（1）房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的概念房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)就是運用整合營(yíng)銷(xiāo)概念，對開(kāi)發(fā)商的建設項目，從觀(guān)念、設計、區位、環(huán)境、房型、價(jià)格、品牌、包裝、推廣上進(jìn)行整合，合理確定房地產(chǎn)目標市場(chǎng)的實(shí)際需求，以開(kāi)發(fā)商、消費者、社會(huì )三方下面是小編為大家整理的2023年房地產(chǎn)企業(yè)論文【五篇】,供大家參考。
房地產(chǎn)企業(yè)論文范文第1篇
2.1.1房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)
（1）房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的概念房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)就是運用整合營(yíng)銷(xiāo)概念，對開(kāi)發(fā)商的建設項目，從觀(guān)念、設計、區位、環(huán)境、房型、價(jià)格、品牌、包裝、推廣上進(jìn)行整合，合理確定房地產(chǎn)目標市場(chǎng)的實(shí)際需求，以開(kāi)發(fā)商、消費者、社會(huì )三方共同利益為中心，通過(guò)對市場(chǎng)調查、項目定位、推廣策劃、銷(xiāo)售執行等營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程的分析、計劃、組織和控制，在深刻了解潛在消費者深層次及未來(lái)需求的基礎上，為開(kāi)發(fā)商規劃出合理的建設取向，從而使產(chǎn)品及服務(wù)完全符合消費者的需要而形成產(chǎn)品的自我銷(xiāo)售，并通過(guò)消費者的滿(mǎn)意使開(kāi)發(fā)商獲得利益的過(guò)程[10]。房地產(chǎn)全程營(yíng)銷(xiāo)是在房地產(chǎn)由賣(mài)方市場(chǎng)轉變?yōu)橘I(mǎi)方市場(chǎng)的過(guò)程中產(chǎn)生的一種全新的專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略。它一改過(guò)去開(kāi)發(fā)商在房子建成以后才導入營(yíng)銷(xiāo)觀(guān)念的思路，從項目用地的初始狀態(tài)就開(kāi)始導入營(yíng)銷(xiāo)并貫穿于項目設計規劃、質(zhì)量工期、形象推廣、銷(xiāo)售、物業(yè)管理、品牌提升等過(guò)程[11]。
（2）房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的特點(diǎn)a房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，具有區位性、不可移動(dòng)性、價(jià)值大、資本和價(jià)值的雙重性、受周?chē)h(huán)境影響較大等特性。房地產(chǎn)市場(chǎng)具有區域性、不完全競爭性、交易形式的多樣性和受環(huán)境政策影響大等特性。房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性決定了房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的特性。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)主要分為項目取得與地塊研究，產(chǎn)品設計與規劃，項目策劃與銷(xiāo)售三個(gè)階段，因此房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和流通的全過(guò)程，比一般產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)更復雜，需要更高的專(zhuān)業(yè)知識和技能。所以，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中的每個(gè)環(huán)節、每個(gè)渠道的競爭力最終都會(huì )上升為一個(gè)企業(yè)、一個(gè)產(chǎn)品的市場(chǎng)主體競爭力[12]。b房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)具有獨特的運營(yíng)機制由于房地產(chǎn)市場(chǎng)不完全競爭的特性，使得房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)具有獨特的運營(yíng)機制。另外，由于土地的稀缺性、投資數額大、回收期長(cháng)的特性決定了進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的難度較大。在進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)后，由于房地產(chǎn)建設周期長(cháng)，資金回收周期長(cháng)，消費者在購買(mǎi)房地產(chǎn)商品時(shí)非常慎重，導致房地產(chǎn)產(chǎn)品在交易時(shí)周期很長(cháng)，因此房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的時(shí)間很難把握。另外，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商急于回收資金，往往在產(chǎn)品還沒(méi)有開(kāi)發(fā)出來(lái)，便已開(kāi)始進(jìn)行銷(xiāo)售，使得房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)具有獨特的運營(yíng)機制。c房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)受政策影響較大任何國家對房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)，交易都會(huì )采取很多的限制措施，尤其在我國，這種現象更為明顯。近年來(lái)，隨著(zhù)國家對房地產(chǎn)市場(chǎng)整頓力度的加大，從土地、信貸、稅收6等各個(gè)方面頒布了一系列政策調控房?jì)r(jià)，整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)。隨著(zhù)提升房地產(chǎn)企業(yè)貸款門(mén)檻的“121文件”、停止協(xié)議出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權的“831大限”、國六條等宏觀(guān)調控政策的頒布，房地產(chǎn)市場(chǎng)重新洗牌，很多房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入了舉步維艱的地步。
2.1.2房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)能力
（1）房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)能力的概念房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)能力是指房地產(chǎn)企業(yè)在長(cháng)期的營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中，在營(yíng)銷(xiāo)戰略和營(yíng)銷(xiāo)策略指導下，通過(guò)獨特的營(yíng)銷(xiāo)程式動(dòng)員、協(xié)調和開(kāi)發(fā)營(yíng)銷(xiāo)資源與營(yíng)銷(xiāo)才能，從而獲取市場(chǎng)競爭優(yōu)勢的核心能力[3]。其實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)企業(yè)的一種綜合素質(zhì)，指房地產(chǎn)企業(yè)認識市場(chǎng)，開(kāi)拓市場(chǎng)，綜合運用營(yíng)銷(xiāo)策略，滿(mǎn)足消費者需要，在市場(chǎng)競爭中保持持久競爭力的綜合能力。
（2）房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)能力的特點(diǎn)a房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)能力具有系統性房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)能力是企業(yè)的綜合素質(zhì)體現，有多個(gè)組成部分，營(yíng)銷(xiāo)子能力相互影響、相互制約，一個(gè)因素發(fā)生變化，會(huì )引起連鎖反映。主要表現為房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)拓市場(chǎng)的意識及其能力、開(kāi)展營(yíng)銷(xiāo)調研及收集和利用市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)信息的能力、產(chǎn)品和價(jià)格的競爭力、營(yíng)銷(xiāo)實(shí)施保障能力等的綜合體現[7]。因此，要求各影響要素要有一個(gè)合理的搭配，否則，就不能很好地發(fā)揮作用。b房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)能力具有動(dòng)態(tài)性房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)能力各個(gè)因素會(huì )不斷變化,各個(gè)構成部分的地位和作用會(huì )隨著(zhù)時(shí)間、項目的變化而不斷變化，從而導致房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)能力是一個(gè)不斷變化的動(dòng)態(tài)過(guò)程。c房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)能力具有集合性房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)能力的構成體系具有有機性,只有彼此之間互相配合,才能發(fā)揮應有的作用。任何一個(gè)構成部分的能力強或弱，都不能代表整體營(yíng)銷(xiāo)能力的強或弱。
2.2房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)能力
綜合評價(jià)法介紹一個(gè)完整的綜合評價(jià)包含五個(gè)環(huán)節：一是確定評價(jià)目的；
二是確立評價(jià)指標體系；
三是確定評價(jià)方法、模型和權數；
四是搜集數據、實(shí)施綜合評價(jià)；
五是對評價(jià)結果進(jìn)行評估分析。目前，理論界和實(shí)踐中關(guān)于確立評價(jià)指標體系的主要方法是德?tīng)柗品ǎ?br>確定評價(jià)模型的方法主要模糊綜合評價(jià)法等；
確定模型權數的方法主要有層次分析法。本文綜合應用了層次分析法，模糊綜合評價(jià)法和德?tīng)柗品ㄟM(jìn)行房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)能力綜合評價(jià)，故在以下的內容里詳細探討這三種方法的特點(diǎn)和基本思路。
2.2.1層次分析法
（1）層次分析法簡(jiǎn)介7層次分析法是美國運籌學(xué)家Saaty教授于二十世紀80年代提出的一種實(shí)用的多方案或多目標的決策方法。其主要特征是：它合理地將定性與定量的決策結合起來(lái)，按照思維、心理的規律把決策過(guò)程層次化、數量化，主要應用于能源系統分析、城市規劃、經(jīng)濟管理、科研評價(jià)等領(lǐng)域。人們在進(jìn)行社會(huì )的、經(jīng)濟的以及科學(xué)管理領(lǐng)域的系統分析中，面臨的常常是一個(gè)由相互關(guān)聯(lián)，相互制約的眾多因素構成的復雜而往往缺少定量數據的系統。層次分析法為這類(lèi)問(wèn)題的決策和排序提供了一種簡(jiǎn)潔而實(shí)用的建模方法。
