提升物業(yè)管理水平是促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康、快速發(fā)展的有力保障。下面是小編給大家帶來(lái)的在全市物業(yè)管理工作會(huì )議上的講話(huà)。希望大家喜歡!
今年以來(lái)，全市上下提倡少開(kāi)大會(huì )、多干實(shí)事。召開(kāi)這樣一個(gè)專(zhuān)項會(huì )議，就是因為這個(gè)會(huì )是不得不開(kāi)的會(huì )，也是必須認真貫徹落實(shí)的會(huì )。下面，我講三點(diǎn)意見(jiàn)：
物業(yè)管理是城市管理的一項重要內容，是社會(huì )廣泛關(guān)注的熱點(diǎn)、焦點(diǎn)。我們必須站在提升全市居民幸福感、維護社會(huì )穩定的高度，充分認識物業(yè)管理工作的重要性。
(一)做好物業(yè)管理工作具有重要社會(huì )意義和經(jīng)濟意義。
第一，物業(yè)管理是現代城市管理的重要組成部分。完善和發(fā)展城市功能，維持城市的運轉，需要投入相應的人力、物力、財力進(jìn)行管理。物業(yè)管理就是要建立與城市設施這一“硬環(huán)境”相適應的管理服務(wù)“軟環(huán)境”。物業(yè)管理工作者實(shí)際上也是城市的管理者。
第二，良好的物業(yè)服務(wù)關(guān)系是構建和諧社會(huì )的一項重要內容。物業(yè)管理好壞，業(yè)主是否滿(mǎn)意，直接影響到社區穩定乃至整個(gè)社會(huì )的穩定。作為社區管理和服務(wù)的主體，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提高人們居住質(zhì)量和生活質(zhì)量的同時(shí)，也承擔著(zhù)居住區精神文明建設的重任。
第三，發(fā)展物業(yè)管理是優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構的重要手段。業(yè)主繳納與服務(wù)相對等的費用,物業(yè)行業(yè)、服務(wù)人員獲取勞動(dòng)報酬，是合理調整社會(huì )財富再分配的重要手段。這是物業(yè)服務(wù)行業(yè)存在和發(fā)展最重要的經(jīng)濟基礎。我市物業(yè)管理吸納了大量企事業(yè)單位下崗分流人員、農村剩余勞動(dòng)力和部隊復轉軍人，這對緩解產(chǎn)業(yè)結構調整中的就業(yè)壓力具有重要作用。
第四，提升物業(yè)管理水平是促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康、快速發(fā)展的有力保障。作為房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)管理環(huán)節，物業(yè)管理對房地產(chǎn)保值、增值具有重大影響,抓好物業(yè)管理對于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有重要作用。
(二)認真剖析當前物業(yè)管理中的不足。
第一，管理體制不順。主要體現在兩點(diǎn)：一是市、縣兩級住建局的物業(yè)管理職責不清晰，特別是在市區，市住建局參與或直接行使具體管理工作，真正在一線(xiàn)面對各類(lèi)物業(yè)矛盾糾紛、掌握一手情況的區住建局，卻沒(méi)有真正發(fā)揮作用。二是個(gè)別縣(市、區)住建局，還沒(méi)有理順與規劃、城管、公安以及供水、供電、供熱、供氣等相關(guān)職能部門(mén)的關(guān)系，沒(méi)有形成協(xié)調聯(lián)動(dòng)的物業(yè)管理機制，總是不能順暢、及時(shí)地解決物業(yè)問(wèn)題。
第二，物業(yè)行政管理力度不夠。一是管理力量不足，有的縣(市)甚至無(wú)專(zhuān)門(mén)機構、無(wú)專(zhuān)業(yè)人員、無(wú)工作經(jīng)費。二是人員素質(zhì)不高，專(zhuān)業(yè)水平不夠，對物業(yè)相關(guān)政策、法規不熟悉、甚至不了解。三是對管理中存在的問(wèn)題缺乏相應的措施，沒(méi)有系統完善的制度和成熟的管理手段。
第三，物業(yè)服務(wù)水平較低，服務(wù)行為不夠規范。從業(yè)人員很多是轉制、轉崗、轉業(yè)及農村進(jìn)城務(wù)工人員，服務(wù)意識、專(zhuān)業(yè)技能還有待提高。物業(yè)企業(yè)管理還需加強。
