jìn)行測算：
初始投資：10 億元人民幣 回購價(jià)格：9 億 X（1+融資成本利率）
融資成本利率為銀行貸款利率的 1.3 倍+綜合費用率，因此該融資成本利率最低不低于 9%,最高不超過(guò) 15%。
回購價(jià)格不低于 9*（1+9%*3）=11.43 億，不高于 9*（1+15%*3）=13.05 文化旅游經(jīng)營(yíng)項目三年后假設按 2 億元賣(mài)出收回 基金最低年收益率=（11.43+2-10）/(10*3)=11.43% 基金最高年收益率=（13.05+2-10）/(10*3)=16.83%
2.3.2 基金投資者附加收益 為吸引投資者認購基金份額，對于可能參與項目承包或希望優(yōu)先獲得土地的投資者，基金能夠給予投資人策略性的支持以幫助基金投資人優(yōu)先獲得承包權或土地。
以下為由白云城投整理的關(guān)于石井河一二期建設開(kāi)發(fā)投資項目開(kāi)支的概算：
一期整治工程成本測算表 項目 面積（萬(wàn) m2 ）
改造單價(jià)（元/m2 ）
改造成本（萬(wàn)元）
備注 復建 1.村民住宅 5.7 2696 15367
按穗舊改函[2010]9 號高層住宅復建標準 2.配套公建 0.4 2696 1078
整飾 1.建筑整飾 外墻洗刷 7.5 50 375
參考《機場(chǎng)路道路兩側環(huán)境綜合整治工程》概算書(shū) 2.石井橋修葺 - - - 32
-
3.廣告拆除 - - - 10
-
綠化 1.6 米線(xiàn)綠化升級改造的費用 - - 8600
水務(wù)局提供的數據 白云基金 一期募集到位 10 億 白云城投 市政開(kāi)發(fā)公司
10 億 旅游文化公司 一億投資 石井河一二期市政建設、河道整理、房屋建筑、園林綠化 出資九億 出資一億
建設 2.復綠綠化 15.8 500 7900
參考《機場(chǎng)路道路兩側環(huán)境綜合整治工程》概算書(shū)
二期整治工程成本測算表 項目 面積（萬(wàn)m2 ）
改造單價(jià)（元/m2 ）
改造成本（萬(wàn)元）
備注 復建 1.村民住宅 10.1 2696 27230
按穗舊改函[2010]9 號高層住宅復建標準 2.配套公建 0.61 2696 1645
建筑整飾 1.屋頂改造 16.5 1000 16500
參考《機場(chǎng)路道路兩側環(huán)境綜合整治工程》概算書(shū) 2.外墻裝飾 22.5 500 11250
新增建筑建設 1.博物館 0.4 8000 3200
參考成都市金沙遺址博物館造價(jià) 2.商業(yè)建筑 3.6 3019 10868
按穗舊改函[2010]9 號非住宅獨立用地商場(chǎng)標準 綠化建設 景觀(guān)節點(diǎn)綠化 47.2 1000 47200
參考《機場(chǎng)路道路兩側環(huán)境綜合整治工程》概算書(shū) 道路建設 道路 41.42 950 39349
沿河橋梁整飾 橋梁整飾 0.5 500 250
參考《機場(chǎng)路道路兩側環(huán)境綜合整治工程》概算書(shū) 合計
- - 190854
以上面的數據表測算有 19.08 億元工程綠化建設等項目可以承包 。
第三章
白云基金募集的方式及渠道
3.1 基金募集的方式
基金采用定向募集方式，主要由基金管理人向潛在的基金投資者進(jìn)行路演來(lái)完成募集。
3.2 基金募集的渠道 基金針對潛在投資者的類(lèi)型不同募集的渠道也有所區別，目前，計劃采用的募集渠道由以下幾種：
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通過(guò)銀行私人理財部以公開(kāi)路演的方式 對基金的托管銀行而言，基金是一個(gè)穩定的大客戶(hù)。銀行可以配合基金管理公司針對白云基金進(jìn)行大規模的路演介紹。銀行的私人理財部主要是為個(gè)人凈資產(chǎn)在 1000 萬(wàn)以上的客戶(hù)提供理財等服務(wù)。一家大型的銀行的私人理財部一般管理約十萬(wàn)名以上的高端私人客戶(hù)。白云基金的特點(diǎn)能夠吸引很多投資人的關(guān)注。
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直接向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商介紹的方式 開(kāi)發(fā)商認購基金份額的目的非常明確，即希望能夠在土地一級開(kāi)發(fā)完成后，獲得政府支持優(yōu)先獲得中意的地塊。白云新城西延區地處廣州市核心區域，位于白云老機場(chǎng)附近，距離廣州市中心較近。伴隨白云新城西延區大規劃建設的發(fā)展，區域內為基金項目準備的十一塊土地的增值前景為眾多開(kāi)發(fā)商看好。
前期，有如恒大這樣的大型開(kāi)發(fā)商對在獲得政府支持的前提下，通過(guò)認購基金以?xún)?yōu)先獲得某些地塊的方式表示了濃厚的興趣。
我們計劃鎖定最多三四家大中型開(kāi)發(fā)商完成基金大部分份額的認購。
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向工程建設承包商推介 整個(gè)基金在石井河一二期改造項目中有 19.8 億工程建設的承包權，計劃與兩家主營(yíng)建筑、綠化的企業(yè)洽商認購基金份額，然后通過(guò)在工程招標方面設定若干門(mén)檻將工程建設任務(wù)承包給他們。這樣，對承包商有雙重收益，一是他們投資的基金能夠獲得基
金的名義收益，二是，工程項目獲得自身的利潤，并且不需要企業(yè)墊付資金。
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向有富余資金想獲得安全穩定投資收益的機構投資者介紹 此類(lèi)投資者主要是一些專(zhuān)業(yè)的投資機構，比如大型企業(yè)的財務(wù)公司。這些機構通常投資于風(fēng)險小，收益穩定的資產(chǎn)。白云基金符合他們的投資標準。
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通過(guò)委托第三方理財公司代銷(xiāo) 第三方理財公司是近幾年興起的一些專(zhuān)門(mén)從事于代銷(xiāo)公募基金、信托產(chǎn)品、股權基金的企業(yè)。通常收取代銷(xiāo)金額 1%的傭金。諸如諾亞財富這樣的第三方理財公司一年代銷(xiāo)的全部基金達到一千億以上。
在報給白云區政府的白云基金募集方案中，政府批準了 1%基金募集費用，所以，基金委托給專(zhuān)業(yè)第三方理財公司代銷(xiāo)是一個(gè)可行的方式。