（2）層次分析法的基本思路層次分析法采用先分解后綜合的系統思想來(lái)整理和綜合人們的主觀(guān)判斷，使定性分析與定量分析有機結合，實(shí)現定量化決策。首先將所要分析的問(wèn)題層次化，根據問(wèn)題的性質(zhì)和要達到的總目標，將問(wèn)題分解成不同的組成因素，按照因素間的相互關(guān)系及隸屬關(guān)系，將因素按不同層次聚集組合，形成一個(gè)多層分析結構模型，最終歸結為最低層（方案、措施、指標等）相對于最高層（總目標）相對重要程度的權值或相對優(yōu)劣次序的問(wèn)題。運用層次分析法建模，大體可按下面四個(gè)步驟進(jìn)行：a建立遞階層次結構模型應用層次分析法分析決策問(wèn)題時(shí)，首先要把問(wèn)題條理化、層次化，構造出一個(gè)有層次的結構模型。在這個(gè)模型下，復雜問(wèn)題被分解為元素的組成部分。這些元素又按其屬性及關(guān)系形成若干層次。上一層次的元素對下一層次有關(guān)元素起支配作用。這些層次可以分為三類(lèi)：最高層：一般它是分析問(wèn)題的預定目標和理想結果，這一層次中只有一個(gè)元素，稱(chēng)為目標層。中間層：這一層次中包含了為實(shí)現目標所涉及的中間環(huán)節，它可以由若干個(gè)層次組成，包括所需考慮的準則，子準則，因此稱(chēng)為準則層或方案層。最低層：這一層次包括了為實(shí)現目標可供選擇的各種措施，決策方案等，因此成為措施層和方案層。在深入分析實(shí)際問(wèn)題的基礎上，將有關(guān)的各個(gè)因素，按照不同屬性自上而下地分解成若干層次，同一層的諸因素從屬于上一層的因素或對上層因素有影響，同時(shí)又支配下一層的因素或受到下層因素的作用。最上層為目標層，通常只有1個(gè)因素，最下層通常為方案或對象層，中間可以有一個(gè)或幾個(gè)層次，通常為準則或指標層。當準則過(guò)多時(shí)(譬如多于9個(gè))應進(jìn)一步分解出子準則層。b構造兩兩比較判斷矩陣層次結構分析了因素之間的關(guān)系，但準則層中的各準則在目標衡量中所占的比重并不一定相同，在決策者的心目中，它們各占有一定的比例。在確定影響某因素的諸因子在該因素中所占的比重時(shí)，遇到的主要困難是這些比重經(jīng)常不易定量化。此外，當影響某因素的因子較多時(shí)，直接考慮各因子對該要素有多大程度的影響時(shí)，常常會(huì )因考慮不8周全、顧此失彼而使決策者提出與他實(shí)際認為的重要程度不相一致的數據，甚至有可能提出一組隱含矛盾的數據。比如現在要比較n個(gè)因子X(jué)={x1,x2….xn}對某因素Z的影響大小，如何比較才能提供可信的數據？Saaty等人建議采用對因子進(jìn)行兩兩比較建立成對比較矩陣的方法。即每次取兩個(gè)因子進(jìn)行兩兩比較，建立成對比較矩陣的方法。即每次取兩個(gè)因子xi和xj，以aij表示xi和xj對z的影響大小之比，全部比較結果用矩陣A=（aij）n×n表示，稱(chēng)A為Z-X之間的成對比較判斷矩陣（簡(jiǎn)稱(chēng)判斷矩陣）。若xi與xj對Z的影響之比為aij，則xi和xj對Z的影響之比應該是aij=1/aji關(guān)于如何確定aij的值，Saaty等建議引用數字1-9及其倒數作為標度。下面表2-1列出了1-9標度的含義：表2-1判斷矩陣相對重要度及其含義標度含義135792，4，6，8的倒數表示兩個(gè)因素相比，具有相同重要性表示兩個(gè)因素相比，前者比后者稍重要表示兩個(gè)因素相比，前者比后者明顯重要表示兩個(gè)因素相比，前者比后者強烈重要表示兩個(gè)因素相比，前者比后者極端重要表示上述兩判斷之間的中間狀態(tài)對應的標度值若因素i和因素j比較，得到判斷值為aij，aji=1/aijaii=1從心理學(xué)觀(guān)點(diǎn)來(lái)看，分級太多會(huì )超越人們的判斷能力，既增加了做判斷的難度，又容易因此而提供虛假數據。Saaty等人還用實(shí)驗方法比較了各種不同程度下人們判斷結果的正確性，實(shí)驗結果表明，采用1-9標度最合適。根據矩陣，一般做n×（n-1）／2次兩兩判斷是必要的。有人認為把所有因素和某個(gè)元素比較，即只作n-1次比較就可以了。這種方法的弊端在于，任何一個(gè)判斷的失誤均可導致不合理的排序，而個(gè)別判斷的失誤對于難以定量的系統往往是難以避免的。進(jìn)行n×（n-1）／2次比較可以提供較多的信息，通過(guò)各種不同角度的反復比較，從而導出一個(gè)合理的排序。從層次結構模型的第2層開(kāi)始，對于從屬于(或影響)上一層每個(gè)因素的同一層諸因素，用成對比較法和1-9比較尺度構成對比較矩陣，直到最下層。c層次單排序及一致性檢驗判斷矩陣A對應于最大特征值的特征向量W，經(jīng)歸一化即為同一層次相應因素對于上一層次某因素相對重要性的排序權值，這一過(guò)程稱(chēng)為層次單排序。上述構造成對比較判斷矩陣的方法雖能減少其他因素的干擾，較客觀(guān)地反映出一對因子影響力的差別。但綜合全部比較結果時(shí)，其中難免包含一定程度的非一致性。如果9比較結果是前后完全一致的，則矩陣A的元素還應當包括：aij×ajk=aiki,j,k=1,2,…n.滿(mǎn)足上述關(guān)系式的正互反矩陣稱(chēng)為一致矩陣，以便確定是否接受A。d針對某一標準，計算各備選元素的權重計算權重向量并做一致性檢驗。對于每一個(gè)成對比較矩陣計算最大特征根及對應特征向量，利用一致性指標、隨機一致性指標和一致性比率做一致性檢驗。若檢驗通過(guò)，特征向量(歸一化后)即為權向量；
若不通過(guò)，需重新構造成對比較陣。e計算當前一層元素關(guān)于總目標的排序權重及進(jìn)行一致性檢驗由上面我們得到的是一組元素對其上一層次某元素的權重向量。我們最終要得到各元素，特別最低層中各方案對于目標的排序權重，從而進(jìn)行目標判斷?？偱判驒嘀匾陨隙碌貙螠蕜t下的權重進(jìn)行合成。設上一層次（A層）包含A1，.Am共m個(gè)元素，他們的層次總排序權重分別為a1,…am。又設其后的下一層次(B層)包含n個(gè)因素B1...Bn,他們關(guān)于A(yíng)j的層次總排序權重分別為bij,..bnj(當Bi與Aj無(wú)關(guān)聯(lián)時(shí)，bij=0)?，F求B層中各元素關(guān)于總目標的權重，即求B層各元素的層次總排序權重b1...bn,計算按下表所示方式進(jìn)行，即bi=∑bij×aj,i=1,..,n組合權向量并做組合一致性檢驗。計算最下層對目標的組合權向量，并根據公式做組合一致性檢驗，若檢驗通過(guò)，則可按照組合權向量表示的結果進(jìn)行決策，否則需要再次調整模型進(jìn)行檢驗。
（3）應用層次分析法的注意事項運用層次分析法，把決策過(guò)程中定性和定量的因素有機地結合起來(lái)。通過(guò)判斷矩陣的建立、排序計算和一致性檢驗得到的最后結果具有說(shuō)服力，比較適合應用于營(yíng)銷(xiāo)能力評價(jià)指標權重的確定；
同時(shí)，可將人的主觀(guān)性依據用數量的形式表達出來(lái)，使之條理化、科學(xué)化。從而，可避免由于人的主觀(guān)性導致權重預測與實(shí)際情況相矛盾的現象發(fā)生，克服了決策者和決策分析者難以相互溝通的現象，克服了決策者的個(gè)人偏好，提高了決策的有效性，在多目標規劃領(lǐng)域具有廣泛的應用價(jià)值。但在實(shí)際工作中，如果所選的要素不合理，其含義混淆不清，或要素間的關(guān)系不正確，都會(huì )降低層次分析法的結果質(zhì)量，甚至導致層次分析法決策失敗。為保證遞階層次結構的合理性，需把握以下原則：a分解簡(jiǎn)化問(wèn)題時(shí)把握主要因素，不漏不多；
b注意相比較元素之間的強度關(guān)系，相差太懸殊的要素不能在同一層次比較。
2.2.2模糊綜合評價(jià)法
（1）模糊綜合評價(jià)法簡(jiǎn)介模糊綜合評價(jià)法是由美國控制論專(zhuān)家L.A艾登于1965年創(chuàng )立的。模糊性主要是指客觀(guān)事物中間過(guò)渡中的“不分明性”。綜合評價(jià)指的是對一個(gè)涉及多個(gè)因素或多個(gè)指標10的事物進(jìn)行評價(jià)時(shí)，必須根據所有的因素或指標做出全面綜合的評價(jià)，而不能只從某一方面去評價(jià)。由于模糊評判可以很好的解決綜合評判中的模糊問(wèn)題，因此適合評價(jià)層次多，結構因素多的對象系統。其優(yōu)點(diǎn)是結果清晰，系統性強，能很好的解決模糊的，難以量化的問(wèn)題，適合各種非確定性的問(wèn)題的解決[9]。
（2）模糊綜合評價(jià)法對房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)能力評價(jià)的適用性評價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)能力其實(shí)是確定被評價(jià)對象對優(yōu)劣的隸屬度。優(yōu)與劣這兩個(gè)對立概念之間也不存在絕對分明的界限，具有模糊性。從房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)能力評價(jià)的過(guò)程來(lái)看，評價(jià)指標的構建、指標權重的確定以及評價(jià)標準的選擇也都帶有一定模糊性。其理由主要來(lái)自三個(gè)方面：第一是外界環(huán)境影響的不確定性。影響房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)能力評價(jià)的外界環(huán)境因素很多既有宏觀(guān)的，又有微觀(guān)的。前者指房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)所面臨的房地產(chǎn)市場(chǎng)外的因素，如經(jīng)濟，政治以及文化因素等等。后者指的是房地產(chǎn)市場(chǎng)中影響房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)內因素，如房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭狀況，整體房?jì)r(jià)走勢等等。外界環(huán)境因素對房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)能力雖有直接、確切的影響，但更多的是間接的、不確定的影響。第二是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)能力評價(jià)過(guò)程的復雜性。要全面、正確地評價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)能力，不僅要考慮房地產(chǎn)企業(yè)外部營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境，也要考慮企業(yè)的自身狀況；
不僅要考慮定量的指標，而且要考慮定性的指標；
并且，由于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性質(zhì)和所處的發(fā)展階段各不相同，對其營(yíng)銷(xiāo)能力的重點(diǎn)也應有所差異。所以，選擇什么樣的指標以及指標之間權數如何確定都要根據企業(yè)的具體情況來(lái)分析。第三是人類(lèi)認識的模糊性。人類(lèi)對事物的認識都帶有一定的模糊性，許多問(wèn)題的研究不能不考慮人類(lèi)觀(guān)察認識問(wèn)題所具有的這種模糊性。像房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)能力評價(jià)這類(lèi)完全是人類(lèi)主觀(guān)行為的活動(dòng)，必然要受到評價(jià)各方的性格、偏好、價(jià)值觀(guān)念、經(jīng)驗、知識和技術(shù)水平等因素的影響。綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)能力的影響因素較多，通常以多層次，多指標的方式揭示事物的相關(guān)性和系統性，對其營(yíng)銷(xiāo)能力評價(jià)，許多實(shí)質(zhì)性影響因素不便或不適于直接用數字給予反映，需要定性與定量結合運用，因此具有模糊綜合評價(jià)的特征。
