近年來(lái)，隨著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)，物業(yè)管理日益成為社會(huì )各界關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。做好物業(yè)管理工作，不僅有利于改善城鎮居民生活環(huán)境，而且有利于社會(huì )安定與穩定。5-7 月，區政協(xié)社法委組織部分委員開(kāi)展物業(yè)管理情況調研，先后前往區住建局、公安消防大隊等相關(guān)部門(mén)了解情況，實(shí)地走訪(fǎng)寧德萬(wàn)達華城、酈景陽(yáng)光、名陽(yáng)帝景、金甸名苑等小區，召開(kāi)業(yè)委會(huì )和物業(yè)公司座談會(huì )，了解實(shí)情，探討解決存在問(wèn)題的對策?，F將情況報告如下：
一、基本情況
**區現有住宅小區 162 個(gè)，分布在蕉南、蕉北、城南、金涵、漳灣，有備案的物業(yè)公司 30 家，承擔著(zhù)酈景陽(yáng)光、萬(wàn)達華城等 83 個(gè)小區的物業(yè)管理工作，部分小區由業(yè)主委員會(huì )自我管理，有些小區由業(yè)主自行聘請無(wú)任何資質(zhì)的“黑物業(yè)”管理。由于我區物業(yè)管理起步晚，行業(yè)監管不規范，一些沒(méi)有經(jīng)過(guò)任何業(yè)務(wù)培訓，沒(méi)有管理資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)的從業(yè)，導致管理不到位等問(wèn)題不同程度存在，給業(yè)主造成困擾，同時(shí)也存在著(zhù)諸多安全隱患。
二、存在問(wèn)題
?。ㄒ唬┪飿I(yè)公司管理不規范。
1、物業(yè)公司自身管理水平較低。
我區現有的物業(yè)公司服務(wù)項目單一，服務(wù)面狹窄，業(yè)主滿(mǎn)意率普遍不高。目前，絕大多數小區除提供保安、保潔、綠化等基本服務(wù)外，其他特需服務(wù)項目基本沒(méi)有開(kāi)展。部分物業(yè)公司認識不到位，認為物業(yè)管理是簡(jiǎn)單勞動(dòng)，于是低薪聘請一些文化素質(zhì)低、沒(méi)有接受過(guò)專(zhuān)門(mén)培訓的人員上崗，即使公司對員工培訓，也是停留在基本技能的初級階段，且工資報酬低，從業(yè)人員流動(dòng)性大，致使物業(yè)服務(wù)工作不到位。
2、物業(yè)管理制度和機制不健全。
目前我區物業(yè)主管部門(mén)的物業(yè)監管力量薄弱，行政執法力度不夠。小區業(yè)主委員會(huì )法律意識普遍不強，業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)聯(lián)合會(huì )商機制不健全，橋梁與紐帶作用基本缺失，致使業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)矛盾有增無(wú)減。
?。ǘ┪飿I(yè)管理費收取難。
1、業(yè)主對物業(yè)服務(wù)收費缺乏知情權。
由于各物業(yè)公司管理費定價(jià)標準不一，一些物業(yè)公司存在不按合同約定提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，導致收費不透明、甚至亂收費等問(wèn)題不同程
度地存在。對物業(yè)服務(wù)收費的收支情況，物業(yè)管理公司沒(méi)有按有關(guān)規定及時(shí)公布，侵犯了業(yè)主的知情權和監督權。
2、業(yè)主消費觀(guān)念未轉變。
隨著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，部分業(yè)主對“掏錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”消費方式認識不足，導致對物業(yè)管理缺乏理解與支持，產(chǎn)生欠繳、拒繳等抵觸情緒的業(yè)主大有人在。同時(shí)對服務(wù)收費標準的認同也有偏差，往往期望以最低支出享受最優(yōu)服務(wù)，一味強調權利而忽視相應的義務(wù)，導致收繳率偏低。絕大多數小區有 30%以上的住戶(hù)拖欠管理費用，使物業(yè)公司運轉困難，服務(wù)不到位。
?。ㄈ┳≌瑓^消防安全管理存在嚴重隱患。
1、物業(yè)公司消防管理履職不到位。
部分物業(yè)公司沒(méi)有制定日常消防檢查巡查制度、消防設施維護保養制度、消防培訓演練制度等，有的物業(yè)公司即使有相關(guān)的制度也沒(méi)有落實(shí)，日常管理流于形式。物業(yè)管理人員中缺乏具有消防知識的從業(yè)人員。
2、消防系統移交不到位。