第四，物業(yè)服務(wù)缺乏市場(chǎng)競爭機制。全市95%以上的物業(yè)企業(yè)隸屬于開(kāi)發(fā)公司，或與開(kāi)發(fā)公司存在一定從屬關(guān)系,不能遵循市場(chǎng)規律，缺乏競爭意識、責任意識和獨立經(jīng)營(yíng)能力，造成整個(gè)市場(chǎng)無(wú)法通過(guò)優(yōu)勝劣汰，實(shí)現社會(huì )資源的合理分配。
第五，物業(yè)收費標準低、收費率低是現階段制約物業(yè)行業(yè)發(fā)展的一個(gè)根源。目前物業(yè)服務(wù)收費還在執行20XX年制定的標準，全市XX家物業(yè)服務(wù)企業(yè)有XX家虧損。虧損企業(yè)依靠減少人員和降低人工費來(lái)降低成本，或靠母公司的補貼維持生存。從而產(chǎn)生了服務(wù)人員素質(zhì)下降、服務(wù)質(zhì)量下滑、收費率降低的惡性循環(huán)。
第六，老舊小區是物業(yè)管理的薄弱區域。老舊小區普遍存在規劃設計缺乏前瞻性，停車(chē)位、安全監控等配套設施不齊全，沒(méi)有歸集維修資金或維修資金已基本用完等問(wèn)題。同時(shí)，無(wú)物業(yè)管理的住宅小區基本由居委會(huì )代管，物業(yè)維護問(wèn)題日益突出。
第七，開(kāi)發(fā)建設單位遺留問(wèn)題形成大量的物業(yè)管理隱患。開(kāi)發(fā)商不按規定標準配備物業(yè)管理設施，不按要求對公共部位進(jìn)行移交查驗、移交建設資料，在保修期內不及時(shí)擔負維修責任等行為普遍存在。第八，業(yè)主物業(yè)服務(wù)消費理念不成熟，小區自治機構不完善。一些業(yè)主還沒(méi)有建立“買(mǎi)房是投資，住房是消費，產(chǎn)權歸己、維修自理”的觀(guān)念。同時(shí)，業(yè)主委員會(huì )的自律、溝通作用沒(méi)有充分發(fā)揮。
物業(yè)管理工作是今年住建工作的重點(diǎn)和亮點(diǎn)。今年全市物業(yè)管理工作的思路是：以完善管理體制、提高服務(wù)水平為目標，把“規范物業(yè)管理，創(chuàng )建宜居小區”活動(dòng)作為抓手，理順各方主體關(guān)系，強化行政監管。引入市場(chǎng)機制，做強物業(yè)企業(yè)?；饷?，破解難題，形成制度完善、管理規范、競爭有序的物業(yè)管理模式。主要經(jīng)濟指標要確保實(shí)現兩個(gè)“100%”，即：新建小區專(zhuān)業(yè)物業(yè)覆蓋率100%，新建小區住宅專(zhuān)項維修資金繳存率100%。
(一)理順各方主體關(guān)系，建立健全物業(yè)管理體制。只有體制理順了，才能從根本上破解物業(yè)發(fā)展的瓶頸，實(shí)現物業(yè)管理、服務(wù)和經(jīng)營(yíng)的科學(xué)發(fā)展。
第一，要理順市、縣兩級物業(yè)主管部門(mén)關(guān)系，完善物業(yè)行政管理機制。各縣(市、區)住建部門(mén)要抓緊向本級政府匯報，爭取支持，充分發(fā)揮法律、法規賦予的職能和作用，盡快理順與街道辦事處、鄉鎮人民政府的物業(yè)監管職能。要盡快完善物業(yè)管理機構，做到工作人員、辦公地點(diǎn)、辦公設施、辦公經(jīng)費、工作制度“五到位”。今年開(kāi)始，XX市區物業(yè)管理的行政職能將依法下放到各區主管部門(mén),請各區主管部門(mén)，將相關(guān)職權迅速下放到街道辦事處及社區居委會(huì )。今后，市住建局將主要行使對全市物業(yè)行業(yè)管理的行政監管和業(yè)務(wù)指導，起督促、協(xié)調和服務(wù)作用;各縣(市、區)、特別是市區的XX要做好具體領(lǐng)導、組織協(xié)調和監督管理工作。
第二，要處理好住建局與物業(yè)管理相關(guān)部門(mén)的關(guān)系，形成齊抓共管的良好局面。各縣(市、區)住建局要增強大局意識，與規劃、城管、公安、環(huán)衛以及供水、排水、供暖、供氣等單位加強聯(lián)系、交流與協(xié)作，按照各自職能，明確工作職責，形成各負其責、協(xié)同推進(jìn)的工作格局。
第三，要處理好開(kāi)發(fā)建設與后期管理的關(guān)系，解決開(kāi)發(fā)建設的遺留問(wèn)題。各縣(市、區)住建局或房管局要明確界定房產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理交接的各個(gè)節點(diǎn)，以及開(kāi)發(fā)建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主等各方主體責任。要對小區配建物業(yè)管理用房、共用部位設施配套、公建配套情況，以及開(kāi)發(fā)建設單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)檔案移交、維修資金歸集等情況進(jìn)行監督檢查，依法查處和糾正違規行為。開(kāi)發(fā)建設單位必須設定開(kāi)發(fā)住房保修期，在商品房銷(xiāo)售合同中載明并承擔相應的保修責任。今年開(kāi)始，全市將逐步試行保修金制度，由物業(yè)管理行政部門(mén)對房屋質(zhì)量保證金進(jìn)行監管。