（3）模糊綜合評價(jià)法的實(shí)施步驟a建立企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)能力評價(jià)指標體系。依據層次分析法，根據企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)所固有的特性，所建立的企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)能力評價(jià)指標體系包括目標層（A）、準則層（Bi，i＝1，2，……，n）和指標層（Bij，j＝1，2，……，n），同時(shí)確定衡量指標層各個(gè)指標的具體評價(jià)因素。b運用層次分析法，建立判斷矩陣。采用1－9同比率標度法對同層次的各個(gè)指標分別進(jìn)行重要性比較評價(jià)，確定判斷矩陣，求解出判斷矩陣的特征向量，并對其進(jìn)行一致性檢驗，若檢驗合格，那么求解出的特征向量即為該指標對其所屬上一層次評價(jià)指標的權重。c建立企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)能力評價(jià)集V。根據對企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)能力進(jìn)行評價(jià)的目的，借鑒國外經(jīng)驗，確定評價(jià)指標體系中各評價(jià)指標的優(yōu)劣等級，具體的含義為：V={v1高，v2中，v3低，v4差}。11d構造模糊綜合評判矩陣。根據企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)能力評價(jià)集V，對準則層指標Bi構造單因素矩陣Ri。(2-1)Ri=ri11ri12ri13ri14ri21ri22ri23ri24…………rij1rij2rij3rij4其中：i為準則層各指標下標，j表示準則層Bi的指標個(gè)數。rijt（t=1，2，3，4）為準則層指標Bij隸屬于評價(jià)集V的程度，該數據的取得可以采用專(zhuān)家打分法由專(zhuān)家進(jìn)行打分，然后采用算術(shù)平均的方法得到，也可以用隨機調查方法，最后經(jīng)算術(shù)平均得到。e對準則層Bi進(jìn)行二級模糊綜合評價(jià)Ui=wi×Ri={u1，u2，u3，u4}（2-2）其中Ui表示準則層Bi對評價(jià)集V的隸屬度。f對目標層A進(jìn)行一級模糊綜合評價(jià)U=w×{U1，U2，…，Un}T（2-3）其中U表示目標層A對評價(jià)集V的隸屬度。g對評判結果進(jìn)行分析評價(jià)。首先對評價(jià)集進(jìn)行一致性分析，然后根據最大隸屬度原則，確定房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)能力的等級，再詳細分析比較準則層Bi的評價(jià)集Ui，以發(fā)現企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)中存在的薄弱環(huán)節，從而及時(shí)采取對策措施進(jìn)行提高改善。
2.2.3德?tīng)柗品?/p>
（1）德?tīng)柗品ǖ暮?jiǎn)介德?tīng)柗品ㄓ址Q(chēng)專(zhuān)家調查法，是在20世紀40年代由赫爾姆和達爾克首創(chuàng )，經(jīng)過(guò)戈而登和美國蘭德公司進(jìn)一步發(fā)展而成。德?tīng)柗品ㄒ罁到y的程序，采用匿名發(fā)表意見(jiàn)的方法，經(jīng)過(guò)反復征詢(xún)、歸納、修改，最后匯成專(zhuān)家基本一致的看法，作為預測結果。德?tīng)柗品ㄗ鳛橐环N主觀(guān)，定性的方法，不僅可以應用于預測領(lǐng)域，而且可以廣泛應用于各種評價(jià)指標體系的建立和具體指標的確定。
房地產(chǎn)企業(yè)論文范文第2篇
4.1.1關(guān)于層次分析法（AHP）
目前，對企業(yè)競爭力評價(jià)的方法至少在20種以上[43]比較有代表性的方法有因素分析法、對比差距法、內涵分析法、模糊綜合評價(jià)法、灰色多層次評價(jià)法、綜合指數評價(jià)法等。在本文中，筆者將使用的是層次分析法(AnalyticHierarchyProcess)，簡(jiǎn)稱(chēng)AHP。其主要原因為：層次分析法的發(fā)展始于上世紀70年代初，從1977年薩迪在第一屆國際數學(xué)建會(huì )議上發(fā)表“無(wú)結構決策問(wèn)題的建?！獙哟畏治龇ā睍r(shí)起開(kāi)始受到注意，逐步在計劃制定、資源分配、方案排序、政策分析、沖突求解及決策預報等領(lǐng)得到廣泛應用。它將判斷和價(jià)值結合為一個(gè)邏輯整體，依賴(lài)想象、經(jīng)驗和知識構造問(wèn)題所處的遞階層次，并根據邏輯、直覺(jué)和經(jīng)驗給出判斷。它允許使用者使用時(shí)修訂，擴展一個(gè)問(wèn)題層次中的元素或改變原來(lái)的判斷，考查結果的敏感程度決定做何種改變[44]。層次分析法決策工具的優(yōu)點(diǎn)在于：適用性、簡(jiǎn)潔性、實(shí)用性、系統性。通過(guò)決策者的選擇與判斷，它能充分反映決策者對決策問(wèn)題的認識，方便決策者與決策分析者的溝通，促成集體參與決策，增加決策的有效性。通過(guò)把復雜問(wèn)題分解兩兩比較重要性，最后綜合判斷這種方法，具有鮮明的化整為零的簡(jiǎn)潔性效果。層次分析法對定量定性分析均適合，如對資源分配、方案評比、預測、系統分析、規劃等問(wèn)題均適用。通常的決策方式大概有三種：因果推斷、概率推斷、系統推斷，層次分析法正好反映對復雜問(wèn)題的系統解決方式。當然，層次分析法也有相應的局限性，如只能選優(yōu)，不能生成方案、只是粗略的排序、主觀(guān)性較大等。但是無(wú)論如何層次分析法不失為一種簡(jiǎn)單有效的多目標決策方法。因此，可以說(shuō)層次分析法是一種可用于處理復雜的社會(huì )、政治、經(jīng)濟、技術(shù)等方面決策問(wèn)題的分析方法，主要是利用不確定的和多標準的特征來(lái)解決決策問(wèn)題。其決策的基本過(guò)程是：從系統論思想出發(fā)，將評價(jià)對象視為一個(gè)系統，并按系統的層次性把它劃分為遞階層次結構，在同一層次中，對兩兩元素之間進(jìn)行重要程度比較。再由1?9標度法確定判斷矩陣，對每個(gè)判斷矩陣A，按特征方程Awwmac=λ,求出歸一化的單排序權重向量w[45]。計算所有單排序權重向量后，各層元素的組合向量可按如下遞推公式得()()()(1)2()1()[,,,]?=???k=kknkkkwwwwPwk式中，kTnkkkkw[w,w(1),,w(1)]2(1)1(1)(1)?????=???是以合成出的第k?1層上(k?1)n個(gè)元素相對于23總目標的組合權重向量。矩陣[,,,()](1)()2()1()knkkkkPPPP?=???，其第j列kTnjkjkjkjP[P,P(),,P()]2()1()1=???為第k層kn個(gè)元素關(guān)于k?1層第j個(gè)元素的排序權重向量，其中不受j支配的元素的權重為零。
4.1.2層次分析法評價(jià)指標體系的構建步驟
（1）建立指標體系層次結構首先要把評價(jià)體系中的各個(gè)指標按其屬性分為若干組。每一組作為一個(gè)層次，再將同一層次的指標作為準則對下一層次的指標起支配的作用，這種由上而下的支配關(guān)系構造了一個(gè)遞階層結構。如同表X所示得出的模型A，即為目標層。其下又有兩級指標層次，分別為準則層B和子準則層C，共包括了定量的經(jīng)濟性指標和定性的評議型指標共計19項。
（2）構造判斷矩陣根據區域中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力指標體系遞階層次結構，以上一層的某一要素作為判斷準則，對下一層要素進(jìn)行兩兩比較，從而來(lái)確定矩陣元素值。如相對于總目標，準則層因素之間兩兩比較，得其相對重要程度判斷矩陣。表4-1元素兩兩比對時(shí)的重要性等級及其賦值序號含義ija賦值1i和j兩種元素同樣重要12i元素比j元素比較重要33i元素比j元素明顯重要54i元素比j元素強烈重要75i元素比j元素極其重要96i元素比j元素比較不重要137i元素比j元素明顯不重要158i元素比j元素強烈不重要179i元素比j元素極其不重要19（3）層次單排序及其一致性檢驗。由判斷矩陣計算被比較元素對于該準則的相對權重，并計算其一致性。（4）層次總排序及其一致性檢驗。計算各層元素對系統目標的合成權重，進(jìn)行排序，并進(jìn)行一致性檢驗。遞階層次結構合成排序的具體過(guò)程為：假設上一層次A包含n個(gè)元素：1A，2A，…，nA，其層次總排序(對于第二層而言，它的層次總排序權值，就是單一準則—總目標下的層次單排序)權值分別為1a，2a，…,na；
下一層次B包含m個(gè)元素：1B，2B，…，mB，它們對于元素jA的層次排序權值分別為：jB1，jB2，…jB，(當kB與jA無(wú)聯(lián)系時(shí)，kjB=0)。（5）計算企業(yè)競爭力評價(jià)值，此值是將所有經(jīng)過(guò)標準化處理的各指標值與其權重24值相乘后加和得到的[46]。4.2中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力評價(jià)指標選定的原則根據企業(yè)競爭力的含義，企業(yè)競爭力體現在消費者價(jià)值(市場(chǎng)占有和消費者滿(mǎn)意)和企業(yè)自身利益(盈利和發(fā)展)兩個(gè)方面，它的實(shí)質(zhì)是一個(gè)企業(yè)同其他企業(yè)相比較的生產(chǎn)率。而對于不同區域的中小房地產(chǎn)企業(yè)而言，其競爭力是宏觀(guān)層次的區域比較優(yōu)勢和微觀(guān)層次的企業(yè)競爭優(yōu)勢綜合作用的結果[47]。因此，對區域中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力評價(jià)指標的構建既要考慮到地區中小房地產(chǎn)企業(yè)對地區經(jīng)濟的貢獻力量，從而反映其區位比較優(yōu)勢，同時(shí)也要能夠反映該地區中小房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)運作的效果和未來(lái)的發(fā)展潛力。此外，在指標選擇上，為便于實(shí)際可行，盡可能地用比較綜合性的測評指標，特別是具有顯示性的能夠量化的指標，最終，地區中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力將以綜合指數的形式體現。建立一套科學(xué)的競爭力評價(jià)體系，是開(kāi)展中小房地產(chǎn)企業(yè)個(gè)體競爭力評價(jià)的前提。選擇何種指標、多少個(gè)指標構成評價(jià)體系、不僅要考慮數據來(lái)源的可能性和可靠性，還要有理論根據。從理論上看，中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的測度指標體系固然要求越全面越好，但由于受到定量研究方法以及指標數據本身的限制，特別是實(shí)證研究中，往往只能有針對性地篩選那些具有代表性的指標體系和指標項。本文認為，在指標選擇適時(shí)必須遵循以下原則：
4.2.1科學(xué)性原則
科學(xué)性原則即指標盡量能夠科學(xué)地、全面地反映中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的內涵。不同的指標反映不同的側面和不同的內容特征；
不同的指標對企業(yè)競爭力影響的程度不同。要根據對競爭力貢獻的程度，恰當地選取指標個(gè)數，嚴格地區分指標在體系中的位置，要準確地測度出企業(yè)競爭力的實(shí)際情況，要有利于比較國內各個(gè)地區中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的情況。
4.2.2目的性原則
科學(xué)地構建中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的評價(jià)指標體系，目的在于能夠衡量出中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的實(shí)際狀況，找出影響中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力不足的關(guān)鍵因素，指出競爭力改進(jìn)的方向和手段，為政府制定宏觀(guān)政策提供幫助。
4.2.3獨立性原則
各評價(jià)指標之間應盡量避免顯見(jiàn)的包容關(guān)系，隱含的相關(guān)關(guān)系在處理方法上盡量將之弱化、消除；
根據各指標量間相互獨立的要求確立指標。指標變量間的獨立性是統計研究的基本要求，如果指標間重復信息過(guò)多，就不便于發(fā)揮指標的最大作用，也會(huì )給競25爭力評價(jià)工作帶來(lái)不必要的麻煩，甚至影響到評價(jià)的效果。因此，應盡量避免指標信息的重復。
4.2.4可對比性原則
競爭力指標應能夠在企業(yè)間和地區之間具有普遍的適用性。所涉及的時(shí)間范圍、計算口徑不宜變化懸殊，應具有相對的穩定性。
4.2.5定性和定量相結合的原則
對定性的指標在明確其含義的基礎上，要按照某種標準對其進(jìn)行量化。使其不僅能恰當地反映指標的性質(zhì)而且能夠進(jìn)行精確的比較。對定性指標和定量指標要采用科學(xué)的計算方法。
4.2.6可操作性原則
根據指標所反映信息量的大小確立指標，數據必須能夠搜集到并便于計算。要在眾多的經(jīng)濟指標中選擇少數幾個(gè)有代表性，蘊含信息量多，能夠較全面地刻畫(huà)出競爭力變化特征的綜合性指標。
4.2.7真實(shí)性原則
根據財會(huì )制度改革的要求確立指標。財會(huì )制度全面改革以后，引起了企業(yè)經(jīng)濟指標的一系列的變化。確立評價(jià)指標應與財會(huì )制度的要求相統一，指標須從財務(wù)報表中來(lái)，以確保數據來(lái)源的可靠性。根據上述思路，按照企業(yè)內在的發(fā)展規律，將競爭力劃分為企業(yè)的生存能力、成長(cháng)能力和發(fā)展能力。
