策劃 階段 設計 前期闡發(fā) 結果標準
目
錄
1. 項目底子資料
………………………………………………………………2 2
1.1 宗地自然條件
…………………………………………………………
2 1.2 宗地社會(huì )條件
……………………………………………………………4
1.3 競爭樓盤(pán)
…………………………………………………………………6 2. 籌劃設計的可行性闡發(fā)
……………………………………………………1 10 0
3. 籌劃設計草案
………………………………………………………………1 12 2
3.1 籌劃設計的開(kāi)端看法 ……………………………………………………12 3.2 籌劃設計草案 ……………………………………………………………12 4 4.
《項目設計 總體控制 籌劃》
… ………………………………………………1 16 6 5. 典范
………………………………………………………… ………………
1 17 7
本階段事情重點(diǎn)
□ 收集并研判項目底子資料 □ 完成籌劃設計可行性闡發(fā) □ 完成開(kāi)端技能經(jīng)濟指標的闡發(fā) □ 完成《項目設計總體控制性籌劃》 □ 完成《項目可行性研陳訴－籌劃設計部分》
第一部分：
項目底子資料
1 1． ． 宗地自然條件
宗地自然條件表一
表 表 CD001 1
責任人：地區總修建師：
填寫(xiě)日期：200X年 XX月XX日 土地名稱(chēng)/項目名稱(chēng)
圖紙、圖片名稱(chēng)
內容要求
完成情況
宗職位置 宗地都市位置圖 表達宗地在都市范疇內的位置，可在都市輿圖底子上制作 □已制作 宗地區域位置圖 表達宗地在城區范疇內的位置，可在都市輿圖底子上制作 □已制作 宗地現狀 宗地紅線(xiàn)圖 宗地面積、角點(diǎn)定位、紅線(xiàn)尺寸、標高 □已收集 宗地現狀照片 標明拍攝點(diǎn)與目標點(diǎn)位置
□已制作 宗地地形圖
宗地為龐大地形時(shí)，表達現狀地形、 標高（等高線(xiàn)）、現狀地貌 □已收集 宗地可保存物、綠化植被與水面漫衍圖 宗地可保存物、植被與水面的定位 □已制作 說(shuō)明：
1. 本表格的責任人為地區總修建師，地區投資生長(cháng)部和工程治理部應主動(dòng)配合完本錢(qián)項作業(yè)； 2. 本表格所列為描述宗地自然條件所需的圖紙目錄。應在投資闡發(fā)階段收集、制作完成，并作為設計前期階段進(jìn)行看法設計、實(shí)施方案階段進(jìn)行籌劃方案設計的底子資料。如無(wú)法收集提供，需書(shū)面解釋原因并提出調停要領(lǐng)； 3 . 項目/產(chǎn)物策劃闡發(fā)階段，若政府提供的 “宗地紅線(xiàn)圖”、“宗地地形圖” 深度不敷，則應在設計前期階段落實(shí)并確認此二圖紙。
宗地自然條件表二
表 表 CD002
責任人：地區總修建師
填寫(xiě)日期：200X 年 XX 月 XX 日 土地名稱(chēng)/項目名稱(chēng)
都市 氣溫 常年絕對溫度 最 高
℃ 最 低
℃ 平 均
℃ 都市 風(fēng)象 主導風(fēng)向
風(fēng)向頻率玫瑰圖（另附圖）
□已收集 空氣 質(zhì)量 宗地空氣質(zhì)量狀況 □空氣質(zhì)量良好
□空氣質(zhì)量較差，需進(jìn)行檢測 水文 （所有標高均指黃海高程）
宗地內有無(wú)地表水 □池塘
□水渠 宗地周邊有無(wú)地表水 □江
□河
□湖
□海
□水渠 周邊地表水常年水位
M 周邊地表水最高控制水位
M 地下水位標高 M 宗地內水質(zhì)狀況 □水質(zhì)良好
□水質(zhì)較差，需進(jìn)行檢測
噪音 宗地噪音狀況 □周邊無(wú)噪音源 □周邊有噪音源，需進(jìn)行檢測 宗 地 有無(wú) 特 殊地下物 沖溝、暗河 □有
□無(wú) 古墓 □有
□無(wú) 化石 □有
□無(wú) 地下軍用設施 □有
□無(wú) 管線(xiàn) □有