(二)規范物業(yè)服務(wù)收費，加快建立“質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)服務(wù)長(cháng)效機制。市住建局協(xié)同物價(jià)部門(mén)，正在對物業(yè)服務(wù)收費項目和成本構成進(jìn)行核算，制定新的《住宅小區物業(yè)服務(wù)等級標準和收費等級標準》，出臺與服務(wù)等級相適應的政府指導價(jià)格。同時(shí)，請各縣(市、區)住建局進(jìn)一步規范企業(yè)行為，監督引導物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照指導價(jià)格，明確服務(wù)項目，確定服務(wù)等級和收費標準，推行明碼標價(jià)的公示收費制度。全市將進(jìn)一步推行“服務(wù)標準化、收費公開(kāi)化、質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)服務(wù)，杜絕多收費、少服務(wù)的侵害業(yè)主行為，和高級別服務(wù)、低級別收費的惡意競爭行為。
(三)強化整頓檢查，加大監督執法力度。市住建局將進(jìn)一步完善考核評議辦法，從機構設置、人員配備、政策制定執行、違規行為查處、維修資金歸集、管理和使用、基礎檔案管理等方面，強化對各縣(市、區)住建局的監督和指導。各縣(市、區)住建局要加大對物業(yè)服務(wù)企業(yè)監督檢查和市場(chǎng)整頓力度，嚴肅查處不履行物業(yè)服務(wù)合同、無(wú)資質(zhì)從事物業(yè)服務(wù)、擅自改變管理區域內的公共建筑和共用設施用途、擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)、侵占損壞共用部位、綠化帶改建車(chē)位等違法違規行為。同時(shí)，要建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信和經(jīng)理人信用考核制度，對考核不達標的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，降低或注銷(xiāo)資質(zhì)。
(四)加強舊住宅小區的治理和改善，扶持舊小區物業(yè)管理工作。大力開(kāi)展舊住宅小區改善工程，完善舊小區公共配套設施，改變舊小區臟亂差的狀況。對改造后具備物業(yè)管理條件的舊住宅小區，由鄉鎮政府、街道辦事處和居民委員會(huì )組織指導成立業(yè)主大會(huì )、選舉業(yè)主委員會(huì )，并選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理;對不完全具備物業(yè)管理條件的小區，由社區居委會(huì )牽頭，組建物業(yè)服務(wù)隊伍，落實(shí)基礎性自助式管理;對個(gè)別不能形成小區的住宅樓，可以采取“自我管理”模式，由社區負責組織居民開(kāi)展簡(jiǎn)單的保潔服務(wù)和公共設施維護。
(五)規范住宅專(zhuān)項維修資金的歸集、管理和使用。今年起，各縣(市)一律停止開(kāi)發(fā)商代收、代繳維修資金，改由業(yè)主直接向各縣(市)住建局繳存。進(jìn)一步完善專(zhuān)項維修資金管理平臺，各縣(市)要全部實(shí)現“三統一”，即：統一使用市區維修資金管理平臺，推進(jìn)住宅專(zhuān)項維修資金信息管理系統在全市聯(lián)網(wǎng);統一全市維修資金會(huì )計科目和核算方法，對維修資金進(jìn)行管理、核算,一律執行市財政局、市住建局聯(lián)合出臺的《XX市住宅專(zhuān)項維修資金會(huì )計科目及核算辦法(試行)》;統一維修資金管理部門(mén)的經(jīng)費開(kāi)支渠道，人員、設備支出列入財政一般預算，管理經(jīng)費在維修資金增值收益中列支。