4.3中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力評價(jià)指標體系的構建
根據上述思路和原則，結合中小房地產(chǎn)企業(yè)的現狀及房地產(chǎn)行業(yè)的競爭要素，本文將指標體系分為兩大類(lèi)：統計性指（經(jīng)濟表現）和評議性指標（企業(yè)管理）。其中包括一級指標5項，二級指標14項。這其中經(jīng)濟表現類(lèi)指標是指在年度報表或公布的業(yè)績(jì)中可以直接得到的指標數據，或是通過(guò)計算可以得到的數據，也稱(chēng)為“硬指標”[47]。主要包括規模影響力、財務(wù)和效益指標、資產(chǎn)及技術(shù)創(chuàng )新?tīng)顩r、增長(cháng)率和效率指標等。企業(yè)管理類(lèi)指標是指一些不易量化、需要通過(guò)調查、判斷或專(zhuān)家評議得到的指標。包括市場(chǎng)創(chuàng )新、服務(wù)創(chuàng )新、管理創(chuàng )新等一系列營(yíng)銷(xiāo)狀況，以及創(chuàng )新程度、內部管理、經(jīng)營(yíng)環(huán)境、社會(huì )責任、環(huán)境創(chuàng )新和發(fā)展前景等狀況，也稱(chēng)為“軟指標”。這些指標雖不易量化，但對每個(gè)指標按其特點(diǎn)和內涵，采取遞進(jìn)式或獨立式計分，也可以采取同行對比計分，盡量給以硬化和量化。26表4-2中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力評價(jià)體系指標體系A指標類(lèi)型一級指標二級指標指標含義指標計算方法總資產(chǎn)貢獻率11B反映企業(yè)全部資產(chǎn)的獲利能力，是評價(jià)企業(yè)盈利能力的核心指標利潤總額+稅金總額+利息支出/平均資產(chǎn)總額×100%資產(chǎn)利稅率12B反應每單位資產(chǎn)所提供的利潤稅金額，是分析資金投入效果的主要分析指標利稅總額（/固定資產(chǎn)凈值平均余額+流動(dòng)資產(chǎn)平均余額）×100%區域生存能力指標1B資產(chǎn)負債率13B反映企業(yè)財務(wù)狀況的重要指標負債總額/資產(chǎn)總額市場(chǎng)占有率21B反映該企業(yè)項目在市場(chǎng)上的占有程度產(chǎn)品銷(xiāo)售量/地區內行業(yè)銷(xiāo)售總量流動(dòng)比率22B反映企業(yè)的風(fēng)險承受能力流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負債企業(yè)成長(cháng)能力指標2B凈資產(chǎn)收益率23B反映企業(yè)在最近一段時(shí)間的收益變化情況利潤總額/平均凈資產(chǎn)總額凈資產(chǎn)增長(cháng)率31B反映企業(yè)在最近一段時(shí)間的發(fā)展情況3?1×100%三年前凈資產(chǎn)總額當年凈資產(chǎn)總額銷(xiāo)售擴張率32B反映企業(yè)本年度比上年度銷(xiāo)售總額變動(dòng)的百分比本年度銷(xiāo)售額/上年度銷(xiāo)售額×100%統計性指標（經(jīng)濟表現）企業(yè)發(fā)展能力指標3B融資成本33B反映企業(yè)融資能力的高低各種融資渠道的加權成本人力資源管理41B反映企業(yè)人力資源的控制和調配能力定性指標（由專(zhuān)家評估）內部管理能力指標4B企業(yè)創(chuàng )新管理42B反映企業(yè)在行業(yè)內部的可發(fā)展前景定性指標（由專(zhuān)家評估）經(jīng)營(yíng)環(huán)境51B企業(yè)經(jīng)營(yíng)的外部環(huán)境評估（主要包括政策環(huán)境、生態(tài)環(huán)境）定性指標（由專(zhuān)家評估）社會(huì )責任感52B包括企業(yè)文化等定性指標（由專(zhuān)家評估）（議性指標評企業(yè)管理）外部適應能力指標5B消費者滿(mǎn)意度53B企業(yè)本身及產(chǎn)品的被肯定程度定性指標（由專(zhuān)家評估）及問(wèn)卷調查27
4.3.1評價(jià)指標體系中指標處理的理論說(shuō)明
（1）在設計指標時(shí)，在遵循前面所論述的設計原則的基礎上，盡量選取了多個(gè)能夠量化的指標來(lái)全面反映企業(yè)競爭力狀況。如對企業(yè)管理水平、產(chǎn)品市場(chǎng)控制能力、企業(yè)收益力、技術(shù)實(shí)力等分別通過(guò)3、4個(gè)因素來(lái)對其現實(shí)狀況進(jìn)行評價(jià)；
（2）在準則層的選擇上，采取財務(wù)指標與非財務(wù)指標相結合的原則，避免使用單一的顯示性指標，對相關(guān)的分析性指標也同樣重視。再次同時(shí)采用靜態(tài)財務(wù)指標和動(dòng)態(tài)財務(wù)指標，以便在評價(jià)企業(yè)現實(shí)狀況的基礎上，預測企業(yè)未來(lái)可能的發(fā)展情況[48]；
（3）為遵循企業(yè)評價(jià)的目的性原則，突出了相對性指標，較少采用絕對性指標，如主要采用各種相對比率還具有一定的相關(guān)性，也不是很全面，如企業(yè)創(chuàng )新能力等重要指標由于數據無(wú)法取得而在本指標體系中未反映出來(lái)。本指標體系主要是想對中小房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行評價(jià)，所以對不同行業(yè)的不同企業(yè)進(jìn)行評價(jià)，還需要對指標進(jìn)行調整補充，這樣才能獲得符合本行業(yè)、本企業(yè)實(shí)際的全面評價(jià)。
4.3.2評價(jià)指標體系中指標處理的方法
指標數值一般來(lái)說(shuō)分成三類(lèi):第一類(lèi)指標本身屬于統計內容，直接提取相關(guān)統計數據即可；
第二類(lèi)指標本身沒(méi)有統計，但是相關(guān)數據有統計，提取相關(guān)數據，通過(guò)計算獲得需要指標值；
第三類(lèi)沒(méi)有相關(guān)數據支持，這大多是定性指標，通過(guò)專(zhuān)家評估、問(wèn)卷調查等得出指標值。由于各指標的類(lèi)型不同，得出的指標值必須進(jìn)行處理，使其具備可比性[49]。主要使用的指標處理方法有：（1）定量指標的定值轉換在企業(yè)市場(chǎng)競爭力評價(jià)指標體系中，由于評價(jià)指標的類(lèi)型不同，其屬性值量化的方法也不同。評價(jià)指標的類(lèi)型一般可分為下列幾種:越小越好型、越大越好型、適中型和區間型。（2）定性數據的處理根據國內外企業(yè)競爭力評價(jià)的經(jīng)驗，定性數據的獲取往往采用專(zhuān)家評估和問(wèn)卷調查相結合，兩者都是經(jīng)過(guò)指標體系打分獲得數據[50]。設有n專(zhuān)家同時(shí)參與對企業(yè)評價(jià)的打分，即有專(zhuān)家集：(exp,exp,...,exp)12nEXP=同時(shí)，由于存在專(zhuān)家影響力和知識水平的不同，權重也不同。設n個(gè)專(zhuān)家的權重分配為：(exp,exp,...,exp)12nAEXP=aaa其中：iexp為其中一個(gè)專(zhuān)家，iaexp為該專(zhuān)家的權重，i=1,2,...,n。為追求精準性，這里采用由五個(gè)評語(yǔ)所組成的評語(yǔ)集,其表述形式為：28(,,...,)()125V=vvv=非常弱，弱，一般，強，非常強為了避免主觀(guān)判斷所引起的失誤，統一評判標準、方便專(zhuān)家打分，增加定性指標的準確性，可采用隸屬度賦值方法，將定性指標分成5個(gè)檔次(很差，差一般，好，很好)分別地應1?5分。1?5表示不同的等級，等級之間只是對指標看法的程度不同。由于在賦值判斷過(guò)程中已內含標準，可直接計算評價(jià)值，對所有定性指標分值匯總，用加權平均的方法對調查結果進(jìn)行計算。最后根據得出的平均分值確定該企業(yè)定性指標檔次[51]。在這里將5個(gè)評語(yǔ)置于一個(gè)連續的語(yǔ)言值標尺上，并且將每個(gè)評語(yǔ)在標尺上的長(cháng)度都設定為單位1，如圖4-3所示：012345
4.3.3指標體系的評價(jià)模式
在參考一些學(xué)者的理論研究成果的基礎上，通過(guò)AHP的有關(guān)方法計算得出各對應指標的權重值見(jiàn)表(4-4)?？傮w來(lái)說(shuō)，本指標體系的各權重值基本體現了企業(yè)競爭力各相關(guān)指標的相對重要性。表4-4指標體系評價(jià)模式及其權重賦值一級權數二級權數體系的五個(gè)方面權值各方面的分指標權值總資產(chǎn)貢獻率11B0.320資產(chǎn)利稅率12區域生存能力B0.5571B0.159資產(chǎn)負債率13B0.123市場(chǎng)占有率21B0.333流動(dòng)比率22企業(yè)成長(cháng)能力B0.3072B0.381凈資產(chǎn)收益率23B0.360凈資產(chǎn)增長(cháng)率31B0.519銷(xiāo)售擴張率32企業(yè)發(fā)展能力B0.2843B0.227融資成本33B0.197人力資源管理41B0.667內部管理能力4B0.135企業(yè)創(chuàng )新管理42B0.333經(jīng)營(yíng)環(huán)境51B0.231社會(huì )責任52外部適應能力B0.1175B0.098消費者滿(mǎn)意度53B0.651非常弱弱一般強非常強29
4.4中小房地產(chǎn)企業(yè)的現狀分析
4.4.1中小房地產(chǎn)企業(yè)總量多，占有市場(chǎng)份額大
目前，從總體上看，我國的大型房地產(chǎn)企業(yè)對于中小房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，還沒(méi)有形成壓倒性的壟斷優(yōu)勢。這導致企業(yè)的產(chǎn)出、成本及品質(zhì)還尚未因為企業(yè)的大小而有所不同，即并非企業(yè)的規模越大、成本越低、品質(zhì)越好，這使得企業(yè)對品牌的重視程度還遠遠不夠，還未達到影響消費者決策的程度，消費者對企業(yè)品牌的重視，遠比不上對產(chǎn)品的質(zhì)量、功能和價(jià)格的關(guān)注。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)地域性強、產(chǎn)品獨立性高的行業(yè)，大型企業(yè)的擴張也受到遠遠重于其他行業(yè)的客觀(guān)限制，這也在一定程度上加大了其壟斷市場(chǎng)的難度。以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)心為例，據統計，2006年全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)共有5萬(wàn)家左右，中小房地產(chǎn)企業(yè)占中國房地產(chǎn)企業(yè)總數的90%多[52]，其中，具有一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的比例只有1.2%，一、二級資質(zhì)企業(yè)總數不足10%，大多數為三、四級或剛剛成立的暫定級企業(yè)。由此也給中小房地產(chǎn)企業(yè)提供了生存空間。這意味著(zhù)只要中小房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念和管理方式貼近市場(chǎng)需求、對產(chǎn)品的建造有認真負責的態(tài)度，產(chǎn)品的質(zhì)量達到國家標準，那么就能在房地產(chǎn)市場(chǎng)上占有一席之地。據2007年的統計資料，我國中小房地產(chǎn)企業(yè)數量占房地產(chǎn)企業(yè)總數的90%以上。若采用商品房銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積反映企業(yè)的市場(chǎng)占有率，則房地產(chǎn)行業(yè)離散度較大。房地產(chǎn)百強企業(yè)在全國市場(chǎng)占有率不足10%，作為行業(yè)龍頭企業(yè)的萬(wàn)科集團和陸家嘴集團在全國銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積的市場(chǎng)占有率還不到1%。相反，中小房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)占有率卻超過(guò)了70%。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)結構狀況來(lái)看，2006年我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)結構見(jiàn)下表（表4-5），其中一級企業(yè)和二級企業(yè)所占的比重僅為12.37%，四級以下的企業(yè)所占比重達23.16%，三、四級企業(yè)所占比重64.47%，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)三、四級資質(zhì)企業(yè)占總數一半以上，可見(jiàn)房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)水平總體偏低，中小房地產(chǎn)企業(yè)占有市場(chǎng)份額大。從開(kāi)發(fā)資金來(lái)源主體來(lái)看，2007年全國完成的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，有58.27%是二三級，及其以下無(wú)等級企業(yè)完成的。表4-5房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)結構表（2006）資質(zhì)級別一級二級三級四級暫定兼營(yíng)所占比例2.09%10.28%39.52%24.95%13.15%10.01%資料來(lái)源：根據《中國房地產(chǎn)統計年鑒（2007）》整理