□無(wú) 地下油罐房其它大型地下修建物 □有
□無(wú) 其他需探明地下物 □有
□無(wú) 說(shuō)明：
1． 本表格的責任人為地區總修建師，地區投資生長(cháng)部和工程治理部應主動(dòng)配合完本錢(qián)項作業(yè)； 2． 依據宗地社會(huì )條件表一（表 CD003）的周邊大眾設施圖，當周邊存在污染源與噪聲源時(shí)，應結合實(shí)地具體情況判斷是否對宗地空氣質(zhì)量狀況、水質(zhì)狀況、噪聲狀況進(jìn)行檢測；決定進(jìn)行檢測后應附各項檢測陳訴。對付尚未到達飽和通車(chē)的門(mén)路，應憑據門(mén)路品級預測飽和通車(chē)時(shí)的噪音。如無(wú)法收集提供，需書(shū)面解釋原因并提出調停要領(lǐng)； 3． 當存在特殊地下物時(shí)需另附文對其進(jìn)行詳細說(shuō)明。
2 2． ． 宗地社會(huì )條件
宗地社會(huì )條件表一
表 CD003
責任人：地區總修建師
填寫(xiě)日期：200X年 XX月XX日 土地名稱(chēng)/項目名稱(chēng)
圖紙名稱(chēng)
內容要求
完成情況
區域現狀圖 表達宗地所處區域（門(mén)路、周?chē)藿ㄎ锏龋┑默F狀特征 □已收集
區域總體籌劃圖 表達政府對宗地所處區域的籌劃設想和建立籌劃 □已收集
區域交通闡發(fā)圖 表達地鐵、輕軌、公交換線(xiàn)及宗地四周站點(diǎn)；表達私家車(chē)赴宗地的可選路線(xiàn) □已制作
周邊交通闡發(fā)圖 表達宗地周邊門(mén)路名稱(chēng)、級別、尺寸及擬建門(mén)路的擬建時(shí)間、門(mén)路斷面等 □已制作
周邊門(mén)路斷面圖 表達宗地塊周邊各分項尺寸 □已制作 周邊大眾設施圖 表達宗地周邊存在對項目設計存在影響的大眾修建名稱(chēng)、類(lèi)型、面積、根本成果、形態(tài)及建成時(shí)間； 表達對項目設計存在有利與倒霉因素的設施 ：廣場(chǎng)、公園、都市雕塑，高壓線(xiàn)、變電所、煙囪、垃圾場(chǎng)、排污溝、其它組成噪音和污染的設施 □已制作
市政管線(xiàn)圖 表達給水、雨水、污水、弱電、煤氣、暖通、寬帶等接口位置、管徑、埋深、標高等 □已收集 說(shuō)明：
1． 本表格的填寫(xiě)責任人為地區總修建師，地區投資生長(cháng)部和工程治理部應主動(dòng)配合完本錢(qián)項作業(yè)； 2． 本表格所列為描述宗地社會(huì )條件所需的圖紙目錄，應在策劃階段設計闡發(fā)作業(yè)開(kāi)始前完成收集、制作事情，并作為設計前期階段進(jìn)行看法設計、實(shí)施方案階段進(jìn)行籌劃方案設計的底子資料。
宗地社會(huì )條件表二
表 表 CD004
責任人：地區總修建師
填寫(xiě)日期：200X 年 XX 月 XX 日
土地名稱(chēng)/項目名稱(chēng)
具體內容 本 地 政 策規矩要求 日照間距系數
消防間距
□ 無(wú)特殊要求 人防要求
□ 無(wú)特殊要求 地方籌劃設計規矩 □有
□無(wú)
籌 劃 設 計要點(diǎn) 總用地面積 ha □有
□無(wú) 總修建面積
m² □有
□無(wú) 容積率
□有
□無(wú) 修建密度
□有
□無(wú) 綠地率
□有
□無(wú) 車(chē)位總數
□有
□無(wú) 限高要求
層
或
m □有
□無(wú) 退讓紅線(xiàn)要求 地塊每側退讓紅線(xiàn)的要求 □有
□無(wú) 修建形象的特別要求
□有
□無(wú) 配套的名稱(chēng)與面積要求
□有
□無(wú) 其他籌劃要點(diǎn)要求
□有
□無(wú) 說(shuō)明：
1）
本表格的填寫(xiě)責任人為地區總修建師； 2）
應著(zhù)重了解，本地籌劃設計除了需要遵照國度條理外是否有制定地方性的籌劃設計條例； 3）
本地政府是否對所在地塊有控制性籌劃要點(diǎn)？相近地塊的籌劃控制條件是什么？