我區部分住宅小區消防系統早期接管移交后，管理維護一直缺失，物業(yè)公司接手時(shí)消防系統已處于損壞或癱瘓狀態(tài)等，導致開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司互相扯皮，存在建與用、建與管脫節的現象，物業(yè)公司對小區內消防設施不清楚、不會(huì )用、不管理現象較為普遍。
3、小區居民消防安全意識淡薄。
由于業(yè)主消防安全意識淡薄，各小區普遍存在違建、違規停車(chē)占用避險平臺、堵塞消防通道等現象。如在萬(wàn)達華城小區調研時(shí)就發(fā)現，整個(gè)小區消防栓沒(méi)水，消防通道擁堵，消防系統癱瘓，居民意見(jiàn)很大。
三、幾點(diǎn)建議
?。ㄒ唬┨岣叻?wù)質(zhì)量，以服務(wù)促進(jìn)收費。
1、加強物業(yè)公司自身建設。
物業(yè)監管部門(mén)要加強監督，推進(jìn)物業(yè)公司在加強自身建設、提高服務(wù)質(zhì)量上下功夫，逐步擴大服務(wù)項目，不斷追求服務(wù)的精細度。物業(yè)公司要加強對員工素質(zhì)的培養，為管理小區營(yíng)造了一個(gè)良好的生活環(huán)境，從而使廣大業(yè)主逐步接受“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的觀(guān)念。
2、及時(shí)完善現有的物業(yè)管理機制。
進(jìn)一步理順物業(yè)監管的三級管理機制，明確業(yè)主委員會(huì )、社區、街道辦事處、物業(yè)監管部門(mén)的職責，出臺地方性法規并嚴格遵照實(shí)施。制定有效的綜合考評制度，定期或不定期對物業(yè)公司進(jìn)行檢查、考評，發(fā)現問(wèn)題督促整改，將企業(yè)信用度納入征信平臺管理，對拒不整改的企業(yè)應影響該企業(yè)物業(yè)管理資質(zhì)。
?。ǘ┩晟葡阑A設施建設，提高消防安全意識。
1、加強消防基礎設施建設。
物業(yè)公司要及時(shí)與開(kāi)發(fā)商辦理好產(chǎn)權交接，在與開(kāi)發(fā)商辦理產(chǎn)權交接時(shí)，對于一些消防設施設備損壞嚴重、設備老化的問(wèn)題要及時(shí)督促整改。物業(yè)企業(yè)違反總平設計或擅自變更房屋用途增加建筑面積，停車(chē)位、綠化等隨意變更的，相關(guān)職能部門(mén)要及時(shí)進(jìn)行清查、整頓，還業(yè)主一個(gè)舒適、安全的生活環(huán)境。
2、簡(jiǎn)化專(zhuān)項維修基金審批程序。
因歷史遺留問(wèn)題，維保單位不明確的商品房項目，應啟用專(zhuān)項維修資
金用于小區的維護保養，對小區內如電梯等公共大物件維修，物業(yè)公司或業(yè)主委員會(huì )要及時(shí)申報，加快解決消防設施設備存在的問(wèn)題。同時(shí)應簡(jiǎn)化專(zhuān)項維修資金審批程序。
3、強化責任主體
。強化屬地管理職責，物業(yè)公司要制定日常消防檢查巡查制度，消防設施維護保養制度、消防培訓演練制度，熟練掌握小區內消防設施應用，加強消防設施管理。建立完善、可行的應急救援預案。
?。ㄈ┞鋵?shí)部門(mén)責任和屬地責任，提升行業(yè)自律水平。
1、制定行業(yè)標準。
住建部門(mén)和物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì )要抓緊制定一套切合**區實(shí)際的物業(yè)行業(yè)服務(wù)標準和相應的收費標準并公布于眾，讓廣大業(yè)主清晰了解物業(yè)收費與服務(wù)內容對等，樹(shù)立正確的消費觀(guān)念。物業(yè)公司要按規定實(shí)行明碼標價(jià)，統一采用收費標價(jià)牌形式，設立物業(yè)公司服務(wù)等級、服務(wù)內容、收費項目、收費標準、收費依據、價(jià)格舉報電話(huà)等項目，讓廣大業(yè)主“明白消費”。
2、完善監管機制。
住建局作為物業(yè)管理行政主管部門(mén)，要加強與規劃、城管、公安、工商、安監、質(zhì)監等相關(guān)職能部門(mén)以及街道、社區的聯(lián)動(dòng)，及時(shí)共享管轄區域內物業(yè)公司的信息，施行失信聯(lián)合懲戒制度，認真抓好物業(yè)公司綜合信用評級工作，加強對行業(yè)管理人員政策法規、業(yè)務(wù)知識等崗位技能培訓，創(chuàng )新管理手段，提高監管能力。有關(guān)鄉鎮(街道)要加快組建小區業(yè)主委員會(huì )，定期召開(kāi)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議，及時(shí)掌握物業(yè)管理中的出現的弊端及業(yè)主反映強烈的問(wèn)題，督促物業(yè)公司落實(shí)整改，并把小區業(yè)委會(huì )組建情況納入對街道(鄉鎮)、社區進(jìn)行社會(huì )治安綜合治理考評內容，努力構建平安小區、和諧社區。