4.4.2中小房地產(chǎn)企業(yè)技術(shù)性不高，家族化現象明顯不具有很高的技術(shù)性，員工整體學(xué)歷水平不高；
缺乏經(jīng)營(yíng)管理的核心技術(shù)人才。中30小企業(yè)能否有效利用外部技術(shù)，妥善解決內部管理問(wèn)題，在很大程度上取決于其人力資源狀況。在對陜西的數家中小房地產(chǎn)企業(yè)調查中發(fā)現，普遍存在著(zhù)管理水平低下、內部運作較混亂的情況。具體表現在：領(lǐng)導者的個(gè)人決策往往沒(méi)有遠見(jiàn)、缺乏靈活性；
缺少管理技巧和適當的管理培訓；
缺少科學(xué)的成本控制和財務(wù)分析體系等。某些中小房地產(chǎn)企業(yè)管理者自身存在很大的缺陷，崇尚“家族式”管理。據調查，約有80%的民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行“家族式”管理[53]。如下圖4-6和4-7。圖4-6中小房地產(chǎn)企業(yè)員工學(xué)歷水平圖4-7大型房地產(chǎn)企業(yè)員工學(xué)歷水平
4.4.3中小房地產(chǎn)企業(yè)活動(dòng)范圍主要在區域市場(chǎng)和住宅產(chǎn)品
從目前我國中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展情況而言，雖然可以借著(zhù)經(jīng)濟高速發(fā)展的東風(fēng)一展宏圖，但是總體而言卻是機遇大于挑戰。雖然中小房地產(chǎn)企業(yè)占有的市場(chǎng)份額很大，但是對于地產(chǎn)價(jià)值高的土地卻基本上被大公司搶占。目前用于商業(yè)建設的土地基本上是中小房地產(chǎn)企業(yè)員工學(xué)歷水平0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%大專(zhuān)及以下碩士及以上本科大型房地產(chǎn)企業(yè)員工學(xué)歷水平0.00%20.00%40.00%60.00%大專(zhuān)及以下碩士及以上本科31通過(guò)掛牌拍賣(mài)的形式進(jìn)行，具有巨大開(kāi)發(fā)潛力的土地，中小房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )由于資金等原因而競爭不過(guò)實(shí)力雄厚的大企業(yè)，而地產(chǎn)價(jià)值不高的地點(diǎn)，投資風(fēng)險卻比較大，一旦失敗對中小企業(yè)而言就是一個(gè)致命的打擊。隨著(zhù)市場(chǎng)的進(jìn)一步細化，大型房地產(chǎn)企業(yè)集中資金投向商業(yè)地產(chǎn)項目、別墅及高檔住宅項目，獲得高額的回報。中小房地產(chǎn)則熱衷于把資金集中投向普通住宅項目，單個(gè)開(kāi)發(fā)項目一般在20萬(wàn)平方米以?xún)?，因為普通住宅項目?zhuān)業(yè)水平相對較低，投資額也相對較低，且風(fēng)險較小。因此，在新開(kāi)工的住宅項目中，中小房地產(chǎn)占有了超過(guò)70%的市場(chǎng)份額，可以推知中小房地產(chǎn)熱衷于把資金集中投向普通住宅項目[54]。此外，我國城市發(fā)展極不平衡，大型房地產(chǎn)企業(yè)可能憑借其實(shí)力壟斷大城市、發(fā)達城市的市場(chǎng)供給，但不可能壟斷中小城市、欠發(fā)達城市，甚至縣、鎮等區域的市場(chǎng)供給。從房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)來(lái)看，大城市、發(fā)達城市的購買(mǎi)力比較強，看似可發(fā)展的空間很大，而小、欠發(fā)達城市等地區雖然競爭比較小，但仔細考慮其區域內由于購買(mǎi)力不強，所以這些地區的房地產(chǎn)行業(yè)也并不會(huì )眾多的中小房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)轉機。我國的城市化進(jìn)程帶來(lái)了巨大的市場(chǎng)需求，而市場(chǎng)需求是多層次的，大型房地產(chǎn)企業(yè)可能占據某個(gè)或某幾個(gè)的需求層次，但不可能完全控制所有的需求層次，中小企業(yè)完全可以憑借定位不同而找到自己的生存空間，但是盲目跟風(fēng)的現象在房地產(chǎn)行業(yè)中一直都表現的十分明顯，哪個(gè)層次利潤大我就做哪個(gè)層次，但是往往到最后由于資金或管理等問(wèn)題而使項目擱置，造成了大量的浪費。同時(shí)，由于目前房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險極高，銀行信貸也會(huì )對中小企業(yè)的融資慎之又慎。
4.4.4中小房地產(chǎn)企業(yè)更容易滿(mǎn)足我國市場(chǎng)多樣化的需求
對房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，提供差異化的房地產(chǎn)產(chǎn)品來(lái)滿(mǎn)足市場(chǎng)上不同水平的購房需求是大勢所趨，而在這一點(diǎn)上，中小房地產(chǎn)企業(yè)更容易做到。因為自身資金實(shí)力小，產(chǎn)品規模勢必不會(huì )很大，因此在產(chǎn)品上可以實(shí)現小規模、個(gè)性化、差異化特點(diǎn)，來(lái)滿(mǎn)足消費者的需求。況且，在尋求個(gè)性化、創(chuàng )新式發(fā)展的軌道上，大的房地產(chǎn)企業(yè)因為經(jīng)營(yíng)模式轉軌所遇到的問(wèn)題比中小房地產(chǎn)企業(yè)遇到的問(wèn)題要大得多，從而使中小房地產(chǎn)企業(yè)的個(gè)性化發(fā)展成為房地產(chǎn)行業(yè)突破傳統發(fā)展模式實(shí)現升級的主要帶動(dòng)力。
4.4.5中小房地產(chǎn)企業(yè)能夠拾遺補缺，填補大企業(yè)
在區域市場(chǎng)上的剩余空間一方面表現在具體的物業(yè)類(lèi)型上，大型房地產(chǎn)企業(yè)憑借其自身優(yōu)勢把目標鎖定在高級寫(xiě)字樓、商業(yè)用房、別墅及高檔住宅區等高利潤市場(chǎng)，將中小企業(yè)排擠到回報相對低的中低檔住宅市場(chǎng)。另一方面表現在區域上，大型房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)范圍主要集中在直轄市、省會(huì )城市等發(fā)達城市，幾乎不涉足中小城市、縣、鎮。中小房地產(chǎn)企業(yè)的存在填補了這一空白，滿(mǎn)足了不同層次、不同區域消費者的需求，形成了完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)梯32度消費層次體系。
4.4.6中小房地產(chǎn)企業(yè)能夠發(fā)揮“市場(chǎng)規?！眱?yōu)勢根據經(jīng)驗的“二八原理”，從市場(chǎng)占有率角度看，目前即使像萬(wàn)科這樣的大開(kāi)發(fā)商，市場(chǎng)占有率也不過(guò)1.24%，按照目前的形勢發(fā)展，即使將來(lái)還有一批大發(fā)展商培育起來(lái)，這些大企業(yè)的市場(chǎng)占有率總和也不過(guò)20%。而另外80%的市場(chǎng)份額是由中小型企業(yè)所占有，所以中小型企業(yè)大可不必擔心。
4.4.7中小房地產(chǎn)企業(yè)是市場(chǎng)自由競爭的有利推動(dòng)者中小企業(yè)的存在促進(jìn)了各種形式的競爭，在一定程度上能克服壟斷造成的一些弊端。雖然在地區房地產(chǎn)市場(chǎng)上，大型房地產(chǎn)企業(yè)是價(jià)格的主導者，但眾多中小企業(yè)競爭者的存在，使得大型房地產(chǎn)企業(yè)不得不考慮由于定價(jià)過(guò)高而可能引起的顧客分流問(wèn)題，從而間接地抑制了房?jì)r(jià)的過(guò)快增長(cháng)。
4.5實(shí)證研究
這里需要說(shuō)明的是，目前我國中小房地產(chǎn)企業(yè)雖然數量較多，但是就大多數企業(yè)來(lái)說(shuō)，企業(yè)與企業(yè)之間實(shí)力差距相對并不大，因而對所有的中小房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行研究是沒(méi)有必要的，也是不現實(shí)的，加上企業(yè)內部的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)數據很難取得，本文在實(shí)地調研的基礎上，具有科學(xué)性的選取了陜西省漢中市三家中小房地產(chǎn)企業(yè)作為實(shí)證研究對象進(jìn)行研究，能在一定程度上反映目前我國部分中小房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際狀況，并且具有參考作用。
4.5.1企業(yè)背景
介紹公司一成立于1998年，注冊資金2000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)資質(zhì)二級，具有ISO9001、ISO2000質(zhì)量管理體系認證的房地產(chǎn)企業(yè)。公司黨政工團機構健全，內設五個(gè)部門(mén)。公司員工總數100余人，其中各類(lèi)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員60余人，具有較強的技術(shù)力量和開(kāi)發(fā)建設管理經(jīng)驗。公司二組建于1995年，注冊資金2100萬(wàn)元。內部設置六部三室三個(gè)分公司，是集開(kāi)發(fā)修建、銷(xiāo)售、物業(yè)管理為一體的具有獨立法人經(jīng)營(yíng)資格的二級資質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。公司三成立于1997年，注冊資金2400萬(wàn)元，屬?lài)叶壻Y質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。公司現有員工65人，其中有專(zhuān)業(yè)技術(shù)職稱(chēng)的技術(shù)人員40人。公司下設工程部、銷(xiāo)售部、企劃部等七個(gè)部門(mén)，公司信譽(yù)良好。
4.5.2企業(yè)競爭力評價(jià)