3 3． ． 競爭樓盤(pán)信息
a) 競爭樓盤(pán)列表
競爭樓盤(pán)列表
表 表 CD005 責任人：市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部賣(mài)力人
填寫(xiě)日期：200X 年 XX 月 XX 日 編號 樓盤(pán)名稱(chēng) 生長(cháng)商
所處地段 價(jià)位/平米 1
2
3
4
其 他 說(shuō) 明
確 認 欄
市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部經(jīng)辦人：
年
月
日
市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部高級經(jīng)理：
年
月
日
產(chǎn)物技能部總經(jīng)理：
年
月
日 1. “競爭樓盤(pán)”，是指區域內、或其他區域內與本項目地理位置、市場(chǎng)定位、產(chǎn)物類(lèi)型等方面存在相似性，可能與本項目產(chǎn)生競爭的樓盤(pán)。
2. 代價(jià)需按產(chǎn)物類(lèi)型列出最高價(jià)、最低價(jià)以及均價(jià)。
3. 本列表中的競爭樓盤(pán)清單，須由地區產(chǎn)物技能部與市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部分配合確認。
b) 競爭樓盤(pán)設計標準信息 競爭樓盤(pán)設計信息表一
表 表 CD006
責任人：市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部賣(mài)力人
填寫(xiě)日期：200X 年 XX 月 XX 日 樓盤(pán)名稱(chēng) 位置 籌劃
總用地面積
M² 總修建面積
M² 容積率
綠化率：
總戶(hù)數
戶(hù) 車(chē)位數 地面 個(gè) 地下 個(gè) 修建
住宅總面積 M² 已建成：
M² 住宅產(chǎn)物類(lèi)型 □ 獨立別墅
□ 聯(lián)排別墅
□ 平層公寓
□ 花圃洋房 □ 小高層
□ 高層
□ 其他 住宅結構形式
會(huì )所面積
M² 會(huì )所個(gè)數
會(huì )所內容
商業(yè)面積
M²
□租
□售 商業(yè)形態(tài)：
幼兒園
班
小學(xué)
班
景觀(guān)
周邊自然景觀(guān) □有
□無(wú) 景觀(guān)設計面積
M² 包羅項目 游泳池 室外 M² 室內 M²
水景/噴泉
個(gè)
兒童游戲場(chǎng)
組
硬地運動(dòng)場(chǎng)
個(gè)
網(wǎng)球場(chǎng) 個(gè) 羽毛球場(chǎng)
個(gè)
其它
說(shuō)明：
1． 針對項目 競爭樓盤(pán)，需完成表格內全部?jì)热?。若用于其它樓盤(pán)的考察和調研，可酌情選擇完成。
2． 本表格的責任人為地區市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部賣(mài)力人，產(chǎn)物技能部可提供須要的技能支援。
競爭樓盤(pán)設計信息表二
表 表 CD007
責任人：市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部賣(mài)力人
填寫(xiě)日期：200X 年 XX 月 XX 日 樓盤(pán)名稱(chēng)
位置：
該樓盤(pán)的主要賣(mài)點(diǎn)、所采取的新看法新技能
設計資源
設計內容 設計單位名稱(chēng)（主創(chuàng )設計人員）
籌劃
修建 方案
施工圖
景觀(guān) 方案
施工圖
室內
裝修部品標準
室 外
墻面一
墻面二
窗 □白鋁
□彩鋁
□塑鋼 其它
大眾室內 電梯品牌
電梯廳 裝修標準
其它
住 宅 室 內 □ 毛坯房