(六)引入市場(chǎng)機制，建立更加科學(xué)的物業(yè)服務(wù)模式。嚴格落實(shí)住建部《前期物業(yè)管理招投標管理暫行辦法》，建立規范的一級市場(chǎng)、也就是開(kāi)發(fā)建設單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的招投標制度，在此基礎上，逐步引導建立二級市場(chǎng)、也就是業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的招投標制度。培育、組建物業(yè)招投標專(zhuān)業(yè)代理機構。對物業(yè)服務(wù)項目嚴格實(shí)行招投標和議標審批，對達到一定規模的住宅物業(yè)，積極推進(jìn)公開(kāi)招投標;對規模較小的住宅物業(yè)協(xié)議招標實(shí)行監督，不斷提高新建物業(yè)的招投標比例和公開(kāi)招投標比重。推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)服務(wù)的分離，打破原有的“誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)管理”的模式，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。
(七)加快扶持引導，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)做大做強。通過(guò)扶持一批企業(yè)，帶動(dòng)行業(yè)整體水平提升。市區要制定重點(diǎn)企業(yè)扶持計劃，力爭兩年內發(fā)展一家以上一級資質(zhì)企業(yè);各縣(市、區)也要確定扶持重點(diǎn)，年內發(fā)展一批二級資質(zhì)企業(yè)。要大力實(shí)施“典型帶動(dòng)”，樹(shù)立典型物業(yè)管理示范項目，推廣先進(jìn)物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗，進(jìn)一步提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。
(一)充分發(fā)揮住建局的行政管理作用，加強行業(yè)指導和服務(wù)。各縣(市、區)住建部門(mén)和房管部門(mén)要切實(shí)將物業(yè)管理作為提升城市管理水平、維護社會(huì )穩定的一項重要工作抓實(shí)抓好。一要通過(guò)政策支持、技術(shù)幫扶，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)排憂(yōu)解難，為物業(yè)行業(yè)發(fā)展創(chuàng )造有利條件。二要帶著(zhù)感情去處理群眾反映的問(wèn)題，努力化解矛盾，確保社會(huì )穩定。三要多學(xué)習、多思考、多研究，站在提升物業(yè)行業(yè)水平的高度，破解體制上、服務(wù)上、發(fā)展中的難題。做物業(yè)管理工作，要有耐心、有細心、有公道心、有責任心，認真調研、多方協(xié)調，才能爭取群眾的認可。
(二)充分發(fā)揮物業(yè)管理協(xié)會(huì )行業(yè)組織作用，有效推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。一是建立物業(yè)管理專(zhuān)家委員會(huì )、評標專(zhuān)家庫，造就一批本土物業(yè)管理專(zhuān)家和高級人才。二是探索建立物業(yè)管理糾紛調處新途徑，將物業(yè)矛盾糾紛調解和司法調解有機結合，通過(guò)仲裁機構解決物業(yè)服務(wù)糾紛。三是組織開(kāi)展多種形式的業(yè)務(wù)培訓，不斷提升從業(yè)人員的素質(zhì)。
(三)充分發(fā)揮業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的作用，強化業(yè)主自律意識。一是要加大業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的組建力度。各級住建局要積極協(xié)調鄉鎮政府、街道辦事處、居民委員會(huì )，共同引導小區成立業(yè)主大會(huì )、組建業(yè)主委員會(huì )，監督指導業(yè)主委員會(huì )建立健全規章制度，促進(jìn)業(yè)主委員會(huì )主動(dòng)開(kāi)展工作。二是要強化業(yè)主的權利意識和自治意識，通過(guò)宣傳引導，讓業(yè)主充分行使對業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)企業(yè)的監督權，物業(yè)企業(yè)應當自覺(jué)接受監督。業(yè)主委員會(huì )要嚴格遵守《物業(yè)管理條例》和《業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )指導規則》的有關(guān)規定，規范開(kāi)展工作。三是要強化業(yè)主的責任意識和自律意識，加強物業(yè)管理政策法規宣傳，為物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展營(yíng)造良好的輿論氛圍。