按4.1、4.2章節介紹的理論和競爭力評價(jià)體系分析，經(jīng)過(guò)數據資料收集、計算、整理，得到這三個(gè)企業(yè)競爭力指標數據表如下：33表4-8三企業(yè)競爭力指標數據表企業(yè)名稱(chēng)指標公司一公司二公司三總資產(chǎn)貢獻率（%）10.5111.6310.02資產(chǎn)利稅率（%）5.303.707.60區域生存能力資產(chǎn)負債率（%）64.7051.3856.80市場(chǎng)占有率（%）0.740.200.03流動(dòng)比率（倍）2.411.293.05企業(yè)成長(cháng)能力凈資產(chǎn)收益率（%）14.1612.8414.01凈資產(chǎn)增長(cháng)率（%）107.45104.10106.32企業(yè)發(fā)展能力銷(xiāo)售擴張率（%）融資成本（萬(wàn)元）107.5011.71100.209.69103.7010.34內部管人力資源管理0.730.600.67理能力企業(yè)創(chuàng )新管理0.510.290.31經(jīng)營(yíng)環(huán)境0.830.650.49社會(huì )責任感0.800.800.80外部適應能力消費者滿(mǎn)意度0.930.870.84通過(guò)評價(jià)計算獲得這三家房地產(chǎn)企業(yè)競爭力評價(jià)綜合值及準則層評價(jià)值排名如下（表4-9、4-10）：表4-9三企業(yè)競爭力評價(jià)準則層評價(jià)值準則層區域生存能力企業(yè)成長(cháng)能力企業(yè)發(fā)展能力內部管理能力外部適應能力公司一公司一公司一公司三公司一名次排序公司三公司三公司三公司一公司二公司二公司二公司二公司二公司三表4-10三企業(yè)競爭力評價(jià)值企業(yè)名稱(chēng)企業(yè)競爭力評價(jià)值競爭力排名公司一0.85921公司二0.76543公司三0.79362344.5.3結論從表4-9、4-10中可以看到，在準則層的評價(jià)值中，公司一的區域生存能力、企業(yè)成長(cháng)能力、企業(yè)發(fā)展能力、外部適應能力全部位居第一，這幾項指標對房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)是非常重要的，是實(shí)力強弱及發(fā)展潛力的重要衡量指標。公司一最大優(yōu)勢在于其營(yíng)銷(xiāo)能力，從表4-9準則層評價(jià)值排名也可以看出，其市場(chǎng)占有率及凈資產(chǎn)收益率指標均排在第一位，其中有些具體指標（見(jiàn)表4-8），相應的公司一融資成本較高，這方面還需要加強改善。另外兩家企業(yè)的某些個(gè)別指標的競爭力可能比公司一強，但是由于各指標發(fā)展不均衡，最終導致企業(yè)整體競爭力仍然相對較低。從表4-8可以看出，這三家房地產(chǎn)公司之間的差距主要在企業(yè)成長(cháng)和企業(yè)發(fā)展能力方面，具體指標體現的競爭關(guān)鍵要因是：產(chǎn)品與市場(chǎng)的控制和把握，營(yíng)銷(xiāo)能力的提高增大市場(chǎng)占有率，融資渠道的多樣化。
房地產(chǎn)企業(yè)論文范文第3篇
關(guān)鍵詞利益相關(guān)者房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)信譽(yù)信譽(yù)風(fēng)險對策
1利益相關(guān)者與房地產(chǎn)企業(yè)信譽(yù)
利益相關(guān)者（stakeholder）是從股東（shareholder）一詞套用而來(lái)的。1963年，斯坦福研究院的一些學(xué)者受“sharehold?鄄er”的啟發(fā)，他們利用“stakeholder”表示與企業(yè)有密切關(guān)系的所有人，并給出利益相關(guān)者的定義是：對企業(yè)來(lái)說(shuō)存在這樣一些利益群體，如果沒(méi)有他們的支持，企業(yè)就無(wú)法生存。隨著(zhù)經(jīng)濟全球化和企業(yè)間競爭的日益激烈，從“是否影響企業(yè)生存”的角度界定利益相關(guān)者有一定的局限性。1984年美國經(jīng)濟學(xué)家Freeman給出了一個(gè)廣義的定義，他認為“利益相關(guān)者是那些影響企業(yè)目標實(shí)現或受企業(yè)目標實(shí)現過(guò)程影響的任何個(gè)人和團體”。該定義啟發(fā)人們思考企業(yè)與利益相關(guān)者之間的相互影響，同時(shí)大大擴展了利益相關(guān)者的內涵。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是一種集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等職能于一體的綜合性企業(yè)組織。其利益相關(guān)者除了影響企業(yè)持續生存的開(kāi)發(fā)商、投資者、建筑企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、員工、顧客之外，還將政府有關(guān)部門(mén)、社區等實(shí)體納入了利益相關(guān)者管理的研究范疇。
所謂房地產(chǎn)企業(yè)信譽(yù)是指“對房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)去行為和未來(lái)前景的綜合陳述，它反映了利益相關(guān)者如何評價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)提供有價(jià)值成果的能力”。當利益相關(guān)者認為這些期望的結果不能被提供時(shí)，對房地產(chǎn)企業(yè)信譽(yù)的損害表現在收益的枯竭、融資能力的降低和對現有和潛在雇員吸引力的減弱，這些負面影響將轉化為經(jīng)濟回報和投資者價(jià)值的降低。這種具有波動(dòng)性的企業(yè)價(jià)值稱(chēng)為信譽(yù)資本，它是一種處于風(fēng)險中的企業(yè)市場(chǎng)價(jià)值。信譽(yù)資本的風(fēng)險產(chǎn)生于與利益相關(guān)者的日常交往中，它隨著(zhù)利益相關(guān)者表達或撤銷(xiāo)對房地產(chǎn)企業(yè)的支持而波動(dòng)。比如信譽(yù)資本會(huì )隨著(zhù)金融分析家和新聞?dòng)浾叻Q(chēng)贊房地產(chǎn)企業(yè)或推薦其股票而增長(cháng)，隨著(zhù)利益相關(guān)者對企業(yè)管理者、企業(yè)產(chǎn)品、企業(yè)遠景或企業(yè)工作失去信心而減少。因此，房地產(chǎn)企業(yè)信譽(yù)資本依賴(lài)于利益相關(guān)者的支持。每個(gè)利益相關(guān)者群體都是需要管理的信譽(yù)風(fēng)險源。
2利益相關(guān)者對房地產(chǎn)企業(yè)信譽(yù)的威脅
房地產(chǎn)企業(yè)的主要利益相關(guān)者包括開(kāi)發(fā)商、投資者、建筑企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、金融機構、員工、顧客等，企業(yè)管理者的關(guān)鍵任務(wù)是管理來(lái)自這些利益相關(guān)者的信譽(yù)風(fēng)險。
2.1來(lái)自于開(kāi)發(fā)商：房地產(chǎn)糾紛的威脅
近年來(lái)，隨著(zhù)生活水平的提高、住房制度改革及住房金融體系的完善，極大地刺激了居民對住房的消費需求，據統計調查表明，居民對住房的需求還將逐年遞增。這一狀況，進(jìn)一步促使大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，而隨著(zhù)法制、法規的不斷完善，居民在購房過(guò)程中合同意識與權利意識的逐步提高，發(fā)現房地產(chǎn)存在的問(wèn)題也越來(lái)越多，糾紛也日益增多。是否具有合法完備的土地審批手續和系統的規劃、能否確保房產(chǎn)的質(zhì)量、是否講誠信都將決定能否產(chǎn)生房地產(chǎn)糾紛。
2.2來(lái)自于投資者：降低價(jià)值的威脅
當投資者不滿(mǎn)地談?wù)撃撤康禺a(chǎn)企業(yè)或賣(mài)掉其股票，進(jìn)而導致企業(yè)市場(chǎng)價(jià)值下降時(shí)，企業(yè)信譽(yù)資產(chǎn)則受到了威脅。投資者通?；趦蓚€(gè)準則來(lái)評價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值，即該企業(yè)以往的獲利能力和未來(lái)收益前景。如果房地產(chǎn)企業(yè)以往的獲利能力越大和越穩定，則其價(jià)值越大。由企業(yè)核心業(yè)務(wù)產(chǎn)生的預期現金流越大，投資者對企業(yè)未來(lái)前景的評價(jià)越好。
2.3來(lái)自于建筑企業(yè)：不合作的威脅
房地產(chǎn)品，作為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的對象，是由某個(gè)建筑企業(yè)生產(chǎn)的，不論該建筑企業(yè)是作為房地產(chǎn)企業(yè)的附屬機構，還是已經(jīng)成為獨立于房地產(chǎn)企業(yè)的單獨的組織。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應該重視與這個(gè)合作者的關(guān)系。當合作者撤消合約、終止關(guān)鍵的產(chǎn)品流、服務(wù)流或資源流時(shí)，企業(yè)的信譽(yù)將受到威脅。
2.4來(lái)自于物業(yè)管理企業(yè)：服務(wù)不善的威脅
完善的服務(wù)與物業(yè)管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的價(jià)值延伸。物業(yè)管理一度作為房地產(chǎn)企業(yè)的一項內在職能，隨著(zhù)市場(chǎng)的逐步完善，管理水平的不斷提高，業(yè)主客戶(hù)對物業(yè)管理內涵、需求的細化與深入，物業(yè)管理成為新興的服務(wù)行業(yè)。然而，部分物業(yè)管理企業(yè)對自己職能的認識仍存在誤區，服務(wù)意識不強，甚至還存在亂收費卻不為業(yè)主服務(wù)的現象，將直接影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟目標和社會(huì )效益的實(shí)現。
2.5來(lái)自于員工：不良行為的威脅
員工言行對其企業(yè)信譽(yù)資本具有最大的潛在影響。他們的工作質(zhì)量影響著(zhù)提供給消費者的產(chǎn)品和服務(wù)的質(zhì)量。當他們與顧客、同事和朋友交往時(shí)，會(huì )形成有效的或好或壞的口頭傳播。員工的不良行為是指員工的自利行為，它與企業(yè)的策略不一致，不符合企業(yè)的長(cháng)期利益。
2.6來(lái)自于顧客：誤解的威脅
如果顧客對企業(yè)或其產(chǎn)品有負面感覺(jué)，則它的銷(xiāo)售額和利潤必定滑坡。來(lái)自顧客的對信譽(yù)資產(chǎn)的基本威脅是誤解，顧客從企業(yè)購買(mǎi)的產(chǎn)品越復雜越重要越昂貴，顧客就越依賴(lài)于企業(yè)對如何使用這些產(chǎn)品的指導，所以企業(yè)就越易受到誤解的傷害。
2.7來(lái)自于政府有關(guān)部門(mén)：強行管制的威脅
房地產(chǎn)企業(yè)要想存在并很好地發(fā)展，必須首先嚴格遵守國家的憲法及相關(guān)法律、法規。在此基礎上，要注重協(xié)調好與政府部門(mén)的關(guān)系。政府執法者通過(guò)發(fā)動(dòng)調查和強制行動(dòng)將會(huì )極大地威脅到企業(yè)的信譽(yù)資本。特別是房地產(chǎn)企業(yè)，屬于政策性很強或提供風(fēng)險高的產(chǎn)品或服務(wù)的企業(yè)之列，更容易受到傷害。
2.8來(lái)自于金融機構：不支持的威脅
房產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，資金是其項目進(jìn)行的重要保證，其資金來(lái)源渠道通常有：房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金；
金融信貸，包括銀行信貸、股票債券、信托基金等；
社會(huì )集資及其他方式?？梢?jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)要確保暢順的融資渠道，必須取得金融機構的支持，與銀行等金融機構建立良好的合作關(guān)系，遵循誠信的原則，以確保項目開(kāi)發(fā)階段取得開(kāi)發(fā)貸款與流動(dòng)資金貸款，在房產(chǎn)銷(xiāo)售階段取得個(gè)人住房按揭貸款。
2.9來(lái)自地方社區：不合慣例的威脅
房地產(chǎn)企業(yè)的行為不會(huì )是孤立的，必然會(huì )對某個(gè)地方社區產(chǎn)生影響，或積極的或消極的。當諸如房型設計、自然環(huán)境、人文環(huán)境與社區要求不相符時(shí)，就會(huì )反饋到企業(yè)去，影響到企業(yè)的發(fā)展。
2．10來(lái)自媒體：暴光的威脅
媒體對房地產(chǎn)企業(yè)行為的正面報道能提高企業(yè)信譽(yù)，但負面暴光更容易傷害房地產(chǎn)企業(yè)的信譽(yù)?？傊?，企業(yè)的新聞價(jià)值越大，越能引起媒體的注意，企業(yè)所接受到媒體報道范圍也越大。對此，房產(chǎn)企業(yè)務(wù)必避免房地產(chǎn)糾紛的出現，力爭從積極的方面引起媒體的注意，從而進(jìn)一步提高房地產(chǎn)企業(yè)的聲譽(yù)。
3為提高房地產(chǎn)企業(yè)信譽(yù)，加強利益相關(guān)者管理而采取的對策
3.1充分認識各利益相關(guān)者在房地產(chǎn)企業(yè)中的權利，并對不同的利益相關(guān)者采取不同管理策略
利益相關(guān)者之所以對房地產(chǎn)企業(yè)擁有不可忽視的影響，是因為其對房地產(chǎn)企業(yè)擁有法定的利益和權利要求。不同的利益相關(guān)者，擁有不同的角色定位和行為標準，房地產(chǎn)企業(yè)管理者必須認真探討和分析不同利益相關(guān)者的各種利益和權利，并在房地產(chǎn)企業(yè)決策和各項活動(dòng)中考慮這些利益和權利，以便獲得利益相關(guān)者對該企業(yè)的滿(mǎn)意感覺(jué)，對房地產(chǎn)企業(yè)信譽(yù)產(chǎn)生積極的影響。