□ 水電到位 □ 標準裝修 □提供 □不提供
裝修套餐 項目 品牌或質(zhì)料 入戶(hù)門(mén)/內門(mén)
地板
潔具
廚柜
吊頂
其它
說(shuō)明：
1.針對項目 競爭樓盤(pán)，需完成表格內全部?jì)热?。若用于其它樓盤(pán)的考察和調研，可酌情選擇完成。
競爭樓盤(pán)設計信息表三
表 表 CD008
責任人：市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部賣(mài)力人
填寫(xiě)日期：200X 年 XX 月 XX 日 樓盤(pán)名稱(chēng)
位置 戶(hù)型
編號 戶(hù)型種類(lèi) 面積(M²) 實(shí)用率(%) 比例 主要特點(diǎn) 1
2
3
4
5
6
主力戶(hù)型編號為: 戶(hù)型特色評述：（應附圖表達）
說(shuō)明：
1． 實(shí)用率：國度范例無(wú)界說(shuō)，為房地產(chǎn)銷(xiāo)售中使用的指標，通常為：?jiǎn)翁變刃藿娣e/單套商品房銷(xiāo)售面積（套內修建面積＋按規定應分攤的大眾修建面積）。
2． 單套內修建面積：包羅套內的使用面積、墻體面積及陽(yáng)臺面積。
3． 單套內使用面積：住宅房間實(shí)際能使用的面積,不含墻、柱等結構結構和保溫層的面積。
第二部分：
籌劃設計的可行性闡發(fā)
1．依據各個(gè)視察表格在策劃階段進(jìn)行設計底子資料的收集，可結合項目的具體狀況增加需收集的信息條目。在完成底子資料收集后，結合《產(chǎn)物策劃 10大問(wèn)題》以及《產(chǎn)物底子方案》，憑據這些資料對項目的自然、市政、市場(chǎng)等條件做出根本的研判以作為項目策劃、設計的根本依據；
2．依據宗地自然條件表一（表 CD001）的內容，闡發(fā)宗地自然情況對籌劃設計的影響。如：依據宗地地形圖闡發(fā)修建與產(chǎn)物的排布可能性；依據宗地綠化與水面的漫衍圖闡發(fā)現狀資源的掩護與利用步伐等；
3．依據宗地自然條件表二（表 CD002）的內容，對付有特殊地下物（如沖溝、暗河、古墓、地下軍用設施等）或存在空氣污染、水質(zhì)污染、噪聲污染的地塊對籌劃設計的影響水平及對應的設計思路息爭決步伐（該思路、步伐對應的本錢(qián)估算要在《投資與收益闡發(fā)》中體現）；
4．依據宗地社會(huì )條件表一（表 CD003）的內容，闡發(fā)區域總體籌劃、門(mén)路交通狀況、周邊大眾設施狀況、市政配套狀況等對籌劃設計的影響。如：區域總體籌劃對小區分期開(kāi)發(fā)順序的影響；門(mén)路交通狀況對小區主要收支口設置與人車(chē)流線(xiàn)的影響；商業(yè)設施、教誨現狀、體育娛樂(lè )公園等休閑場(chǎng)合、銀行醫院等生活設施對自身配套建立范圍和面積確定的影響；倒霉因素設施的影響息爭決方案；市政配套狀況對技能設計的影響等；
5．產(chǎn)物技能部分和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部分應配合組織人員對競爭樓盤(pán)做徹底的視察，視察內容不但局限于通常的總架、單價(jià)視察，而應結合競爭樓盤(pán)的籌劃設計細節和綜合品質(zhì)視察進(jìn)行資料收集，并全面闡發(fā)（表 CD005-CD008）；
6．依據宗地社會(huì )條件表二（表 CD003）的內容，本地政府種種間距、日照要求，并結合團體對項目的主要指標要求（總修建面積、產(chǎn)物類(lèi)型組合能），并闡發(fā)對修建排布的影響；
7．當不具備政府籌劃設計要點(diǎn)，容積率、面積分派比例等技能經(jīng)濟指標不完全
確定時(shí)，進(jìn)行我司最理想的容積率和產(chǎn)物分派比例闡發(fā)，完成容積率闡發(fā)方案及對應的容積率闡發(fā)表（表 CD010），當容積率確認后，深化該容積率指標下的方案及完成其對應的綜合經(jīng)濟技能指標表（表 C...