因而，為降低企業(yè)信譽(yù)風(fēng)險，必須加強利益相關(guān)者管理，對利益相關(guān)者做出是否易于合作的細分是非常重要的。一般來(lái)說(shuō)開(kāi)發(fā)商、投資者、建筑企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、員工等的經(jīng)濟利益與企業(yè)密切相關(guān)，他們與企業(yè)之間有天然的合作關(guān)系，更容易選擇對企業(yè)的支持，因此應盡可能吸收他們參與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策。新聞媒體等與房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)系往往是非合作的，甚至是對立的。而金融機構、地方社區和政府管理部門(mén)與企業(yè)的關(guān)系比較復雜，在不同情況下他們會(huì )采取支持和合作行為或威脅和限制行為。對后兩類(lèi)利益相關(guān)者，房地產(chǎn)企業(yè)必須慎重處理與他們的關(guān)系，提高他們的支持和合作力度。
3.2實(shí)施房地產(chǎn)企業(yè)公益活動(dòng)計劃，提高房地產(chǎn)企業(yè)信譽(yù)
信譽(yù)是隨著(zhù)利益相關(guān)者對企業(yè)言行的理解和在多年努力的基礎上形成的，短時(shí)間內迅速建立一個(gè)良好的企業(yè)信譽(yù)的想法是不現實(shí)的，因此應不斷地對公益活動(dòng)進(jìn)行投資或盡義務(wù)。實(shí)施房地產(chǎn)企業(yè)公益活動(dòng)計劃是房地產(chǎn)企業(yè)用于管理來(lái)自利益相關(guān)者的信譽(yù)風(fēng)險的一項戰略性工具。房地產(chǎn)企業(yè)公益活動(dòng)包括社區發(fā)展計劃、慈善救濟活動(dòng)、志愿者活動(dòng)和捐贈等。通過(guò)從事公益活動(dòng)，加強企業(yè)與利益相關(guān)者之間的友好關(guān)系，有助于企業(yè)減少信譽(yù)威脅，進(jìn)而增強公司吸引資金、強化業(yè)績(jì)和提高競爭力的能力。
參考文獻
1趙德志.利益相關(guān)者———企業(yè)管理的新概
念［J］．遼寧大學(xué)學(xué)報（哲學(xué)社會(huì )科學(xué)版），
2002（5）
房地產(chǎn)企業(yè)論文范文第4篇
【論文摘要】著(zhù)重從房地產(chǎn)項目的可行性研究、項目建設全過(guò)程管理、品牌戰略和人力資源管理等方面入手，對新經(jīng)濟時(shí)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理進(jìn)行了深入探討。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有投資數額大、風(fēng)險系數大、綜合性強的特點(diǎn)。每一個(gè)房地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)都是一個(gè)系統工程，具有很強的綜合性。無(wú)論是單體開(kāi)發(fā)還是小區綜合開(kāi)發(fā)，都要經(jīng)過(guò)很多程序：選址和征地一前期策劃一工程建設一產(chǎn)品出售一售后物業(yè)管理，每一環(huán)節都包含許多工序，而且都需要依靠特定的專(zhuān)業(yè)人士完成。這要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不斷加強管理，成立各個(gè)事業(yè)部，去完成各個(gè)階段的任務(wù)。
1可行性研究是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的先決條件
在做出投資決策前，先對有關(guān)的技術(shù)、經(jīng)濟、社會(huì )、環(huán)境等方面進(jìn)行調查研究，對項目各種可能的擬建方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟分析論證，對項目建成投產(chǎn)后的經(jīng)濟效益、社會(huì )效益、環(huán)境效益進(jìn)行科學(xué)地預測和評價(jià)，據此提出該項目是否應該投資建設。并選定最佳投資建設方案等結論性意見(jiàn)。
2項目建設全過(guò)程的管理
2．1建立項目品質(zhì)管理體系
(1)進(jìn)行小區整體規劃及單體方案招標，從中選擇最佳方案，由中標單位負責項目的施工圖設計任務(wù)。這樣利用競爭機制，使設計單位在競爭中提高設計水平，公司從中選擇經(jīng)濟實(shí)用、品質(zhì)優(yōu)秀的方案。有些企業(yè)往往利用設計招標選擇好的方案，再委托另外的設計單位進(jìn)行施工圖設計，這種方式不可取。因為一是損害中標單位的積極性，不利于知識產(chǎn)權的保護；
二是局部設計需要和整體設計吻合，由不同單位設計會(huì )影響整體效果。
(2)組織設計人員踏勘現場(chǎng)，提高對現場(chǎng)的感性認識，同時(shí)避免設計圖紙脫離實(shí)際、與現場(chǎng)環(huán)境不協(xié)調。
(3)設計招標時(shí)可以把方案的造價(jià)作為評標的一項內容，促使設計單位改變設計方法，由以往的單純設計變?yōu)樵O計與預算同時(shí)進(jìn)行，根據預算調整設計。在設計階段控制投資最有效的方法是利用優(yōu)化設計，國內最常用的方法是在方案設計階段進(jìn)行多方案比較來(lái)對方案優(yōu)化，而國外最常用的優(yōu)化設計方法是業(yè)主在施工圖紙完成之后，再聘請另外一個(gè)設計公司或者就由原來(lái)的設計公司從控制投資的目的出發(fā)，以第一次的設計圖紙為基礎，再對建筑物結構的選型、材料設備的選擇、施工方案及施工的可行性等方面進(jìn)行詳細的分析和論證，然后由原設計公司或者另外聘請的設計公司對第一次的圖紙進(jìn)行二次優(yōu)化設計，這樣做可能會(huì )增加項目的工期，但是進(jìn)行二次優(yōu)化設計給業(yè)主帶來(lái)的收益要遠高于由于工期的延長(cháng)帶來(lái)的損失，因此可以大大節省項目的造價(jià)。
(4)組織設計評審小組對各個(gè)專(zhuān)業(yè)的設計進(jìn)行審核，評審工作主要在規劃及方案設計階段。評審小組由項目策劃、銷(xiāo)售、監理等各方面負責人及各專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)家組成，對設計提出全面的意見(jiàn)。對設計的評審許多開(kāi)發(fā)公司往往依據個(gè)人的意見(jiàn)，由領(lǐng)導拍板，這樣缺乏科學(xué)性。
(5)合理安排設計進(jìn)度，使出圖的時(shí)間與招標、施工計劃吻合。
(6)通過(guò)合同明確規定設計的職責，規定設計質(zhì)量獎懲方法。并要求項目負責人必須在工程進(jìn)展過(guò)程中親臨現場(chǎng)對施工進(jìn)行必要的監督和指導。
2，2建立完善的進(jìn)度計劃管理體系
(1)設計報建進(jìn)度計劃：主要包括規劃設計及報建進(jìn)度、單體方案設計及報建進(jìn)度、單體施工圖設計及報建進(jìn)度、市政園林設計及報建進(jìn)度；
(2)施工準備階段進(jìn)度計劃：主要內容包括工程招投標、材料設備、分項工程招標、施工臨時(shí)水電安裝和施工臨時(shí)設施進(jìn)度計劃、辦理施工前手續計劃；
(3)施工進(jìn)度計劃：主要包括土建施工和水電設備安裝、材料定板定貨計劃、鋁合金門(mén)窗工程和木門(mén)及防火門(mén)工程進(jìn)度計劃等；
(4)配套設施工程進(jìn)度計劃：主要包括永久供水供電報裝及施工、電信工程、防盜系統工程、有線(xiàn)電視工程、煤氣工程、市政工程和綠化園林工程進(jìn)度計劃等。
2．3建立完善的項目投資管理體制
(1)建設用地成本：土地有償使用費、征地拆遷費等；
(2)工程建設成本：土建費、水電設備安裝費、市政永久水電、電信、煤氣、防盜、天線(xiàn)、道路、綠化等配套工程費、設計監理費、向政府交納的配套設施建設費、人防易地建設費、檔案保證金、勞動(dòng)保險金等；
(3)銷(xiāo)售費用：銷(xiāo)售營(yíng)業(yè)、售樓中介費、廣告宣傳費等；
(4)財務(wù)費用：貸款利息、資金運作利息等。
(5)工程計量控制；
主要負責工程的預算與結算工作，審核工程量及工程價(jià)款，編制工程招標文件及標底，編制工程款支付計劃，控制工程款的支付。計量工作是成本控制中最繁瑣的工作，這要求計量人員有豐富的經(jīng)驗及專(zhuān)業(yè)知識。此外還應做到：
(1)了解施工現場(chǎng)、了解工程量實(shí)際發(fā)生變化情況，及時(shí)對工程量的變化進(jìn)行核實(shí)。
(2)要參與材料設備的定貨洽商，據市場(chǎng)價(jià)格變化情況來(lái)確定材料設備預算價(jià)，不能盲目照搬定額或文件價(jià)。另外，地產(chǎn)公司可以委托有資質(zhì)的監理公司履行工程計量職責及工程執法招標工作，地產(chǎn)公司只需負責對其結果審核及支付工程款。
(3)建立完善的合同管理體系。在項目的開(kāi)發(fā)實(shí)施工程中，開(kāi)發(fā)公司會(huì )與設計院、監理公司、施工單位、材料設備供貨等單位發(fā)生合同關(guān)系。通過(guò)合同形式來(lái)約束雙方的責任、義務(wù)與利益關(guān)系，共同完成項目建設過(guò)程。開(kāi)發(fā)公司通過(guò)合同對各單位進(jìn)行監控，以保證項目按計劃完成。同時(shí)，對違約方要依據合同進(jìn)行索賠。
(4)組織對各單位的協(xié)調工作。開(kāi)發(fā)公司必須在項目進(jìn)展的各個(gè)階段都真正起組織者作用，通過(guò)組織召開(kāi)定期例會(huì )的方式，加強各方的溝通。例如，在設計階段要定期組織設計例會(huì )及方案討論會(huì )，通過(guò)例會(huì )協(xié)商解決設計中出現的問(wèn)題。在施工階段，項目經(jīng)理應組織工程例會(huì )，及時(shí)解決工程有關(guān)問(wèn)題。項目經(jīng)理親自組織召開(kāi)例會(huì )，是督促各方的工作進(jìn)度最有效方法，是一種主動(dòng)監控方式，但開(kāi)發(fā)公司的組織作用應與監理公司的組織作用明確劃分開(kāi)來(lái)，監理公司的工作應著(zhù)重在對各施工單位、設備安裝單位、材料供應商等的組織協(xié)調管理，目的在于保證工程的施工質(zhì)量、進(jìn)度及投資達到計劃要求。而開(kāi)發(fā)公司著(zhù)重對整個(gè)項目全面管理，使項目的品質(zhì)、進(jìn)度及總成本滿(mǎn)足計劃的控制目標。所以對施工單位的管理應委托監理公司負責，而開(kāi)發(fā)公司應著(zhù)重在對設計的監控，使整個(gè)項目的策劃意圖通過(guò)圖紙表達出來(lái)。(5)負責申請并獲取項目開(kāi)發(fā)建設工程中的有關(guān)批文及許可證等。如土地規劃許可證、土地使用證、建設規劃許可證、建筑施工許可證等。
(6)負責有關(guān)配套設施的報裝工作。如電信、煤氣、公共天線(xiàn)、門(mén)牌、施工臨時(shí)水電及永久生活水電等報裝工作。
(7)組織項目的有關(guān)驗收工作。如竣工驗收、建管驗收、小區綜合驗收等工作。
3房地產(chǎn)企業(yè)必須重視品牌發(fā)展戰略
當前，我國房地產(chǎn)行業(yè)正處于高增長(cháng)、高需求、高品位的發(fā)展階段。未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)，只能靠精品和品牌來(lái)占領(lǐng)，品牌是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到一定程度的產(chǎn)物。隨著(zhù)中國正式加入WTO，外國房地產(chǎn)名牌企業(yè)對中國市場(chǎng)虎視眈眈，有的公司甚至規劃要每年開(kāi)發(fā)上千萬(wàn)平米。中國的房地產(chǎn)企業(yè)必須加快品牌化的步伐，把房地產(chǎn)品牌做好，牢牢扎根在中國大地，迎接新的挑戰。
決策者應對企業(yè)品牌進(jìn)行長(cháng)期性、全面性和總體性的謀劃和運籌。品牌策劃有其自身的規律，其策劃者必須樹(shù)立創(chuàng )新意識，在經(jīng)營(yíng)管理上要有超前意識、運作和實(shí)施過(guò)程中必須具備高超的組織協(xié)調能力、資源統籌能力、挖掘和吸引顧客能力、綜合市場(chǎng)競爭能力。要提升企業(yè)核心、房地產(chǎn)企業(yè)競爭力，就必須牢固地樹(shù)立品牌意識，并按照品牌策劃的自身規律運作。
4高素質(zhì)人才至關(guān)重要
新經(jīng)濟時(shí)代的市場(chǎng)競爭，歸根結底是人才的競爭。對人才的重視和開(kāi)發(fā)，是新經(jīng)濟時(shí)代的重要特征之一，搞好人才資源開(kāi)發(fā)，是新經(jīng)濟時(shí)代的客觀(guān)要求。但在大多數房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的人力資源管理工作中仍存在著(zhù)下列的問(wèn)題和誤區：
(1)人力資源管理者的素質(zhì)低，管理理念落后。許多企業(yè)的領(lǐng)導尚未充分認識到人力資源管理在現代企業(yè)管理中的核心地位。
(2)缺乏完善、科學(xué)、規范的人力資源體系。沒(méi)有從開(kāi)發(fā)人的能力的角度，制定出符合企業(yè)未來(lái)發(fā)展需要的系統的人力資源管理制度，人力資源管理工作缺乏制度性和規范性。
(3)人力資源開(kāi)發(fā)工作不力。一般來(lái)說(shuō)，人力資源開(kāi)發(fā)是考慮個(gè)人的個(gè)性特征、性格、氣質(zhì)、能力等內在素質(zhì)如何配合組織的發(fā)展需要，簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是事得其人，人盡其才，才盡其用。
在新經(jīng)濟時(shí)代，針對人力資源開(kāi)發(fā)出現的新問(wèn)題，只有采取新的人力資源開(kāi)發(fā)方式，才能取得成效。
首先，提高人力資源管理者自身的知識水平。要實(shí)現從傳統人事管理到現代人力資源管理的轉變，只有依靠一批既懂理論又有實(shí)踐經(jīng)驗的人力資源管理專(zhuān)門(mén)人才才能完成。
其次，完善激勵機制。今天社會(huì )經(jīng)濟生活較以往已發(fā)生了重大的變化，單純應用傳統的激勵方式已不能滿(mǎn)足需要。只有樹(shù)立以人為本的思想，建立起多維交叉的員工激勵體系，給員工發(fā)揮潛能、施展才能提供舞臺，并將企業(yè)的奮斗目標和員工的個(gè)人目標相結合，從而讓員工同企業(yè)一起成長(cháng)，使員工能夠分享企業(yè)成長(cháng)所帶來(lái)的好處，感受到成功的幸福，他們才能自覺(jué)自愿開(kāi)拓創(chuàng )新，敬業(yè)敬職。
第三，建立科學(xué)嚴謹的員工培訓體系，真正實(shí)現由傳統企業(yè)向學(xué)習型組織的轉變。在新經(jīng)濟時(shí)代，企業(yè)人力資源的開(kāi)發(fā)應著(zhù)眼于人的健康人格的培養，包括持久的工作熱情、堅韌不拔的意志力、人際關(guān)系的協(xié)調和團隊合作精神等。
第四，營(yíng)造良好的企業(yè)氛圍，加強企業(yè)文化的建設。企業(yè)文化是全體員工衷心認同和共有的企業(yè)核心價(jià)值觀(guān)，它規定了人們的基本思維模式和行為模式。在我們所面臨的新經(jīng)濟時(shí)代，企業(yè)人才資源管理的核心對象將是層次較高的知識工作者，企業(yè)在實(shí)踐中只有塑造以尊重人、關(guān)心人、信任人、培養人為核心的企業(yè)文化，才能集聚人才，從而在經(jīng)濟競爭中成為贏(yíng)家。超級秘書(shū)網(wǎng)：
房地產(chǎn)企業(yè)論文范文第5篇
關(guān)鍵詞最小稅收負擔合法內部籌劃
納稅籌劃是納稅人在財務(wù)管理中對稅收負擔策劃行為，即納稅人在法律許可的范圍內，通過(guò)對經(jīng)營(yíng)活動(dòng)主要環(huán)節的精心謀劃和安排，以充分利用稅法提供的優(yōu)惠政策，從而為所有者獲得最小合理納稅的一種理財行為。近年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)迅猛發(fā)展，已成為我國國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，也是國稅和地稅的納稅大戶(hù)之一。一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)一個(gè)項目收入規模相當大，要上繳的各種稅金少則上千萬(wàn)元多則上億元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅籌劃運用雖然處于嘗試階段，但是作為納稅人的一種理財行為，有必要對企業(yè)的稅收成本作出計劃和按排。
納稅籌劃應緊密結合企業(yè)自身情況并嚴格依法進(jìn)行，做到"合法、合理、全面、具體"，遵循綜合原則、經(jīng)濟原則、事前籌劃原則、整體原則、具體情況具體分析原則。由于企業(yè)情況各異，應注意法律問(wèn)題。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅籌劃可以通過(guò)稅務(wù)籌劃顧問(wèn)、注冊稅務(wù)師、注冊會(huì )計師、稅務(wù)律師、企業(yè)內部專(zhuān)業(yè)人員來(lái)開(kāi)展，視企業(yè)具體情況而定。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅籌劃的實(shí)踐，應始終圍繞如何實(shí)現成本最小化進(jìn)行，下面從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內部專(zhuān)業(yè)人員的角度來(lái)探討在具體實(shí)踐中應注意的幾個(gè)方面：
1精通業(yè)務(wù)，對稅法及其相關(guān)法規合理而有效的理解、掌握和運用是納稅籌劃的前提和基礎
首先，精通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)要求以正確的理論作指導，更要求具備法律、稅收、會(huì )計、財務(wù)、金融等方面的專(zhuān)業(yè)知識，尤其要熟悉稅法、會(huì )計法、公司法、經(jīng)濟合同法、證券法等有關(guān)法律規定，還應了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司經(jīng)營(yíng)、投資、營(yíng)銷(xiāo)、會(huì )計處理、納稅歷史等業(yè)務(wù)發(fā)生的每個(gè)環(huán)節，具有統籌謀劃的能力。另一方面，稅法本身存在納稅籌劃的可能。因為稅法是人制定出來(lái)的，不僅受到"知識有限"和"理性有限"的局限，而且還要受當時(shí)經(jīng)濟發(fā)展狀況和其他社會(huì )現實(shí)的制約，不可能一步到位，完全成熟。
例如：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中拆借資金，在融資時(shí)支付利息，這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程。根據我國現行稅法規定，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，應計入有關(guān)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本；
又規定，納稅人從關(guān)聯(lián)方取得的借款金額超過(guò)其注冊資本金50%的，超過(guò)其注冊資本50%，超過(guò)部分的利息不得在稅前扣除。2004年初公司進(jìn)行了稅收籌劃，決定向集團公司借款1000萬(wàn)元，年利率11.16%（稅務(wù)局規定稅前列支的稅率），期限3年。3年后企業(yè)將減少的應納稅所得額為：1000×11.16%×3=334.8萬(wàn)元，稅收負擔減輕：334.8×33%=110.48萬(wàn)元。
其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要涉及營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、城建稅、教育費附加、契稅等，掌握每個(gè)稅種稅法的內容，了解地方是否有優(yōu)惠政策。比如，我國地方上對外商投資的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有許多優(yōu)惠政策、稅率的差別，中外合資的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以免交城建稅、教育費附加，企業(yè)所得稅預征率比內資企業(yè)低5%等，如果企業(yè)的高級管理人員在公司組建時(shí)能事先進(jìn)行稅收籌劃，在組建條件許可的情況下，就可以大大地降低企業(yè)的稅收負擔?？梢?jiàn)稅收籌劃需要有超前的預見(jiàn)性。
再次，稅籌劃方案的選擇注意可行性，不能不考慮成本。比如，某一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)欲建立自已的建筑公司、裝飾公司以及物業(yè)管理公司，但組建公司往往需要大量的人力、物力、財力，有時(shí)會(huì )出現某一方面節稅了，其他相關(guān)的成本增大了，所以只有當稅收籌劃方案的所得大于支出時(shí)，稅籌劃方案才有用。
2規范管理、會(huì )計業(yè)務(wù)記錄合法性是稅收籌劃的保障
俗話(huà)說(shuō)："管理出效益"，反之，管理不善會(huì )使企業(yè)增加稅收負擔。例如：某一家新成立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商企業(yè)銷(xiāo)售委托1家專(zhuān)業(yè)的房產(chǎn)銷(xiāo)售公司經(jīng)銷(xiāo)，銷(xiāo)售公司在銷(xiāo)售時(shí)以1000元1張發(fā)行了若干張VIP貴賓卡,并承諾執卡人購房可在房款中抵1萬(wàn)元購房款，結果30萬(wàn)元1套的房子,實(shí)際只收29.1萬(wàn)元，與客戶(hù)簽約的銷(xiāo)售合同中約定：房款總價(jià)為30萬(wàn)元，首付款為總房款的30%，銷(xiāo)售人員給客戶(hù)計算的首付款金額為8萬(wàn)元。用VIP貴賓卡抵房款首付款1萬(wàn)元沒(méi)有在合同中約定。稅法規定：如果銷(xiāo)售額和折扣額在同一張銷(xiāo)售發(fā)票上注明的，可按折扣后的銷(xiāo)售額計算收入；
如果將折扣額另開(kāi)發(fā)票，則不得從銷(xiāo)售額中減除折扣的金額。計算企業(yè)所得稅時(shí)，折扣額也不得在企業(yè)所得稅前扣除。由于銷(xiāo)售公司管理不規范和缺乏稅收籌劃意識，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)多交了營(yíng)業(yè)稅：（300000-291000）×0.05=450元、多交企業(yè)所得稅：（300000-291000）×0.33=2970元、多交印花稅：（300000-291000）×0.0003=2.7元、多交土地增值稅：（300000-291000）×0.01=90元、多交四稅合計3512.7元。
納稅籌劃的日常運用應注意會(huì )計業(yè)務(wù)記錄的合法性。例如：某一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2004年中從集團公司租用了兩輛轎車(chē)，并列支了這兩輛轎車(chē)的年檢費、汽油費、過(guò)橋過(guò)路費等，為了獲得合法憑證減少涉稅風(fēng)險，公司與集團公司簽定租車(chē)協(xié)議，取得了稅務(wù)發(fā)票，公司合理規避了稅，所有者對稅收籌劃更加重視了。
3納稅籌劃事后應進(jìn)行績(jì)效評價(jià)
年末終了，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托會(huì )計師事務(wù)所對上一年的年報進(jìn)行審計，此時(shí)對上一年度的涉稅籌劃的效果進(jìn)行1次評價(jià)，通過(guò)與審計結果進(jìn)行分析對比，無(wú)疑是一次檢查企業(yè)會(huì )計核算質(zhì)量的最好機會(huì )，同時(shí)可以彌補原先稅收內部籌劃方案的不足。
俗話(huà)說(shuō)"亡羊補牢，猶未晚矣"，在所得稅匯算清繳、納稅評估、稅務(wù)稽查中被稅務(wù)機關(guān)查到的企業(yè)，要重視稅務(wù)籌劃的事后評價(jià)，總結經(jīng)驗，吸取教訓，重視事前稅務(wù)籌劃活動(dòng)的開(kāi)展，防患于未然。
綜上所述，隨著(zhù)社會(huì )的發(fā)展進(jìn)步，法治會(huì )越來(lái)越健全，執法的力度也會(huì )越來(lái)越加強，迫切需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身練好內功，樹(shù)立納稅籌劃的意識，一方面為企業(yè)提高經(jīng)濟效益，另一方面會(huì )促進(jìn)稅務(wù)機關(guān)相應地完善稅制、堵塞稅收法律、法規中的漏洞，能促使稅務(wù)工作和稅收籌劃都步入一個(gè)良性發(fā)展的軌道。
參考文獻
